Ersterwerb einer Immobilie in Genf: Budget, Förderungen und Fallstricke

Ein Ersterwerb einer Immobilie in Genf entscheidet sich anhand von drei Fragen.

Reicht das Einkommen aus, um eine Hypothek zu tragen, erreichen die Eigenmittel den von den Banken verlangten Anteil, und welche kantonalen Instrumente senken die Rechnung des Haushalts, der zum ersten Mal seinen Hauptwohnsitz kauft.

Dieser Artikel behandelt das nötige Einkommen und seine Berechnung nach der Drittelsregel, den Anteil der Eigenmittel und ihre zulässigen Quellen, die Genfer kantonalen Förderungen und ihre gemeinsame Bedingung des Hauptwohnsitzes, die zu vermeidenden Fehler, das Alter beim Ersterwerb, den Kauf zur Vermietung, den Steuerabzug, die Entwicklungszone und die Etappen der Transaktion.

Der Rechner für die Kaufkraft, der in diesem Artikel enthalten ist, wandelt ein Bruttoeinkommen und Eigenmittel in einen maximal finanzierbaren Preis um.

Welches Einkommen braucht man für einen Ersterwerb in Genf?

Das nötige Einkommen für einen Ersterwerb einer Immobilie in Genf wird durch die Drittelsregel festgelegt: Gemäss FINMA (Juni 2025) übersteigen die kalkulatorischen Kosten ein Drittel des nachhaltigen Bruttoeinkommens nicht.

Der untenstehende Rechner wandelt ein Bruttoeinkommen und Eigenmittel in eine Kaufkraft (den maximal finanzierbaren Preis) um.

Die kalkulatorischen Kosten umfassen drei Posten, gemäss den Tragbarkeitskriterien der FINMA und der Bankpraxis (die Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) überlässt jeder Bank die Festlegung ihres kalkulatorischen Zinssatzes).

• Kalkulatorische Zinsen: 5 % auf die Hypothekarschuld.
• Nebenkosten: Unterhalt, von den meisten Banken mit 1 % des Preises angesetzt (die FINMA setzt 0,8 % des Belehnungswerts für ein Gebäude im Neuzustand an).
• Amortisation: Die Schuld wird innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Werts zurückgeführt (Ziff. 2.2 SBVg).

Ein Bruttoeinkommen von 150'000 Franken erlaubt 50'000 Franken an Kosten. Mit 20 % Eigenmitteln erreicht die maximale Schuld 680'000 Franken und der Höchstpreis rund 850'000 Franken. Mit diesem Budget lassen sich rund 78 m2 zum Medianpreis 2024 für nicht neue Wohnungen auf dem freien Markt kaufen, 10'853 Franken/m2 laut OCSTAT (November 2025), gegenüber 10'284 Franken/m2 für freien Neubau und 7'041 Franken/m2 in der Entwicklungszone (ZD PPE).

Die tatsächliche Kaufkraft liegt noch unter dem, was der Marktzins vermuten lässt: Ein Festzins auf 10 Jahre wird im ersten Halbjahr 2026 zwischen 1,50 % und 2,05 % verhandelt, während die Berechnung 5 % ansetzt. Die Drittelsregel misst die Widerstandsfähigkeit des Budgets gegenüber einem Zinsanstieg: Bei 1,8 % sinken die tatsächlichen Zinsen des Haushalts auf 12'240 Franken pro Jahr.

Wie viele Eigenmittel braucht es für einen Ersterwerb?

Ein Ersterwerb verlangt 20 % Eigenmittel auf den Kaufpreis (Bundesportal ch.ch), davon mindestens 10 % ohne Guthaben der 2. Säule (Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg), Ziff. 2.1).

Die Erwerbskosten werden bar bezahlt, ausserhalb dieser 20 %: rund 4 % des Preises in Genf, nämlich die 3 % Handänderungssteuer (Art. 33 LDE) zuzüglich der Notargebühren und der Gebühren des Grundbuchamts.

Beispiel bei 850'000 Franken: 85'000 harte Ersparnisse, 85'000 Vorsorgegelder, 567'000 Hypothek im 1. Rang (zwei Drittel), 113'000 im 2. Rang, wozu rund 33'000 Franken Kosten hinzukommen.

Diese Grafik gliedert die Finanzierung eines Ersterwerbs für 850'000 Franken: zwei Eigenmittelblöcke von je 85'000 Franken, eine Hypothek im ersten Rang von 567'000 Franken und ein zweiter Rang von 113'000 Franken, wobei die 33'000 Franken Erwerbskosten bar zu bezahlen bleiben.

Die Banken akzeptieren vier Quellen von Eigenmitteln.

• Ersparnisse und Wertschriften: harte Eigenmittel, die den obligatorischen Anteil von 10 % decken.
• 2. Säule: Vorbezug (mindestens 20'000 Franken, Art. 5 WEFV) oder Verpfändung; der Vorbezug wird als Kapitalleistung besteuert, zu einem Fünftel des Tarifs (Art. 83a BVG, Art. 38 DBG).
• Säule 3a: Bezug für ein selbst genutztes Wohneigentum (Art. 3 BVV 3), als harte Eigenmittel angerechnet und zum gleichen Tarif besteuert.
• Schenkung oder Erbvorbezug: den Eigenmitteln gleichgestellt; in Genf ist die Schenkung in gerader Linie von der Steuer befreit (Art. 27A LDE), ausser bei einem nach dem Aufwand besteuerten Schenker.

Die 2. Säule finanziert nur das vom Versicherten selbst bewohnte Wohneigentum (Wohneigentumsförderung, Art. 30c BVG); eine vermietete Liegenschaft oder eine Ferienwohnung geben keinen Zugang dazu.

Welche Förderungen sind dem Ersterwerb einer Immobilie in Genf vorbehalten?

Die Förderungen für den Ersterwerb einer Immobilie in Genf sind fünf kantonale Instrumente, die dem Hauptwohnsitz vorbehalten sind, ohne Kriterium des «ersten» Kaufs: Der Erstkäufer erhält Zugang dazu, weil er die gekaufte Wohnung selbst bewohnt.

Die folgende Tabelle stellt die fünf Instrumente vor.

Instrument	Was es bringt	Hauptbedingung	Betrag oder Höchstbetrag (Jahr)	Rechtsgrundlage
Casatax	Pauschale Ermässigung der Handänderungssteuer	3 Jahre ununterbrochene Nutzung	20'924 F, Geschäft bis 1'394'928 F (2026)	Art. 8A LDE; Art. 1 RDE
Staatsbürgschaft	Bürgschaft auf die Hypothek über den Bankkredit hinaus	Eigenmittel ab 5 %	Garantierte Kredite bis 95 % der Kosten (2024)	Art. 7 Abs. 1 LAPI
Staatsdarlehen	Darlehen, das fehlende Eigenmittel ausgleicht	Eigenmittel ab 5 %, Bank bei 80 %	Bis zu 15 % des Preises, 10 Jahre, mittlerer Zinssatz der Staatsschuld (2024)	Art. 7 Abs. 2 und 3 LAPI
Wohnsparen	Jährliche Staatsprämie auf das gesparte Kapital	Wohnsitz im Kanton	Einzahlungen 12'000 F/Jahr, Prämie bis 1'200 F/Jahr während höchstens 10 Jahren	Art. 6 und 7 LAPLE; Art. 4A und 6A RAPLE
Entwicklungszone (ZD PPE)	Vom Staat genehmigter Verkaufspreis	Preiskontrolle während 10 Jahren	7'041 F/m2 gegenüber 10'284 F/m2 im freien Neubau, Differenz von 31,5 % (OCSTAT 2024)	Art. 5 LGZD

Casatax, die Staatsbürgschaft und das Staatsdarlehen teilen sich den Höchstbetrag von 1'394'928 Franken (Art. 5 LAPI), und weder die LDE noch die LAPI verbieten deren Kumulierung; das Wohnsparen finanziert die 5 % Eigenmittel, welche die LAPI-Förderungen verlangen.

Welche Bedingungen muss man erfüllen, um diese Förderungen zu erhalten?

Die gemeinsame Bedingung, um diese Förderungen zu erhalten, besteht darin, die gekaufte Wohnung selbst als Hauptwohnsitz zu bewohnen, eine Anforderung, die alle fünf Instrumente in der einen oder anderen Form stellen. Es folgen fünf Bedingungen.

• Hauptwohnsitz: Casatax verlangt 3 Jahre Nutzung und den Nachweis innerhalb von 2 Jahren, sonst ist die volle Steuer geschuldet (Art. 8A LDE); der Verkauf oder die Vermietung einer LAPI-Wohnung verpflichtet zur Rückzahlung des Darlehens (Art. 6).
• Preis des Geschäfts: Casatax, Staatsbürgschaft und Staatsdarlehen entfallen oberhalb von 1'394'928 Franken (2026).
• Einkommen und Vermögen: Kosten zwischen einem Fünftel und einem Drittel des Bruttoeinkommens, Nettovermögen unter 50 % des Gestehungspreises für die LAPI (Art. 10A, 10B); keine Bedingung für das Wohnsparen.
• Aufenthaltsstatus: volljährige Schweizer oder Inhaber einer Niederlassungsbewilligung für die LAPI (Art. 10).
• Alter des Sparguthabens: 3 Jahre seit Eröffnung vor dem Bezug; die Prämien werden vollständig zurückerstattet, wenn die Wohnung innerhalb von 5 Jahren weiterverkauft wird, danach anteilig bis zum 11. Jahr (Art. 5, 10, 13 LAPLE).

Dieser Entscheidungsbaum reiht die drei Fragen aneinander, die den Zugang zu den Förderungen öffnen oder verschliessen, Hauptwohnsitz, Preis unter dem Casatax-Höchstbetrag und Anteil der Eigenmittel, bis zu den fünf möglichen Ergebnissen, von Casatax allein bis zum Fall, in dem kein Instrument die Lücke deckt.

Diese fünf Ergebnisse bestimmen, welches Instrument je nach den zusammengetragenen Eigenmitteln zu kombinieren ist.

Welche Fehler sollte man bei einem Ersterwerb vermeiden?

Die bei einem Ersterwerb zu vermeidenden Fehler sind sechs für Erstkäufer typische Fallstricke. Jeder Fehler unten nennt den Mechanismus, seine Kosten und die Massnahme, die ihn vermeidet.

• Kaufkraft zum Marktzins berechnet: Die Bank beurteilt die Tragbarkeit zum kalkulatorischen Zinssatz, nicht zum aktuellen Zinssatz; ein auf dem aktuellen Zinssatz aufgebautes Budget besteht die Prüfung nicht. Rechnen Sie mit dem bankinternen Bewertungszinssatz.
• Erwerbskosten nicht eingeplant: Die Handänderungssteuer von 3 % (Art. 33 LDE), Notar und Grundbuchamt kommen zu den Eigenmitteln hinzu; bei 1'000'000 Franken erreicht die Handänderungssteuer allein 30'000 Franken vor Casatax. Stellen Sie diese Mittel ausserhalb des Eigenkapitals bereit.
• Wiederkehrende Kosten mit einmaligen Kosten verwechselt: Die Urkunde wird einmal bezahlt, Unterhalt und Stockwerkeigentumskosten fallen jedes Jahr an, in der Tragbarkeitsberechnung der Banken mit rund 1 % des Objektwerts angesetzt. Beziehen Sie diese in die monatliche Belastung ein.
• Vollständiger Bezug der 2. Säule: Der Vorbezug wird zu einem Fünftel des Tarifs besteuert (Art. 38 DBG) und verringert die Rente. Bevorzugen Sie die Verpfändung oder einen Teilbezug.
• Unterzeichnung vor der Finanzierungszusage: Die notarielle Urkunde verpflichtet den Käufer; eine spätere Absage der Bank setzt die Anzahlung aufs Spiel. Unterzeichnen Sie erst nach der schriftlichen Zusage der Bank.
• Mietvertrag zu früh gekündigt: Kündigungsfrist von 3 Monaten für eine Wohnung (Art. 266c OR); eine vorzeitige Kündigung erzeugt eine doppelte Miete. Richten Sie die Kündigung auf das Datum der Urkunde aus.

In welchem Alter tätigt man seinen Ersterwerb?

Man tätigt seinen Ersterwerb in der Schweiz im Durchschnitt mit 35 Jahren, laut dem RE/MAX European Housing Trend Report 2025, gegenüber 31 Jahren in den 23 erfassten europäischen Ländern.

Laut BFS sind 2022 nur 36 % der Haushalte des Landes Eigentümer ihrer Wohnung.

Das Alter legt zwei Parameter fest: das für die Eigenmittel verfügbare Vorsorgeguthaben und die bis zur Pensionierung verbleibende Zeit, um die Schuld gemäss SBVg innerhalb von höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Objekts zurückzuführen. Der Kauf zur Vermietung, die Besteuerung der ersten Wohnung, Casatax, die Entwicklungszone, die Etappen und der Kauf ohne Eigenmittel ergänzen dieses Bild.

Kann ein Ersterwerb zur Vermietung erfolgen?

Ja, ein Ersterwerb kann zur Vermietung erfolgen, doch der Erwerber verliert dann den Zugang zu den dem selbst bewohnten Wohneigentum vorbehaltenen Instrumenten.

Casatax (Art. 8A LDE) betrifft die für den Hauptwohnsitz bestimmte Liegenschaft. Der Vorbezug der 2. Säule muss ein Wohneigentum «für den eigenen Bedarf» finanzieren (Art. 30c BVG, Art. 4 WEFV): Ein vermietetes Objekt ist davon ausgeschlossen, und die Eigenmittel stammen aus freier Ersparnis oder Schenkungen.

Gemäss SBVg (Richtlinien in Kraft seit dem 1. Januar 2025) bleiben 10 % Eigenmittel ohne 2. Säule die Untergrenze jeder Finanzierung; die für Renditeliegenschaften geltende Anforderung von 25 % (2020) ist aufgehoben und wurde durch die höheren Risikogewichtungen der Eigenmittelverordnung (Art. 72c ERV) ersetzt. Der Kaufentscheid wird anhand der Nettorendite im Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln beurteilt.

Berechtigt der Ersterwerb zu einem Steuerabzug?

Ja, der Ersterwerb berechtigt zu einem Steuerabzug, gemäss zwei aufeinanderfolgenden Regelungen.

Bis zur Steuerperiode 2028 zieht der Genfer Eigentümer Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten ab (Art. 34 LIPP) und deklariert den Eigenmietwert der Wohnung, deren Nutzung er sich vorbehält (Art. 24 LIPP). Am 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert, der Unterhalt der selbst bewohnten Wohnung ist nicht mehr abziehbar, und die Zinsen bleiben nur noch im Verhältnis des Anteils der vermieteten Liegenschaften am Gesamtvermögen abziehbar.

Die Regelung 2029 sieht eine Ausnahme für die erste Wohnung vor: Laut dem Merkblatt des EFD (Eidgenössisches Finanzdepartement) vom 15. August 2025 zieht der Erwerber eines ersten Hauptwohnsitzes in der Schweiz seine Zinsen während 10 Jahren ab, bis zu 10'000 Franken im ersten Jahr für ein Ehepaar, 5'000 Franken für eine Einzelperson, wobei sich der Höchstbetrag jedes Jahr um 10 % des Anfangsbetrags verringert.

Der als Eigenmittel verwendete Bezug der 2. Säule folgt der bei den Eigenmittelquellen beschriebenen gesonderten Besteuerung und wird bei Rückzahlung erstattet (Art. 83a BVG).

Reicht Casatax aus, um einen Ersterwerb erschwinglich zu machen?

Nein, Casatax reicht nicht aus, um einen Ersterwerb erschwinglich zu machen: Die Ermässigung deckt einen Bruchteil der Erwerbskosten.

Seit dem 1. März 2026 sinkt die Handänderungssteuer von 3 % (Art. 33 LDE) um 20'924 Franken für ein Geschäft bis 1'394'928 Franken (Art. 1 RDE). Für eine Wohnung für 1 Million Franken sinkt diese Steuer von 30'000 auf 9'076 Franken: 70 % der Steuer sind gedeckt, 2,1 % des Preises; am Höchstbetrag beträgt die Ermässigung 50 %.

Die von Casatax in Genf gewährte Ermässigung betrifft die Handänderungssteuern und gilt auch für den Schuldbrief (dessen Steuer um die Hälfte reduziert wird). Ausgeschlossen sind das Objekt oberhalb des Höchstbetrags und der Erwerber, der die Wohnung nicht 3 Jahre lang selbst bewohnt.

Sollte man für einen Ersterwerb die Entwicklungszone anvisieren?

Ja, die Entwicklungszone eignet sich für einen Ersterwerb, wenn der Haushalt die Wohnung 10 Jahre bewohnt und zu einem gedeckelten Preis weiterverkauft, im Austausch gegen einen um 31,5 % tieferen Einstiegspreis gegenüber dem freien Neubau.

Laut OCSTAT (November 2025) liegt der Medianpreis 2024 bei 7'041 Franken/m2 in der ZD PPE, verglichen mit 10'284 Franken/m2 für Neubauten ausserhalb der Entwicklungszone und 10'853 Franken/m2 für Altbauten auf dem freien Markt.

Das allgemeine Gesetz über die Entwicklungszonen (LGZD) schreibt ab dem durchschnittlichen Einzugsdatum in die Wohnungen eine Preiskontrolle von 10 Jahren vor (Art. 5 Abs. 3); der Weiterverkauf erfolgt zum vom kantonalen Amt für Wohnungswesen und Bodenplanung (OCLPF) zugelassenen Höchstpreis: Kaufpreis, Notarkosten und wertsteigernde Arbeiten, indexiert an die Konsumentenpreise. Der Erwerber bewohnt die Wohnung selbst, ohne Vermietung (Art. 5 Abs. 1 Bst. b).

Das Angebot bleibt knapp: Von den 1'423 im Jahr 2024 verkauften Wohnungen sind 10 % ZD-PPE-Objekte, der niedrigste Anteil seit 2006 (OCSTAT).

Folgt der Ersterwerb den gleichen Etappen wie ein klassischer Kauf in Genf?

Ja, der Ersterwerb folgt den gleichen Etappen wie ein klassischer Kauf in Genf: Finanzierung, Suche des Objekts, Kaufangebot, Urkunde beim Notar, Eintragung im Grundbuch.

Der Erstkäufer hat keine zusätzliche Etappe, um in Genf eine Immobilie zu kaufen. Er hat in jeder Etappe einen Schritt, den nur ein Ersterwerb verlangt.

Die fünf für den Erstkäufer typischen Schritte folgen der Chronologie des Kaufs.

• Finanzierung: Die Bank stellt vor den Besichtigungen eine Finanzierungsbestätigung aus, die einzige Garantie für die Seriosität eines Käufers ohne zu verkaufendes Objekt.
• Suche: Der angestrebte Preis bleibt unter dem Casatax-Höchstbetrag von 1'394'928 Franken ab dem 1. März 2026, gemeinsame Bedingung von Casatax, der Staatsbürgschaft und des Staatsdarlehens.
• Angebot: Das Kaufangebot enthält eine aufschiebende Bedingung bezüglich der Kreditzusage.
• Notar: Die Casatax-Ermässigung wird beim Notar für die Kaufurkunde beantragt (Art. 8A LDE).
• Grundbuch: Der Mieter kündigt seinen Mietvertrag mit der Kündigungsfrist von 3 Monaten (Art. 266c OR) und erbringt innerhalb von 2 Jahren den Nachweis der Nutzung als Hauptwohnsitz.

Diese Zeitleiste reiht die fünf Etappen des Kaufs aneinander und stellt darunter jeweils den Schritt dar, der nur für einen Ersterwerb gilt, von der zum kalkulatorischen Zinssatz berechneten Bankbestätigung bis zur Zweckbestimmungserklärung innerhalb von zwei Jahren.

Diese fünf Schritte werden vor der ersten Besichtigung vorbereitet, allen voran die Finanzierungsbestätigung.

Kann man einen Ersterwerb in Genf ohne Eigenmittel tätigen?

Nein, man kann in Genf keinen Ersterwerb ohne Eigenmittel tätigen: Die Staatsbürgschaft und das Staatsdarlehen verlangen mindestens 5 % der Erwerbskosten in eigenen Mitteln, wobei die garantierten Kredite auf 95 % gedeckelt sind (Art. 7 LAPI).

Die Staatsbürgschaft garantiert eine Hypothek im 2. Rang bis zu 95 % des Objekts und senkt damit den von den Banken verlangten Anteil von 20 % auf 5 %. Das seit November 2024 verfügbare Staatsdarlehen wiederum schiesst höchstens die fehlenden 15 % über 10 Jahre vor.

Beide Instrumente enden am Casatax-Höchstbetrag, der in der Förderungstabelle dargestellt ist, für den Hauptwohnsitz (Art. 5 LAPI). Das Einkommen, das eine Schuld von 95 % trägt, bestimmt dann die Kaufkraft: Das Gesetz schreibt Kosten zwischen einem Fünftel und einem Drittel des Bruttoeinkommens des Haushalts vor (Art. 10B LAPI), zu berechnen vor jedem Förderungsantrag.