Notar beim Immobilienkauf in Genf: Rolle, Pflichten und Ablauf

In Genf muss der Erwerb einer Liegenschaft zwingend über einen Notar erfolgen: Das Gesetz verlangt eine öffentliche Urkunde, um die Eigentumsübertragung zu bewirken. Als Träger eines öffentlichen Amtes sichert der Notar die Transaktion ab, wacht über deren Rechtmässigkeit und lässt die Übertragung im Grundbuch eintragen.

Dieser Artikel erläutert seine Rolle, seine Obligatorik, die Wahl des Notars und den Ablauf des Kaufs bei diesem. Er listet die beizubringenden Unterlagen auf, präzisiert die Rolle des Notars bei der Hypothekarfinanzierung und geht auf die Kosten seines Tätigwerdens ein.

Welche Rolle spielt der Notar bei einem Immobilienkauf in Genf?

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und sichert die Eigentumsübertragung rechtlich ab. Als Träger eines öffentlichen Amtes besteht seine Aufgabe nicht darin, eine Partei des Vertrags zu beraten, sondern die Urkunde unparteiisch zu gestalten, zum Nutzen sowohl des Erwerbers als auch des Veräusserers.

Der Notar vergewissert sich der Identität und Handlungsfähigkeit der Parteien, prüft die Lage der Liegenschaft im Grundbuch (Eigentümer, Dienstbarkeiten, Pfandrechte) und achtet auf die Einhaltung der anwendbaren Regeln, gegebenenfalls einschliesslich der Bewilligungspflicht nach der Lex Koller. Er verfasst die Urkunde, verliest sie laut, holt die Unterschriften ein und meldet anschliessend die Übertragung zur Eintragung im Grundbuch an. Er erhebt für Rechnung des Staates die mit dem Verkauf verbundenen Gebühren und Steuern und wickelt die Zahlung des Kaufpreises über ein eigens dafür bestimmtes Konto ab.

In Genf ist das Notariat freiberuflich organisiert: Der vom Staatsrat ernannte Notar übt sein Amt unabhängig, jedoch unter Aufsicht und in eigener Verantwortung aus. Dieser Status rückt ihn ins Zentrum jeder Immobilientransaktion.

Diese Grafik fasst die fünf Aufgaben des Notars bei einem Immobilienkauf in Genf zusammen.

Ist der Notar für einen Kauf in Genf obligatorisch?

Ja, in Genf ist der Gang zum Notar für einen Kauf notwendig. Der Verkauf einer Liegenschaft ist nur in öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 Abs. 1 Obligationenrecht (OR)): Ohne eine von einem Notar aufgenommene Urkunde ist er nichtig, und die Übertragung kann nicht im Grundbuch eingetragen werden. Eine blosse schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien, selbst unterzeichnet, genügt nicht. In Genf ist allein ein unabhängiger Notar zur Beurkundung dieses Vertrags befugt.

Wer wählt den Notar bei einem Kauf in Genf?

Gemäss Genfer Gepflogenheit obliegt die Wahl des Notars grundsätzlich dem Erwerber (die Partei, welche die Kosten trägt, bestimmt den Urkundsbeamten). Diese Wahl ist frei: Der Käufer ist weder an seine Bank noch an den Makler noch an den Verkäufer gebunden.

Da der Notar unparteiisch ist, kann ein einziger die Urkunde für beide Parteien errichten (was in Genf häufig vorkommt), doch nichts hindert jede Partei daran, sich von ihrem eigenen Notar begleiten zu lassen. In der Praxis wählt der Erwerber häufig einen Notar, der ihm empfohlen wird oder mit dem seine Bank gewöhnlich zusammenarbeitet.

Wie läuft der Kauf beim Notar in Genf ab?

Der Kauf beim Notar umfasst mehrere Schritte, von der Prüfung des Dossiers bis zur Eintragung im Grundbuch.

Nach Einigung wird ein Notar beauftragt, der die üblichen Prüfungen vornimmt: Grundbuchauszug, Identität und Handlungsfähigkeit der Parteien, hypothekarische Situation, gegebenenfalls Bewilligungspflicht nach der Lex Koller. Häufig wird ein Vorvertrag unterzeichnet, mit aufschiebenden Bedingungen wie dem Erhalt der Finanzierung. Der Notar erstellt daraufhin den Entwurf des Kaufvertrags, den er den Parteien zustellt.

Am Tag der Unterzeichnung verliest er die öffentliche Urkunde, holt die Unterschriften ein und vergewissert sich der Zahlung des Kaufpreises, häufig auf ein Konto des Notariats. Er meldet die Übertragung zur Eintragung im Grundbuch an: Erst die Eintragung verschafft dem Erwerber das Eigentum. Der Notar erstellt schliesslich die Schlussabrechnung und leitet die erhobenen Gebühren an den Staat weiter.

Diese Zeitleiste zeigt die fünf Schritte des Kaufablaufs beim Notar in Genf.

Welche Unterlagen verlangt der Notar für einen Kauf?

Der Notar stellt die Unterlagen zusammen, welche die Identität der Parteien, die Lage der Liegenschaft und die Finanzierung des Geschäfts belegen.

• Die Parteien: ein Identitätsausweis, der Zivilstand und gegebenenfalls der Güterstand oder Ehevertrag, der die Verfügungsbefugnis bestimmt.
• Die Liegenschaft: der Grundbuchauszug sowie, bei einer Einheit im Stockwerkeigentum (PPE), das Reglement der Miteigentümerschaft und die Protokolle.
• Die Finanzierung: die Kreditbestätigung der Bank sowie die Angaben zum zu errichtenden oder zu übernehmenden Schuldbrief.
• Die Lex-Koller-Bewilligung: erforderlich, wenn der Erwerber eine dieser Regelung unterliegende Person im Ausland ist.

Welche Rolle spielt der Notar bei der Hypothekarfinanzierung?

Bei der Finanzierung errichtet der Notar die von der Bank verlangte hypothekarische Sicherheit und lässt sie im Grundbuch eintragen. Der Schuldbrief ist die durch eine vom Kaufvertrag getrennte öffentliche Urkunde errichtete Sicherheit (es handelt sich um ein Pfandrecht-Wertpapier).

Nach Prüfung des Stands der bestehenden Pfandrechte errichtet der Notar den Schuldbrief oder lässt ihn an den Kreditgeber abtreten und beantragt dessen Eintragung. Er vergewissert sich, dass die Bank die Mittel am Tag der Unterzeichnung freigibt, sodass der Kaufpreis dem Verkäufer zu diesem Zeitpunkt bezahlt wird. Der Schuldbrief verursacht eigene Kosten, die zu jenen des Kaufvertrags hinzukommen und zulasten des Erwerbers gehen.

Was kostet das Tätigwerden des Notars in Genf?

Die Kosten des Tätigwerdens des Notars umfassen seine Gebühr, Auslagen sowie die Abgaben und Steuern, die er für den Staat erhebt. Die Gebühr entschädigt seine Arbeit nach einem geregelten kantonalen Tarif und ist nicht mit den weitaus höheren Registrierungsabgaben zu verwechseln, die dem Kanton zufliessen. Die Berechnung der Gebühr und die Grössenordnung der Gesamtkosten werden postenweise erläutert, mit Verweis auf den Beitrag zu den Notariatskosten sowie zur Stellung des Notars im Kaufablauf.

Wie werden die Notariatskosten in Genf berechnet?

Die Notariatskosten in Genf umfassen mehrere Posten:

• die Gebühr des Notars (degressiv mit dem Wert der Urkunde)
• die vom Kanton erhobenen Registrierungsabgaben
• die Gebühren des Grundbuchamts
• die Auslagen

Zu den Kosten des Kaufvertrags kommen im Falle eines Darlehens jene des Schuldbriefs hinzu. Der eigene Artikel zu den Notariatskosten in Genf legt die Sätze im Detail dar und nennt eine bezifferte Grössenordnung.

Wie fügt sich der Notar in den Kaufprozess in Genf ein?

Der Notar interveniert stets im Anschluss an den Kauf. Sobald die Liegenschaft gefunden und die Bedingungen ihrer Finanzierung erfüllt sind, übernimmt der Notar von den vorbereitenden Schritten des Erwerbers, um den Verkauf zu formalisieren und dessen Übertragung rechtlich abzusichern. Sein Tätigwerden bildet die abschliessende, aber strukturgebende Etappe des Ablaufs: Die wichtigsten Schritte, um in Genf zu kaufen, von der Suche der Liegenschaft bis zur Finanzierung, münden allesamt in die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde beim Notar.

Kann man in Genf ohne Notar kaufen?

Nein, ein Kauf ohne Notar ist in Genf nicht möglich. Da der Immobilienverkauf der öffentlichen Beurkundung unterliegt (Artikel 216 Obligationenrecht (OR)), kann sich kein Verkauf davon befreien, selbst nicht unter Verwandten oder innerhalb derselben Familie. Eine privatschriftliche Urkunde wäre nichtig und könnte nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Kann man denselben Notar wie der Verkäufer wählen?

Ja, der Käufer kann denselben Notar wie der Verkäufer wählen. Als unparteiischer Träger eines öffentlichen Amtes beurkundet der Notar den Vertrag für beide zugleich, ohne das Interesse der einen Partei gegen die andere zu vertreten. Dies ist die in der Praxis, insbesondere in Genf, gewählte Lösung zur Vereinfachung und Beschleunigung der Transaktion. Jede Partei behält die Möglichkeit, bei Wunsch ihren eigenen Notar beizuziehen.