Energetische Sanierung in Genf: Pflichten, Kosten, Förderbeiträge und Vorgehen
Eine energetische Sanierung ist ein Bündel von Dämm- und Ersatzarbeiten an Anlagen, das den Wärmeverbrauch eines Gebäudes senkt. In Genf wird sie durch ein kantonales Energiegesetz und dessen Ausführungsreglement geregelt.
Das kantonale Energieamt kontrolliert die beheizten Gebäude und schreibt Arbeiten für Liegenschaften vor, die den gesetzlichen Grenzwert deutlich überschreiten.
Dieser Artikel behandelt die Pflichten, die Reihenfolge und die Kosten der Arbeiten, die Förderbeiträge, die Steuern, dann das Vorgehen, den Vermieter, die PPE (Stockwerkeigentum), das Label und den Wert der Liegenschaft.
Welche Pflichten zur energetischen Sanierung gelten in Genf?
In Genf gelten als Pflichten zur energetischen Sanierung die jährliche Berechnung des IDC (Wärmeverbrauchsindex) der beheizten Gebäude (LEn, rsGE L 2 30, Art. 15C) und, je nach Index, ein Audit oder Arbeiten.
Der IDC setzt den jährlichen Verbrauch für Heizung und Warmwasser ins Verhältnis zur Energiebezugsfläche.
Gemäss dem Ausführungsreglement zum Energiegesetz (REn, rsGE L 2 30.01, Art. 14, Stand 1. November 2025) liegt der Konformitätsgrenzwert bei 125 kWh/m².a (450 MJ/m².a), gemittelt über die letzten drei Jahre. Oberhalb dieses Grenzwerts gelten zwei Stufen.
- Zwischen dem Grenzwert und der nächsten Stufe: Das Departement ordnet ein Energieaudit und Verbesserungsmassnahmen an, die innert 12 Monaten auf Kosten des Eigentümers auszuführen sind.
- Über 222 kWh/m².a (800 MJ/m².a) bis zum 31. Dezember 2026: Das Departement ordnet energetische Arbeiten an, die den IDC unter 125 kWh/m².a senken und innert 36 Monaten auszuführen sind.
Das folgende Schema ordnet die Gebäude nach ihrem IDC drei Stufen zu: konform bis 125 kWh/m².a, Audit und Massnahmen innert 12 Monaten zwischen 125 und 222 kWh/m².a, angeordnete Arbeiten innert 36 Monaten oberhalb von 222 kWh/m².a.
Der Eigentümer oder sein Beauftragter übermittelt die Angaben jedes Jahr spätestens am 30. Juni an das kantonale Energieamt (OCEN).
Welche Gebäude unterliegen der Sanierungspflicht?
Der Sanierungspflicht unterliegen die beheizten Gebäude, deren IDC den Grenzwert überschreitet; die jährliche Berechnung ist für alle beheizten Gebäude obligatorisch, ausser bei einer Befreiung (LEn, Art. 15C).
Zwei Gebäudekategorien sind von der Berechnung befreit.
- Wohngebäude mit einer einzigen Zentralheizung und weniger als 5 Bezügern: Befreiung von der Berechnung, solange der mittlere IDC bei höchstens 125 kWh/m².a bleibt (REn, Art. 14A, Abs. 7).
- Einfamilienhaus: gleiche Befreiung.
Das Departement kann Ausnahmen gewähren (REn, Art. 14, Abs. 10), insbesondere in den folgenden 4 Fällen.
- Gebäude ausserhalb der Norm SIA 380/1: Nachweis der Nutzung.
- Geschütztes oder inventarisiertes Gebäude oder Gebäude in der Schutzzone der Altstadt oder des alten Carouge: Nachweis der Unterschutzstellung oder des Perimeters.
- Technische Undurchführbarkeit: Nachweis durch den Eigentümer.
- Finanzierungsunfähigkeit: Nachweis durch den Eigentümer.
Wie entwickeln sich die IDC-Grenzwerte 2027 und 2031?
Die IDC-Grenzwerte entwickeln sich stufenweise: Die deutliche Überschreitung, also der Grenzwert, der obligatorische Arbeiten auslöst, sinkt am 1. Januar 2027 von 222 auf 180 kWh/m².a (von 800 auf 650 MJ/m².a).
- Bis zum 31. Dezember 2026: 222 kWh/m².a (800 MJ/m².a).
- Vom 1. Januar 2027 bis zum 31. Dezember 2030: 180 kWh/m².a (650 MJ/m².a).
- Ab dem 1. Januar 2031: 153 kWh/m².a (550 MJ/m².a).
Das folgende Diagramm zeigt die Absenkung des Grenzwerts für die deutliche Überschreitung von 222 auf 180 und dann auf 153 kWh/m².a, oberhalb des Konformitätsgrenzwerts von 125 kWh/m².a, der unverändert bleibt.
Dieser Verlauf ist in Artikel 14, Absatz 2 des REn festgelegt. Ein Gebäude mit 200 kWh/m².a im Jahr 2026 liegt über der Stufe von 2027: Prüfen Sie daher den Mittelwert der letzten drei Jahre.
Womit beginnt eine energetische Sanierung?
Eine energetische Sanierung beginnt mit der Diagnose, geht dann zur Gebäudehülle über und endet bei der Wärmeerzeugung.
- Beauftragen Sie ein CECB Plus (kantonaler Gebäudeenergieausweis GEAK mit Beratungsbericht) mit Beratungsbericht: Ein Experte beziffert mindestens 3 Varianten der Arbeiten.
- Dämmen Sie Dach und Fassaden: Laut EnergieSchweiz (2016) entweichen über die Wände 25 % und über das Dach 17 % der in einem Einfamilienhaus verbrauchten Energie.
- Ersetzen Sie die Fenster zusammen mit der Fassade: Sie machen 13 % aus, Dichtheit und Lüftung 10 %.
- Ersetzen Sie die Heizung zuletzt: Eine vor der Dämmung eingebaute Wärmepumpe bleibt auf Bedürfnisse ausgelegt, welche die Gebäudehülle anschliessend senkt. Laut Bundesamt für Energie (BFE) sinkt ihre Jahresarbeitszahl von 2,8-3,5 im Neubau auf 2,5-3,0 in der Sanierung (Luft-Wasser).
Fällt die Heizung im Winter aus, kehrt sich die Reihenfolge um; ihr Ersatz durch eine fossile Anlage bedarf ab 5 kW einer energetischen Bewilligung (REn, Art. 13N). Die kantonalen Regeln, die Lösungen und die Förderbeiträge erläutert der Leitfaden zum Heizungsersatz in Genf.
Wie viel kostet eine energetische Sanierung in Genf?
Eine energetische Sanierung kostet in Genf im April 2026 zwischen 1 550 und 3 100 CHF/m² Hauptnutzfläche, von der Gebäudehülle allein bis zur Gesamtsanierung.
Diese Durchschnittswerte stammen aus der Erhebung von 20 Schweizer Gebäuden, die das BFE und das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) 2019 veröffentlicht haben, indexiert auf den Genfer Renovationspreisindex des kantonalen Statistikamts (OCSTAT). Die folgende Tabelle trennt die indexierten Genfer Preise von den nationalen Richtwerten je Posten.
| Art der Arbeiten | Preis | Einheit | Quelle und Datum |
|---|---|---|---|
| Gebäudehülle (Aussensanierung) | 1 550 (Durchschnitt) | CHF/m² | BFE-BWO indexiert, April 2026 (Genf) |
| Gesamtsanierung | 3 100 (Durchschnitt) | CHF/m² | BFE-BWO indexiert, April 2026 (Genf) |
| Aussendämmung der Fassade | 150 bis 220 | CHF/m² Fassade | PostFinance, 2023 (Schweiz) |
| Holzfenster mit Doppelverglasung | 1 200 | CHF pro Fenster | Kanton Wallis, Seite ohne Datum (Schweiz) |
| Luft-Wasser-Wärmepumpe, Villa | 45 000 bis 60 000 | CHF installiert | EnergieSchweiz, 2024/25 (Schweiz) |
Der Standort beeinflusst den Preis: Eine Wohnung in der Stadt kostet in der Sanierung im Schnitt 240 000 CHF, auf dem Land 160 000 CHF (Bundeserhebung, Preise 2019). Laut den Services industriels de Genève (SIG) deckt die kantonale Subvention rund 20 % einer Luft-Wasser-Wärmepumpe.
Für Ihre Liegenschaft multiplizieren Sie den Wert pro m² mit der Hauptnutzfläche. Ausserhalb der Energie finden sich die Preise je Posten (Küche, Badezimmer, Böden, Elektrik) und die Lektüre der Offerten im Leitfaden zu den Renovationsarbeiten in Genf.
Welche Förderbeiträge finanzieren eine energetische Sanierung in Genf?
Die Förderbeiträge für die energetische Sanierung in Genf werden vom Kanton (GEnergie), vom Bund und den Kantonen (Gebäudeprogramm) und von SIG (Programm éco21) ausgerichtet.
Laut dem Staat Genf beläuft sich das Budget 2026 für die kantonalen Subventionen auf 80 Millionen Franken, zum Teil finanziert durch das im März 2024 beschlossene Sonderkontingent von 500 Millionen.
Die folgende Tabelle stellt die 3 Förderbeiträge und ihre wichtigste Bedingung vor.
| Förderbeitrag | Wer zahlt | Was finanziert wird | Wichtigste Bedingung |
|---|---|---|---|
| Subvention GEnergie | Staat Genf, kantonales Energieamt (OCEN) | Kantonale Massnahmen, darunter das CECB Plus | Gesuch beim OCEN vor den Arbeiten |
| Gebäudeprogramm | Bund und Kantone, über das OCEN | Dämmung, Wärmepumpen, Verbesserung der CECB-Klasse | CECB Plus ab 10 000 CHF Subvention für die Dämmung |
| SIG-éco21 | Services industriels de Genève | Subventionen und Begleitung von Effizienzprojekten | Gesuch über einen Partner oder SIG-éco21 |
Bei einer Sanierung hat der Eigentümer die Wahl zwischen der Subvention und der BPC (voraussichtliche Senkung der Nebenkosten).
Sind energiesparende Arbeiten in Genf von den Steuern abziehbar?
Ja, energiesparende Arbeiten sind in Genf für eine private Liegenschaft sowohl bei der direkten Bundessteuer als auch bei der Kantons- und Gemeindesteuer abziehbar (DBG, Art. 32; LIPP, Art. 34).
Die Steuerverwaltung unterscheidet 3 Kategorien von Arbeiten.
- Unterhalt: Der Ersatz der Heizung oder die Instandsetzung des Dachs ist abziehbar.
- Energiesparen: Die Investition wird dem Unterhalt gleichgestellt, erhaltene Subventionen werden abgezogen.
- Wertvermehrung: Ein Lift oder der Ausbau des Dachgeschosses ist nicht abziehbar.
Der Abzug wird dem Jahr der Rechnung zugeordnet, und der Eigentümer wählt jedes Jahr zwischen den tatsächlichen Kosten und der Pauschale. Diese Regelung gilt bis 2028. Ab 2029 streicht die Reform des Eigenmietwerts diese Abzüge für das vom Eigentümer bewohnte Wohneigentum, ausser dem Energieabzug bei der Kantonssteuer, falls Genf ihn beibehält, was der Staatsrat in Betracht zieht.
Welches Vorgehen gilt für eine energetische Sanierung in Genf?
Das Vorgehen für eine energetische Sanierung in Genf umfasst sechs Schritte, jeweils mit eigener Frist.
- Lassen Sie ein energetisches Audit CECB Plus erstellen.
- Reichen Sie das Gesuch um Baubewilligung ein.
- Übermitteln Sie das Ausführungsdossier 30 Tage vor den energetischen Arbeiten (REn Art. 13J).
- Reichen Sie das Subventionsgesuch ein, das beim kantonalen Energieamt (OCEN) mindestens 14 Tage vor den ersten Arbeiten an der Gebäudehülle oder den vorangehenden Abbrüchen eingehen muss.
- Führen Sie die Arbeiten innert 24 Monaten nach dem rechtskräftigen Subventionsentscheid aus.
- Melden Sie den Abschluss mit den Rechnungen: Das OCEN zahlt die Subvention nach der Prüfung aus.
Fünf Fragen ergänzen diesen Ablauf: die Baubewilligung, der Vermieter, das Miteigentum, das Label und der Wert der Liegenschaft.
Erfordert eine energetische Sanierung eine Baubewilligung?
Ja, eine energetische Sanierung erfordert häufig eine Baubewilligung, ordentlich oder im beschleunigten Verfahren, wenn das Gesamtbild des Gebäudes unverändert bleibt (LCI Art. 3).
Die Fassadendämmung ist bewilligungspflichtig; angemeldete Solarpanels, ausserhalb geschützter Objekte und ohne Mietzinserhöhung, sowie die Wärmepumpe im Innern sind davon befreit (Art. 1).
Dieser Rahmen stellt die energetische Sanierung den Bau- und Renovationsvorhaben gleich, die dem Genfer Recht unterstehen.
Was ändert eine energetische Sanierung für einen Vermieter?
Für einen Vermieter stellt eine energetische Sanierung, die dem Gesetz über Abbruch, Umbau und Renovation von Wohnhäusern (LDTR) untersteht, den Mietzins nach den Arbeiten 3 Jahre lang unter staatliche Kontrolle, bei einem umfassenden Umbau bis zu 5 Jahre (Art. 12).
Der Höchstmietzins wird nach Abzug der Subventionen berechnet (Art. 11). Nach einem umfassenden Umbau ist die individuelle Heizkostenabrechnung ab 5 Nutzern einer Zentralheizung obligatorisch (LEn Art. 22D und 22G).
Wie beschliesst eine PPE eine energetische Sanierung?
In einer PPE beschliesst die Versammlung der Miteigentümer die energetische Sanierung mit einem Mehr, das von der Art der Arbeiten abhängt (ZGB Art. 712g).
Notwendige Arbeiten werden mit dem Mehr aller Miteigentümer beschlossen (Art. 647c), nützliche Arbeiten mit dem doppelten Mehr nach Köpfen und Anteilen (Art. 647d), luxuriöse grundsätzlich einstimmig (Art. 647e).
Der Erneuerungsfonds, der fakultativ ist, dient der Finanzierung dieser Arbeiten (Art. 712m).
Welches Label anstreben: HPE, THPE oder Minergie?
Das standardmässig anzustrebende Label für eine Komplettsanierung in Genf ist HPE-Sanierung (hohe Energieeffizienz), der am wenigsten anspruchsvolle kantonale Standard.
Die folgende Tabelle vergleicht HPE, THPE (sehr hohe Energieeffizienz) und Minergie (REn Art. 12B und 12C; LCI Art. 59).
| Standard | Hauptanforderung | Vorteil in der Villenzone |
|---|---|---|
| HPE-Sanierung | Nicht fossile Wärme, SIA 380/1 + 50 % oder CECB Plus C/B | Baubare Fläche 27,5 % statt 25 % |
| THPE-Sanierung | Nicht fossile Wärme, 90 % SIA 380/1 oder CECB Plus B/A | Baubare Fläche 30 % statt 25 % |
| Minergie | Minergie-Sanierung als HPE anerkannt; Minergie-P und Minergie-A als THPE anerkannt | 27,5 % (HPE) oder 30 % (THPE) |
Das OCEN stellt die HPE/THPE-Bescheinigung aus, die die Liegenschaft während 20 Jahren von der ergänzenden Liegenschaftssteuer befreit.
Steigert eine energetische Sanierung den Wert einer Liegenschaft?
Ja, eine energetische Sanierung steigert den Wert einer Liegenschaft in der Regel, in bescheidenem Mass, das Schweizer Studien an gelabelten Wohnungen messen.
Laut einer Studie der Universitäten Basel und Zürich vom November 2022 wird eine Minergie-Wohnung im Stockwerkeigentum im Kanton Zürich 2,45 % teurer angeboten, in der Stadt Zürich 4,91 %.
Die Autoren führen 23 % dieser Prämie auf den Schutz vor künftigen Anforderungen der Regulierer und des Marktes zurück. Ein Teil der Baukosten findet sich im Verkaufspreis wieder.