Eigenmittel für den Kauf in Genf: Betrag, Quellen, Kosten und Rechner

Die Eigenmittel sind das Geld, das der Käufer selbst und ohne Kredit zur Finanzierung seiner Wohnung einbringt, also der Teil des Preises, den die Banken verlangen, bevor sie in Genf einen Hypothekarkredit gewähren. Sie stammen aus Ersparnissen, aus der Vorsorge oder von der Familie.

Dieser Artikel behandelt den verlangten Betrag und seine Berechnung, anschliessend die Genfer Erwerbskosten, die hinzukommen. Er stellt die akzeptierten Quellen vor, darunter die beiden Säulen und die Unterstützung durch die Familie, die Lösungen unterhalb der üblichen Eigenmittelschwelle, den von der Bank verlangten Nachweis und den Fall der Zweitwohnung. Ein Rechner ermittelt die nötigen Eigenmittel und den insgesamt aufzubringenden Betrag, Kosten inbegriffen.

Wie viele Eigenmittel braucht es für einen Kauf in Genf?

Es braucht mindestens 20 % des Preises als Eigenmittel, um in Genf zu kaufen, gemäss der Praxis der Banken am Platz, darunter die Genfer Kantonalbank (BCGE), die bis zu 80 % des Werts der Wohnung finanzieren.

Gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (Ziff. 2.1, Fassung vom Dezember 2023, seit dem 1. Januar 2025 in Kraft, von der FINMA anerkannt) stammen mindestens 10 % des Belehnungswerts aus «harten» Eigenmitteln (ausserhalb der 2. Säule). Die Schwelle von 10 % ist der einzige Eigenmittelanteil, den die Richtlinien festlegen; die Schwelle von 20 % stammt aus der Bankpraxis.

Die Bank wendet diese Anteile auf den Belehnungswert an, also auf den Wert der Wohnung, den sie selbst schätzt, und nicht auf den bezahlten Preis. Ebenfalls nach Ziff. 2.1 der genannten SBVg-Richtlinien wird jede positive Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Belehnungswert vollständig mit «harten» Eigenmitteln (ausserhalb der 2. Säule) finanziert. Bei einer Wohnung, die für 1'050'000 Franken gekauft und auf 1'000'000 Franken geschätzt wird, kommen die 50'000 Franken Differenz ausserhalb der 2. Säule hinzu.

Laut dem Kantonalen Statistikamt Genf (OCSTAT) beträgt der Medianpreis der 2024 verkauften, nicht neuen Stockwerkeigentumswohnungen des freien Marktes 10'853 Franken pro m², also rund 1'000'000 Franken für 92 m². Für diesen Hauptwohnsitz, dessen Schätzwert dem Preis entspricht, verteilt sich die Finanzierung auf drei Teile.

• «Harte» Eigenmittel (ausserhalb der 2. Säule): mindestens 100'000 Franken, also 10 % des Preises.
• Möglicher Anteil der 2. Säule: höchstens 100'000 Franken, um die Eigenmittel auf 200'000 Franken zu ergänzen.
• Hypothekarkredit: 800'000 Franken, also 80 % des Preises.

Diese Grafik gliedert die Finanzierung einer Wohnung von 1'000'000 Franken: 100'000 Franken ausserhalb der 2. Säule, höchstens 100'000 Franken aus der 2. Säule und 800'000 Franken Hypothekarkredit. Der schraffierte Block zeigt die 50'000 Franken, die ausserhalb der 2. Säule hinzukommen, wenn der bezahlte Preis den von der Bank angesetzten Wert übersteigt.

Nichts hindert daran, mehr einzubringen, bis hin zur Barzahlung, was den Hypothekarkredit entsprechend verringert.

Wie berechnet man seine Eigenmittel für einen Kauf in Genf?

Um die Eigenmittel für einen Kauf in Genf zu berechnen, wenden Sie 20 % auf den Preis der Immobilie an, davon 10 % ausserhalb der 2. Säule, und addieren Sie anschliessend die Erwerbskosten.

Der untenstehende Rechner erfasst den Preis, die Ersparnisse, die Säulen und die Unterstützung durch die Familie und gibt den verlangten Anteil, den Anteil ausserhalb der 2. Säule, die Kosten sowie den fehlenden oder überschüssigen Betrag aus.

Die Berechnung erfolgt in vier Schritten.

1. Multiplizieren Sie den von der Bank angesetzten Wert mit 20 % und addieren Sie die allfällige Differenz zum bezahlten Preis: Sie erhalten die verlangten Eigenmittel.
2. Multiplizieren Sie diesen Wert mit 10 % und addieren Sie dieselbe Differenz: Sie erhalten den Mindestanteil ausserhalb der 2. Säule.
3. Addieren Sie die Erwerbskosten: rund 4 % des Preises laut der Notariatskammer Genf, zuzüglich rund 2,5 % des Betrags des Schuldbriefs.
4. Vergleichen Sie diese Summe mit Ihren Guthaben: Die Differenz beziffert den fehlenden Betrag.

Kommen die Erwerbskosten zu den Eigenmitteln hinzu?

Ja, die Erwerbskosten kommen zu den Eigenmitteln hinzu: Sie werden bar bezahlt, zusätzlich zur Eigenleistung, denn die Bank finanziert höchstens 80 % des Objektwerts, ohne die Kosten (Praxis der Genfer Kantonalbank).

Ein Kauf in Genf umfasst vier Kostenposten, die jeweils durch einen kantonalen Erlass geregelt sind.

• Handänderungssteuer: 3 % des Verkaufspreises (LDE Art. 33).
• Grundbuchgebühr: 0,21 % des Preises (REmORFDIT Art. 3).
• Notargebühren: degressiver Tarif gemäss dem Reglement über die Notariatsgebühren (REmNot).
• Abgabe auf den Schuldbrief: 1,365 % seines Betrags, nämlich eine Abgabe von 0,65 % (LDE Art. 84-85), erhöht um 110 Zusatzcentimes (LCACant Art. 4).

Laut der Notariatskammer Genf kostet die Kaufurkunde rund 4 % des Preises und der Schuldbrief rund 2,5 % seines Betrags, einschliesslich Abgabe, Notar- und Grundbuchgebühren. Eine Wohnung von 1'000'000 Franken erfordert 200'000 Franken Eigenmittel + 40'000 Franken Urkundenkosten + 20'000 Franken für den Schuldbrief von 800'000 Franken: rund 260'000 Franken in bar, ohne die Casatax-Ermässigung.

Für den Hauptwohnsitz senkt die Casatax-Ermässigung (LDE Art. 8A) die Handänderungssteuer um 20'924 Franken und halbiert die Abgaben auf den Schuldbrief (bis zu einem Preis von 1'394'928 Franken seit dem 1. März 2026: RDE Art. 1).

Welche Eigenmittelquellen akzeptiert die Bank?

Die Bank akzeptiert sechs Kategorien von Eigenmittelquellen gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg, Ziff. 2.1): Ersparnisse und Wertschriften, Säule 3a, Lebensversicherung, Erbvorbezüge und Schenkungen, nachrangige Darlehen (Rangrücktritt) sowie die 2. Säule.

Die Tabelle führt jede Quelle danach auf, ob sie zum Mindestanteil ausserhalb der 2. Säule zählt oder nicht.

Quelle	Zählt zum Anteil ausserhalb der 2. Säule?	Bedingung oder Grenze
Ersparnisse auf dem Konto	Ja	Zugunsten der Bank überwiesene oder verpfändete Guthaben (SBVg Ziff. 2.1).
Wertschriften	Ja	Verkaufte oder verpfändete Wertpapiere (SBVg Ziff. 2.1).
Säule 3a	Ja	Vorbezug für das Wohneigentum zum eigenen Bedarf, einmal alle fünf Jahre (BVV 3 Art. 3), oder Verpfändung.
Rückkaufswert der Lebensversicherung	Ja	Verpfändung des Rückkaufswerts der Police (SBVg Ziff. 2.1).
Erbvorbezug, Schenkung	Ja	Gelten als Eigenmittel des Kunden (SBVg Ziff. 2.1).
Darlehen von Dritten oder von der Familie	Ja, unter Bedingung	Abgetretenes oder nachrangiges Darlehen (Rangrücktritt) oder Darlehen, dessen Rückzahlung die schriftliche Zustimmung der Bank erfordert (SBVg Ziff. 2.1).
2. Säule	Nein	Vorbezug oder Verpfändung für das Wohneigentum der versicherten Person (BVG Art. 30b und 30c), zulässig für den Teil oberhalb der 10 % und der allfälligen Differenz zwischen Preis und Belehnungswert (SBVg Ziff. 2.1).

Die 2. Säule erst nach den Ersparnissen, den Wertschriften und der Säule 3a zu beanspruchen, schont die Vorsorge: Der Vorbezug der 2. Säule vermindert die Vorsorgeleistungen (BVG Art. 30c Abs. 4).

Kann man seine 2. Säule als Eigenmittel verwenden?

Ja, man kann seine 2. Säule als Eigenmittel verwenden, und zwar für eine Wohnung, welche die versicherte Person an ihrem Wohnsitz oder an ihrem gewöhnlichen Aufenthaltsort selbst bewohnt, gemäss der eidgenössischen Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit den Mitteln der beruflichen Vorsorge (WEFV, Art. 4).

Die 2. Säule deckt höchstens die Hälfte der 20 % ab, welche die Banken verlangen (SBVg Ziff. 2.1).

Vorbezug und Verpfändung unterscheiden sich in fünf Kriterien.

Kriterium	Vorbezug	Verpfändung
Bareinsatz	An den Verkäufer ausbezahltes Kapital (WEFV, Art. 6)	Kein Bareinsatz, das Guthaben dient als Sicherheit (BVG, Art. 30b)
Auswirkung auf die Schuld	Kredit um den bezogenen Betrag verringert	Höherer Kredit, durch das Pfand gesichert
Besteuerung	Gesonderte Besteuerung (BVG, Art. 83a; DBG, Art. 38)	Steuer erst bei der Verwertung des Pfands (BVG, Art. 83a)
Auswirkung auf die Altersvorsorge	Gekürzte Leistungen (BVG, Art. 30c Abs. 4)	Leistungen unverändert, ausser bei Verwertung des Pfands (OR, Art. 331d Abs. 6)
Grundbuch	Anmerkung der Veräusserungsbeschränkung (BVG, Art. 30e Abs. 2)	Anmerkung bei der Verwertung des Pfands (BVG, Art. 30e Abs. 2)

Der Vorbezug muss spätestens drei Jahre vor der Pensionierung verlangt werden. Nach dem 50. Altersjahr ist er begrenzt auf den höheren von zwei Beträgen: das mit 50 Jahren vorhandene Guthaben oder die Hälfte des aktuellen Guthabens (BVG, Art. 30c Abs. 1 und 2). Er muss mindestens 20'000 Franken betragen und erfolgt nur einmal alle fünf Jahre (WEFV, Art. 5). Er erfordert die schriftliche Zustimmung des Ehegatten (BVG, Art. 30c Abs. 5).

Zählt die Säule 3a als Eigenmittel?

Ja, die Säule 3a zählt als Eigenmittel und fliesst in den Mindestanteil von 10 % ausserhalb der 2. Säule ein, gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (Ziff. 2.1).

Zwei Wege erlauben es, sein 3a-Guthaben zu mobilisieren. Der Vorbezug finanziert den Kauf der vom Inhaber bewohnten Wohnung oder die Rückzahlung eines Hypothekarkredits (BVV 3, Art. 3 Abs. 3); die Verpfändung belässt das Kapital auf dem Konto und übergibt es der Bank als Sicherheit (BVV 3, Art. 4 Abs. 2).

Der Vorbezug ist nur alle fünf Jahre möglich (BVV 3, Art. 3 Abs. 4). Das bezogene Kapital wird gesondert besteuert, und zwar zu einem Fünftel des Tarifs der direkten Bundessteuer (DBG, Art. 22 und 38).

Zählt eine Schenkung oder ein Familiendarlehen als Eigenmittel?

Ja, eine Schenkung zählt als Eigenmittel gemäss den Richtlinien der SBVg (Ziff. 2.1), während ein Familiendarlehen nur dann dazu zählt, wenn es an die Bank abgetreten oder mit einem Rangrücktritt versehen ist oder wenn seine Rückzahlung schriftlich von der Zustimmung der Bank abhängt.

Die SBVg-Richtlinien anerkennen vier Formen der Unterstützung durch die Familie.

• Schenkung: vollwertige Eigenmittel, belegt durch einen schriftlichen Schenkungsvertrag, den die Bank verlangt (Bankpraxis, UBS, 2025).
• Erbvorbezug: ebenfalls Eigenmittel, dokumentiert durch einen schriftlichen Vertrag, der in gleicher Weise verlangt wird.
• Darlehen eines Angehörigen: Eigenmittel für Wohneigentum zum eigenen Bedarf, wenn der Darlehensgeber aus der engeren Familie schriftlich bestätigt, dass jede Rückzahlung die Zustimmung der Bank erfordert.
• Abgetretenes oder nachrangiges Darlehen (Rangrücktritt): Eigenmittel, wenn der Darlehensvertrag an die Bank abgetreten oder mit einem Rangrücktritt versehen ist.

Ausserhalb dieser Bedingungen bleibt das Darlehen eine Schuld: Seine Zinsen und Raten werden in der Tragbarkeitsrechnung berücksichtigt, die auf ein Drittel des Bruttoeinkommens begrenzt ist (Bankpraxis, Helvetia, 2025).

Das Zivilgesetzbuch (ZGB, Art. 626) unterstellt den Erbvorbezug bei der Erbteilung der Ausgleichung unter den gesetzlichen Erben.

Kann man in Genf mit weniger als 20 % Eigenmitteln kaufen?

Nein, nicht ohne Hilfe: Auf dem gewöhnlichen Bankenmarkt kann man in Genf nicht mit weniger als 20 % Eigenmitteln kaufen, ausser mit einem kantonalen Instrument, das den fehlenden Anteil abdeckt.

Nach dem Genfer Gesetz über die Förderung des individuellen Wohneigentums (LAPI) senken zwei Instrumente den verlangten Eigenmittelanteil.

• Staatsbürgschaft: Der Staat kann eine Hypothek im 2. Rang verbürgen, mit der die Kredite auf bis zu 95 % der Gestehungskosten steigen, also 5 % Eigenanteil (Art. 7 Abs. 1).
• Staatsdarlehen: Seit November 2024 kann der Staat dem Erwerber, der mindestens 5 % aufbringt, die fehlenden Eigenmittel als Darlehen gewähren, höchstens 15 % des Preises und über höchstens 10 Jahre (Art. 7 Abs. 2-3).

Beide Hilfen setzen einen Hauptwohnsitz voraus, einen Preis unterhalb des Casatax-Höchstbetrags (1'394'928 Franken im Jahr 2026), eine Belastung zwischen einem Fünftel und einem Drittel des Bruttoeinkommens und ein Nettovermögen von weniger als 50 % des Preises (LAPI Art. 5, 10A, 10B). Der Verkauf oder die Vermietung der Wohnung verpflichtet zur Rückzahlung (Art. 6).

Im Vorfeld hilft das Genfer Wohnsparen (LAPLE, rsGE I 4 55), den Eigenmittelanteil anzusparen. Der Staat verdoppelt durch eine auf 1'200 Franken pro Jahr und höchstens 10 Jahre begrenzte Prämie die Zinsen eines BCGE-Kontos, das mit bis zu 12'000 Franken pro Jahr und Person gespeist wird.

Genügen die Eigenmittel, um sein Kaufbudget festzulegen?

Nein, die Eigenmittel genügen nicht, um sein Kaufbudget festzulegen: Das Einkommen des Haushalts setzt eine zweite Grenze, jene der tragbaren kalkulatorischen Belastung.

Gemäss der FINMA (Faktenblatt «Der Hypothekarmarkt», Juni 2025) dürfen diese Belastungen ein Drittel des nachhaltigen Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Sie werden auf der Grundlage eines kalkulatorischen Zinssatzes (oft 5 %), der Nebenkosten von 0,8 % des Belehnungswerts bei einem Neubau (1 % in der üblichen Bankpraxis) und der Amortisation berechnet. Jede Bank legt den kalkulatorischen Zinssatz selbst fest.

Eigenmittel und Einkommen wirken zusammen: Die kleinere der beiden Obergrenzen begrenzt das Budget für den Kauf in Genf. Die Wahl zwischen Vorbezug und Verpfändung der 2. Säule verändert die Schuld und damit die Belastung.

Wie weist man der Bank seine Eigenmittel nach?

Um der Bank seine Eigenmittel nachzuweisen, übergibt der Erwerber Belege über den Betrag und die Herkunft der Mittel, welche die Bank nach dem Geldwäschereigesetz (GwG, Art. 6) prüft.

Laut Raiffeisen (Juni 2026) verlangt die Bank die Belege für jedes Guthaben und jede Schuld.

• Legen Sie die Kontoauszüge vor: Sie belegen die Ersparnisse und die Wertschriften.
• Fügen Sie den Vorsorgeausweis der Pensionskasse bei: Zusammen mit dem Freizügigkeitsguthaben beziffert er die 2. Säule.
• Reichen Sie die 3a-Bescheinigung ein: Sie weist das Guthaben der gebundenen Vorsorge aus.
• Weisen Sie die Schenkungsurkunde oder den Darlehensvertrag vor: Die Urkunde belegt eine Schenkung innerhalb der Familie, der Vertrag ein Darlehen und seine Rückzahlungsbedingungen.

Reichen Sie den Antrag auf Vorbezug lange vor der notariellen Beurkundung ein: Die Pensionskasse leistet die Zahlung spätestens sechs Monate nach dem Antrag (WEFV Art. 6 Abs. 1).

Braucht es für eine Zweitwohnung mehr Eigenmittel?

Ja, für eine Zweitwohnung braucht es mehr Eigenmittel: Laut UBS verlangen die Banken einen deutlich höheren Anteil, von mindestens 40 %. Die Hypothek finanziert dort höchstens 60 % des Objekts.

Die Vorsorge ist davon ausgeschlossen: Die Verordnung über die Wohneigentumsförderung (WEFV, Art. 4 Abs. 1) beschränkt die 2. Säule auf den «eigenen Bedarf», das heisst die Wohnung am Wohnsitz oder am gewöhnlichen Aufenthaltsort. Die Säule 3a folgt derselben Regel. Die Eigennutzung öffnet den Zugang zur Vorsorge und zur Schwelle von 20 %, während eine Zweitwohnung ohne Vorsorgemittel finanziert wird.