Casatax in Genf: Ermässigung der Handänderungssteuern, Voraussetzungen und Beträge

Casatax reduziert die Steuerbelastung beim Kauf eines Hauptwohnsitzes im Kanton Genf, indem die Erwerbssteuern gesenkt werden, vorbehaltlich der Erfüllung der Zulassungskriterien und eines gedeckelten Kaufpreises.

Der Artikel erläutert die Definition von Casatax und die betroffenen Käufer, die Beträge im Jahr 2026 und die erzielte Ersparnis, das Verfahren zur Erlangung bei der Steuerbehörde sowie die damit verbundenen Verpflichtungen und ordnet Casatax anschliessend in die Genfer Erwerbskosten ein. Er stützt sich auf die kantonale Rechtsgrundlage und die Daten der kantonalen Steuerbehörde.

Was ist Casatax?

Casatax ist eine kantonale Steuerbestimmung, die spezifisch für den Kanton Genf gilt und die für den Erwerb des Hauptwohnsitzes geschuldeten Steuern reduziert. Beim Kauf einer Immobilie in Genf unterliegt der Käufer zwei Abgaben: der Handänderungssteuer auf den Verkauf, zum Satz von 3 % des Preises im Kanton, und der Steuer auf den Schuldbrief, zum Satz von 1,365 % auf den geliehenen Betrag.

Casatax kombiniert zwei Entlastungen. Bei der Handänderungssteuer zieht Casatax einen Pauschalabzug ab; bei der Steuer auf den Schuldbrief wird die zu zahlende Steuer um die Hälfte reduziert. Bei einem Kauf für CHF 600'000 wird die Handänderungssteuer von 3 % von CHF 18'000 auf null reduziert; bei einem Schuldbrief von CHF 800'000 sinkt die Steuer von 1,365 % von CHF 10'920 auf CHF 5'460. Der Käufer, der beide Komponenten kumuliert, verringert seine gesamten Urkundskosten.

Die Regelung geht auf eine Initiative der Genfer Immobilienkammer von 2002 zurück und trat 2004 in Kraft, um den Erwerb von Wohneigentum zu fördern. Das Genfer Gesetz über die Handänderungssteuern legt in Artikel 8A den Anwendungsbereich fest, und die kantonale Steuerverwaltung sorgt für dessen Anwendung. Die Vergünstigung ist natürlichen Personen vorbehalten, die die Immobilie selbst bewohnen, und gilt bis zu einem jährlich angepassten Höchstpreis.

Wer kann von Casatax profitieren?

Casatax richtet sich an Personen, die eine Wohnung als Hauptwohnsitz im Kanton Genf kaufen. Die Regelung stellt vier kumulative Voraussetzungen auf.

• Natürliche Person: Der Käufer ist eine natürliche Person. Gesellschaften, Stiftungen und andere juristische Personen sind ausgeschlossen.
• Immobilie in Genf: Die Wohnung befindet sich im Kanton Genf, sei es eine Stockwerkeigentumswohnung (PPE) oder ein Einfamilienhaus.
• Hauptwohnsitz: Der Käufer bewohnt die Immobilie als Hauptwohnsitz. Zweitwohnsitze erfüllen die Voraussetzung ebenso wenig wie eine Kapitalanlage zu Vermietungszwecken.
• Preis unter dem Höchstbetrag: Der Kaufpreis überschreitet den gesetzlichen Höchstbetrag nicht (CHF 1'394'928 im Jahr 2026).

Diese Kriterien lassen sich anhand von drei Fällen veranschaulichen. Ein Paar, das eine Wohnung für CHF 900'000 kauft, um dort zu wohnen, erfüllt die Voraussetzungen. Eine Immobiliengesellschaft, die dieselbe Immobilie zum selben Zweck kauft, ist nicht anspruchsberechtigt. Eine natürliche Person, die einen Zweitwohnsitz auf dem Genfer Land kauft, erfüllt die Voraussetzungen nicht.

Absatz 2 von Artikel 8A des kantonalen Gesetzes über die Handänderungssteuern sieht vor, dass die Zulassungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt des Kaufs beurteilt werden. Der Käufer muss die Immobilie nicht nur kaufen, sondern innerhalb von zwei Jahren auch die Zweckbestimmungserklärung bestätigen.

Wie hoch sind die Casatax-Beträge im Jahr 2026?

Die Casatax-Beträge 2026 umfassen einen Höchstrabatt von CHF 20'924 auf die Handänderungssteuern, eine Ermässigung von 50% der Steuer auf den Schuldbrief und einen Preishöchstbetrag von CHF 1'394'928. Diese Beträge gelten für Urkunden, die ab dem 1. März 2026 registriert werden.

Der Rabatt funktioniert als Pauschalabzug. Die Handänderungssteuer beträgt 3% des Preises; Casatax zieht davon bis zu CHF 20'924 ab, wodurch die Steuer unterhalb von rund CHF 697'000 vollständig entfällt und darüber hinaus reduziert wird. Die zweite Komponente halbiert die Steuer von 1,365%, die auf dem zur Finanzierung des Kaufs errichteten Schuldbrief erhoben wird.

Drei Beispiele veranschaulichen die Wirkung des Rabatts auf die Handänderungssteuer. Bei CHF 600'000 sinkt die Steuer von CHF 18'000 auf null; bei CHF 1'000'000 sinkt sie von CHF 30'000 auf CHF 9'076; bei CHF 1'200'000 von CHF 36'000 auf CHF 15'076. Oberhalb des Höchstbetrags von CHF 1'394'928 verliert der Erwerb die gesamte Vergünstigung.

Laut der kantonalen Genfer Steuerverwaltung werden diese beiden Beträge durch das Gesetz über die Handänderungssteuern festgelegt und jährlich neu bewertet.

Komponente	Berechnungsgrundlage	Casatax-Rabatt 2026
Handänderungssteuer (Verkaufssteuer)	3% des Kaufpreises	bis zu CHF 20'924 abgezogen
Steuer auf den Schuldbrief	1,365% des geliehenen Betrags	Ermässigung von 50%
Zulässiger Preishöchstbetrag	Kaufpreis der Immobilie	CHF 1'394'928

Wie entwickeln sich die Beträge jedes Jahr?

Die Casatax-Beträge werden jedes Jahr per Indexierung zum 1. März angepasst. Der Höchstrabatt und der Preishöchstbetrag werden an den Genfer Baupreisindex angepasst, wodurch die Regelung an die tatsächlichen kantonalen Immobilienkosten angeglichen wird und nicht pauschal erfolgt.

Die Anpassung erfolgt relativ konstant. Zwischen 2025 und 2026 stieg der Rabatt auf die Handänderungssteuern insbesondere von CHF 20'616 auf CHF 20'924, während der Höchstbetrag von CHF 1'374'396 auf CHF 1'394'928 anstieg, was einer Zunahme von rund 1,5% entspricht. Derselbe Mechanismus hat den Höchstbetrag seit Einführung der Regelung Jahr für Jahr angehoben, um mit der Genfer Preisinflation Schritt zu halten.

Laut der kantonalen Genfer Steuerverwaltung werden diese indexierten Werte jährlich veröffentlicht und gelten für Urkunden, die ab dem 1. März registriert werden.

Wie viel lässt sich mit Casatax sparen?

Casatax ermöglicht eine Ersparnis von bis zu mehreren Zehntausend Franken bei den Erwerbskosten, je nach Preis der Immobilie und geliehenem Betrag. Die Ersparnis kombiniert den Rabatt auf die Handänderungssteuern und die Halbierung der Steuer auf den Schuldbrief.

Der nachstehende Rechner schätzt die mögliche Ersparnis anhand des Immobilienpreises und des geliehenen Betrags.

Die erste Komponente erreicht 2026 maximal CHF 20'924, sobald die Handänderungssteuer von 3% diesen Schwellenwert übersteigt. Bei einer Immobilie für CHF 1'200'000 sinkt die Handänderungssteuer beispielsweise von CHF 36'000 auf CHF 15'076, was eine Ersparnis von CHF 20'924 ermöglicht. Die zweite Komponente hängt hingegen vom finanzierten Betrag ab: Bei einem Schuldbrief von CHF 800'000, der eine Steuer von 1,365% bzw. CHF 10'920 trägt, senkt Casatax diesen Betrag auf CHF 5'460.

Der Gesamtvorteil wird anhand von drei Profilen beziffert. Für einen Käufer bei CHF 600'000, der CHF 480'000 finanziert, spart Casatax CHF 18'000 an Handänderungssteuer und CHF 3'276 beim Schuldbrief, was einer Gesamtsumme von CHF 21'276 entspricht. Bei CHF 1'000'000, mit einem Schuldbrief von CHF 800'000, beläuft sich die Gesamtsumme auf CHF 20'924 plus CHF 5'460, also CHF 26'384. Bei CHF 1'200'000, mit einem Schuldbrief von CHF 960'000, liegt die Gesamtsumme über CHF 27'000.

Die beiden massgeblichen Variablen bleiben der Preis der Immobilie und der geliehene Betrag. Laut der kantonalen Genfer Steuerverwaltung lässt sich anhand des jährlichen Tarifs der für jeden Erwerb geltende Höchstrabatt ermitteln.

Diese Grafik beziffert die durch Casatax ermöglichte Gesamtersparnis bei einem Kauf für CHF 1'000'000, indem der Rabatt auf die Handänderungssteuern und die Halbierung beim Schuldbrief addiert werden.

Wie erhält man Casatax?

Um Casatax zu erhalten, gibt der Käufer den Rabatt gegenüber dem Notar bei der Registrierung der Urkunde an und bestätigt ihn anschliessend gegenüber der Steuerverwaltung. Das Verfahren erfolgt in vier Schritten.

1. Die Anspruchsberechtigung vor dem Kauf prüfen: Die Immobilie, ihr Preis unter CHF 1'394'928 und die Nutzung als Hauptwohnsitz müssen den Anforderungen entsprechen.
2. Die Zweckbestimmung dem Notar melden: Die Nutzung als Hauptwohnsitz angeben, die der Notar zur Berechnung der Steuern bei der Registrierung der Urkunde verwendet.
3. In die Wohnung einziehen: Die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach der Urkunde als Hauptwohnsitz beziehen.
4. Die Erklärung der tatsächlichen Zweckbestimmung einreichen: Der Steuerverwaltung das unterzeichnete Formular übermitteln, zusammen mit einer Wohnsitzbescheinigung des kantonalen Bevölkerungsamts und einem Umzugsnachweis.

Diese Zeitleiste fasst die vier Schritte zum Erhalt von Casatax in Genf zusammen, von der Prüfung der Anspruchsberechtigung bis zur Einreichung der Zweckbestimmungserklärung.

Der Rabatt wird vom Notar bei der Urkunde angewendet, und die Erklärung liefert anschliessend die Bestätigung. Laut der kantonalen Genfer Steuerverwaltung reicht jeder Käufer separat ein Formular ein, innerhalb von zwei Jahren nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde.

Welche Verpflichtungen bestehen nach Erhalt von Casatax?

Nach Casatax bestehen drei Verpflichtungen: die tatsächliche Nutzung, die Einreichung einer Erklärung und die Rückerstattung der Steuern bei Nichteinhaltung.

• Tatsächliche Nutzung: Die Immobilie ab dem Einzug während mindestens drei Jahren als Hauptwohnsitz nutzen.
• Zweckbestimmungserklärung: Diese Nutzung der Steuerverwaltung durch Einreichung der Erklärung der tatsächlichen Zweckbestimmung melden, innerhalb von zwei Jahren nach der Urkunde, unter Beifügung der Wohnsitz- und Umzugsnachweise.
• Rückerstattung bei Nichteinhaltung: Die zu Unrecht erhaltenen Steuervergünstigungen zurückerstatten, falls die Nutzung als Hauptwohnsitz und die Mindestverpflichtungsdauer nicht eingehalten werden.

Diese Verpflichtungen werden erst im Nachhinein überprüft. Ein Käufer, der die Immobilie vor Ablauf von drei Jahren weiterverkauft, sie vermietet oder die Erklärung versäumt, riskiert eine Nachforderung der Steuern. Gemäss Artikel 8A des kantonalen Gesetzes über die Handänderungssteuern stellt die Steuerverwaltung bei Nichteinhaltung eine Nachforderung zu, einschliesslich des Betrags, den der Steuerpflichtige mangels Erklärung hätte zahlen müssen.

Wie fügt sich Casatax in die Kosten eines Kaufs in Genf ein?

Casatax reduziert einen der wichtigsten Kostenpunkte beim Kauf einer Immobilie in Genf: die bei der Veräusserung erhobenen Handänderungssteuern. Diese gemeinhin als «Notariatskosten» bezeichneten Kosten umfassen die Handänderungssteuern, die Gebühren des Grundbuchamts, das Honorar des Notars und die mit der Finanzierung verbundenen Kosten. Casatax betrifft ausschliesslich die Handänderungssteuern und den Schuldbrief. Die übrigen Posten bleiben unverändert. Das Notarhonorar, die Grundbuchgebühren und die Schuldbriefkosten ergänzen diese Kosten, in die Casatax zum Zeitpunkt der Registrierung eingreift.

Welche weiteren Kosten begleiten den Kauf in Genf?

Diese weiteren Kosten eines Kaufs in Genf sind unabhängig von den Handänderungssteuern und kommen beim Erwerb zusätzlich zum Preis der Immobilie hinzu.

• Das Notarhonorar vergütet die Beurkundung des Kaufvertrags und dessen Eintragung.
• Die Grundbuchgebühren decken die Eintragung der Eigentumsübertragung.
• Die Kosten des Schuldbriefs bilden das den Kredit sichernde Pfand.

Von diesen Notariatskosten stellt nur das Honorar einen je nach Wert der Immobilie variablen Anteil dar, gemäss einem eigenen Tarif.

Zu welchem Zeitpunkt des Kaufs greift Casatax?

Casatax greift nicht bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags, sondern bei dessen Registrierung, wenn der Notar die Steuern abrechnet. Die Ermässigung wird bei der Einreichung der öffentlichen Urkunde zur Registrierung bei der Steuerverwaltung angewendet, vor Zahlung der Handänderungssteuern.

Im Ablauf eines Kaufs in Genf liegt dies nach der Unterzeichnung der Urkunde beim Notar und vor jener der Zweckbestimmungserklärung der Immobilie. Die Erklärung der tatsächlichen Zweckbestimmung erfolgt innerhalb von zwei Jahren nach der Urkunde.

Ist Casatax mit anderen Hilfen kumulierbar?

Ja, Casatax lässt sich mit den anderen Förderinstrumenten für den Wohneigentumserwerb in Genf kumulieren. Der Steuerrabatt kommt zu den Finanzierungslösungen hinzu, ohne diese auszuschliessen.

Casatax bleibt mit der Bankhypothek, der Einbringung von Eigenmitteln, dem Rückgriff auf Vorsorgeguthaben (BVG und 3. Säule) sowie kantonalen Instrumenten wie dem Staatsdarlehen oder der Staatsbürgschaft vereinbar. Die Staatsbürgschaft wendet denselben Preishöchstbetrag an wie Casatax.

Gibt es Casatax auch ausserhalb von Genf?

Nein, Casatax ist spezifisch für den Kanton Genf. Das in Genf anwendbare kantonale Gesetz über die Handänderungssteuern regelt Casatax. Die Regelung ist auf Erwerbe ausserhalb von Genf nicht anwendbar.

In der Schweiz legt jeder Kanton seine eigenen Handänderungssteuern und allfällige Erleichterungen für den Erwerb von Wohneigentum fest. Ein Kauf in einem anderen Kanton unterliegt der Steuerregelung des betreffenden Kantons, die sich deutlich von Casatax unterscheidet.