Notariatskosten in Genf: Zusammensetzung, Berechnung und Betrag
In Genf werden einem Immobilienkauf zum Kaufpreis sogenannte «Notariatskosten» hinzugefügt. Trotz dieser gebräuchlichen Bezeichnung entfällt nur ein winziger Teil der erhobenen Kosten tatsächlich auf den Notar selbst, während der Grossteil aus Steuern und Abgaben zugunsten des Staates und des Grundbuchamts besteht.
Dieser Artikel erläutert, woraus sich diese Kosten zusammensetzen, wie die Notargebühr festgelegt wird, wie sie berechnet werden, um den einzuplanenden Betrag zu kennen, wer sie zu welchem Zeitpunkt bezahlen muss und wie ein Teil davon reduziert werden kann. Er stützt sich auf den kantonalen Notariatstarif und die Genfer Gesetzgebung.
Woraus setzen sich die Notariatskosten in Genf zusammen?
In Genf gliedern sich die Notariatskosten in vier Posten:
- die Handänderungssteuer
- die Grundbuchgebühren
- die Notargebühr
- die Auslagen
Da drei dieser Posten öffentliche Abgaben sind, vergütet nur die Gebühr den Notar selbst.
- Die Handänderungssteuer ist die auf den Verkauf erhobene kantonale Steuer, die dem Staat Genf zufliesst.
- Die Grundbuchgebühren sind die Eintragungsgebühr für die Eigentumsübertragung und den Schuldbrief, die dem Grundbuchamt zufliesst.
- Die Notargebühr entspricht dem Honorar des Notars für die Beurkundung, das durch einen kantonalen Tarif festgelegt wird.
- Die Auslagen decken sämtliche vom Notar vorgestreckten Kosten (Auszüge, Bestätigungen), die beim Käufer eingefordert werden.
Diese Grafik beziffert die Zusammensetzung der Notariatskosten für einen Kauf zu CHF 1’000’000, finanziert durch einen Schuldbrief von CHF 800’000: Die beiden steuerlichen Posten (Handänderungssteuer und Schuldbriefsteuer, zusammen CHF 40’920) übersteigen die Notargebühr (CHF 8’300) deutlich.
Die Genfer Notarkammer erachtet den Ausdruck «Notariatskosten» als irreführend, da der steuerliche Anteil den Gesamtbetrag dominiert.
Wie wird die Notargebühr in Genf festgelegt?
Die Notargebühr in Genf wird durch einen geregelten kantonalen Tarif festgelegt, der je nach Urkundenwert degressiv ist. Sie wird stufenweise angewendet: Jede Wertstufe wird zu ihrem eigenen, in Promille ausgedrückten Satz besteuert.
Der Tarif sinkt, je höher der Preis steigt. Die erste Stufe, bis CHF 200’000, wird mit 7‰ besteuert; die Stufe von CHF 200’000 bis 400’000 mit 6‰; jene von CHF 400’000 bis 800’000 mit 4,5‰; darüber hinaus sinken die Sätze weiter. Für eine Immobilie zu CHF 800’000 beläuft sich die Gebühr auf CHF 4’400; bei CHF 1’000’000 auf CHF 5’200; der effektive Durchschnittssatz sinkt bei einem Kauf von einer Million auf rund 0,5%. Gemäss der kantonalen Verordnung über die Notargebühren ist dieser Tarif für alle Notare des Kantons identisch.
| Wertstufe (Kaufvertrag) | Gebührensatz |
|---|---|
| Bis CHF 200’000 | 7‰ |
| CHF 200’001 bis 400’000 | 6‰ |
| CHF 400’001 bis 800’000 | 4,5‰ |
| CHF 800’001 bis 1’000’000 | 4‰ |
| CHF 1’000’001 bis 1’500’000 | 3,5‰ |
Wie berechnet man die Notariatskosten in Genf?
Um die Notariatskosten in Genf zu berechnen, können Sie diese vier auf den Kaufpreis der Immobilie angewandten Posten addieren sowie, gegebenenfalls (bei einer Finanzierung), den Betrag des hypothekarischen Schuldbriefs.
Der untenstehende Rechner gibt Ihnen eine Schätzung dieser Aufschlüsselung je nach Preis der Immobilie und geliehenem Betrag.
Calculateur de frais de notaire — Genève
Estimation indicative. Émolument du notaire selon le barème cantonal dégressif (REmNot, art. E 6 05.03), hors débours. Droits de mutation 3 % et émoluments du registre foncier plafonnés. Sources : tarifs cantonaux genevois.
Der Gesamtbetrag setzt sich zusammen aus der Handänderungssteuer (3% des Preises), der Grundbuchgebühr (0,21% des Preises, gedeckelt), der Notargebühr (degressiver Tarif) sowie, bei einem Darlehen, der Schuldbriefsteuer (1,365% des geliehenen Betrags) und ihrer eigenen Gebühr.
Drei Beispiele für den Kaufvertrag werden gegeben: bei CHF 800’000 liegen die Kosten bei rund CHF 31’800; bei CHF 1’000’000 bei rund CHF 38’000 und bei CHF 1’500’000 bei knapp CHF 57’000, was jeweils zwischen 3,8% und 4% des Preises entspricht. Gemäss den kantonalen Genfer Tarifen bildet die Handänderungssteuer den überwiegenden Anteil des Gesamtbetrags.
Kosten für den Kaufvertrag oder den Schuldbrief: Was ist der Unterschied?
Die Kosten für den Kaufvertrag und die Kosten für den Schuldbrief betreffen zwei unterschiedliche Urkunden (zwei Bemessungsgrundlagen, zwei Gebühren). Der Kaufvertrag, der das Eigentum überträgt, unterliegt der Handänderungssteuer; der Schuldbrief, der das den Kredit sichernde Pfand darstellt, unterliegt der Schuldbriefsteuer.
Wird ein Kauf durch ein Darlehen finanziert, sind beide zu kumulieren: Verkaufskosten von rund 4% des Preises und Schuldbriefkosten von nahe 2,5% des geliehenen Betrags. Bei einem Kauf zu CHF 1’000’000, finanziert durch einen Schuldbrief von CHF 800’000, belaufen sich die Kosten für den Verkauf auf rund CHF 38’000 und jene für den Schuldbrief auf CHF 20’000 – zwei unterschiedliche Rechnungen, die bei derselben Beurkundung beglichen werden. Der Schuldbrief bleibt ausschliesslich zulasten des Käufers.
Wie viel ist für die Notariatskosten in Genf einzuplanen?
In Genf muss man mit rund 4% des Kaufpreises für die Notariatskosten des Kaufvertrags rechnen, wozu für den hypothekarischen Schuldbrief nochmals nahezu 2,5% des geliehenen Betrags hinzukommen. Dieser Anteil verändert sich nur wenig, da die Handänderungssteuer von 3% die Grundlage bildet.
Der Gesamtprozentsatz sinkt leicht, je höher der Preis steigt, da die Notargebühr degressiv ausgestaltet ist. Für eine Immobilie zu CHF 800’000 rechnen Sie mit rund CHF 31’800; bei CHF 1’000’000 mit rund CHF 38’000; bei CHF 1’500’000 mit knapp CHF 57’000. Eine Finanzierung durch einen Schuldbrief von CHF 800’000 fügt Kosten in der Grössenordnung von CHF 20’000 hinzu. Laut den Berechnungen der Genfer Notarkammer liegt der Gesamtbetrag für den Kaufvertrag zwischen 3,8% und 4% des Preises.
Wer bezahlt die Notariatskosten in Genf?
Der Käufer bezahlt in Genf sämtliche Notariatskosten, sofern keine anderslautende Vereinbarung mit dem Verkäufer besteht. Der hypothekarische Schuldbrief bleibt in jedem Fall zu seinen Lasten.
Diese Regel ergibt sich aus dem kantonalen Usus: Der Notar stellt dem Käufer Rechnung und überweist anschliessend selbst die Handänderungssteuer an den Staat sowie die Eintragungsgebühr an das Grundbuchamt, für die er persönlich verantwortlich ist. Der Käufer stellt diese Kosten in bar bereit, zusätzlich zu seinen Eigenmitteln, da sie nicht durch das Hypothekardarlehen gedeckt sind; bei einem Kauf zu CHF 1’000’000 bedeutet dies rund CHF 38’000, die zusätzlich zum Preis einzuplanen sind. Der Verkäufer kann sich per Vereinbarung bereit erklären, einen Teil davon zu übernehmen, doch dieser Fall bleibt auf dem Genfer Markt selten. Laut der Genfer Notarkammer trägt der Käufer die Gesamtheit dieser Kosten.
Wann werden die Notariatskosten beglichen?
Die Notariatskosten werden zum Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung beglichen, in der Praxis vor oder bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Der Notar vereinnahmt den Gesamtbetrag und überweist anschliessend die Steuern und Gebühren an die Behörden.
Die Zahlung geht der Eintragung ins Grundbuch voraus, welche die Eigentumsübertragung bewirkt. Der Notar nimmt die Eintragung erst vor, nachdem die Kosten eingegangen sind; eine fehlende Bereitstellung der Mittel verhindert die Unterzeichnung. Vor der Unterzeichnung erstellt der Notar eine detaillierte Abrechnung, die jeden Posten und den zu zahlenden Gesamtbetrag zusammenfasst. Bei einem Kauf zu CHF 1’000’000 plant der Käufer rund CHF 38’000 ein, die am Tag der Beurkundung verfügbar sein müssen, getrennt vom an den Verkäufer gezahlten Preis. Keine Übertragung erfolgt, solange die Kosten nicht beglichen und die Urkunde nicht eingetragen ist.
Wie lassen sich die Kosten eines Immobilienkaufs in Genf senken?
Mehrere Hebel ermöglichen es, die Kosten eines Immobilienkaufs in Genf zu senken, auch wenn die Notargebühr einem festen Tarif folgt. Der wichtigste ist ein kantonales Steuerinstrument, das eine Reduktion der Handänderungssteuer erlaubt, dem gewichtigsten Posten der Kosten.
Das Casatax-Instrument und die Einbeziehung sämtlicher Kosten in das Budget des Kaufs bilden die beiden Hebel.
Wie reduziert Casatax die Handänderungssteuer in Genf?
Casatax reduziert die Handänderungssteuer beim Kauf des Hauptwohnsitzes in Genf. Das Instrument zieht einen Pauschalabzug von der Verkaufssteuer ab und halbiert die Schuldbriefsteuer.
Im Jahr 2026 beläuft sich der Casatax-Abzug auf CHF 20’924 auf die Handänderungssteuer, bei einem maximalen Erwerbspreis von CHF 1’394’928. Casatax reduziert den wichtigsten steuerlichen Posten der Notariatskosten, ohne die Notargebühr zu beeinflussen.
Wie integriert man diese Kosten in das Budget eines Kaufs in Genf?
Die Notariatskosten fliessen in das Budget eines Kaufs in Genf als ein zusätzlich zum Preis und zu den Eigenmitteln einzuplanender Posten ein. Diese Kosten werden ausserhalb des durch die Hypothek finanzierten Geschäfts beglichen und müssen daher zum Zeitpunkt der Unterzeichnung in bar verfügbar sein.
Um ein Vorhaben, in Genf zu kaufen, erfolgreich umzusetzen, fügt der künftige Eigentümer rund 4% des Preises zum Finanzierungsplan hinzu, zusätzlich zu den mindestens 20% Eigenmitteln. Diese Kosten vorab einzuplanen, verhindert eine böse Überraschung bei der Beurkundung.
Sind die Notariatskosten in Genf verhandelbar?
Nein, die Notariatskosten sind in Genf nicht verhandelbar. Die Notargebühr folgt einem geregelten kantonalen Tarif, der für alle Notare des Kantons identisch ist.
Der Verhandlungsspielraum betrifft nur allfällige Honorare für besondere Leistungen sowie die Auslagen. Die Verordnung sieht unter bestimmten Umständen eine mögliche Reduktion der Gebühr vor, nach Ermessen des Notars.
Ist der Notar für einen Kauf in Genf obligatorisch?
Ja, der Beizug eines Notars ist für einen Kauf in Genf obligatorisch. Die Handänderung von Immobilieneigentum erfordert eine öffentliche Beurkundung durch einen Notar, andernfalls ist sie nichtig.
Ein zwischen Privatpersonen ausgetauschter Vertrag genügt nicht, um das Eigentum zu übertragen, ebenso wenig wie die Zahlung des Preises oder die Schlüsselübergabe. Gemäss dem Schweizerischen Zivilgesetzbuch bewirkt nur die im Grundbuch eingetragene notarielle Urkunde die Handänderung.