Kaufangebot für Immobilien in Genf: Vorlage, Verbindlichkeit, Preis, Rücktritt

Ein Kaufangebot für eine Immobilie in Genf eröffnet die Verhandlung mit dem Verkäufer einer Wohnung. Es handelt sich um eine Willenserklärung, mit der sich der Käufer bereit erklärt, ein bestimmtes Objekt zu einem festgelegten Preis und zu festgelegten Bedingungen zu erwerben. Es stellt keinen Verkauf dar, denn das schweizerische Recht verlangt für den Verkauf eines Grundstücks die öffentliche Beurkundung vor einem Notar (Art. 216 OR).

Dieser Artikel behandelt das Verfassen des Angebots anhand einer Musterbrief-Vorlage, seine Pflichtangaben und seine aufschiebenden Bedingungen. Er behandelt seine Verbindlichkeit, die Anzahlung, seine Gültigkeitsdauer und seinen Rückzug. Er geht auf den anzubietenden Preis, die Genfer Vorschriften und die einzuholenden Unterlagen ein und ordnet das Angebot gegenüber dem Vorvertrag und dem Gegenangebot ein.

Wie verfasst man ein Kaufangebot für eine Immobilie?

Um ein Kaufangebot für eine Immobilie zu verfassen, schreiben Sie einen datierten, von jedem Käufer unterzeichneten Brief an den Verkäufer oder dessen Makler, der den angebotenen Preis und die Antwortfrist nennt.

Die nachfolgende Musterbrief-Vorlage dient als Beispiel, das mit den Angaben zum betreffenden Objekt zu ergänzen ist.

[nom de l'acheteur]

[nom du vendeur]

Genève, le 29 septembre 2026

Objet : offre d'achat, [adresse du bien], [commune]

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous soumets une offre d'achat pour le bien suivant :

- Type de bien : appartement en propriété par étages (PPE)
- Adresse : [adresse du bien], [commune]

Le prix que j'offre est de CHF [prix offert].

J'entends financer cette acquisition au moyen de fonds propres et d'un prêt hypothécaire.

Cette offre est faite sous les conditions suspensives suivantes :
- l'obtention par mes soins d'un prêt hypothécaire de CHF [montant] au plus tard le [date].

Cette offre est valable jusqu'au [date de validité] inclus. Sans acceptation écrite de votre part à cette date, elle sera caduque.

La présente offre est faite sous réserve de la signature d'un acte authentique de vente devant notaire, forme exigée par l'article 216 du Code des obligations. Elle ne constitue ni une promesse de vente ni une vente.
Aucune somme n'est versée à ce stade.

En cas d'acceptation, je vous remercie de me le confirmer par écrit, afin que l'acte de vente puisse être préparé par un notaire.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.


[nom de l'acheteur]

Lassen Sie den Brief von beiden Käufern unterzeichnen, wenn Sie zu zweit kaufen. Das Angebot bringt nur den Willen seiner Unterzeichner zum Ausdruck: Der im Brief nicht aufgeführte Käufer hat keinen Willen geäussert.

Richten Sie das Angebot per E-Mail an den Makler, mit dem unterzeichneten Brief als PDF-Anhang, oder per Einschreiben an den Verkäufer, falls kein Vermittler vorhanden ist. Der datierte Versand erlaubt es, den Nachweis des Angebots aufzubewahren.

Rechtlich gilt ein per E-Mail erhaltenes Kaufangebot nicht mehr als ein persönlich übergebener Brief: Keines von beiden erfüllt die öffentliche Beurkundung, die Art. 216 OR für den Verkauf und den Vorvertrag eines Grundstücks vorschreibt. Ein mündliches Angebot hat dieselbe Wirkung, jedoch ohne schriftlichen Nachweis von Preis und Frist im Streitfall.

Was muss ein Kaufangebot enthalten?

Ein Kaufangebot muss die folgenden 7 Angaben enthalten, die den Gegenstand, den Preis und die Grenzen der Verpflichtung des Käufers festlegen.

• Die Identität der Käufer: Namen und die angestrebte Eigentumsform, wie sie im Grundbuch eingetragen wird (Art. 970 Abs. 2 ZGB).
• Die Bezeichnung des Objekts: Gemeinde, Parzellennummer und bei einer Wohnung der Stockwerkeigentumsanteil (PPE) (Art. 655 ZGB).
• Der angebotene Preis: Betrag in Franken, mit einem gesonderten Preis für das Mobiliar, da dieses sonst zum Immobiliensatz von 3 % besteuert wird (Art. 58 LDE).
• Die Finanzierungsart: Eigenmittel und vorgesehenes Hypothekardarlehen.
• Die Gültigkeitsfrist: Datum, bis zu dem der Verkäufer spätestens antworten muss.
• Das Datum des Nutzungsantritts: Datum, das sich an der Kündigung der vom Käufer gemieteten Wohnung orientiert, die drei Monate vor dem Termin ausgesprochen wird (Art. 266c OR).
• Der Vorbehalt der öffentlichen Beurkundung: Klausel, die jeden Verkauf vor der Unterzeichnung beim Notar ausschliesst (Art. 216 OR).

Welche aufschiebenden Bedingungen gehören in ein Kaufangebot?

Die gängigen aufschiebenden Bedingungen in einem Kaufangebot sind drei an der Zahl; jede knüpft den Kauf an ein ungewisses Ereignis (Art. 151 OR).

• Die Bewilligung des Hypothekardarlehens: Betrag, Höchstzinssatz und Frist; ohne Bankzusage bis zu diesem Datum tritt der Käufer zurück.
• Die Bewilligung für den Erwerb durch eine Person im Ausland gemäss BewG (Lex Koller): erforderlich für bestimmte ausländische Käufer ausserhalb des Hauptwohnsitzes; eine Ablehnung macht den Kauf hinfällig.
• Der Verkauf der aktuellen Wohnung: Findet sich bis zum festgelegten Datum kein Käufer, entfällt das Angebot.

Eine aufschiebende Bedingung schützt den Käufer nur, wenn sie in den Vorvertrag oder den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag übernommen wird (Art. 216 OR). Auf einem angespannten Markt beruhigt ein Angebot ohne aufschiebende Bedingung den Verkäufer, doch der Käufer, der anschliessend den Vorvertrag ohne Finanzierungsvorbehalt unterzeichnet, bleibt auch ohne Darlehen verpflichtet.

Verpflichtet ein Kaufangebot den Käufer?

Nein, ein Kaufangebot verpflichtet den Käufer nicht zum Erwerb des Objekts: Der Verkauf eines Grundstücks ist nur gültig, wenn er öffentlich beim Notar beurkundet wird (Art. 216 Abs. 1 OR), und ein Angebotsschreiben erfüllt diese Form nicht.

Für den Verkäufer gilt dieselbe Regel, denn die von ihm gegengezeichnete Vereinbarung ist mangels der für den Vorvertrag vorgeschriebenen öffentlichen Beurkundung nichtig (Art. 216 Abs. 2 und 11 Abs. 2 OR). Der Käufer kann den Verkäufer nicht zum Gang zum Notar zwingen, und umgekehrt ebenso wenig. Der Vermerk «fest und unwiderruflich» verleiht dem Angebot keine zusätzliche Rechtswirkung.

Was das Gesetz sagt (Art. 216 Abs. 1 und 2 OR): «Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.»

Die Festlegung einer Frist im Angebot ändert daran nichts: Sie bindet den Käufer grundsätzlich bis zu ihrem Ablauf (Art. 3 OR), doch diese Bindung bleibt wirkungslos, denn die rechtzeitig eingegangene Annahme bildet nur eine nichtige Vereinbarung.

Die Tabelle ordnet die Verpflichtung jeder Partei den 4 Etappen des Kaufs zu.

Etappe	Verpflichtet den Käufer?	Verpflichtet den Verkäufer?	Form
Kaufangebot	Nein, ausser bei vorvertraglicher Haftung	Nein, ausser bei vorvertraglicher Haftung	Formfrei; die Schriftform dient als Nachweis
Angenommenes Angebot oder private Reservation	Nein, nichtige Vereinbarung (Art. 216 Abs. 2 OR), ausser bei vorvertraglicher Haftung	Nein, nichtige Vereinbarung, ausser bei vorvertraglicher Haftung	Einfache Schriftform, ungenügend
Vorvertrag	Ja, zum Abschluss des Kaufvertrags	Ja, zum Abschluss des Kaufvertrags	Öffentliche Beurkundung
Kaufvertrag	Ja, zur Zahlung des Preises	Ja, zur Eigentumsübertragung bei der Eintragung (Art. 656 ZGB)	Öffentliche Beurkundung

Die eigentliche Verpflichtung liegt in der vorvertraglichen Haftung (culpa in contrahendo). Gemäss BGE 140 III 200 bleibt es jeder Partei freigestellt, die Verhandlungen abzubrechen, doch wer die andere Partei im Eindruck liess, der Verkauf werde zustande kommen, und die öffentliche Beurkundung im letzten Moment verweigert, kann zum Ersatz des negativen Interesses verurteilt werden: der im Hinblick auf den Vertrag getätigten Aufwendungen, etwa für die Schätzung oder das Finanzierungsdossier. Ein nach der Annahme zurückgezogenes Angebot kann vor allem die Glaubwürdigkeit des Käufers beim Makler des Verkäufers beeinträchtigen.

Muss bei einem Kaufangebot eine Anzahlung geleistet werden?

Nein, bei einem Kaufangebot muss keine Anzahlung geleistet werden: Eine private Reservationsvereinbarung, die zum Abschluss des Verkaufs eines Grundstücks verpflichtet, ist mangels öffentlicher Beurkundung nichtig (Art. 216 Abs. 2 OR).

Das Bundesgericht hat in diesem Sinn für eine «Reservationsvereinbarung» mit einer Anzahlung von 50'000 Franken entschieden: Die Vereinbarung ist nichtig, die Klausel über den Verfall der Anzahlung fällt mit ihr dahin, der Betrag ist zurückzuerstatten (Urteil 4A_109/2018). Der Käufer erhält ihn über die Klage aus ungerechtfertigter Bereicherung zurück (Art. 62 Abs. 2 OR).

Nur eine auf die dem Verkäufer entstandenen Kosten beschränkte Klausel (negatives Interesse) bleibt ohne öffentliche Beurkundung gültig, wobei der Verkäufer zusätzlich das Verschulden des Käufers und seinen Schaden nachweisen muss.

Eine Anzahlung wird erst mit der Unterzeichnung des Vorvertrags beim Notar rechtmässig; der Vorvertrag legt ihren Betrag fest.

Wie lange ist ein Kaufangebot gültig?

Die Gültigkeitsdauer eines Kaufangebots entspricht der vom Käufer darin festgelegten Frist (Art. 3 OR); ein Kaufangebot ohne Gültigkeitsdatum bleibt so lange gültig, wie normalerweise für den Eingang einer Antwort erforderlich ist (Art. 5 OR).

Ein ohne Frist persönlich übergebenes oder telefonisch besprochenes Angebot wird hinfällig, wenn der Verkäufer es nicht sofort annimmt (Art. 4 OR). Online-Ratgeber welscher Makler nennen eine übliche Frist von fünf bis zehn Tagen; die Angabe eines genauen Datums und einer genauen Uhrzeit vermeidet jede Diskussion über den Ablauf.

Bleibt eine Antwort bei Fristablauf aus, ist der Käufer nicht mehr gebunden (Art. 3 Abs. 2 OR).

Kann ein Kaufangebot zurückgezogen werden?

Ja, ein Kaufangebot kann zurückgezogen werden, solange weder Vorvertrag noch Kaufvertrag öffentlich beurkundet sind, denn das private Angebot begründet keinen gültigen Immobilienvertrag (Art. 216 OR).

Richten Sie den Rückzug schriftlich, per E-Mail oder per Einschreiben an den Verkäufer oder dessen Makler. Ein Rückzug, der vor dem Angebot oder gleichzeitig mit ihm eintrifft, oder bevor der Empfänger davon Kenntnis genommen hat, macht es hinfällig (Art. 9 OR). Trifft er später ein, hat er diese Wirkung nicht mehr, doch der Käufer bleibt ungebunden: Die Annahme durch den Verkäufer bildet nur eine nichtige Vereinbarung.

Der Verkäufer, der nach erteilter Zustimmung zurücktritt, geniesst dieselbe Freiheit: Der Käufer kann weder den Verkauf noch den erwarteten Gewinn verlangen. Er kann lediglich die Erstattung seiner Kosten im Rahmen der vorvertraglichen Haftung erhalten.

Sobald der Vorvertrag unterzeichnet ist, ist ein Rücktritt nicht mehr frei möglich: Jede Partei ist zum Abschluss des Kaufvertrags verpflichtet (Art. 22 Abs. 1 OR), vorbehältlich einer Reugeldklausel (Art. 158 Abs. 3 OR) oder einer nicht erfüllten aufschiebenden Bedingung.

Dieser Entscheidungsbaum zeigt für jede der drei Etappen, ob das Angebot noch zurückgezogen werden kann und weshalb.

Zu welchem Preis macht man ein Kaufangebot in Genf?

In Genf erfolgt ein Kaufangebot zu dem Preis, den vergleichbare Verkäufe im Quartier und die Schätzung des Objekts rechtfertigen, und wird anschliessend mit dem Wert verglichen, den die Bank für das Hypothekardarlehen anerkennt.

Die Bank finanziert auf der Grundlage ihres eigenen Belehnungswerts, nicht des angebotenen Preises. Die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg, Dezember 2023) verlangen auf diesem Wert 10 % Eigenmittel ausserhalb der 2. Säule. Der diesen Wert übersteigende Teil des Preises ist vollständig aus Eigenmitteln ausserhalb der 2. Säule zu begleichen.

Laut der Notariatskammer Genf (Chambre des notaires de Genève) belaufen sich die Erwerbskosten auf rund 4 % des Preises. Das kantonale Statistikamt (OCSTAT) misst per 1. Juni 2026 eine Leerwohnungsziffer von 0,31 %, den tiefsten Stand seit 2011.

Diese Grafik gliedert den angebotenen Preis in zwei Teile, die von der Bank unterschiedlich behandelt werden, und ergänzt sie um die Erwerbskosten.

Gegenüber dem ausgeschriebenen Preis gibt es drei Preispositionen.

• Angebot unter dem Preis: Der Käufer verhandelt ausgehend von tieferen Vergleichswerten, anstehenden Arbeiten oder einem niedrigeren Bankwert.
• Angebot zum Preis: Der Käufer übernimmt den ausgeschriebenen Preis und hebt sich durch eine bestätigte Finanzierung oder eine kurze Frist ab.
• Angebot über dem Preis: Der Käufer überbietet andere Interessenten.

Welche Genfer Vorschriften sind vor einem Angebot zu prüfen?

Die vor einem Angebot in Genf zu prüfenden Vorschriften sind vier an der Zahl und stammen aus drei kantonalen Gesetzen und einem Bundesgesetz.

• Vermietete Wohnung (LDTR): Das Gesetz über Abbruch, Umbau und Renovation von Wohnhäusern (L 5 20, Art. 39) unterstellt den Verkauf einer bisher vermieteten Wohnung einer Bewilligungspflicht, sofern sie einer Mangelkategorie angehört. Das Angebot macht diese Bewilligung zu einer aufschiebenden Bedingung.
• Entwicklungszone (LGZD): Das allgemeine Gesetz über die Entwicklungszonen (L 1 35, Art. 5) kontrolliert während 10 Jahren den Preis der zum Verkauf erstellten Wohnungen und verpflichtet den Eigentümer, sie selbst zu bewohnen, sofern keine triftigen Gründe entgegenstehen. Der angebotene Preis hält sich an das vom kantonalen Amt für Wohnungswesen und Bodenplanung (OCLPF) bewilligte Maximum.
• Vorkaufsrecht (LGL): Das allgemeine Wohnbaugesetz (I 4 05, Art. 3 bis 5) behält dem Staat und den Gemeinden ein Vorkaufsrecht an Parzellen in Entwicklungszonen oder umgezonten Parzellen vor, die Wohnraum aufnehmen können. Dem Staat stehen 60 Tage ab Hinterlegung der Urkunde beim Grundbuchamt zur Verfügung.
• Käufer im Ausland gemäss BewG (Lex Koller): Die Lex Koller unterstellt den Kauf durch eine im Ausland wohnhafte Person, oder eine in der Schweiz wohnhafte Person ohne EU/EFTA-Staatsangehörigkeit oder Niederlassungsbewilligung C, einer kantonalen Bewilligungspflicht, ausser für den Hauptwohnsitz eines in der Schweiz wohnhaften Erwerbers (Art. 2 Abs. 2 Bst. b). Ohne Bewilligung bleibt die Urkunde ohne Wirkung (Art. 26).

Welche Unterlagen sind vor einem Angebot einzufordern?

Die beim Verkäufer oder beim Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft (PPE) vor einem Angebot einzufordernden Unterlagen sind fünf an der Zahl.

• Grundbuchauszug: zeigt Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte und Anmerkungen auf; das Grundbuchamt stellt ihn für 50 Franken aus.
• Begründungsakt und Reglement des Stockwerkeigentums (PPE): legen den Wertquotenanteil des Anteils und die Verteilung der Nebenkosten fest.
• Protokolle der Versammlungen: kündigen die beschlossenen Arbeiten an.
• Stand des Erneuerungsfonds und Nebenkostenabrechnung: beziffern die Rückstellung für Arbeiten und die jährlichen Nebenkosten.
• Wärmeverbrauchsindex (IDC): misst den jährlich beim kantonalen Energieamt gemeldeten Energieverbrauch des Gebäudes; der Konformitätsschwellenwert liegt bei 125 kWh/m² pro Jahr.

Wo steht das Kaufangebot im Ablauf eines Immobilienkaufs in Genf?

Das Kaufangebot steht am Anfang der Verhandlung eines Immobilienkaufs in Genf, vor dem Vorvertrag und dem Kaufvertrag, die beide beim Notar unterzeichnet werden.

Der Ablauf umfasst vier Etappen bis zur Eigentumsübertragung.

1. Das schriftliche Angebot des Käufers.
2. Die Annahme durch den Verkäufer oder dessen Gegenangebot.
3. Der Vorvertrag in öffentlicher Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR).
4. Der öffentlich beurkundete Kaufvertrag, gefolgt von der Eintragung ins Grundbuch, die das Eigentum überträgt (Art. 656 Abs. 1 ZGB).

Die nachfolgende Zeitleiste zeigt, was auf jeder Etappe verpflichtet, vom unverbindlichen Kaufangebot über die öffentliche Beurkundung beim Notar, die beide Parteien verpflichtet, bis zur Eintragung ins Grundbuch, die das Eigentum überträgt.

Die Frist zwischen Annahme und Beurkundung variiert zwischen einigen Wochen und einigen Monaten. Dieser Zeitplan reiht das Angebot in die Gesamtheit der Schritte ein, die zum Kauf einer Immobilie führen. Daraus ergeben sich zwei Themen: die Unterscheidung zwischen Angebot und Vorvertrag, sowie die Antwort des Verkäufers auf das Angebot.

Was unterscheidet ein Kaufangebot von einem Vorvertrag?

Kaufangebot und Vorvertrag unterscheiden sich in drei Punkten: Form, Verbindlichkeit und Inhalt. In Genf ist es der Notar, der den Vorvertrag beurkundet, der auf das angenommene Angebot folgt.

• Form: Das Angebot besteht aus einem unterzeichneten Brief oder einer E-Mail; der Vorvertrag ist nur in öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 Abs. 2 OR).
• Verbindlichkeit: Das Angebot verpflichtet weder zum Verkauf noch zum Kauf des Grundstücks; der Vorvertrag verpflichtet beide Parteien zum Abschluss des Kaufvertrags.
• Inhalt: Das Angebot legt den angebotenen Preis, die Antwortfrist und die aufschiebenden Bedingungen fest; der Vorvertrag ergänzt dies um das Datum der Beurkundung, die Anzahlung und gegebenenfalls eine Konventionalstrafe im Fall eines Rücktritts (Art. 160 OR).

Ist der Verkäufer verpflichtet, ein Angebot zum Preis anzunehmen?

Nein, der Verkäufer ist nicht verpflichtet, ein Angebot zum Preis anzunehmen: Der ausgeschriebene Preis verpflichtet ihn gegenüber keinem Käufer, und der Verkauf eines Grundstücks ist nur durch öffentliche Beurkundung gültig (Art. 216 Abs. 1 OR).

Liegen mehrere Angebote vor, wählt der Verkäufer frei, ohne verpflichtet zu sein, das höchste oder das zuerst eingegangene Angebot anzunehmen. Der Maklervertrag bindet den Verkäufer an den Makler, nicht an den Käufer.

Kann der Verkäufer mit einem Gegenangebot antworten?

Ja, der Verkäufer kann mit einem Gegenangebot antworten, das den vom Käufer vorgeschlagenen Preis oder die Bedingungen ändert.

Ohne übereinstimmende Willenserklärung (Art. 1 Abs. 1 OR) kommt keine Vereinbarung zustande: Das Gegenangebot gilt als neues Angebot, das der Käufer nach Belieben annehmen oder ablehnen kann.