Kaufbudget in Genf: Rechner, Eigenmittel, Nebenkosten und Einkommen

Das Kaufbudget in Genf umfasst den Preis und die Erwerbsnebenkosten, finanziert durch Eigenmittel und Hypothek, und wird durch das Einkommen des Haushalts nach oben begrenzt. Zwei Bedingungen gelten gleichzeitig: Das verfügbare Bargeld und das Bruttoeinkommen des Haushalts setzen je eine Preisobergrenze. Der Rechner auf dieser Seite wendet beide Grenzen auf Ihren Fall an und zeigt an, welche davon die begrenzende ist.

Dieser Artikel behandelt die Zusammensetzung des Budgets, die Eigenmittel und das Einkommen, welche die Banken verlangen, sowie den Kaufkraft-Rechner. Er erläutert die Kosten, die zum Preis hinzukommen, die kantonalen Hilfen in Genf und die Schritte, die nach der Festlegung des Budgets folgen.

Woraus setzt sich das Budget für einen Immobilienkauf in Genf zusammen?

Das Kaufbudget in Genf besteht aus dem Preis der Immobilie, gedeckt durch eine Hypothek und Ihre Eigenmittel, zuzüglich der Erwerbsnebenkosten. Die Schweizer Banken finanzieren höchstens 80 % des Preises; der Käufer bringt mindestens 20 % ein.

Die Hypothek ist in zwei Ränge aufgeteilt: der 1. Rang bis zu zwei Dritteln des Objektwerts und der 2. Rang für den Restbetrag. Gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg, Ziff. 2.2) wird der 2. Rang linear in höchstens 15 Jahren amortisiert; der 1. Rang wird nicht amortisiert.

Die Erwerbsnebenkosten kommen zum Preis hinzu und sind nicht durch die Hypothek gedeckt. Sie betragen in Genf bei einer Finanzierung zu 80 % rund 6 % des Preises, einschliesslich Kaufvertrag und Schuldbrief. Bei einem Kauf für CHF 1'000'000: CHF 800'000 Darlehen, CHF 200'000 Eigenleistung, CHF 60'000 Kosten, also ein Gesamtbudget von CHF 1'060'000.

Die folgende Grafik zeigt die drei Anteile des Budgets massstabsgetreu am Beispiel von CHF 1'000'000: Der Balken wird fast vollständig von der Hypothek über CHF 800'000 ausgefüllt, die Eigenmittel von CHF 200'000 bilden den nächsten Block, und die Erwerbsnebenkosten von CHF 60'000 sind nur ein schmaler Streifen. Die Klammer erinnert jedoch daran, dass diese beiden letzten Segmente, zusammen CHF 260'000, in bar bezahlt werden.

Zwei Bedingungen begrenzen dieses Budget: auf der einen Seite die verfügbaren Eigenmittel, auf der anderen das Bruttoeinkommen des Haushalts.

Wie viele Eigenmittel sind für einen Kauf in Genf nötig?

Für einen Kauf in Genf braucht es mindestens 20 % des Preises als Eigenmittel, also CHF 200'000 auf CHF 1'000'000, gemäss den Finanzierungsleitfäden von Schweizer Banken und Versicherern (Mobiliar, Helvetia, 2026).

Von diesen 20 % müssen mindestens 10 % zwingend aus anderen Quellen als der 2. Säule stammen, unabhängig davon, ob diese vorbezogen oder verpfändet wird. Diese Regel der «harten Eigenmittel», festgelegt in den Richtlinien der SBVg (Ziff. 2.1), begrenzt den Anteil der Altersvorsorge, der in das Wohneigentum fliesst.

Die Banken lassen 5 Quellen von Eigenmitteln für das Eigenheim des Käufers zu.

• Die Ersparnisse: sofort verfügbar.
• Die 2. Säule: vorbezogen oder verpfändet, nur für den Hauptwohnsitz, mindestens CHF 20'000 pro Bezug.
• Die Säule 3a: Bezug höchstens alle fünf Jahre oder Verpfändung.
• Der Erbvorbezug oder die Schenkung: Familienkapital, als harte Eigenmittel angerechnet.
• Die Wertschriften oder Lebensversicherungspolicen: verpfändet, ohne verkauft zu werden.

Der Vorbezug der 2. Säule (Art. 30c des Bundesgesetzes über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge, BVG) bringt Bargeld und senkt die Schuld, aber die künftige Rente sinkt, und es fällt eine separate Steuer an. Die Verpfändung (Art. 30b BVG) bringt kein Bargeld: Die Sicherheit ersetzt die Eigenleistung, die Schuld bleibt höher.

Bei CHF 1'000'000 beträgt das aufzubringende Bargeld CHF 260'000, also 26 % des Preises: CHF 200'000 Eigenmittel und CHF 60'000 Erwerbsnebenkosten. Das Bruttoeinkommen des Haushalts setzt die zweite Grenze.

Welches Einkommen ist für einen Kauf in Genf nötig?

Für einen Kauf in Genf muss das jährliche Bruttoeinkommen des Haushalts das Dreifache der kalkulatorischen Kosten der Immobilie erreichen. Die bankübliche Tragbarkeitsregel begrenzt diese Kosten auf ein Drittel des Bruttoeinkommens (Leitfaden Immobilienfinanzierung der Mobiliar, August 2026).

Die Summe dieser Kosten umfasst drei Posten. Die Zinsen werden mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % auf die Schuld berechnet, gegenüber 1,5 bis 2,05 % bei einer 10-jährigen Festhypothek im 1. Halbjahr 2026 (Schweizer Hypothekenvergleichsportale). Die Bank simuliert einen Zinsanstieg.

Die Amortisation des 2. Rangs zählt mit einem Fünfzehntel des Betrags oberhalb von zwei Dritteln des Werts. Der Unterhalt zählt mit 1 % des Preises pro Jahr, bei manchen Instituten mit 0,75 %.

Das angerechnete Bruttoeinkommen addiert die Löhne des Haushalts vor Sozialabgaben und Steuern.

In Genf kostet eine Bestandswohnung mit 100 m² auf dem freien Markt bei einem Medianpreis 2024 von CHF 10'853 pro m² (kantonales Statistikamt, November 2025) rund 1,09 Millionen Franken, was der Stufe von CHF 1'100'000 in der Tabelle entspricht. Die folgende Tabelle wendet die drei obigen Posten auf sechs Preisstufen an: Schuld zu 80 %, Kosten von 4 % des Preises und 2,5 % des Darlehens, ohne Casatax, auf tausend Franken gerundet.

Preis	Eigenmittel	Geschätzte Nebenkosten	Bargeld total	Kalkulatorische Kosten pro Jahr	Mindest-Bruttoeinkommen
CHF 700'000	CHF 140'000	CHF 42'000	CHF 182'000	CHF 41'000	CHF 124'000
CHF 900'000	CHF 180'000	CHF 54'000	CHF 234'000	CHF 53'000	CHF 159'000
CHF 1'100'000	CHF 220'000	CHF 66'000	CHF 286'000	CHF 65'000	CHF 194'000
CHF 1'400'000	CHF 280'000	CHF 84'000	CHF 364'000	CHF 82'000	CHF 247'000
CHF 1'800'000	CHF 360'000	CHF 108'000	CHF 468'000	CHF 106'000	CHF 318'000
CHF 2'500'000	CHF 500'000	CHF 150'000	CHF 650'000	CHF 147'000	CHF 442'000

Auf jeder Stufe übersteigt das aufzubringende Bargeld das 1,4-Fache des minimalen Bruttoeinkommens: fast anderthalb Jahre Bruttoeinkommen, die vor dem Kauf aufzubringen sind. In Genf stösst ein Haushalt mit Lohneinkommen, der nur über seine Ersparnisse verfügt, zuerst beim Bargeld an die Grenze und erst danach beim Einkommen. Der folgende Rechner wendet diese beiden Obergrenzen auf Ihre Situation an.

Welche Kaufkraft haben Sie mit Ihrem Einkommen und Ihren Eigenmitteln?

Die Kaufkraft mit Ihrem Einkommen und Ihren Eigenmitteln ist die tiefere der beiden Preisobergrenzen, diejenige des Bargelds und diejenige des Einkommens.

Der folgende Rechner ermittelt sie und zeigt die begrenzende Bedingung, das aufzubringende Bargeld und die monatlichen Kosten an.

Er übernimmt die üblichen Bankparameter (Schuld zu 80 %, kalkulatorischer Zinssatz 5 %, Amortisation über 15 Jahre, Unterhalt 1 %, Stand September 2026) und wendet auf die Erwerbsnebenkosten die Casatax-Ermässigung an, wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz dient und der Preis die Casatax-Preisgrenze nicht übersteigt. Jede Bank wendet ihre eigenen Parameter an: Das Ergebnis ist eine Schätzung, die Finanzierungszusage ist Sache der Bank.

Beispiel ohne Casatax: Ein Genfer Haushalt verfügt über ein Bruttojahreseinkommen von CHF 200'000 und über verfügbares Bargeld von CHF 220'000. Das Einkommen erlaubt CHF 1'132'000 (200'000 ÷ 0,1767); das verfügbare Bargeld begrenzt auf CHF 846'000 (220'000 ÷ 0,26): Das Bargeld ist die begrenzende Bedingung. Bei CHF 846'000 beträgt das Bargeld CHF 220'000 (CHF 169'000 Eigenleistung, CHF 51'000 Kosten) und die kalkulatorischen Kosten CHF 49'800 pro Jahr, also CHF 4'150 pro Monat.

Welche Kosten kommen in Genf zum Kaufpreis hinzu?

Vier Kostenposten kommen in Genf zum Kaufpreis hinzu: die Handänderungssteuer, die Grundbuchgebühr, die Notargebühr und die Steuer auf dem Schuldbrief (dem Pfandtitel, der der Bank übergeben wird).

Sie belaufen sich für den Kaufvertrag auf knapp 4 % des Preises, zuzüglich 2,5 % des Darlehens für den Schuldbrief, zahlbar mit Eigenmitteln bei der Beurkundung.

Jeder Posten folgt seinem eigenen Tarif.

• Handänderungssteuer: 3 % des Preises, vom Staat auf jede entgeltliche Eigentumsübertragung erhoben (Art. 33 des Gesetzes über die Registrierungsgebühren, LDE).
• Grundbuchgebühr: 0,21 % des Preises, begrenzt auf CHF 40'000; 0,085 % der Forderung für das Pfandrecht.
• Notargebühr: kantonaler, nach Stufen degressiver Tarif, rund 0,5 % des Preises, zuzüglich MWST und Auslagen.
• Schuldbriefsteuer: 0,65 % des Betrags, erhöht um die Zusatzcentimes, also 1,365 %, an den Staat zu entrichten (Art. 84 und 85 LDE).

Bei einer zu 80 % finanzierten Immobilie von CHF 1'000'000 kostet der Kaufvertrag knapp CHF 40'000 und der Schuldbrief über CHF 800'000 rund CHF 20'000: CHF 60'000, die zu den CHF 200'000 Eigenmitteln hinzukommen. Steuern und Gebühren, gemeinhin als Notariatskosten bezeichnet, folgen bei allen Genfer Notaren demselben Tarif.

Vier kantonale Hilfen entlasten dieses Budget bei einem Hauptwohnsitz: drei Hilfen des Staates zum Erwerb von Wohneigentum und die steuerliche Casatax-Ermässigung auf die Handänderungssteuer. Der Kaufprozess beginnt, sobald das Budget von einer Bank bestätigt ist.

Welche kantonalen Hilfen senken das Budget in Genf?

Vier kantonale Hilfen senken das Budget eines Kaufs in Genf. Sie werden vom Staat und von der Kantonalbank getragen und gelten laut der Genfer Kantonsverwaltung für einen Hauptwohnsitz.

Drei Hilfen betreffen das Bargeld: Die erste hilft beim Ansparen, die beiden anderen senken die geforderte Eigenleistung.

• Wohnsparkonto: Der Staat verdoppelt die von der Kantonalbank gutgeschriebenen Zinsen, mit einer auf CHF 1'200 pro Jahr begrenzten Prämie während zehn Jahren, ohne Einkommensbedingung.
• Bürgschaft des Staates: Der Staat bürgt für eine Hypothek im 2. Rang bis zu 95 % des Objektwerts und senkt die geforderten Eigenmittel auf 5 %, unter Auflagen bei Preis, Einkommen und Vermögen.
• Darlehen des Staates: Ein kantonales Darlehen schliesst die Lücke bei den Eigenmitteln, sobald der Erwerber 5 % der Erwerbskosten selbst einbringt.

Die vierte besteht darin, die Urkundenkosten zu senken. Die Handänderungssteuer auf einen Hauptwohnsitz sinkt um CHF 20'924, wenn der Preis CHF 1'394'928 nicht übersteigt, eine Ermässigung namens Casatax (Art. 8A LDE). Dieselbe Regelung halbiert die Steuer auf der Hypothekarurkunde, im Gegenzug für die Verpflichtung, die Wohnung drei Jahre lang zu bewohnen.

Kann man in Genf mit 10 % Eigenmitteln kaufen?

Ja, man kann in Genf mit 10 % Eigenmitteln kaufen, wenn der Staat für eine Hypothek im 2. Rang bis zu 95 % des Objektwerts bürgt. Diese 10 % stammen nicht aus der 2. Säule; die Bürgschaft lässt sogar eine Eigenleistung von 5 % zu, gegenüber 20 % ohne sie.

Die Schuld beträgt dann 90 % des Preises: Die kalkulatorischen Zinsen und die Amortisation des 2. Rangs steigen, und das erforderliche Einkommen steigt im gleichen Mass. Die Bürgschaft ist dem Hauptwohnsitz vorbehalten, mit Obergrenzen bei Preis, Einkommen und Vermögen.

Was ist zu tun, sobald das Budget feststeht?

Drei Schritte verwandeln das festgelegte Budget in die Fähigkeit, ein Kaufangebot zu machen.

1. Stellen Sie die Finanzierungsunterlagen zusammen (Lohnausweis, letzte Steuerveranlagung, Betreibungsregisterauszug): Die Bank verlangt sie schon beim Finanzierungsgespräch, danach für die Bestätigung zu einem konkreten Objekt.
2. Lassen Sie sich das Budget vor der ersten Besichtigung von der Bank bestätigen, mit einer schriftlichen Grundsatzzusage: Der Verkäufer verlangt oft schon bei der Reservation eine Finanzierungsbestätigung, spätestens beim Notar.
3. Richten Sie die Suche auf Objekte aus, deren Preis ins Budget passt, einschliesslich der Urkundenkosten: Der Angebotspreis enthält weder die Steuern und Gebühren noch die Kosten des Schuldbriefs.

Wer in Genf kaufen möchte, dem eröffnet das bestätigte Budget den vollständigen Weg von der Objektsuche bis zur Unterzeichnung der Urkunde.