Renovationsarbeiten in Genf: Preise, Bewilligungen, Fristen und Offerten

Die Renovation ist die auch nur teilweise Instandstellung einer Wohnung, die den bestehenden Komfort verbessert, ohne die Raumaufteilung zu verändern (Gesetz über Abbruch, Umbau und Renovation von Wohnhäusern, LDTR, Art. 3 Abs. 1 lit. d).

Sie ist vom laufenden Unterhalt zu unterscheiden, den das LDTR nicht erfasst: die gewöhnlichen Arbeiten ohne Komfortgewinn. Darüber hinaus gilt eine Baustelle, die den Rohbau oder das äussere Erscheinungsbild betrifft, als Umbau, der hier zusammen mit der Renovation behandelt wird.

Dieser Artikel behandelt die Kosten von Renovationsarbeiten in Genf, datiert und nach Positionen aufgeschlüsselt, die Bewilligungspflicht, die Fristen und die Vergabe an die Unternehmen. Anschliessend geht er auf die Gewährleistung nach der Abnahme ein, auf die Reihenfolge der Arbeiten, die zuständigen Stellen, die Energieförderung, die Steuern und den Fall des Stockwerkeigentums.

Was kosten Renovationsarbeiten in Genf?

Renovationsarbeiten in Genf kosten im April 2026 zwischen 1 550 und 3 100 Franken pro m2, je nach Umfang der Baustelle.

Dieser Preis ist aus der Erhebung des Bundesamts für Energie (BFE) und des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) an 20 renovierten Gebäuden in der Schweiz abgeleitet, 2 560 Franken pro m2 Nutzfläche im Jahr 2019. Die Kosten pro Wohnung werden durch die durchschnittliche Nutzfläche von 87 m2 geteilt und anschliessend auf den Genfer Preisindex für Wohnungsrenovationen (kantonales Statistikamt) neu indexiert: 88,5 Punkte im Oktober 2019, 100,3 im April 2026, Faktor 1,133.

Vier Renovationsstufen gliedern diese Preise. Diese Einteilung ist wirtschaftlich, nicht rechtlich; nur die Auffrischung wird pro behandeltem m2 gerechnet.

Renovationsstufe	Was dazugehört	CHF/m2	Grundlage und Datum
Auffrischung	Malerarbeiten, ersetzte Bodenbeläge, Installationen intakt	55 bis 180 pro behandeltem m2	Qualitätsstufen BFE-BWO 2019, indexiert
Aussenrenovation	Fassade, Fenster, Dach	1 550 pro m2 Nutzfläche	120 000 CHF/Wohnung, BFE-BWO 2019, indexiert
Innenrenovation	Küche, Badezimmer, Bodenbeläge, Elektro	1 950 pro m2 Nutzfläche	150 000 CHF/Wohnung, gleiche Erhebung
Gesamtrenovation	Gebäudehülle und Innenausbau zusammen	3 100 pro m2 Nutzfläche	240 000 CHF/Wohnung, gleiche Erhebung

Die Kosten der 20 vom BFE und vom BWO 2019 erhobenen Gebäude reichen indexiert von 800 bis 6 600 Franken pro m2, gegenüber 700 bis 5 800 vor der Indexierung. Eine innen renovierte Wohnung von 80 m2 kostet 156 000 Franken (80 x 1 950). Der Genfer Index für die Neuindexierung versteht sich ohne MWST.

Ein Genfer Handwerksbetrieb verrechnet in Regie 95 bis 134 Franken pro Stunde ohne MWST, vom Maler bis zum spezialisierten Sanitärmonteur (Jahrbuch 2026 der Fédération genevoise des métiers du bâtiment).

Welches Budget pro Position: Küche, Badezimmer, Bodenbeläge, Elektro?

Das Budget pro Position reicht von 90 Franken pro verlegtem m2 Bodenbelag bis zu 100 000 Franken für eine komplette Küche.

Die Sanitärinstallationen machen 14,75 % des Budgets der Renovation eines Genfer Gebäudes aus, Küche und Nasszellen inbegriffen, die zweitgrösste Ausgabengruppe hinter dem Rohbau 2 (17,75 %). Bei einer einzelnen Wohnung gilt dieser Anteil als Grössenordnung: bei einer Gesamtrenovation zu 3 100 Franken pro m2 rund 460 Franken pro m2.

Es handelt sich um die Gewichtungen von Oktober 2025, dem Zeitpunkt der letzten Neubasierung des Genfer Baupreisindex, ohne MWST. Sechs Positionen machen den Grossteil aus.

Position	Bezugseinheit	Bandbreite CHF	Was die Bandbreite umfasst
Küche	Eine komplette Küche	20 000 bis 100 000	Elemente, Geräte und Montage; ohne Verlegung der Leitungen
Badezimmer	Ein m2 Raumfläche	2 500 bis 7 500	Apparate, Plattenarbeiten, Armaturen, Montage; ohne versetzte Fallleitung
Bodenbelag	Ein verlegter m2	90 bis 180	Verlegung inbegriffen, von PVC bis Massivparkett; ohne Unterlagsboden und Sockelleisten
Elektro	Eine Stunde qualifizierter Monteur	123	Regie ohne MWST; ohne Apparate, Leuchten und Durchbrüche
Fenster	Ein m2 Nutzfläche	65	Fenster und Aussentüren montiert; ohne Storen und Laibungen
Fassadendämmung	Ein m2 Nutzfläche	390	Verputzte Aussenwärmedämmung; ohne Gerüst und Fenster

Küche und Badezimmer übernehmen die Grössenordnungen 2026 von Schweizer Renovationsplattformen. Die Bodenbeläge übernehmen die neu indexierten Qualitätsstufen BFE-BWO 2019; Fenster und Fassade die auf die 3 100 Franken angewandten kantonalen Gewichtungen; der Elektriker das Jahrbuch 2026 des Genfer Baugewerbes.

Über alle Beauftragten hinweg machen die Honorare 12,21 % des Budgets aus und die Vorbereitungsarbeiten 6,86 %, noch vor den Gipserausbesserungen und der Reinigung.

Diese Grafik ordnet die Positionsgruppen einer Genfer Gebäuderenovation nach ihrem Anteil an den Gesamtkosten, vom Rohbau 2 bis zu den Aufzügen und den Nebenkosten.

Die sechs oben bezifferten Positionen verteilen sich auf diese Gruppen.

Ist die MWST in den angegebenen Preisen enthalten?

Nein, die angegebenen Regiepreise enthalten die MWST nicht: Diejenigen des Genfer Baugewerbes verstehen sich ohne sie, sie wird separat verrechnet (gleiches Jahrbuch, Ausgabe 2026).

Der Normalsatz beträgt seit dem 1. Januar 2024 8,1 % (Mehrwertsteuergesetz, Eidgenössische Steuerverwaltung): 100 000 Franken Arbeiten kosten 108 100 Franken.

Ein Regiepreis schliesst vier Positionen aus.

• Die Wegkosten des Ausbaugewerbes.
• Die Stunden des Poliers.
• Die Maschinen, Geräte und Transporte im Maurergewerbe.
• Das Material und die grösseren Lieferungen.

Warum kostet eine Renovation in Genf mehr?

Eine Renovation kostet in Genf mehr wegen der Dichte des Stadtgefüges, der vollen Auftragsbücher, des Gewichts der Gebäudehülle und der Unmöglichkeit, auf billige ausländische Arbeitskräfte zurückzugreifen.

Seit Oktober 2010 steigt der kantonale Renovationsindex in Genf um 22,3 %, in der Schweiz um 20,8 % (April 2026).

• Dichtes Stadtgefüge. Die Erhebung BFE-BWO von 2019 an 20 Schweizer Gebäuden ergibt, nach Lage aufgeschlüsselt, 240 000 Franken pro Wohnung in der Stadt gegenüber 155 000 im Agglomerationsgürtel: Gerüst über der Strasse, keine Lagerfläche.
• Auftragsbestand. Der Kanton trägt 2024 einen Arbeitsvorrat von 1,4 Milliarden im Umbau: volle Auftragsbücher, feste Preise.
• Gewicht der Gebäudehülle. Die verputzte Aussenwärmedämmung macht 12,5 % der Kosten aus, die grösste Einzelposition unter den Gewerken.
• Entsandtes Unternehmen. Eine ausländische Firma, die das Meldeverfahren umgeht, riskiert bis zu 30 000 Franken Busse und fünf Jahre Tätigkeitsverbot: billige ausländische Arbeitskräfte sind keine Option.

Was lässt ein Renovationsbudget im Altbau entgleisen?

Asbest, der beim Rückbau entdeckte tatsächliche Zustand, die Anpassung an die geltenden Normen und die unterwegs bestellten Zusatzarbeiten lassen ein Renovationsbudget in einem vor 1991 erstellten Genfer Gebäude entgleisen.

Halten Sie im Altbau mindestens 10 % des Budgets frei. Die Ordnungen 102, 105 und 108 des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) sehen bereits eine Genauigkeit von ± 10 % beim Kostenvoranschlag des Bauprojekts vor: Die Reserve für Unvorhergesehenes kommt zu dieser Toleranz hinzu.

Diese vier Mechanismen vergrössern die Differenz zwischen der unterzeichneten Offerte und der Schlussabrechnung.

• Asbest. Der Eigentümer lässt die betroffenen Teile eines vor 1991 erstellten Gebäudes untersuchen, mit oder ohne Baubewilligung, gemäss der Richtlinie des kantonalen Umweltamts vom 17. Mai 2022. Das eidgenössische Asbestverbot stammt von 1990. Die Sanierung geht den übrigen Gewerken voraus und verschiebt deren Einsatz.
• Beim Rückbau entdeckter tatsächlicher Zustand. Brüchige Unterlagsböden, korrodierte Fallleitungen, fehlende Dämmung: Das Unternehmen kalkuliert auf dem sichtbaren Zustand und verrechnet den festgestellten Zustand.
• Anpassung an die geltenden Normen. Für die Baustelle massgebend sind die bei Rechtskraft der Bewilligung geltenden Normen, nicht diejenigen der ursprünglichen Erstellung (Gesetz über Bauten und diverse Anlagen, LCI, Art. 7).
• Unterwegs bestellte Zusatzarbeiten. Die Norm SIA 118 behandelt die Bestellungsänderung in ihren Artikeln 84 ff.: Zusatzleistungen werden vor der Ausführung bestellt, ihre Vergütung wird im gleichen Moment vereinbart. Bei einem Festpreis löst jede Meinungsänderung des Eigentümers eine neue Bestellung aus, die zusätzlich verrechnet wird (Art. 373 des Obligationenrechts, OR).

Welche Renovationsarbeiten sind in Genf bewilligungspflichtig?

Bewilligungspflichtig sind die Arbeiten, die den bestehenden Komfort verbessern: Küche in gehobener Ausführung, neu erstelltes Badezimmer, neu erstellte Elektroinstallation, tragende Wand, Fenster und Fassade (LDTR, rsGE L 5 20, Art. 3 Abs. 1 und 2, Art. 9 Abs. 1). Der laufende Unterhalt fällt nicht darunter.

Das LDTR erfasst jedes Wohngebäude in der Bauzone, mit Ausnahme der Einfamilienhäuser mit einer einzigen Wohnung und der Villen der 5. Zone (Art. 2). Es bestehen zwei kantonale Verfahren: die Bewilligung im beschleunigten Verfahren (APA) für die gängigen Innenarbeiten und das definitive Gesuch (DD), sobald der Rohbau oder das äussere Erscheinungsbild betroffen ist.

Arbeiten	Kantonale Bewilligung	Zustimmung der Stockwerkeigentümer	Wenn die Wohnung vermietet ist
Malerarbeiten und Bodenbeläge unverändert	Keine, laufender Unterhalt (LDTR 3 Abs. 2)	Keine, Sonderrecht	Der Mieter braucht Ihre schriftliche Zustimmung (OR 260a)
Küche in gehobener Ausführung	APA (LDTR 3 Abs. 1 lit. c)	Keine, sofern die gemeinschaftlichen Leitungen unberührt bleiben	Der Vermieter entscheidet, Mietzins plafoniert
Neu erstelltes Badezimmer	APA (LDTR 3 Abs. 1 lit. c)	Mehrheit, wenn die Fallleitung betroffen ist (Zivilgesetzbuch, ZGB, 647c)	Arbeiten sind dem Mieter zumutbar (OR 260)
Neu erstellte Elektroinstallation	APA, Innenänderung (LCI 3 Abs. 7 lit. b)	Keine, Sonderrecht (ZGB 712b Abs. 3)	Arbeiten sind dem Mieter zumutbar (OR 260)
Tragende Wand, Fenster oder Fassade	DD, Rohbau und äusseres Erscheinungsbild (LCI 1 Abs. 1 lit. b)	Doppeltes Mehr, gemeinschaftlicher Teil (ZGB 712b, 647d)	Nur der Vermieter reicht ein

Das Departement legt als Bewilligungsbedingung den nach den Arbeiten zulässigen Höchstmietzins fest und kontrolliert ihn 3 Jahre, bei einem schweren Umbau bis zu 5 Jahre (LDTR Art. 10 und 12). Der Eigentümer kann eine APA selbst einreichen (Ausführungsverordnung zum LCI, RCI, Art. 1A); ein DD ist von einem eingetragenen Planer einzureichen.

Wie viel Zeit vergeht zwischen der ersten Offerte und der Abnahme?

Sechs bis zwölf Monate vergehen zwischen der ersten Offerte und der Abnahme einer bewilligungspflichtigen Genfer Wohnung: Gesetzliche Fristen und Wartezeiten addieren sich, statt sich zu überlappen.

• Offerten und Vergleich. Die vergleichbaren Offerten jedes Gewerks werden vor jeder Einreichung zusammengetragen, denn für diese Phase gilt keine gesetzliche Frist.
• Prüfung. 30 Tage im beschleunigten Verfahren, 60 Tage im ordentlichen Verfahren (DD) ab der Registrierung (LCI Art. 4 Abs. 1). Das Departement verlängert die Frist bei einer Ausnahmebewilligung und sistiert sie, wenn es Unterlagen nachfordert (Abs. 2 und 3).
• Beschwerde. 30 Tage ab dem Tag nach der Publikation der Bewilligung im kantonalen Amtsblatt Feuille d'avis officielle (Gesetz über das Verwaltungsverfahren, LPA, Art. 62 Abs. 1 lit. a und Abs. 3), wobei die Beschwerde die Ausführung aufschiebt (LPA Art. 66 Abs. 1).
• Wartezeit auf das Unternehmen. Ende März 2026 lag der vom Schweizerischen Baumeisterverband erhobene Arbeitsvorrat im Rohbau 14,6 % über dem Stand ein Jahr zuvor.
• Baustelle. Rückbau, Sanitär, Elektro, Unterlagsböden, Plattenarbeiten, Schreinerarbeiten und Malerarbeiten folgen aufeinander, jedes Gewerk wartet auf den Abschluss des vorherigen und auf die Trocknung.
• Abnahme. Eine umgebaute Wohnung wird nach Einreichung der Konformitätsbescheinigung wieder bezogen (LCI Art. 7 Abs. 1).

Dieser Zeitstrahl zeigt die sechs Etappen eines bewilligungspflichtigen Projekts, mit der jeweiligen Frist, sofern eine besteht.

Die kursierenden Bandbreiten von 2 bis 6 Wochen messen nur die Baustelle, nicht das Projekt. Die Bewilligung verfällt, wenn die Arbeiten nicht innert 2 Jahren nach ihrer Publikation beginnen (LCI Art. 4 Abs. 5). Eine Baustelle im bewohnten Objekt wird Raum für Raum aufgeteilt und dauert länger.

Wen beauftragen Sie mit der Führung Ihrer Baustelle?

Beauftragen Sie im häufigsten Fall, der Renovation einer Genfer Wohnung mit drei oder mehr beteiligten Gewerken, einen Architekten mit der Bauleitung. Zwei weitere Modelle sind üblich: die direkt beauftragten Handwerksbetriebe und das Generalunternehmen.

Modell	Wer führt	Wer trägt die Verantwortung	Was es kostet
Handwerksbetriebe direkt	Der Eigentümer	Jedes Unternehmen für sein Los	Kein Honorar für die Führung
Architekt mit der Bauleitung	Der Architekt	Jedes Unternehmen für sein Los, der Architekt für sein Mandat	Rund 4 bis 6 % der Baukosten für die Bauleitung allein, das entspricht 29 % eines Gesamtmandats für eine Renovation, das mit 15 bis 22 % verrechnet wird
Generalunternehmen	Das Generalunternehmen	Das Generalunternehmen allein, Ihnen gegenüber	Bis zu 15 % Zuschlag auf die Kosten der Gewerke

Diese Bandbreiten sind von Westschweizer Büros veröffentlichte Grössenordnungen der Branche, keine Tarife: Seit ihrer Ausgabe 2020 legt die SIA-Ordnung 102 für die Leistungen und Honorare der Architekten die Honorare nicht mehr nach den Baukosten fest, nachdem die Wettbewerbskommission darin eine Preisabsprache gesehen hatte. Die Gewichtung von 29 % stammt aus der Ausgabe 2014.

Ein in der Feuille d'avis officielle (FAO) publiziertes Dossier setzt von Amtes wegen einen Planer ins Budget: Die Pläne werden von einer im Register der beruflich qualifizierten Planer eingetragenen Person unterzeichnet (Art. 2 Abs. 3 LCI). Dasselbe Register ist Voraussetzung für die Bauleitung bewilligungspflichtiger Arbeiten (Art. 6 Abs. 1 LCI).

Wie vergleichen Sie Offerten für Bauarbeiten?

Um Offerten für Bauarbeiten zu vergleichen, übergeben Sie jedem Unternehmen denselben schriftlichen Leistungsbeschrieb, bevor Sie einen Preis verlangen. Offerten, die auf unterschiedlichen Beschrieben beruhen, lassen sich nicht vergleichen.

Sieben Kontrollpunkte machen den Vergleich brauchbar.

• Den Leistungsbeschrieb auf der Grundlage des kommerziell neutralen Normpositionen-Katalogs (NPK) verfassen lassen und ihn identisch an die drei Unternehmen senden.

• Die Angaben der Offerte prüfen: Firma, Unternehmens-Identifikationsnummer (UID), detaillierte Positionen, Mengen, Einheitspreise, Gesamtbetrag, Gültigkeitsdauer der Offerte.

• Den Festpreis von der Regie unterscheiden. Beim Festpreis führt der Unternehmer für die vereinbarte Summe aus, ohne eine Erhöhung zu verlangen, selbst wenn das Werk mehr Arbeit erfordert (Art. 373 Abs. 1 OR); in Regie bezahlen Sie die effektiven Stunden, ohne Obergrenze.

• Die Beträge ohne Steuern untereinander vergleichen.

• Den Fertigstellungstermin und die Zwischentermine im Vertrag festlegen.

• Eine Konventionalstrafe bei Verzug vereinbaren, denn Art. 160 Abs. 2 OR erlaubt es, sowohl die Erfüllung als auch die Strafe zu verlangen.

• Die Positionen «noch zu definieren» und die Vorbehalte aufspüren, die das Risiko auf Sie verschieben.

Die Norm SIA 118, Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten, gilt nur für den Vertrag, der ausdrücklich auf sie verweist. Verlangen Sie diesen Verweis vor der Unterzeichnung: Er schreibt die Staffelung der Zahlungen und die Gewährleistung nach der Abnahme vor.

Wie staffeln Sie die Zahlungen für die Arbeiten?

Die Zahlungen für die Arbeiten staffeln sich nach den Ablieferungen: Der Preis wird bei der Ablieferung fällig, und jede Teilzahlung bei der Ablieferung des entsprechenden Werkteils (Art. 372 OR), weder alles im Voraus noch alles am Schluss.

Ein Mechanismus schützt Ihren Restbetrag, ein anderer bedroht den Eigentümer, der bereits bezahlt hat.

• Garantierückbehalt: 10 % jeder Akontozahlung, zurückbehalten bis zur Abnahme. Nach der Abnahme erhält der Unternehmer diesen Restbetrag gegen eine Solidarbürgschaft einer Bank oder einer Versicherung, die während der Garantiefrist an dessen Stelle tritt. Die Norm SIA 118 regelt diesen Mechanismus in ihrem Art. 181.
• Bauhandwerkerpfandrecht: eingetragen im Grundbuch innert vier Monaten nach der Vollendung der Arbeiten (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Ein vom Generalunternehmen nicht bezahlter Subunternehmer erwirkt es auf Ihrer Liegenschaft, selbst wenn Sie alles bezahlt haben, denn die Zustimmung des Eigentümers ist nicht erforderlich, wenn der Schuldner ein Unternehmer ist (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und Abs. 2 ZGB). Ein Verzicht im Voraus ist ausgeschlossen (Abs. 3).

Verlangen Sie die Zahlungsquittungen der Subunternehmer, bevor Sie jede Teilzahlung an ein Generalunternehmen freigeben.

Welche Gewährleistung haben Sie, wenn die Arbeiten schlecht ausgeführt sind?

Ihre Ansprüche richten sich nach der Mängelordnung des Obligationenrechts, revidiert per 1. Januar 2026: Rüge innert 60 Tagen, Verjährung nach 5 Jahren. Eine zehnjährige Gewährleistung kennt das Schweizer Recht nicht.

Seit dieser Revision bestimmen drei Fristen Ihre Rechte.

• 60 Tage ab der Ablieferung (Art. 367 Abs. 1bis OR), um die bei der Prüfung eines unbeweglichen Werks festgestellten Mängel zu rügen. Ohne Rüge gilt das Werk als genehmigt und der Unternehmer als entlastet.
• 60 Tage ab der Entdeckung (Art. 370 Abs. 4 OR) eines Mangels, der bei einer ordnungsgemässen Prüfung nicht erkennbar war. Andernfalls bleibt er zu Ihren Lasten.
• 5 Jahre ab der Abnahme (Art. 371 Abs. 2 OR), um gegen den Unternehmer wie gegen den Architekten vorzugehen. Diese Frist kann nicht mehr zu Ihren Ungunsten geändert werden (Abs. 3).

Nichtig ist jede Vereinbarung, die diese Rügefristen verkürzt, ebenso jede Klausel, die den Anspruch auf Behebung eines Baumangels einschränkt oder ausschliesst (Art. 368 Abs. 2bis OR).

Ein Vertrag, der auf die Norm SIA 118 verweist, fügt eine Garantiefrist von 2 Jahren ab der Abnahme hinzu, während der der Unternehmer die gerügten Mängel behebt, ohne dass Sie deren Ursache beweisen müssen.

Lassen Sie ein Abnahmeprotokoll mit den festgestellten Mängeln erstellen und rügen Sie jeden danach entdeckten Mangel innert 60 Tagen schriftlich.

In welcher Reihenfolge führen Sie die Arbeiten aus?

Führen Sie die Arbeiten aus, indem Sie zuerst den Rohbau zurückbauen und instand stellen, danach die technischen Installationen verlegen und zuletzt den Feinausbau ausführen, denn jede Gruppe bedingt die folgende.

1. Rohbau zurückbauen und instand stellen: Demontage, Durchbrüche, Trennwände, Instandstellung der Untergründe. Die Volumen und die Leitungsführungen werden definitiv.
2. Technische Installationen verlegen: Elektro, Sanitär, Heizung, Lüftung, in den Wänden eingelassen, danach Einbringen der Unterlagsböden.
3. Feinausbau ausführen: Bodenbeläge, Gipserarbeiten, Malerarbeiten, Montage der Küche und der Sanitärapparate.

Wer die letzten beiden Gruppen vertauscht, bezahlt die Position Malerarbeiten zweimal, rund 5 300 Franken für eine 3-Zimmer-Wohnung von 75 m2 nach den 2026 von einer Schweizer Renovationsplattform erhobenen Preisen.

An welche Stelle wenden Sie sich für Ihr Projekt in Genf?

Die Stellen, die sich eine Genfer Wohnbaustelle teilen, sind das Amt für Baubewilligungen, das kantonale Energieamt, die Standortgemeinde der Baustelle und der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Stelle	Wofür sie zuständig ist	Wann Sie sie einschalten
Amt für Baubewilligungen (OAC)	Neubauten, Umbauten, Abbrüche	Vor der Vergabe
Kantonales Energieamt (OCEN)	Energieförderbeiträge	Vor Beginn der Arbeiten
Standortgemeinde der Baustelle, in Genf der Service de l'espace public	Benützung des öffentlichen Grundes	10 Arbeitstage, 4 Wochen bei einer über den Gemeingebrauch hinausgehenden Nutzung
Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft	Gemeinschaftliche Teile des Gebäudes	Ab dem Vorentwurf

Das OAC, das dem Departement für Raumentwicklung untersteht, prüft die Umbauten einer bestehenden Wohnung: Ein Gesuch um eine Renovationsbewilligung wird dort eingereicht, nicht beim kommunalen Stadtplanungsamt. Es folgen die Energieförderung, die Besteuerung der Arbeiten und die Kostenverteilung im Stockwerkeigentum.

Welche Förderbeiträge bestehen für energetische Arbeiten?

Für die energetischen Arbeiten einer Genfer Wohnung bestehen zwei Förderbeiträge: das kantonale Programm GEnergie und das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen.

Das OCEN erhält das Gesuch mindestens 14 Tage vor dem Beginn der geförderten Arbeiten. Mit der Rechtskraft des Zusicherungsentscheids beginnt eine Frist von 24 Monaten für die Ausführung der Arbeiten.

Die Massnahme M-10 des Programms GEnergie zielt auf die Verbesserung der Klasse der Gebäudehülle und der Klasse der Gesamtenergieeffizienz des kantonalen Gebäudeenergieausweises (CECB, deutsch GEAK). Der Förderentscheid setzt die Abgabe des CECB und des CECB Plus voraus.

Welche Arbeiten können Sie von den Steuern abziehen?

Ihre Unterhaltsarbeiten sind vom steuerbaren Einkommen abzuziehen; Ihre wertvermehrenden Arbeiten nicht.

Die kantonale Steuerverwaltung trennt beides. Die Unterhaltskosten bezwecken, der Liegenschaft den Wert zu erhalten, den sie beim Erwerb hatte, zum Beispiel die Renovation eines Dachs. Die wertvermehrenden Arbeiten erhöhen den Verkehrswert, etwa der Einbau eines Aufzugs, und werden beim Wiederverkauf an den Grundstückgewinn angerechnet.

Ihre Deklaration erfolgt in zwei Schritten.

• Deklarieren Sie die wertvermehrenden Arbeiten mit einer detaillierten Kostenaufstellung oder einer Architektenabrechnung und geben Sie die Nummer der Baubewilligung an.
• Wählen Sie für jede Steuerperiode zwischen den effektiven Kosten und dem Pauschalabzug, wobei dieser der Kantonssteuer und Ihrer selbst bewohnten Wohnung vorbehalten ist.

Wer bezahlt die Arbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen im Stockwerkeigentum?

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft bezahlt die Arbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen eines Stockwerkeigentums (PPE), im Verhältnis der Wertquoten (Art. 712h Abs. 1 ZGB).

Vier Bauteile bestimmen das Erscheinungsbild des Gebäudes oder dienen den übrigen Stockwerkeigentümern und bleiben trotz einer privaten Nutzung gemeinschaftlich (Art. 712b Abs. 2 ZGB).

• Die Fassade und ihre Dämmung.
• Das Dach und die Aussenseite der Balkone.
• Die Fallleitungen.
• Die Lüftung und ihre Schächte.

Die Stockwerkeigentümerversammlung beschliesst diese Arbeiten; ihr Kalender bestimmt denjenigen der Baustelle. Sie kann einen Erneuerungsfonds schaffen (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB), dessen Bestand die Rechnung pro Einheit entsprechend senkt.