Stockwerkeigentum (PPE) in Genf: Funktionsweise, Kosten und Verwaltung

Das Stockwerkeigentum (PPE) regelt eine Genfer Liegenschaft nach den Artikeln 712a bis 712t des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB): Jeder Stockwerkeigentümer ist Alleineigentümer seiner Wohnung sowie Miteigentümer der Gesamtanlage nach seiner Wertquote.

Diese Seite erläutert, was PPE ist, wie es in Genf funktioniert, wie sich die Eigentümergemeinschaft organisiert, welche Kosten und welches Budget anfallen, welche Rechte und Pflichten die Stockwerkeigentümer haben, und schliesslich die Besonderheiten beim Kauf oder Verkauf einer Einheit.

Was ist PPE (Stockwerkeigentum)?

Das Stockwerkeigentum ist eine Form des Miteigentums, die ein Sonderrecht an einem bestimmten Teil einer Liegenschaft verleiht. Gemäss Art. 712a ZGB bezieht sich dieses Recht auf eine Einheit zur ausschliesslichen Nutzung, verbunden mit einer Wertquote am gemeinschaftlichen Eigentum. Innerhalb der Sonderrechtsflächen gestaltet, unterhält und nutzt der Eigentümer einer Einheit seine privaten Flächen ohne Zustimmung der anderen, sofern er das Reglement beachtet.

Die Abgrenzung zwischen Sonderrechtsflächen und gemeinschaftlichen Teilen prägt das gesamte System. Die Sonderrechtsflächen beschränken sich auf das Innere der Einheit:

• die Innenausstattung der Wohnung
• die Boden- und Wandbeläge
• die nicht tragenden Trennwände

Die zwingend gemeinschaftlichen Teile umfassen gemäss Art. 712b ZGB drei Gruppen: zunächst Grundstück und Fundamente; dann die tragende Struktur und das Dach; schliesslich alle Elemente, welche das äussere Erscheinungsbild bestimmen, wie Fassade, Aussenfenster und Balkone.

Die Wertquote drückt das Gewicht jeder Einheit innerhalb der Gesamtanlage aus, üblicherweise in Tausendsteln, die im Grundbuch eingetragen sind. Die Wertquote dient als Verteilschlüssel für die gemeinschaftlichen Kosten sowie als Massstab für das Stimmgewicht an der Eigentümerversammlung.

Wie funktioniert ein Stockwerkeigentum in Genf?

Das Stockwerkeigentum verbindet in Genf ein individuelles Sonderrecht mit einer gemeinschaftlichen Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile und wird durch das Verwaltungs- und Nutzungsreglement geregelt. Der Stockwerkeigentümer verfügt frei über seine Einheit, stimmt an der Eigentümerversammlung über gemeinschaftliche Entscheide ab und beteiligt sich entsprechend seiner Wertquote an den Kosten. Die Verwaltung, als beauftragter Verwalter, setzt dies im Alltag um.

Drei Schriftstücke regeln das Genfer Stockwerkeigentum.

• Der Begründungsakt, im Grundbuch eingetragen, weist den Einheiten die Tausendstel zu.
• Das Verwaltungs- und Nutzungsreglement legt die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile und den Verteilschlüssel der Kosten fest.
• Die Hausordnung regelt Alltagsfragen wie Ruhezeiten oder die Nutzung der Waschküche.

Das Genfer Stockwerkeigentum weist eine Besonderheit bei der Gebäudeversicherung auf. Genf kennt einen freien Markt, ohne kantonale Gebäudeversicherungsanstalt wie in der Waadt oder in Freiburg. Die PPE schliesst eine private Feuerversicherungspolice für die Liegenschaft ab, deren Versicherungswert als Referenz für den Erneuerungsfonds dient.

Wie organisiert sich die Eigentümergemeinschaft im Stockwerkeigentum?

Die Eigentümerversammlung, das oberste Entscheidungsorgan der Stockwerkeigentümergemeinschaft, wird von einem ausführenden Verwalter unterstützt. Sie beschliesst das Budget, genehmigt die Rechnung, entscheidet über Arbeiten und bestimmt den Verwalter. Je nach Reglement verfügt jeder Stockwerkeigentümer über eine Stimme pro Einheit oder über ein Stimmgewicht proportional zu seiner Wertquote.

Gemäss dem Schweizerischen Zivilgesetzbuch gelten drei Mehrheitsstufen für die Beschlussfassung.

• Gewöhnliche Verwaltungshandlungen und notwendige Unterhaltsarbeiten, etwa die Reparatur eines Dachs oder der Unterhalt eines Aufzugs, werden mit einfacher Mehrheit der anwesenden Stockwerkeigentümer beschlossen.
• Nützliche Arbeiten, die den Wert der Liegenschaft durch die Installation neuer Einrichtungen erhöhen, etwa ein Aufzug, erfordern die doppelte Mehrheit nach Art. 712g Abs. 3 ZGB: die Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte des Wertes der Anteile vertritt.
• Luxuriöse Arbeiten rein zum Vergnügen, wie die Anlage eines Schwimmbads, erfordern Einstimmigkeit.

Das Quorum richtet sich nach Art. 712p ZGB: Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die Hälfte der Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, die zugleich die Hälfte des Wertes der Anteile vertreten, anwesend oder vertreten sind.

Welche Kosten und welches Budget gelten im Stockwerkeigentum?

Die Kosten eines Stockwerkeigentums umfassen die Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten der gemeinschaftlichen Teile entsprechend der Wertquote jeder Einheit. Das Jahresbudget fasst mehrere Posten zusammen, die jährlich von der Versammlung beschlossen werden. In Genf belaufen sich die laufenden Kosten eines Stockwerkeigentums gemäss Blue Immobilier auf rund 35 CHF pro Quadratmeter und Jahr, wobei diese Grössenordnung je nach Alter und Ausstattung der Liegenschaft variiert.

Ein Genfer Stockwerkeigentum unterscheidet vier Budgetkategorien.

• Betriebskosten: Hauswartung, Strom für die gemeinschaftlichen Bereiche, Pflege der Grünanlagen, Reinigung.
• Heiz- und Warmwasserkosten, häufig nach effektivem Verbrauch verteilt, wenn die Einheiten mit individuellen Zählern ausgestattet sind.
• Versicherungsprämien der Liegenschaft, die Feuer- und Haftpflichtrisiken des Gebäudes abdecken.
• Beitrag an den Erneuerungsfonds, der künftige grössere Arbeiten vorwegnimmt.

Der Grundsatz der Kostenverteilung ist in Art. 712h ZGB festgelegt. Die Stockwerkeigentümer tragen die gemeinschaftlichen Kosten proportional zum Wert ihrer Anteile. Ein abweichender Verteilschlüssel kann im Reglement vorgesehen werden, sofern er mit doppelter Mehrheit beschlossen wird.

Welche Rechte und Pflichten hat ein Stockwerkeigentümer?

Ein Stockwerkeigentümer verfügt über drei wesentliche Rechte und drei zentrale Pflichten, die durch das Schweizerische Zivilgesetzbuch und das Reglement bestimmt werden.

Die Rechte des Stockwerkeigentümers zeigen sich in drei Bereichen.

• Das Sonderrecht erlaubt, das Innere der Einheit zu gestalten, sie zu vermieten und zu verkaufen, ohne Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer.
• Das Stimmrecht wirkt sich auf das Budget, die Arbeiten und die Bestimmung des Verwalters aus.
• Das Nutzungsrecht gewährt Zugang zu den gemeinschaftlichen Teilen wie Aufzug, Waschküche oder Garten.

Die Pflichten regeln das gemeinschaftliche Zusammenleben.

• Der Stockwerkeigentümer schuldet seinen Kostenanteil im Verhältnis zu seiner Wertquote, andernfalls droht ein gesetzliches Pfandrecht der Gemeinschaft auf seiner Einheit, Art. 712i ZGB.
• Er beachtet die Hausordnung und die Zweckbestimmung der gemeinschaftlichen Teile.
• Er unterhält seine Einheit, ohne die anderen oder das Gebäude zu beeinträchtigen.

Kauf oder Verkauf einer Stockwerkeigentumseinheit in Genf: welche Besonderheiten?

Der Verkauf oder Kauf einer Stockwerkeigentumseinheit in Genf erfordert drei Prüfungen, die für diese Art von Geschäft spezifisch sind und beim Einfamilienhaus nicht bestehen. Der Käufer einer Einheit übernimmt eine Wertquote, den Anteil am Erneuerungsfonds und die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft. Der Verkäufer überträgt eine Einheit, die mit den Beschlüssen und Schulden der Gemeinschaft belastet ist.

Der Ablauf einer Genfer PPE-Transaktion gliedert sich in drei Kontrollpunkte.

1. Die Protokolle der letzten Versammlungen zeigen beschlossene Arbeiten und laufende Streitigkeiten auf, die den künftigen Eigentümer binden.
2. Der Stand des Erneuerungsfonds zeigt, ob die Gemeinschaft über Reserven für grössere Arbeiten verfügt oder ob künftige Nachschusszahlungen zu erwarten sind.
3. Die Kostenabrechnung sowie allfällige Zahlungsrückstände des Verkäufers bestimmen den beim Kauf übernommenen Saldo.

Wie jede Grundstücksübertragung in Genf erfolgt der Verkaufsvertrag einer PPE-Einheit in öffentlicher Beurkundung durch einen Notar und wird ins Grundbuch eingetragen. Die Genfer Handänderungssteuer beträgt 3 % des Kaufpreises (Administration fiscale cantonale).

Wie verwaltet und lebt man gut im Genfer Stockwerkeigentum?

Die konkrete Verwaltung eines Stockwerkeigentums wirft praktische Fragen auf, denen jeder Genfer Stockwerkeigentümer begegnet. Die Details der monatlich zu zahlenden Kosten, die Rolle des Erneuerungsfonds, der Inhalt des Reglements und die Person des Verwalters bestimmen den Alltag in der Eigentümergemeinschaft. Die konkrete Verwaltung betrifft die Kosten, den Erneuerungsfonds, das Reglement und den Verwalter, bis hin zum Fall des Ersterwerbs.

Welche Kosten zahlt ein Stockwerkeigentümer?

Der Stockwerkeigentümer begleicht vier Kostenarten auf der Grundlage seiner in Tausendsteln berechneten Wertquote. Die Betriebskosten, die Heizkosten, die Versicherungsprämien und der Beitrag an den Erneuerungsfonds bilden seine Jahresabrechnung. Das Verwaltungsreglement legt den genauen Verteilschlüssel fest, grundsätzlich den Wert der Anteile für die allgemeinen Kosten.

Der Betrag variiert je nach Fläche der Einheit und Ausstattung der Liegenschaft. Bei vergleichbarer Fläche trägt eine Einheit in einer Liegenschaft mit Aufzug, Hauswartung und Grünanlagen höhere Kosten als in einem kleinen Gebäude ohne diese Dienstleistungen. Die postenweise Aufschlüsselung der PPE-Kosten ist in der von der Verwaltung erstellten Jahresabrechnung enthalten, welche jede Ausgabe auf die Einheiten verteilt.

Wozu dient der Erneuerungsfonds eines Stockwerkeigentums?

Der Erneuerungsfonds ermöglicht die Finanzierung grösserer und aufgeschobener Arbeiten eines Stockwerkeigentums, etwa die Dachsanierung, die Fassadenrenovation oder den Ersatz eines Aufzugs. Als echte gemeinschaftliche Reserve vermeidet er hohe Nachschusszahlungen im Zeitpunkt grösserer Arbeiten. Der Fonds wird durch einen jährlichen, an der Versammlung beschlossenen Beitrag gespeist, der von den laufenden Kosten getrennt ist.

Mehrere Westschweizer Verwaltungen, darunter Galland, empfehlen einen jährlichen Beitrag zwischen 0,5 % und 1 % des Versicherungswerts der Liegenschaft. Der Schweizerische Stockwerkeigentümer-Verband empfiehlt eine Untergrenze von 0,3 % pro Jahr. Eine alternative Methode sieht eine Rückstellung zwischen 5 und 15 CHF pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr vor, um langfristig einen Fonds in Höhe von 6 bis 8 % des Versicherungswerts anzustreben.

Was enthält das PPE-Reglement?

Das PPE-Reglement hat die Funktion, die Nutzungsregeln der gemeinschaftlichen Teile sowie den Verteilschlüssel der Kosten unter den Einheiten festzulegen. Man spricht oft vom Verwaltungs- und Nutzungsreglement. Dieses ergänzt den im Grundbuch eingetragenen Begründungsakt. Der Eigentümer einer Einheit kann nicht davon abweichen, und es wird nicht bei jedem Erwerb neu verhandelt.

Das PPE-Reglement enthält drei Regelgruppen: Die Nutzungsregeln bestimmen die Zweckbestimmung der gemeinschaftlichen Teile, etwa den Zugang zum Garten oder die Nutzung der Waschküche; der Verteilschlüssel legt fest, welche Kosten den Tausendsteln folgen und welche davon dem Verbrauch folgen; die Funktionsregeln regeln die Durchführung der Versammlungen und die Befugnisse des Verwalters. Die Änderung des PPE-Reglements erfordert die doppelte Mehrheit nach Art. 712g Abs. 3 ZGB.

Wer verwaltet ein Stockwerkeigentum in Genf?

In Genf ist es der Verwalter, der das Stockwerkeigentum verwaltet. Die Eigentümerversammlung bestimmt einen Verwalter, der eine natürliche Person oder eine professionelle Verwaltung sein kann. Dieser setzt die an der Versammlung gefassten Beschlüsse um, führt die Buchhaltung und unterhält die gemeinschaftlichen Teile gemäss Art. 712q ZGB. Nur die Versammlung ist befugt, sein Mandat zu erneuern oder zu widerrufen.

Seine Aufgaben gliedern sich in drei Bereiche. Die administrative Verwaltung umfasst die Einberufung der Versammlungen, die Buchführung und die Erstellung der Kostenabrechnung. Die technische Verwaltung umfasst den laufenden Unterhalt, die Wartungsverträge und die Organisation der beschlossenen Arbeiten. Die finanzielle Verwaltung umfasst den Einzug der Kosten, die Speisung des Erneuerungsfonds und die Bezahlung der Lieferanten.

Eignet sich PPE für einen Ersterwerb in Genf?

Das hängt vom Profil des Käufers und vom Zustand der betreffenden Eigentümergemeinschaft ab. Die Wahl von PPE für einen Ersterwerb in Genf ist durchaus sinnvoll, wenn man in der Stadt eine Immobilie zu geringeren Kosten als ein Haus erwerben möchte, mit gemeinschaftlich organisiertem Aussenunterhalt.

Andererseits ist man wiederkehrenden Kosten und gemeinsam zu tragenden Beschlüssen ausgesetzt, wenn der Erneuerungsfonds unterdotiert ist. Der Ersterwerber vergewissert sich über den Stand des Erneuerungsfonds, liest die Versammlungsprotokolle und prüft die Höhe der Kosten, bevor er sich verpflichtet.