Baurecht in Genf (DDP): Definition, Baurechtszins und Dauer
Das DDP trennt das Eigentum am Boden von jenem an den Bauten: Man ist Eigentümer seines Gebäudes, aber nicht des Grundstücks, als Gegenleistung für die Zahlung eines Baurechtszinses an den Grundeigentümer.
Der Artikel stellt dieses Recht vor, seine Funktionsweise, den Baurechtszins und dessen Dauer, das Schicksal des Gebäudes bei Ablauf sowie den Nutzen des Erwerbs einer Liegenschaft im Baurecht in Genf. Anschliessend untersucht er den Kauf, die Finanzierung und die Eintragung ins Grundbuch.
Was ist das Baurecht (DDP)?
Das Baurecht ist eine Dienstbarkeit. Ein Eigentümer räumt einem Dritten das Recht ein, auf seinem Grundstück zu bauen (Art. 779 ZGB). Es weicht vom Akzessionsprinzip ab. Nach diesem Grundsatz gehört alles, was auf einem Grundstück errichtet wird, dem Eigentümer des Bodens (Art. 667 und 671 ZGB).
Der Baurechtsnehmer ist Eigentümer der Bauten. Das Grundstück bleibt Eigentum des Baurechtsgebers. Für mindestens 30 Jahre begründet und übertragbar, wird dieses Recht zu einem selbstständigen und dauernden Recht (DDP).
Es wird anschliessend wie eine Liegenschaft auf einem eigenen Grundbuchblatt ins Grundbuch eingetragen. Als solches kann es verkauft, hypothekarisch belastet oder durch Erbschaft übertragen werden, fast wie ein gewöhnliches Eigentum.
Wie funktioniert ein Baurecht?
Das Baurecht nimmt eine klare Aufteilung vor: Der Baurechtsgeber bleibt Eigentümer des Bodens, der Baurechtsnehmer wird für die vorgesehene Dauer gegen Zahlung eines Baurechtszinses Eigentümer des Bauwerks. Der Begründungsakt muss in öffentlicher Beurkundung vor einem Notar erfolgen, bevor er ins Grundbuch eingetragen wird (Art. 779a ZGB).
Wird es als selbstständiges und dauerndes Recht immatrikuliert, führt das DDP ein eigenes rechtliches Leben: Es ist übertragbar, geht auf die Erben über und kann hypothekarisch verpfändet werden (Art. 779 ZGB). Das Wesentliche wird vertraglich geregelt: Höhe und Indexierung des Baurechtszinses, Zweckbestimmung der Bauten, Schicksal des Bauwerks bei Ablauf sowie die Gründe für eine allfällige vorzeitige Rückgabe. Die diesbezüglichen Klauseln binden auch die nachfolgenden Erwerber des Rechts wie des Grundstücks.
Was ist der Baurechtszins?
Der Baurechtszins ist die wiederkehrende Gegenleistung, die der Baurechtsnehmer dem Grundeigentümer entrichtet. Seine Höhe wird von den Parteien frei bestimmt: Es gilt kein gesetzlicher Tarif, und er muss in der öffentlichen Urkunde vorgesehen sein (Art. 779a des Zivilgesetzbuchs).
In der Praxis wird er meist berechnet, indem ein Zinssatz auf den Wert des Grundstücks angewendet wird, und wird periodisch angepasst, etwa alle fünf bis zehn Jahre, häufig auf der Grundlage des Landesindexes der Konsumentenpreise.
Der Grundeigentümer kann zu seiner Absicherung eine Garantie verlangen: ein gesetzliches Pfandrecht, das auf dem Baurecht lastet, höchstens im Umfang von drei Jahreszinsen (Art. 779i des Zivilgesetzbuchs). Als dauerhafte Belastung muss der Baurechtszins in jeden Finanzierungsplan einbezogen werden.
Wie lange dauert ein Baurecht?
Das Gesetz begrenzt die Dauer des Baurechts: Es kann als selbstständiges Recht für höchstens hundert Jahre begründet werden (Art. 779l des Zivilgesetzbuchs). Am anderen Ende ist eine Dauer von mindestens dreissig Jahren erforderlich, damit es als selbstständiges und dauerndes Recht immatrikuliert werden kann. In der Praxis liegen die gewählten Dauern oft zwischen fünfundsiebzig und hundert Jahren, ausgerichtet auf die Lebensdauer des Gebäudes.
Das Recht kann in der für seine Begründung vorgeschriebenen Form verlängert werden (Art. 779l des Zivilgesetzbuchs), doch jede diesbezügliche im Voraus getroffene Verpflichtung ist nichtig. Vorsicht gebietet, sich frühzeitig darum zu kümmern: Statt eine kurze Restdauer abzuwarten, die die Finanzierung und den Weiterverkauf erschwert, beginnen die Verlängerungsverhandlungen typischerweise zehn bis fünfzehn Jahre vor Ablauf.
Was geschieht mit dem Gebäude bei Ablauf des Baurechts?
Bei Ablauf des Baurechts fallen die Bauten an den Grundeigentümer zurück und werden Bestandteil des Grundstücks (Art. 779c des Zivilgesetzbuchs). Der Baurechtsnehmer verliert das Eigentum am Gebäude, erhält jedoch eine angemessene Entschädigung (Art. 779d des Zivilgesetzbuchs). Diese Entschädigung wird der vertraglichen Gestaltung überlassen: Das Gesetz verlangt lediglich, dass sie angemessen ist, ohne deren Berechnungsart oder Höhe festzulegen.
In der Praxis entspricht sie einem Bruchteil des Gebäudewerts bei Ablauf, häufig in der Grössenordnung von siebzig bis neunzig Prozent, der bereits bei der Begründung des Rechts ausgehandelt wird. Das Recht kann früher als vorgesehen enden, wenn der Baurechtsnehmer seine Pflichten schwerwiegend verletzt, etwa wenn er die Zahlung des Baurechtszinses einstellt (Art. 779f des Zivilgesetzbuchs), auch hier gegen Zahlung einer Entschädigung.
Sollte man eine Liegenschaft im Baurecht kaufen?
Das hängt von Ihrem Vorhaben und der verbleibenden Dauer des Rechts ab. Im Baurecht zu kaufen bedeutet, das Gebäude zu erwerben, aber nicht das Grundstück. Der Vorteil ist finanzieller Natur: Der Eigenkapitaleinsatz und der Kaufpreis liegen deutlich unter jenen des Vollbesitzes, was den Erwerb von Eigentum erleichtert. Im Gegenzug entrichtet der Baurechtsnehmer einen wiederkehrenden Baurechtszins, profitiert nicht von der Wertsteigerung des Grundstücks und gibt das Gebäude bei Ablauf zurück.
Die Wahl hängt von mehreren Parametern ab:
- der Restdauer des Rechts
- der Höhe des Baurechtszinses
- der vorgesehenen Rückgabeentschädigung
- dem Anlagehorizont
Eine lange Restdauer und ein moderater Baurechtszins machen das DDP attraktiv; eine kurze Dauer erschwert die Bankfinanzierung und belastet den Weiterverkauf. Der nachstehende Simulator ermöglicht es, den Eigenkapitaleinsatz und den Baurechtszins eines Kaufs im DDP mit jenen eines klassischen Erwerbs zu vergleichen.
[ddp_simulateur]
Wie kauft oder finanziert man eine Liegenschaft im Baurecht in Genf?
Nachdem der Mechanismus bekannt ist, bleibt zu klären, wie man konkret eine Liegenschaft im Baurecht erwirbt und ins Grundbuch einträgt. Wie bei jedem Immobilienerwerb ist eine notarielle Urkunde erforderlich, und die Lektüre des Baurechtsvertrags ist unerlässlich. Dieser legt den Baurechtszins, die Dauer und die Rückgabebedingungen fest.
Diese Klauseln bestimmen den tatsächlichen Nutzen des Kaufs ebenso wie der Preis. Der Ablauf des Kaufs einer Liegenschaft im DDP in Genf und die Eintragung des Rechts ins Grundbuch werden im Folgenden präzisiert.
Wie läuft der Kauf einer Liegenschaft im DDP in Genf ab?
Der Kauf einer Liegenschaft im Baurecht folgt dem Ablauf eines klassischen Immobilienerwerbs, mit erhöhter Aufmerksamkeit für den Vertrag. Die Übertragungsurkunde wird vor einem Notar unterzeichnet und anschliessend ins Grundbuch eingetragen. Vor der Verpflichtung prüft der Käufer die Restdauer des Rechts, die Höhe und Indexierung des Baurechtszinses sowie die bei Ablauf vorgesehene Rückgabeentschädigung.
Diese Elemente bestimmen sowohl die Bankfinanzierung als auch den Wiederverkaufswert. Im Übrigen gelten die Schritte für den Kauf in Genf, vom Angebot bis zur Unterzeichnung, ebenso wie für eine Liegenschaft im Vollbesitz.
Wie wird das Baurecht ins Grundbuch eingetragen?
Das selbstständige und dauernde Baurecht wird doppelt und ergänzend ins Grundbuch eingetragen. Es erscheint einerseits als Dienstbarkeit auf dem Blatt des belasteten Grundstücks, dem Grundstück des Baurechtsgebers. Erfüllt es die Merkmale des DDP, wird es als eigenständige Liegenschaft auf einem eigenen Blatt mit eigener Nummer immatrikuliert (Art. 779 des Zivilgesetzbuchs).
Diese doppelte Eintragung ins Grundbuch ermöglicht es, es zu verkaufen, hypothekarisch zu belasten und zu übertragen. Der Käufer tut gut daran, das Grundbuchblatt des Rechts einzusehen, um dessen Dauer, Baurechtszins und Belastungen zu überprüfen.
Kann man eine Liegenschaft im Baurecht hypothekarisch belasten?
Ja. Wenn sie als selbstständiges und dauerndes Recht immatrikuliert ist, kann die Liegenschaft im Baurecht ebenso wie eine gewöhnliche Liegenschaft hypothekarisch belastet werden. Dies ermöglicht die Finanzierung ihres Erwerbs durch einen Hypothekarkredit (Art. 779 des Zivilgesetzbuchs).
Die Banken schenken der Restdauer des Rechts naturgemäss grosse Aufmerksamkeit: Je näher der Ablauf rückt, desto knapper wird die Finanzierung. Die Rückgabe des Gebäudes an den Grundeigentümer durch das Akzessionsrecht lässt den Wert der Liegenschaft nämlich sinken, je näher der Ablauf rückt. Eine komfortable Restdauer ist daher entscheidend, um Aussicht auf einen Kredit zu haben.
Ist das Baurecht beim Kauf günstiger?
Ja: Beim Kauf kostet eine Liegenschaft im Baurecht weniger als im Vollbesitz, da der Käufer nur das Gebäude bezahlt, nicht aber das Grundstück. Der anfängliche Eigenkapitaleinsatz verringert sich entsprechend. Diesem Vorteil steht jedoch eine dauerhafte Gegenleistung gegenüber: der jährlich geschuldete Baurechtszins sowie das Fehlen einer Wertsteigerung des Grundstücks, die dem Baurechtsgeber zufällt.
Über die Zeit hängt der Kostenvergleich der beiden Modelle von der Höhe des Baurechtszinses und dem Anlagehorizont ab. Ein Simulator ermöglicht es, diese beiden Modelle zahlenmässig gegenüberzustellen.