Handänderungssteuer in Genf: Satz, Zahlung, Casatax und Rechner

Die Handänderungssteuer in Genf ist eine kantonale Steuer auf entgeltliche Übertragungen von Immobilieneigentum (rechtlich als Übertragungen gegen Entgelt bezeichnet), die das Genfer Gesetz unter der Bezeichnung Verkaufssteuer den Handänderungssteuern zuordnet. Sie bemisst sich nach dem Wert der Wohnung zum Satz von 3% und wird ausserhalb des Hypothekarkredits beglichen.

Dieser Artikel behandelt den anwendbaren Satz, den Betrag bei einem gegebenen Kaufpreis, die Bemessungsgrundlage, den Schuldner, den Zeitpunkt der Fälligkeit, die Casatax-Ermässigung zugunsten des Hauptwohnsitzes sowie die Erwerbe ausserhalb des Anwendungsbereichs der Handänderungssteuer. Ein Rechner ermöglicht es, den genauen Betrag für einen Kauf in Genf zu beziffern, Casatax-Ermässigung inbegriffen.

Wie hoch ist der Satz der Handänderungssteuer in Genf?

Der Satz der Handänderungssteuer in Genf beträgt 3% des Werts der Immobilie. Es kommen keine Zusatzcentimes hinzu.

Das Genfer Gesetz über die Handänderungssteuern (rsGE D 3 30) legt diesen Satz in seinem Artikel 33 Absatz 1 fest, und sein Artikel 49 schliesst jede Erhebung von Zusatzcentimes auf die Verkaufssteuer für Immobilien aus. Der Kanton nennt sie amtlich Verkaufssteuer und rechnet sie zu den Handänderungssteuern, während Käufer und Banken von der Handänderungssteuer sprechen.

Die Steuer von 3% erfasst alle entgeltlichen Übertragungsakte des Eigentums, des nackten Eigentums oder der Nutzniessung an einer im Kanton Genf gelegenen Immobilie, namentlich Verkäufe, Käuferwechsel, Zuschläge, Einlagen und Übernahmen von Liegenschaften. Der Satz bleibt unabhängig vom Verkaufspreis gleich, ohne Stufentarif.

Bei einer für CHF 800'000 gekauften Wohnung beläuft sich die Verkaufssteuer auf CHF 24'000 vor der Casatax-Ermässigung.

Wie viel macht die Handänderungssteuer bei Ihrem Kauf aus?

Der untenstehende Rechner beziffert die bei einem Kauf in Genf geschuldete Handänderungssteuer, Casatax-Ermässigung inbegriffen.

Bei einem Preis von CHF 1'000'000 erreicht die Steuer CHF 30'000 brutto, also CHF 9'076 nach Abzug der Casatax-Ermässigung von CHF 20'924, die für Urkunden gilt, die ab dem 1. März 2026 registriert werden.

Die Nettosteuer wird aus den liquiden Mitteln des Käufers beglichen. Der Hypothekarkredit bemisst sich nach dem Belehnungswert der Liegenschaft, und die Handänderungssteuer fliesst nicht in diesen Wert ein: Der Käufer zahlt sie an den Notar, der sie bei der Registerverwaltung begleicht.

Diese Steuer kommt vollständig zu den von der Bank geforderten Eigenmitteln hinzu, da sie nicht durch die Bank finanziert wird.

Bei CHF 1'400'000 beträgt die Steuer CHF 42'000, gegenüber CHF 20'924, die knapp unterhalb des Preishöchstbetrags geschuldet sind.

Auf welchen Betrag wird die Handänderungssteuer berechnet?

Die Handänderungssteuer wird auf den im Kaufvertrag angegebenen Preis oder auf den Marktwert der Immobilie berechnet, den sogenannten Verkehrswert, ohne jeglichen Abzug der Hypothekarschulden (LDE Art. 35 Abs. 1).

Die Bemessungsgrundlage umfasst den Gesamtpreis: Die Übernahme eines vom Verkäufer stammenden Schuldbriefs verringert die Bemessungsgrundlage nicht. Die dem Käufer auferlegten, in Kapital ausgedrückten Lasten kommen hinzu. Zwei Konstellationen nehmen einen Teil des Preises vom Satz von 3% aus.

• Das mit der Wohnung verkaufte Mobiliar. Die Steuer erfasst den gesamten Preis zum Satz für Immobilien, ausser wenn ein gesonderter Preis für die beweglichen Gegenstände vereinbart wird, die im Vertrag oder in einem beigefügten Verzeichnis einzeln bezeichnet und geschätzt werden (LDE Art. 58 Abs. 1). Dieser Mobiliarpreis unterliegt der Steuer von 1% (Art. 52 Abs. 1).
• Die noch nicht erbaute Wohnung. Der Satz von 3% erfasst den Wert des Grundstücks und jenen der am Tag der Übertragung bereits ausgeführten Bauarbeiten; der übrige, noch zu erstellende Bauteil unterliegt der Steuer von 1% aufgrund des Werkvertrags (LDE Art. 83 Abs. 2).

Wer bezahlt die Handänderungssteuer in Genf?

Der Käufer bezahlt die Handänderungssteuer in Genf: Das Gesetz legt die mit der Übertragung des Immobilieneigentums verbundene Steuer den neuen Eigentümern zur Last (LDE Art. 163 Abs. 1).

Der Notar zahlt die Steuer vor der Registrierung der Urkunde an den Staat und überwälzt sie auf den Käufer (LDE Art. 161 Abs. 1 Bst. a und Art. 163 Abs. 1).

Eine gegenteilige Klausel im Kaufvertrag gilt nur zwischen den Parteien und ist der Registerverwaltung gegenüber nicht wirksam (LDE Art. 163 Abs. 3). Ein Käufer, der vom Verkäufer eine Beteiligung an der Steuer erhält, handelt damit einen Bestandteil des Preises aus: Die Last der 3% verbleibt beim neuen Eigentümer.

Das sagt das Gesetz (Art. 163 Abs. 3 LDE): «Keine gegenteilige Vereinbarung ist der Registerverwaltung gegenüber wirksam.»

Wann muss die Handänderungssteuer bezahlt werden?

Die Handänderungssteuer muss vor der Registrierung des Kaufvertrags bezahlt werden, das heisst vor der Eintragung ins Grundbuch (LDE Art. 161 Abs. 1).

Der Notar muss die Urkunde anschliessend innerhalb von 10 Tagen ab ihrem Datum zur Registrierung einreichen (LDE Art. 154) und haftet persönlich für die Zahlung der Steuer, der Zinsen und der Bussen (Art. 161 Abs. 3). Diese Verantwortung erklärt den Vorschuss, den der Notar vom Käufer verlangt, bevor er die Urkunde einreicht.

Ausnahmsweise erlaubt das Gesetz dem Notar, die Steuer für im vorangegangenen Kalendermonat eingereichte Urkunden gesammelt zu überweisen, spätestens zwei Werktage nach Mitteilung seines Steuerkontos (Art. 161 Abs. 2). Der Grundbuchverwalter nimmt keine Anmeldung an, die nicht registriert ist oder die nicht auf einem registrierten Titel beruht (Art. 136 Abs. 2). Die Eintragung, die allein die Eigentumsübertragung bewirkt (ZGB Art. 656 Abs. 1), erfolgt erst nach Zahlung der Steuer.

Fehlen die Mittel, blockiert dies die Registrierung der Urkunde und die Eigentumsübertragung. Die Leitung der Registerverwaltung gewährt in aussergewöhnlichen Umständen eine Verlängerung der Zahlungsfristen (LDE Art. 162).

Die untenstehende Zeitleiste verfolgt das Geld und die Urkunde, vom an den Notar übergebenen Vorschuss bis zur Eintragung ins Grundbuch.

Welche Kosten kommen zur Handänderungssteuer hinzu?

Die Kosten, die bei einem Kauf in Genf zur Handänderungssteuer hinzukommen, sind drei Posten unterschiedlicher Art.

• Grundbuchgebühr: 0,21% des Preises, höchstens CHF 40'000 pro Geschäft (REmORFDIT Art. 3), als administrative Gegenleistung für die Eintragung.
• Notargebühr: degressiver Stufentarif (REmNot Art. 10), das heisst CHF 5'200 für eine Urkunde von CHF 1'000'000, Entschädigung eines öffentlichen Beamten.
• Hypothekarurkunde: Schuldbriefsteuer von 0,65%, durch die Zusatzcentimes auf 1,365% erhöht, sowie eine Gebühr von 0,085% der Forderung beim Grundbuchamt.

Der Notar leitet den steuerlichen Anteil und die Grundbuchgebühr an den Staat weiter. Die Kanzlei behält nur ihre eigene Notargebühr, die laut der Genfer Notarkammer degressiv und unter 1% des Preises liegt und als einziger Bestandteil der Notariatskosten im engeren Sinne der Mehrwertsteuer unterliegt, zum Normalsatz von 8,1%.

Welche Voraussetzungen eröffnen die Casatax-Ermässigung?

Die Voraussetzungen für die Casatax-Ermässigung sind vier an der Zahl und kumulativ (LDE Art. 8A).

• Die Immobilie dient dem Käufer als Hauptwohnsitz.
• Der Wert des Kaufs überschreitet den gesetzlichen Höchstbetrag nicht.
• Der Nachweis der Zweckbestimmung geht der Steuerverwaltung innerhalb von zwei Jahren nach der Registrierung der Urkunde zu.
• Die Nutzung dauert anschliessend drei Jahre ohne Unterbruch.

Der Preishöchstbetrag und die Ermässigung folgen jedes Jahr dem Genfer Baupreisindex. Auf der Grundlage eines Indexes von 115,5 Punkten beläuft sich der Preishöchstbetrag auf CHF 1'394'928 und die Ermässigung auf CHF 20'924 für Urkunden, die ab dem 1. März 2026 beurkundet werden (RDE Art. 1). Eine Überschreitung des Höchstbetrags um einen Franken lässt die gesamte Casatax-Ermässigung entfallen.

Die untenstehende Grafik zeigt diesen Schwelleneffekt: Bis zum Höchstbetrag bleibt die geschuldete Steuer unter CHF 21'000; einen Franken darüber verdoppelt sie sich schlagartig.

Die Ermässigung reduziert die Schuldbriefsteuer der Hypothekarurkunde um die Hälfte, Zusatzcentimes inbegriffen, innerhalb derselben Grenzen.

Muss die Casatax-Ermässigung bei einem Weiterverkauf vor Ablauf von drei Jahren zurückerstattet werden?

Ja, der Begünstigte muss die Casatax-Ermässigung bei einem Weiterverkauf vor Ablauf von drei Jahren zurückerstatten: Der nicht erhobene Restbetrag der Steuer wird sofort fällig (LDE Art. 8A Abs. 3). Nur der Tod des Begünstigten bildet eine Ausnahme.

Der Nachweis der Zweckbestimmung wird mit dem Formular der Erklärung der tatsächlichen Zweckbestimmung eingereicht, zusammen mit einer Wohnsitzbescheinigung des kantonalen Amts für Bevölkerung und Migration. Eine unvollständige Erklärung führt zu einer Nachforderung der Steuer.

Löst eine Schenkung oder ein Erbfall die Handänderungssteuer aus?

Nein, eine Schenkung oder ein Erbfall löst in Genf keine Handänderungssteuer aus: Die Verkaufssteuer von 3% erfasst nur entgeltliche Übertragungsakte (LDE Art. 33 Abs. 1).

Eine Übertragung ohne entsprechende Gegenleistung unterliegt der Schenkungssteuer (LDE Art. 11), zu einem vom Verwandtschaftsgrad abhängigen Tarif (LDE Art. 19 bis 23), der den Ehegatten und die Verwandten in gerader Linie vollständig befreit (LDE Art. 27A).

Eine Übertragung infolge eines Todesfalls unterliegt der Genfer Erbschaftssteuer (LDS vom 26. November 1960), von der der überlebende Ehegatte und die Erben in gerader Linie befreit sind (LDS Art. 6A).

Die Erbteilung und die güterrechtliche Auseinandersetzung unterliegen einer Abgabe von 1 Promille, mindestens CHF 10 (LDE Art. 62).

Ist die Handänderungssteuer in Genf höher als anderswo in der Schweiz?

Ja, die Handänderungssteuer ist in Genf höher als in der Mehrheit der Schweizer Kantone. Der Genfer Satz von 3% übertrifft die 1,8% des Kantons Bern und bleibt unter den 3,3% des Kantons Waadt, die sich aus 2,2% kantonal und bis zu 1,1% kommunal zusammensetzen. Zürich und Zug beschränken sich auf eine Grundbuchgebühr, und Schwyz erhebt gemäss der Eidgenössischen Steuerverwaltung keine Handänderungssteuer.