Vorvertrag in Genf: Inhalt, Bedingungen, Kosten und Fallstricke

In Genf bezeichnet der Vorvertrag (compromis de vente) die Etappe zwischen der Einigung über den Preis und der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Der Begriff stammt aus dem französischen Recht, das ihm nicht dieselbe Tragweite gibt wie das schweizerische Recht.

Dieser Artikel behandelt die im Kanton gebräuchlichen Vorverträge, was sie bewirken, was sie enthalten und was sie kosten. Anzahlung bei der Unterzeichnung, Fristen, Rücktritt und vorgängige Prüfungen werden ausgehend vom Bundesrecht des Grundstückkaufs und der Genfer Regelung über Notare und die Registrierung von Urkunden behandelt.

Was ist ein Vorvertrag in Genf?

Ein Vorvertrag in Genf ist ein vor einem Notar abgeschlossenes Kauf- und Verkaufsversprechen (Vorvertrag), wobei der Ausdruck selbst keinem Rechtsakt des schweizerischen Rechts entspricht. Dieser Akt verpflichtet beide Parteien, den Kaufvertrag zu unterzeichnen.

Der Ausdruck stammt aus der französischen Praxis, wo das Verkaufsversprechen ab der gegenseitigen Einigung der Parteien über die Sache und den Preis als Verkauf gilt (Art. 1589 des französischen Code civil). Ein Leser, der dieses Schema auf Genf überträgt, irrt sich in zwei Punkten.

• Die Form. In Frankreich ist der Vorvertrag privatschriftlich gültig; in Genf verpflichtet ein zwischen Privatpersonen ohne Notar unterzeichnetes Dokument weder zum Verkauf noch zum Kauf.
• Das Rücktrittsrecht. Frankreich gewährt dem nicht gewerblichen Erwerber eine zehntägige Rücktrittsfrist (Art. L. 271-1 CCH); Genf kennt keine solche Frist.

Welchen Unterschied gibt es zwischen Reservationsvereinbarung, Kauf- und Verkaufsversprechen und Kauf mit aufgeschobener Erfüllung?

Der Unterschied zwischen Reservationsvereinbarung, Kauf- und Verkaufsversprechen und Kauf mit aufgeschobener Erfüllung liegt in der Möglichkeit, den Verkauf gerichtlich durchzusetzen, sowie, zwischen den beiden notariell beurkundeten Akten, im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Nur ein vor dem Notar beurkundeter Akt verpflichtet die zurücktretende Partei.

Dokument	Erforderliche Form	Was die Parteien bindet	Schicksal der Anzahlung	Kosten (Grössenordnung)	Übliche Frist
Vereinbarungsprotokoll oder Reservationsvereinbarung	Nicht notariell beurkundete Schriftform	Keine gerichtlich durchsetzbare Verpflichtung	Bescheidene Zahlung, ohne Reugeldwirkung, sofern nichts anderes vereinbart ist (Art. 158 Abs. 1 OR)	Keine Notariatsgebühr	Gesetzlich nicht festgelegt
Kauf- und Verkaufsversprechen	Öffentliche Urkunde, unter Nichtigkeitsfolge (Art. 216 Abs. 2 OR)	Verpflichtung zur Unterzeichnung des Kaufvertrags, gerichtlich durchsetzbar	Anzahlung von rund 10 % des Preises, auf den Kaufpreis angerechnet	Auf ein Drittel reduzierte Notariatsgebühr (Art. 12 Abs. 1 REmNot) und Registrierungsgebühr von 1 ‰ des Verkehrswerts (Art. 50 Abs. 1 des Genfer Gesetzes über die Registrierungsgebühren, LDE)	Von einigen Wochen bis einigen Monaten
Kauf mit aufgeschobener Erfüllung	Öffentliche Urkunde (Art. 216 Abs. 1 OR)	Verkauf bereits abgeschlossen, Eigentumsübergang auf den vereinbarten Termin verschoben	Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet	Registrierungsgebühr von 3 % (Art. 33 Abs. 1 LDE) und volle Notariatsgebühr nach Tarif (Art. 10 Abs. 1 REmNot)	Im Akt festgelegter Termin
Kaufvertrag	Öffentliche Urkunde (Art. 216 Abs. 1 OR)	Eigentumsübergang durch Eintragung im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB)	Restbetrag, zahlbar am Tag der Unterzeichnung	Registrierungsgebühr von 3 %, volle Notariatsgebühr und Grundbuchgebühren	Endgültige Unterzeichnung

Die Reservationsvereinbarung blockiert ein Objekt für die Dauer einer technischen Besichtigung, ohne zu verpflichten. Das Kauf- und Verkaufsversprechen eignet sich für denjenigen, dessen Finanzierung noch zu bestätigen ist, weil es aufschiebende Bedingungen aufnimmt und gleichzeitig den Verkäufer bindet. Der Kauf mit aufgeschobener Erfüllung eignet sich für den Verkäufer, der sofortige Gewissheit will.

Ist ein Vorvertrag ohne Notar gültig?

Nein, ein ohne Notar unterzeichneter Vorvertrag ist in Genf nichtig: Verkaufsversprechen, die eine Liegenschaft betreffen, sind nur gültig, wenn sie in öffentlicher Urkunde abgeschlossen wurden (Art. 216 Abs. 2 OR).

Was das Gesetz sagt (Art. 216 Abs. 2 OR): «Verkaufsversprechen sowie Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsverträge, die eine Liegenschaft zum Gegenstand haben, sind nur gültig, wenn sie in der Form der öffentlichen Urkunde abgeschlossen wurden.»

Die Sanktion ist die Nichtigkeit des Vertrags mangels eingehaltener Form (Art. 11 Abs. 2 OR). Keine der beiden Parteien erhält auf dieser Grundlage die Unterzeichnung des Kaufvertrags, und die geleisteten Zahlungen werden zurückerstattet, da der Grund der Zahlung nicht eingetreten ist (Art. 62 Abs. 2 OR).

Keine Genfer Bestimmung weist die Wahl des Notars dem Verkäufer oder dem Käufer zu: Die Parteien bestimmen ihn, und der beauftragte Notar ist verpflichtet, sein Amt auszuüben (Art. 2 Abs. 1 des Notariatsgesetzes, rsGE E 6 05). Seine Beratungspflicht gilt gegenüber beiden Parteien, hinsichtlich der Rechtstragweite, der steuerlichen Folgen und der Kosten des unterzeichneten Akts (Art. 8 LNot).

Eine heruntergeladene Vorvertragsvorlage, ein zwischen Privatpersonen ausgefülltes PDF-Formular oder eine handschriftliche Vereinbarung führen in Genf zum selben Ergebnis: keine Verpflichtung zu verkaufen, keine Verpflichtung zu kaufen. Der Inhalt des Akts wird Klausel für Klausel mit dem Notar erarbeitet.

Was enthält ein Kauf- und Verkaufsversprechen in Genf?

Ein Kauf- und Verkaufsversprechen enthält in Genf neun Rubriken, von der Identifikation der Parteien bis zur Vormerkung des Kaufsrechts im Grundbuch.

• Die Identifikation der Parteien: vollständiger Zivilstand, Wohnsitz und Güterstand jedes Unterzeichners.
• Die Bezeichnung des Objekts: Gemeinde, Blatt und Parzellennummer im Grundbuch, Stockwerkanteil bei einer Eigentumswohnung (PPE), eingetragene Dienstbarkeiten.
• Der Preis und seine Zahlungsmodalitäten: Gesamtbetrag, bei der Unterzeichnung geleistete Anzahlung, Hinterlegungsort dieser Anzahlung, am Tag des Akts zahlbarer Restbetrag.
• Der Zeitplan: Frist für die Unterzeichnung des Kaufvertrags und Zeitpunkt des Besitzesübergangs, wobei dieser Termin den Übergang von Nutzen und Gefahr auf den Erwerber bestimmt (Art. 220 OR).
• Die aufschiebenden Bedingungen: Ereignisse, von denen die Erfüllung des Versprechens abhängt, mit ihrer Erfüllungsfrist. Ein Versprechen ohne Bedingung verpflichtet den Käufer, selbst wenn seine Finanzierung scheitert.
• Die Konventionalstrafe: von der Partei geschuldeter Betrag, die ihre Verpflichtung nicht erfüllt, üblicherweise an die Anzahlung angeglichen.
• Die Gewährleistung für Mängel: Umfang der Gewährleistung des Verkäufers, namentliche Liste der bekannten Mängel und allfällige Ausschlussklausel.
• Die Aufteilung der Kosten und Steuern: wer die Notariatsgebühr, die Registrierungsgebühren und die Grundbuchgebühren trägt.
• Das Kaufsrecht und seine Vormerkung: vereinbarte Dauer innerhalb der Grenze von zehn Jahren, und Begehren um Vormerkung im Grundbuch (Art. 216a OR). Ohne Vormerkung gilt die Verpflichtung des Verkäufers nur zwischen den Parteien.

Die aufschiebenden Bedingungen konzentrieren den wesentlichen Teil des Risikos für den Käufer: Sie entscheiden über das Schicksal der Transaktion, wenn ein Baustein der Finanzierung fehlt.

Welche aufschiebenden Bedingungen sollten vorgesehen werden?

Vier aufschiebende Bedingungen decken den wesentlichen Teil des Risikos in Genf ab: die Finanzierung, die behördlichen Bewilligungen, den vorgängigen Verkauf des Objekts des Käufers und den dokumentierten Zustand der Liegenschaft.

Solange eine Bedingung nicht erfüllt ist, entfaltet das Versprechen keine Wirkung, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben (Art. 151 Abs. 2 OR).

• Die Erlangung der Finanzierung: Die Klausel nennt den gesuchten Kreditbetrag, die Anzahl der angefragten Institute, die Antwortfrist und den geforderten Nachweis, das heisst eine schriftliche Absage.
• Die behördlichen Bewilligungen: Die Veräusserung einer bisher vermieteten Wohnung unterliegt einer Bewilligungspflicht, wenn sie durch ihren Mietzins oder ihren Typ in eine Wohnungskategorie fällt, in der Wohnungsnot herrscht (Art. 39 Abs. 1 LDTR, rsGE L 5 20); für den im Ausland wohnhaften Erwerber gilt eine eigene Bewilligungsregelung.
• Der vorgängige Verkauf des Objekts des Käufers: Die Klausel legt ein Stichdatum und den Mindestpreis fest, unter dem die Bedingung dahinfällt.
• Der dokumentierte Zustand der Liegenschaft: Die Klausel macht die Verpflichtung von der Übergabe des Stockwerkeigentumsreglements, der Abrechnungen des Erneuerungsfonds und der Versammlungsprotokolle abhängig, mit einer Prüffrist.

Befreit die Ablehnung des Kredits den Käufer?

Nein, nicht von sich aus: Die Ablehnung des Kredits befreit den Käufer nur, wenn der Akt eine aufschiebende Finanzierungsbedingung enthält. Ohne diese Klausel bleibt die Kaufverpflichtung vollumfänglich bestehen, und die Konventionalstrafe kommt zur Anwendung.

Eine Klausel, die wirklich schützt, benennt den zu erbringenden Nachweis der Ablehnung, eine schriftliche Bestätigung des Instituts, und sieht die vollständige Rückerstattung der Anzahlung vor, falls der Kredit verweigert wird. Eine Klausel, die sich mit der Erwähnung des «Erhalts eines Kredits» begnügt, überlässt es dem Verkäufer zu beurteilen, ob der Käufer sich wirklich darum bemüht hat.

Die Zusammenstellung der Immobilienfinanzierung wird vor der Unterzeichnung des Versprechens vorbereitet, da die Klausel nur den Käufer schützt, der nachweisen kann, dass er innerhalb der vereinbarten Frist ein vollständiges Dossier eingereicht hat.

Wie viel kostet ein Vorvertrag in Genf?

Ein Vorvertrag kostet in Genf rund 0,3 % des Objektpreises für die tarifierten Posten, und bis zu 0,5 % inklusive Honorar und Auslagen, gemäss der Notariatskammer Genf. Die Summe addiert die auf ein Drittel reduzierte Notariatsgebühr, die Registrierungsgebühr von 1 ‰ und die Grundbuchgebühren.

Fünf Posten erscheinen auf der bei der Unterzeichnung übergebenen Abrechnung, die letzten drei nur, wenn sie geschuldet sind.

Posten	Berechnungsgrundlage	Wer ihn einzieht
Notariatsgebühr	Ein Drittel des Tarifs für übertragende Akte, mindestens 200 Franken (Art. 12 Abs. 1 REmNot)	Der Notar
Registrierungsgebühr	1 ‰ des Verkehrswerts, ohne Abzug von Schulden oder Lasten (Art. 50 Abs. 1 LDE)	Der Kanton Genf
Vormerkung im Grundbuch	255 Franken pauschal, wenn der Akt die Vormerkung vorsieht (Art. 6 REmORFDIT)	Das Grundbuchamt
Auslagen	Tatsächliche Kosten der vorgeschossenen Unterlagen, 50 Franken pro beglaubigtem Auszug (Art. 3 REmNot)	Der Notar, für Rechnung Dritter
Honorar des Notars	Frei, separat von der Gebühr in Rechnung gestellt (Art. 1 Abs. 2 REmNot)	Der Notar

Eine für 1 000 000 Franken verkaufte Wohnung ergibt folgende Abrechnung.

• Notariatsgebühr des übertragenden Akts, vier kumulierte Tranchen: 5 200 Franken
• Notariatsgebühr des Versprechens, ein Drittel der vorigen: 1 733 Franken
• Registrierungsgebühr, 1 ‰ von 1 000 000: 1 000 Franken
• Vormerkung im Grundbuch: 255 Franken
• Total: 2 988 Franken, das heisst 0,30 % des Preises

Der auf das Versprechen entrichtete Satz von 1 ‰ wird nicht von den beim Verkauf geschuldeten 3 % abgezogen, da keine Anrechnung zwischen den beiden Akten vorgesehen ist.

Der folgende Rechner schätzt diese Kosten ausgehend vom Objektpreis und schlüsselt jeden Posten auf.

Diese Grafik vergleicht Posten für Posten, was ein Kauf- und Verkaufsversprechen kostet und was der endgültige Kaufvertrag kostet, für drei Objektpreise.

Welche Kosten bleiben am Tag des Kaufvertrags zu bezahlen?

Die am Tag des Kaufvertrags noch zu bezahlenden Kosten erreichen rund 4 % des Preises, gegenüber ungefähr 0,5 % beim Versprechen: Der Vorvertrag stellt nur einen Bruchteil der Gesamtkosten dar.

Am schwersten wiegt die Registrierungsgebühr, mit 3 % des Werts jedes entgeltlichen übertragenden Akts des Eigentums an einer im Kanton Genf gelegenen Liegenschaft (Art. 33 Abs. 1 LDE). Die Notariatsgebühr kommt in voller Höhe hinzu, ohne die dem Kauf- und Verkaufsversprechen vorbehaltene Reduktion auf ein Drittel.

Was der Genfer Käufer Notarkosten nennt, fasst in Wirklichkeit die kantonale Steuer, die Notariatsgebühr und die Grundbuchgebühren zusammen, wobei die kantonale Steuer den dominierenden Anteil bildet, rund drei Viertel der Rechnung, und die Grundbuchgebühr den geringsten.

Welche Anzahlung ist bei der Unterzeichnung zu leisten?

Die bei der Unterzeichnung zu leistende Anzahlung beträgt rund 10 % des Objektpreises, gemäss dem von der Notariatskammer Genf festgestellten Brauch. Keine gesetzliche Bestimmung schreibt einen Betrag vor, die Zahl beruht auf der Genfer notariellen Praxis.

Die Anzahlung geht an den Verkäufer oder auf das Hinterlegungskonto des Notars, je nachdem, was der Akt vorsieht. Die Hinterlegung, bei der die Summe bis zum Eigentumsübergang blockiert bleibt, ist die schützendste Modalität, und die Notare von swisNot beschreiben sie als die übliche Regelung des Versprechens.

Die Blockierung schützt den Verkäufer, dessen Forderung aus der Konventionalstrafe gedeckt ist, und den Erwerber, dessen Mittel bis zur Unterzeichnung dem Vermögen des Verkäufers entzogen bleiben.

Was geschieht mit der Anzahlung, wenn der Verkauf nicht zustande kommt?

Die Anzahlung geht an den Erwerber zurück, wenn eine aufschiebende Bedingung nicht eintritt, und verbleibt beim Verkäufer, wenn der Erwerber säumig wird, ohne im Vertrag vorgesehenen Grund.

Die scheiternde Finanzierungsbedingung entzieht dem Versprechen jede Wirkung: Der Notar gibt die hinterlegte Anzahlung frei, gegen den in der Klausel festgelegten Nachweis, eine innerhalb der vereinbarten Frist vorgelegte Bestätigung der Bankablehnung. Bösgläubigkeit kehrt dieses Ergebnis um: Der Erwerber, der jedes vernünftige Kreditangebot ablehnt, verliert den Vorteil seiner eigenen Klausel (Art. 156 OR).

Die Partei, die ohne im Akt vorgesehenen Grund zurücktritt, setzt sich der Konventionalstrafe oder der zwangsweisen Durchsetzung des Verkaufs aus. Die Notare von swisNot beschreiben die welsche Vorgehensweise: Der Verkäufer lässt die Säumnis durch den Notar feststellen und fordert danach die hinterlegte Anzahlung als Konventionalstrafe, für einen üblichen Betrag von 10 % des Preises. Kein Text legt diesen Satz fest, die Parteien bestimmen die Höhe der Strafe frei (Art. 163 Abs. 1 OR).

Diese Klauseln werden vor dem Unterzeichnungstermin ausgehandelt.

Dieses Schema stellt die beiden möglichen Ausgänge der Anzahlung gegenüber: vollständige Rückerstattung, wenn eine aufschiebende Bedingung scheitert, Zahlung an den Verkäufer, wenn eine Partei säumig wird.

Kann man nach der Unterzeichnung zurücktreten?

Nein, nach der Unterzeichnung zurückzutreten ist nur mit einem im Akt ausdrücklich vereinbarten Reugeldrecht möglich: Das vor dem Notar unterzeichnete Kauf- und Verkaufsversprechen verpflichtet den Verkäufer zu verkaufen und den Käufer zu kaufen, und ein Richter kann die säumige Partei zur Erfüllung zwingen. Nach der Unterzeichnung läuft keine Bedenkzeit.

Die von der Säumnis betroffene Partei verfügt über eine durch Art. 160 Abs. 1 OR festgelegte Wahl: Sie verlangt die Erfüllung des Vertrags oder die vereinbarte Strafe, ohne beides zu kumulieren, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Die Vorstellung, ein Versprechen lasse sich durch Zahlung einer Summe loskaufen, trifft bei den meisten Genfer Akten nicht zu. Sich gegen Zahlung vom Vertrag zu lösen setzt ein ausdrücklich vereinbartes Reugeldrecht voraus (Art. 158 Abs. 3 OR); andernfalls ist die bei der Unterzeichnung übergebene Summe kein Reugeld, sondern eine Anzahlung, die auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Die zehntägige Rücktrittsfrist besteht in keiner Bestimmung des schweizerischen Rechts: Sie stammt aus dem französischen Recht, das sie dem nicht gewerblichen Erwerber einer zu Wohnzwecken dienenden Liegenschaft gewährt (Art. L. 271-1 CCH), und keine eidgenössische oder Genfer Regel übernimmt sie.

Welche Fallstricke sind vor der Unterzeichnung zu vermeiden?

Sechs Fallstricke kehren in den in Genf unterzeichneten Kauf- und Verkaufsversprechen wieder, alle in scheinbar banalen Klauseln versteckt.

• Der Ausschluss der Mängelgewährleistung. Die Formel «der Käufer hat das Objekt besichtigt und akzeptiert es im derzeitigen Zustand» schliesst die meisten Rechtsbehelfe aus, ohne die arglistige Verschweigung zu decken (Art. 199 OR). Der Reflex: die bekannten Mängel namentlich auflisten lassen.
• Die konturlose Finanzierungsbedingung. Eine Bedingung, die weder den Kreditbetrag noch die Bankfrist noch den zu erbringenden Nachweis beziffert, überlässt es dem Verkäufer zu beurteilen, ob der Käufer das Nötige getan hat.
• Die unausgewogene Konventionalstrafe. Eine Strafe, die nur eine Partei trifft oder die zu Schadenersatz hinzukommt, verwandelt eine administrative Verzögerung in eine schwere Sanktion. Der Reflex: ihre Gegenseitigkeit und ihre Höhe vor der Unterzeichnung prüfen.
• Das unrealistische Stichdatum. Ein zu enger Zeitplan lässt die Säumnis denjenigen tragen, der auf einen Kreditentscheid oder eine Bewilligung wartet. Der Reflex: das Datum des endgültigen Akts auf die tatsächliche Frist der Finanzierung abstimmen und die Verlängerung durch notariellen Akt vorsehen.
• Nicht bezifferte Arbeiten und Kosten. Eine Klausel, die «die laufenden Arbeiten» ohne Liste oder Obergrenze dem Käufer auferlegt, setzt ihn nach der Unterzeichnung entdeckten Nachzahlungen aus. Der Reflex: die Protokolle der letzten Versammlungen, die Kostenabrechnung und den Zustand des Erneuerungsfonds verlangen.
• Das implizit gelassene Schicksal der Anzahlung. Eine Anzahlung, die geleistet wird, ohne dass der Akt sagt, wo sie hinterlegt ist und unter welchen Bedingungen sie zurückkommt, wird zum Streitgegenstand. Der Reflex: die Summe beim Notar hinterlegen und die beiden Rückerstattungsfälle schriftlich festhalten.

Diese sechs Punkte werden am Aktentwurf geprüft: Ist der Akt einmal beurkundet, lässt sich eine unausgewogene Klausel nur noch gerichtlich korrigieren.