Grundbuch in Genf: Inhalt, Einsichtnahme und Auszug

Jede Immobilie in Genf ist durch eine detaillierte Liste der sie betreffenden Rechte erfasst: Ihr Eigentümer, ihre Dienstbarkeiten und ihre Grundpfandrechte werden im Grundbuch verzeichnet. Dieses wird vom Staat geführt, geniesst öffentlichen Glauben und ist der Garant für das Eigentum und jede Transaktion.

Dieser Artikel liefert eine Definition des Grundbuchs, unterscheidet Kataster und Grundbuch und erklärt, wie man es in Genf einsehen oder einen Auszug erhalten kann. Er zeigt auf, wie es sich in Immobilientransaktionen einfügt, welche kantonalen Besonderheiten bestehen und wer Zugang zu diesen Informationen hat.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist das amtliche öffentliche Register, das die dinglichen Rechte an Grundstücken erfasst, vom Staat geführt und mit öffentlichem Glauben ausgestattet (Art. 942 ff. ZGB). Es hält für jedes Grundstück fest, wer dessen Eigentümer ist und welche Lasten darauf ruhen.

Das Grundbuchblatt jedes Grundstücks enthält dessen Bezeichnung, das Eigentumsrecht, die Dienstbarkeiten, die Grundlasten, die Grundpfandrechte sowie die Vormerkungen und Anmerkungen (Art. 946 ZGB). Die Eintragung wirkt rechtsbegründend: Das Grundeigentum wird erst mit der Eintragung im Hauptbuch erworben (Art. 656 ZGB).

Das Grundbuch entfaltet Publizitätswirkung: Niemand kann sich darauf berufen, eine Eintragung nicht gekannt zu haben (Art. 970 Abs. 4 ZGB). Wer im guten Glauben an eine Eintragung ein Recht erwirbt, wird geschützt, selbst wenn sich diese als unrichtig erweist (Art. 973 ZGB). Dieser öffentliche Glaube macht das Grundbuch zum Dreh- und Angelpunkt der Immobiliensicherheit.

Dieses Schema fasst zusammen, was das Grundbuch enthält.

Grundbuch oder Kataster: was ist der Unterschied?

Das Grundbuch betrifft die Rechte, der Kataster die Geometrie des Gebiets. Beide sind miteinander verbunden, aber getrennt.

Die amtliche Vermessung, oder Kataster, beschreibt die physische Realität: die Grundstücke, ihre Grenzen, ihre Flächen und die Gebäude. In Genf werden diese Geodaten über das Geoinformationssystem des Kantons (SITG) verbreitet und dienen dem Grundbuch als Referenzplan. Das Grundbuch wiederum ordnet jeder so abgegrenzten Parzelle die sie betreffenden Rechte zu: Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte.

Anders gesagt: Der Kataster verortet und vermisst das Grundstück, das Grundbuch besagt, wem es gehört und was darauf lastet. In Genf fällt der geometrische Teil in die Zuständigkeit der Direktion für Geoinformation, der rechtliche Teil in jene des Grundbuchamts.

Dieser Vergleich unterscheidet die beiden Register.

Wie kann das Grundbuch in Genf eingesehen werden?

Das Grundbuch unterliegt je nach betroffener Angabe unterschiedlichen Einsichtsregelungen. Manche Daten sind für alle zugänglich, andere erfordern den Nachweis eines Interesses.

Das nachstehende Tool zeigt für jede Information an, ob sie frei zugänglich ist oder ein berechtigtes Interesse voraussetzt.

Ohne ein Interesse nachweisen zu müssen, kann jedermann die Bezeichnung des Grundstücks und dessen Beschreibung, den Eigentümer sowie die Eigentumsart und das Erwerbsdatum in Erfahrung bringen (Art. 970 Abs. 2 ZGB). Diese Angaben geniessen jedoch keinen öffentlichen Glauben.

Die übrigen Informationen (Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Anmerkungen) werden nur an Personen mitgeteilt, die ein Interesse nachweisen (Art. 970 Abs. 1 ZGB). Das Interesse muss persönlich, aktuell und konkret sein: Ein potenzieller Käufer erfüllt diese Voraussetzung, ein Neugieriger oder eine Werbemassnahme hingegen nicht. In Genf erfolgt die Einsichtnahme beim Grundbuchamt.

Wie erhält man einen Grundbuchauszug in Genf?

Der Grundbuchauszug wird beim Grundbuchamt des Kantons Genf, online oder am Schalter, erhältlich. Es handelt sich um das Dokument, das die rechtliche Situation eines Grundstücks amtlich wiedergibt.

In Genf stellt das Amt den Auszug nur über das Online-Dienstleistungsportal des Staates oder an seinem Schalter aus; er kann nicht per einfachem Brief oder Telefon bestellt werden. Der beglaubigte Auszug, allein rechtsverbindlich, unterscheidet sich von der blossen Einsicht in die öffentlichen Daten. Seine Ausstellung ist gebührenpflichtig, in der Grössenordnung von 50 Franken für einen beglaubigten Auszug. Der Zugang zu den vollständigen Daten setzt auch hier ein geltend zu machendes berechtigtes Interesse voraus.

Welche Rolle spielt das Grundbuch bei einem Kauf oder Verkauf?

Bei einem Kauf oder Verkauf macht das Grundbuch die Übertragung gegenüber Dritten wirksam und sichert die Rechte der Parteien: Erst seine Eintragung bewirkt den Eigentumsübergang.

Die Eintragung wird schriftlich beim Amt beantragt (Art. 963 ZGB); in der Praxis verlangt der Notar die Übertragung nach der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde. Das Eigentum wechselt erst in diesem Moment den Besitzer, durch die Eintragung im Hauptbuch. Im Vorfeld konsultiert der Käufer oder sein Notar den Auszug, um die auf der Immobilie lastenden Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte und Anmerkungen zu kennen. Im Anschluss macht die Eintragung das Recht gegenüber jedermann wirksam und schützt den gutgläubigen Erwerber durch den öffentlichen Glauben.

Welche Genfer Besonderheiten gibt es beim Grundbuch?

In Genf wird das Grundbuch von einem kantonalen Grundbuchamt geführt, das vom Notariat getrennt ist. Der Kanton trennt die beiden Bereiche des Systems klar.

Die dinglichen Rechte fallen in die Zuständigkeit des Grundbuchamts; die amtliche Vermessung und die Geodaten fallen in jene der Direktion für Geoinformation, die das Geoinformationssystem des Kantons (SITG) speist. Diese Organisation spiegelt sich bis in die Verordnung wider, welche die Gebühren des Grundbuchamts und der Direktion für Geoinformation festlegt. Da das Genfer Notariat ein freier Beruf ist, sind der Notar und der Grundbuchverwalter zwei getrennte Akteure ein und derselben Transaktion.

Welche Rechtsregeln regeln das Immobilieneigentum in Genf?

Das Grundbuch fügt sich in ein Regelwerk ein, das das Immobilieneigentum in Genf umrahmt, vom Bundesrecht bis zu den kantonalen Bestimmungen. Eigentum, Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte unterliegen dem Zivilgesetzbuch, während Raumplanung, Besteuerung und Bewilligungen weitgehend Sache des Kantons sind. Die Stellung des Grundbuchs im Genfer Immobilienrecht und im Ablauf eines Kaufs vervollständigt dieses Bild.

Wie sichert man den Kauf einer Immobilie in Genf ab?

Sich beim Grundbuch über die rechtliche Situation der Immobilie zu vergewissern, ist eine unverzichtbare Vorsichtsmassnahme, um einen Immobilienkauf in Genf abzusichern. Dieser Auszug informiert über den tatsächlichen Eigentümer, über allfällige Dienstbarkeiten und über Grundpfandrechte, die die Nutzung oder den Wert der Immobilie beeinträchtigen können. Diese Überprüfung ist Teil der Schritte, um in Genf zu kaufen, von der Finanzierung bis zur Unterzeichnung beim Notar, und ist massgebend für die Sicherheit des Engagements.

Ist der Grundbuchauszug für alle zugänglich?

Das hängt von der gesuchten Angabe ab. Die Basisinformationen eines Grundstücks (seine Bezeichnung, die Identität seines Eigentümers, die Art und das Datum des Erwerbs) sind für jedermann frei zugänglich, ohne dass ein Nachweis erforderlich ist (Art. 970 Abs. 2 ZGB). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte und Anmerkungen hingegen werden nur an Personen herausgegeben, die ein berechtigtes Interesse nachweisen. Der vollständige Auszug ist somit nicht frei zugänglich.

Kann man das Genfer Grundbuch online einsehen?

Ja, teilweise. In Genf können die Basisdaten eines Grundstücks online eingesehen und ein Auszug über das Dienstleistungsportal des Staates gegen Gebühr bestellt werden. Die professionellen Plattformen, die einen erweiterten Zugang zum Register ermöglichen, sind hingegen befugten Nutzern vorbehalten (wie Notaren, Banken oder Immobilienverwaltungen) und stehen der breiten Öffentlichkeit nicht offen.