Kauf ab Plan in Genf: Ablauf, kontrollierter Preis, Simulator

Der Kauf ab Plan in Genf ist der Kauf einer noch nicht gebauten Wohnung oder einer Wohnung im Bau, bei einem Bauträger. Der französischsprachige Sprachgebrauch entlehnt dem französischen Recht den Begriff VEFA, obwohl diese französische Regelung in der Schweiz keine Anwendung findet.

Dieser Artikel behandelt den Ablauf des Vorgangs und seine administrativen Genfer Etappen, das Regime des kontrollierten Preises in der Entwicklungszone, die Staffelung der Zahlungen und deren Finanzierung, die Garantien, von denen der Erwerber nach der Übergabe profitiert, sowie die vor der Unterzeichnung zu berücksichtigenden Risiken. Die Revision des Obligationenrechts zur Mängelhaftung tritt am 1. Januar 2026 in Kraft.

Welche Etappen umfasst ein Kauf ab Plan in Genf?

Die Etappen eines Kaufs ab Plan in Genf reichen von der Bestimmung des Regimes des Loses bis zur Schlüsselübergabe, über die Reservierung, die Finanzierungszusage, die notarielle Beurkundung und die Zahlungsraten des Baus; diese 9 Etappen erstrecken sich über 30 bis 42 Monate, davon rund 24 Monate Bauzeit, wobei der Rest von der Prüfung der Baubewilligung und den Rechtsmitteln abhängt.

1. Das Regime des Loses bestimmen. Das vom Staat Genf veröffentlichte Verzeichnis der genehmigten ZD-PPE-Vorhaben erfasst die Adressen und die zulässigen Preise (LGZD).
2. Das Los beim Bauträger reservieren. Der Erwerber unterzeichnet eine Reservierungsvereinbarung und leistet eine Anzahlung.
3. Eine Finanzierungszusage einholen. Die Bank stellt innerhalb weniger Wochen eine Bestätigung zum Zahlungsplan der Zahlungsraten aus.
4. Die Erteilung der Baubewilligung prüfen. In der Feuille d'avis officielle veröffentlicht, wird die Bewilligung nach Ablauf der 30-tägigen Rechtsmittelfrist rechtskräftig (LPA, Art. 62 Abs. 1 Bst. a).
5. Den Kaufvertrag vor dem Notar und den Werkvertrag unterzeichnen. In der Entwicklungszone setzt der Kaufvertrag die vorläufige Verkaufszustimmung voraus, die vom kantonalen Amt für Wohnungswesen und Bodenplanung (OCLPF) erteilt wird.
6. Die Zahlungsraten entsprechend dem Baufortschritt begleichen. Das Generalunternehmen stellt jede Tranche bei Erreichen eines festgestellten Meilensteins in Rechnung.
7. Die Wahl der Ausbaudetails festlegen. Der Erwerber bestätigt Materialien und Optionen per Nachtrag zum Werkvertrag.
8. Das Werk im Rahmen einer gemeinsamen Abnahmebesichtigung entgegennehmen. Das Protokoll hält die festgestellten Mängel fest und setzt die 60-tägige Frist für deren Meldung in Gang (Art. 367 Abs. 1bis OR).
9. Die Wohnung in Besitz nehmen. Der Bezug setzt voraus, dass der Bauträger die ausführungskonformen Pläne sowie eine Konformitätsbescheinigung (LCI, Art. 7) hinterlegt, wovon der Erwerber eine Kopie verlangt.

Die folgende Zeitleiste zeigt diese neun Meilensteine, unterteilt in das, was noch zur Vorbereitung gehört, und das, was mit der Unterzeichnung beginnt.

In der Entwicklungszone wird dieser Preis nicht frei vom Bauträger festgelegt.

Wie legt der Staat den Preis in der Entwicklungszone fest?

Der Staat legt den Preis in der Entwicklungszone mittels der Validierung des Finanzierungsplans und des Verkaufsplans vor der Baubewilligung, durch das kantonale Amt für Wohnungswesen und Bodenplanung (OCLPF) fest.

Der so festgelegte Preis untersteht der staatlichen Kontrolle während der zehn Jahre nach dem durchschnittlichen Bezugsdatum der Wohnungen, nicht ab dem Datum der Vertragsunterzeichnung (Art. 5 Abs. 3).

Sobald der durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratmeter des Vorhabens validiert ist, genehmigt die OCLPF den Verkaufsplan auf Grundlage des von einem Geometer erstellten provisorischen Verteilungshefts der Räumlichkeiten. Der Höchstpreis jeder Wohnung wird in der vorläufigen Verkaufszustimmung (APV) festgehalten, die vor dem Notar erteilt wird: Kein Vorvertrag und kein Vertrag wird vorher unterzeichnet.

Das folgende Schema zeigt diesen Genehmigungsablauf, vom Finanzierungsplan bis zur Verkaufszustimmung, sowie die drei Pflichten, die während der zehn Kontrolljahre gelten.

Der Medianpreis pro Quadratmeter der im Kanton verkauften ZD-PPE-Wohnungen beläuft sich auf 7 041 Franken im Jahr 2024, gegenüber 10 284 Franken für Neubauten ausserhalb der Entwicklungszone. Der Unterschied erreicht 31,5 % (kantonales Amt für Statistik, Informations statistiques Nr. 11, novembre 2025).

Der Staat Genf veröffentlicht auf ge.ch die zusammengefassten Verkaufspläne.

Wer darf eine Wohnung in der Entwicklungszone kaufen?

Jeder Erwerber darf eine Wohnung in der Entwicklungszone kaufen, sofern er sie während der zehn Jahre der staatlichen Kontrolle selbst bewohnt.

Aus der LGZD ergibt sich weder eine Nationalitätsbedingung noch eine Mindestwohndauer im Kanton.

Vier Bedingungen belasten den Erwerber.

1. Die tatsächliche Nutzung: Die zum Verkauf bestimmten Wohnungen müssen von ihrem Eigentümer bewohnt werden, ausser bei vom Departement anerkannten triftigen Gründen (LGZD, Art. 5 Abs. 1 Bst. b);
2. Das Vermietungsverbot: Nur der Eigentümer der Räumlichkeiten von vor dem 16. November 2016 oder der Begünstigte einer Ausnahmebewilligung vermietet seine Wohnung, zum von der OCLPF festgelegten Höchstmietzins und mit dem Mustermietvertrag;
3. Der gedeckelte Wiederverkauf: Der Wiederverkaufspreis bleibt während der gesamten Kontrollperiode gedeckelt: Der zulässige Preis setzt sich zusammen aus dem Erwerbspreis, den Notargebühren und den wertsteigernden Arbeiten, indexiert am Genfer Konsumentenpreisindex;
4. Die Ausnahmebewilligung aus triftigen Gründen: Das Amt anerkennt insbesondere die Scheidung, den Todesfall, eine vorübergehende berufliche Versetzung, einen mit der Wohnung unvereinbaren Gesundheitszustand oder das Fehlen eines Käufers zum kontrollierten Preis;

Welche Verträge unterzeichnet man, um ab Plan zu kaufen?

Für einen Kauf ab Plan werden zwei Verträge unterzeichnet, deren Art je nach Gestaltung variiert: Verkauf eines Grundstücksanteils gefolgt vom Generalunternehmervertrag, oder Vorvertrag gefolgt vom Kaufvertrag.

Die OCLPF nennt in ihrer Verwaltungspraxis PA/SI/040.01 drei Vermarktungsarten.

• Den Verkauf eines Grundstücksanteils mit Werkvertrag, ohne vorherigen Grundstückserwerb durch den Bauträger.
• Denselben Verkauf mit vorherigem Grundstückserwerb durch den Bauträger.
• Den Vorvertrag gefolgt von einem Verkauf bei der Schlüsselübergabe, oder den Verkauf nach Ausführung der Arbeiten.

Bei den ersten beiden Arten erwirbt der Erwerber vor dem Notar einen Miteigentumsanteil am Grundstück (Art. 216 Abs. 1 OR) und unterzeichnet separat einen Werkvertrag. Als Bauherr macht er seine Rechte gegenüber dem Generalunternehmen selbst geltend (Art. 368 OR), und sein Los trägt das Risiko des gesetzlichen Grundpfandrechts unbezahlter Handwerker und Unternehmer.

Bei der dritten Art bleibt der Bauträger bis zur Schlüsselübergabe Eigentümer und Bauherr. Der Erwerber unterzeichnet einen Vorvertrag und danach den Kaufvertrag: Ab dem 1. Januar 2026 verlangt er vom Verkäufer auf dessen Kosten die Behebung der Mängel (Art. 219a Abs. 2 OR), innerhalb der Frist von 60 Tagen und mit einer Verjährungsfrist von fünf Jahren ab dem Eigentumsübergang.

Die Norm SIA 118 gilt nur für Verträge, die ausdrücklich auf sie verweisen.

Wann bezahlt man einen Kauf ab Plan?

Ein Kauf ab Plan wird gestaffelt, in aufeinanderfolgenden Zahlungsraten bezahlt, ausgelöst durch den festgestellten Baufortschritt, nicht durch den Kalender.

Der folgende Simulator verteilt einen Kaufpreis auf die Meilensteine und beziffert Eigenmittel, Kredit und Bauzinsen. Die Eigenmittel stammen oft aus dem Verkauf der bisherigen Wohnung: die Immobilie schätzen zu lassen legt den Betrag fest, der eingesetzt werden kann.

Der folgende Zahlungsplan zeigt die fünf in der Westschweiz üblichen Meilensteine.

Bauetappe	Anteil am Preis	Kumuliert
Vertragsunterzeichnung und Grundstücksanteil	20 %	20 %
Fertigstellung der Fundamente und der Decke	15 %	35 %
Wind- und wasserdichter Rohbau	20 %	55 %
Technische Installationen und Innenausbau	30 %	85 %
Abnahme und Schlüsselübergabe	15 %	100 %

Diese Anteile sind Richtwerte: Massgebend ist der unterzeichnete Vertrag.

Die erste Zahlungsrate begleicht den Grundstücksanteil (Art. 216 Abs. 1 OR): Der Käufer wird vor dem ersten Spatenstich ins Grundbuch eingetragen. Diese Zahlung schützt den Grundstücksanteil vor einem Konkurs des Bauträgers, nicht aber vor dem gesetzlichen Grundpfandrecht unbezahlter Handwerker.

Die letzte Tranche ist das einzige Druckmittel, das dem Käufer bleibt: Sie wird bei der Schlüsselübergabe bezahlt, sobald die Mängel im Protokoll festgehalten sind, wobei Art. 82 OR erlaubt, die Erfüllung zu verweigern, solange die Gegenleistung nicht erbracht ist. Ein Rückbehalt auf dem Restbetrag, der nach Behebung der Mängel freigegeben wird, wird vor der Unterzeichnung ausgehandelt.

Ein Kauf ab Plan wird über einen in Tranchen freigegebenen Baukredit finanziert, der bei Fertigstellung der Arbeiten in eine Hypothek umgewandelt wird: Die Bauzinsen belaufen sich auf rund CHF 12 400 über 24 Monate zu 1,8 %, das sind 1 % des Preises.

Welche Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu?

Die obligatorischen Kosten, die zum Preis eines Kaufs ab Plan in Genf hinzukommen, sind die beiden Registrierungsgebühren, das Notariatshonorar und die Grundbuchgebühr, das sind rund 1,9 % des Preises vor Casatax.

Die Tabelle beziffert sie für eine neue Wohnung von CHF 1 200 000, davon CHF 360 000 für das Grundstück und CHF 840 000 für den Bau.

Position	Berechnungsgrundlage	Betrag auf CHF 1 200 000
Registrierungsgebühr auf den Kaufvertrag	3 % des Grundstückswerts, das heisst CHF 360 000 (LDE Art. 33 Abs. 1 und 83 Abs. 2)	CHF 10 800
Registrierungsgebühr auf den Werkvertrag	1 % des Werts des noch fertigzustellenden Baus, das heisst CHF 840 000 (LDE Art. 83)	CHF 8 400
Notariatshonorar	Degressiver Tarif nach Tranchen auf den im Kaufvertrag genannten Wert (REmNot Art. 10 Abs. 1)	CHF 2 360
Grundbuchgebühr	0,21 % des im Vertrag genannten Werts, höchstens CHF 40 000 pro Vorgang (REmORFDIT Art. 3 Bst. a)	CHF 756
Gesamtkosten		CHF 22 316
Casatax-Ermässigung	Pauschale von CHF 20 924, begrenzt auf die geschuldete Verkaufsgebühr (LDE Art. 8A, RDE Art. 1 Abs. 6)	−CHF 10 800 (nicht genutzte Pauschale: CHF 10 124)
Total nach Casatax		CHF 11 516

Seit dem 1. März 2026 beträgt die Casatax-Ermässigung CHF 20 924. Sie wird nur auf die Verkaufsgebühr angerechnet (RDE, Art. 2 Abs. 3): Die CHF 8 400 bleiben geschuldet.

Die folgende Grafik stellt die Bemessungsgrundlage eines Kaufs ab Plan und die eines Bestandsobjekts gegenüber, vor und nach Casatax.

Die TVA von 8,1 % wird auf die Bauleistungen erhoben, ohne das Grundstück, und der Werkpreis enthält sie bereits: rund CHF 62 900 auf CHF 840 000.

Was geschieht während der Bauphase?

Während der Bauphase verfolgt der Erwerber den Fortschritt, trifft seine Ausbauentscheidungen und gibt die Zahlungsraten frei, ohne die Arbeiten zu leiten.

Für den Bauanteil ist er Bauherr (Art. 363 OR); bei einem Verkauf schlüsselfertig bleibt er Käufer, und Art. 219a OR regelt seine Rechte. Die Bauleitung wird vom Generalunternehmen beauftragt, nie vom Erwerber.

Vier Entscheidungen obliegen ihm.

• Die im Leistungsverzeichnis vorgesehenen Ausbauentscheidungen, innerhalb der Terminplanfristen.
• Die per Nachtrag beauftragten Zusatzarbeiten, mit ihrem Preis und ihrer Auswirkung auf die Frist.
• Die Freigabe jeder Zahlungsrate gegen die Fortschrittsbescheinigung.
• Die schriftlichen Vorbehalte zu einem nicht dem Leistungsverzeichnis entsprechenden Posten.

Die folgende Grafik stellt jede Tranche der Bauetappe gegenüber, die sie auslöst, für einen Preis von CHF 1 200 000.

Welche Garantien decken Mängel nach der Übergabe?

Die Garantien des Obligationenrechts decken Mängel nach der Übergabe während fünf Jahren: Art. 367-371 ab der Abnahme für den Bauherrn, Art. 219a ab dem Eigentumsübergang für den Käufer eines noch zu errichtenden Gebäudes.

Die französische Regelung deckt keine Genfer Liegenschaft ab: weder die Mängelfreiheitsgarantie bei Fertigstellung (französischer Code civil, Art. 1792-6), noch die zweijährige Garantie der einwandfreien Funktionsfähigkeit (Art. 1792-3), noch die zehnjährige Garantie (Art. 1792 und 1792-4-1), noch die Bauwerksversicherung (französischer Code des assurances, Art. L. 242-1).

Die folgende Achse überlagert die drei ab der Abnahme laufenden Fristen, von der Mängelanzeige bis zur Verjährung.

Der Bauherr eines Immobilienwerks hat 60 Tage Zeit, um dem Unternehmer die Mängel zu melden, wobei jede Vereinbarung einer kürzeren Frist seit dem 1. Januar 2026 nichtig ist (Art. 367 Abs. 1bis OR). Das Unterlassen der Prüfung und der Anzeige gilt als stillschweigende Abnahme des Werks (Art. 370 Abs. 2 OR).

Der gemeldete Mangel eröffnet die Ablehnung des Werks, die Minderung des Preises im Verhältnis zum Minderwert oder die Nachbesserung auf Kosten des Unternehmers (Art. 368 OR).

Seit dem 1. Januar 2026 ist jede im Voraus vereinbarte Klausel, die das Recht auf Nachbesserung eines Baumangels einschränkt oder ausschliesst, nichtig (Art. 368 Abs. 2bis OR): Verträge, die unter dem früheren Recht abgefasst wurden, enthalten häufig eine solche Klausel.

Situation	Recht des Käufers	Frist
Bei der Abnahme festgestellter Mangel	Ablehnung des Werks, Preisminderung oder Nachbesserung auf Kosten des Unternehmers (Art. 368 OR)	Anzeige innert 60 Tagen, kürzere Klausel nichtig (Art. 367 Abs. 1bis OR)
Bei der Abnahme nicht erkennbarer Mangel	Gleiche Rechte, die Abnahme entlastet den Unternehmer nicht (Art. 370 Abs. 1 OR)	Anzeige innert 60 Tagen ab Entdeckung (Art. 370 Abs. 4 OR)
Als Neubau verkauftes oder seit weniger als 2 Jahren errichtetes Gebäude	Nachbesserung vom Verkäufer auf dessen Kosten einforderbar (Art. 219a Abs. 2 OR)	Anzeige innert 60 Tagen; Verjährung nach 5 Jahren ab Übergang (Art. 219a Abs. 1 und 3 OR)
Absichtlich verheimlichter Mangel	Klage bleibt trotz Abnahme bestehen	Verjährung nicht einredbar (Art. 370 Abs. 1 und Art. 210 Abs. 6 OR)
Vertrag mit Verweis auf die Norm SIA 118	Nachbesserung jedes gemeldeten Mangels, vermutete Haftung	Garantie von 2 Jahren ab Abnahme (Art. 172), Verjährung nach 5 Jahren (Art. 180)

Welche Risiken sind vor der Unterzeichnung zu berücksichtigen?

Die vor der Unterzeichnung zu berücksichtigenden Risiken, die alle anhand von Unterlagen zu prüfen sind, sind der Rekurs gegen die Baubewilligung, die Abweichung zwischen dem Leistungsverzeichnis und der Lieferung, die Entwicklung der Finanzierung und, am schwersten wiegend, das gesetzliche Grundpfandrecht der Handwerker und Unternehmer, das den Käufer dem Risiko aussetzt, dieselbe Leistung zweimal zu bezahlen.

Der Ausfall des Bauunternehmers eröffnet dieses Pfandrecht für unbezahlte Unternehmen: Handwerker und Unternehmer verlangen die Eintragung eines gesetzlichen Grundpfandrechts auf dem Grundstück, selbst wenn ihr Schuldner nicht der Grundeigentümer ist (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB), und die Subunternehmer eines in Konkurs gefallenen Generalunternehmens wenden sich gegen das bereits bezahlte Objekt.

Ein vorzeitiger Verzicht ist ausgeschlossen (Art. 837 Abs. 3 ZGB), und die Eintragung wird innerhalb von vier Monaten nach Fertigstellung der Arbeiten erwirkt (Art. 839 Abs. 2 ZGB).

Drei Massnahmen begrenzen dieses Risiko.

• Die Ersatzsicherheiten, die die Eintragung verhindern und seit dem 1. Januar 2026 die Verzugszinsen für zehn Jahre abdecken (Art. 839 Abs. 3 ZGB).
• Das gesperrte Baukonto, dessen einzelne Tranchen gegen Quittung der Gewerke freigegeben werden.
• Die Einsichtnahme ins Grundbuch, vor jeder Zahlungsrate und während der vier Monate nach Fertigstellung.

Der Rekurs gegen die Baubewilligung friert die Baustelle ein: Wird er beim Tribunal administratif de première instance (LCI, Art. 145 Abs. 1) innerhalb von 30 Tagen ab der Zustellung (LPA, Art. 62 Abs. 1 Bst. a) eingereicht, hat er aufschiebende Wirkung (LPA, Art. 66 Abs. 1).

Die Abweichung zwischen dem Leistungsverzeichnis und der Lieferung entsteht durch dehnbare Formulierungen, die dem Generalunternehmen die Wahl lassen.

• Der Vermerk «oder gleichwertig» neben einer Marke, ohne Produktreferenz.
• Die als «zirka» angegebene Fläche, ohne Toleranz oder Messmethode.
• Die rein adjektivische Bezeichnung eines Belags, ohne technische Eigenschaft.

Das datierte Leistungsverzeichnis, die bemassten Pläne und die Materialliste nach Marke, die der öffentlichen Urkunde beigefügt sind, machen diese Elemente zum geschuldeten Werk.

Die Entwicklung der Finanzierung trennt die Zusage von der Auszahlung: Der Restbetrag wird über die 24 Monate der Bauzeit abgerufen, während sich die Kreditkonditionen bereits bei dessen Einrichtung festlegen.

Ein bis zum Bauende gültiges Angebot beseitigt diese Unsicherheit.

Ab Plan kaufen oder ein Bestandsobjekt kaufen?

Der Kauf ab Plan und der Kauf eines Bestandsobjekts unterscheiden sich in sechs messbaren Kriterien, von denen sich die Bemessungsgrundlage der Registrierungsgebühren am genauesten beziffern lässt: CHF 19 200 gegenüber CHF 36 000 bei einem Preis von CHF 1 200 000.

Kriterium	Kauf ab Plan	Bestandsobjekt
Verfügbarkeitsfrist	Bezug bei der Abnahme, 24 Monate Bauzeit	Bezug beim Eigentumsübergang
Staffelung der Zahlung	CHF 240 000 bei der Unterzeichnung, Restbetrag in Tranchen	CHF 1 200 000 fällig bei der Unterzeichnung
Personalisierung	Materialien wählbar innerhalb der Grenzen des Leistungsverzeichnisses	Arbeiten nach dem Erwerb, zulasten des Eigentümers
Registrierungsgebühren	CHF 19 200 (CHF 8 400 nach Casatax), LDE Art. 83 Abs. 2	CHF 36 000 (CHF 15 076 nach Casatax), LDE Art. 33 Abs. 1
Energieeffizienz	Bei der Baubewilligung geltende Anforderungen	Baujahr und durchgeführte Renovationen
Art der Risiken	Konkurs des Bauunternehmers, gesetzliches Grundpfandrecht (Art. 837 und 839 ZGB), Rekurs, Abweichung vom Leistungsverzeichnis	Am Verkaufstag bestehende Mängel, vertraglicher Ausschluss zulässig (Art. 199 OR)

Es bleibt eine für den Kauf ab Plan spezifische Frage: das erworbene Recht am Stockwerkeigentum.

Kauf ab Plan und Stockwerkeigentum (PPE): Was gehört einem genau?

Der Erwerber besitzt einen Miteigentumsanteil am gesamten Gebäude, mit einem ausschliesslichen Recht, seine Wohnung zu nutzen und innen auszubauen.

Der Begründungsakt des Stockwerkeigentums beschreibt jedes Los und bestimmt seinen Wertanteil in Quoten desselben Nenners, in der Genfer Praxis ausgedrückt in Tausendsteln. Dieser Anteil bestimmt den Beitrag zu den gemeinsamen Kosten, die proportional zum Wert der Anteile verteilt werden.

Die Teile, die der Begründungsakt nicht als gemeinschaftlich erklärt, unterliegen dem ausschliesslichen Recht. Der Erwerber übernimmt bei der Unterzeichnung diesen Akt sowie das im Grundbuch erwähnte Verwaltungs- und Nutzungsreglement, die einzigen Dokumente, die bei einem Stockwerkeigentum in Genf die Nutzungsrechte und die Kostenverteilung festlegen.