Lex Koller in Genf: Ausländische Käufer, betroffene Liegenschaften und Bewilligungsverfahren

Beim Kauf einer Liegenschaft in Genf durch eine Person im Ausland ist ein besonderes Bundesgesetz zu beachten: die Lex Koller, welche den Erwerb durch Käufer mit Wohnsitz ausserhalb der Schweiz auf Schweizer Boden regelt.

Dieser Artikel erläutert, wen das Gesetz als «Person im Ausland» bezeichnet, welche Liegenschaften frei zugänglich bleiben oder einer Bewilligung bedürfen, und stellt das Genfer kantonale Verfahren, die Ausnahmen, die drohenden Sanktionen sowie die kantonalen Regeln vor. Ein letzter Abschnitt zeigt den Stand der laufenden Reform auf und leitet zu den ersten Schritten des Kaufs über.

Was ist die Lex Koller?

Die Lex Koller ist das Bundesgesetz, das den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland einer Bewilligungspflicht unterstellt und trägt offiziell den Namen Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41).

Es wurde am 16. Dezember 1983 vom Parlament verabschiedet und trat am 1. Januar 1985 in Kraft. Es bezweckt, eine ausländische Überfremdung des Schweizer Bodens zu verhindern, indem der Zugang von Nichtansässigen zum Immobilienmarkt beschränkt wird.

Das Bundesamt für Justiz überwacht dessen Einhaltung und Anwendung, und jeder Kanton hat die für die Erteilung von Bewilligungen zuständige Behörde bestimmt. In Genf ist dies das Departement für Institutionen und Digitales.

Ergänzt wird das Gesetz durch eine Ausführungsverordnung, die BewV, welche die Kriterien für die Bewilligungspflicht und die Bewilligung näher festlegt. Ursprünglich «Lex Friedrich» genannt, erhielt sie nach der Revision von 1997 unter Bundesrat Arnold Koller den Namen «Lex Koller».

Wer gilt als «Person im Ausland»?

Als Person im Ausland gilt gemäss BewG jeder Erwerber, den das Gesetz zu den bewilligungspflichtigen Nichtansässigen zählt. Diese Eigenschaft beurteilt sich nach Staatsangehörigkeit, Wohnsitz und Aufenthaltstitel, niemals allein nach der Herkunft.

Vier Fallgruppen erfüllen diese Qualifikation.

• Staatsangehörige ausserhalb der EU/EFTA ohne Ausweis C: Personen mit Wohnsitz in der Schweiz, die jedoch über keine gültige Niederlassungsbewilligung verfügen.
• Personen mit Wohnsitz im Ausland: jeder nicht schweizerische Erwerber, dessen tatsächlicher Wohnsitz sich ausserhalb der Schweiz befindet, einschliesslich eines europäischen Staatsangehörigen, der im Ausland lebt.
• Gesellschaften mit Sitz im Ausland: ausländische juristische Personen, unabhängig von der Staatsangehörigkeit der Inhaber.
• Schweizer Gesellschaften unter ausländischer Kontrolle: solche mit Sitz in der Schweiz, deren Kapital oder Stimmrechte jedoch massgeblich von Personen im Ausland gehalten werden.

Umgekehrt entgeht ein EU- oder EFTA-Bürger mit Wohnsitz in Genf, ebenso wie ein Inhaber des Ausweises C, dieser Eigenschaft und kauft eine Wohnung wie ein Schweizer Bürger.

Welche Liegenschaften kann eine Person im Ausland in Genf kaufen?

In Genf kann eine Person im Ausland frei Gewerberäume und ihren Hauptwohnsitz erwerben, während ihr die Kapitalanlagewohnung und der Zweitwohnsitz verwehrt bleiben oder einer Bewilligung bedürfen. Diese Regelung knüpft an die Kategorie der Liegenschaft an, nicht an das Quartier.

Diese Kategorien sind wie folgt zu verstehen.

• Betriebsstätte: Räumlichkeiten eines Handels-, Produktions- oder Gewerbebetriebs oder eines freien Berufs werden seit der Liberalisierung von 1997 frei und ohne Bewilligung erworben.
• Hauptwohnsitz: Der Erwerber mit gültiger Aufenthaltsbewilligung kauft ohne Bewilligung die Wohnung, die er selbst bewohnt, sofern er sie nicht untervermietet.
• Zweitwohnsitz und Ferienwohnung: Diese Objekte unterliegen der Bewilligungspflicht und einem nationalen Kontingent, das den Tourismuskantonen vorbehalten ist.
• Wohnliegenschaft zur Kapitalanlage: Der Erwerb einer Wohnung, die ausschliesslich der Kapitalanlage dient, bleibt einer Person im Ausland untersagt.

Genf veranschaulicht die Tragweite dieser Regeln deutlich: Da der Kanton nicht zu den Tourismuszonen zählt, sind Zweitwohnsitz und Ferienwohnung einem nicht ansässigen Käufer in keiner Weise zugänglich, ausser in besonderen Fällen wie jenem der Grenzgänger.

Diese Übersicht fasst die Erwerbsregelung nach Liegenschaftstyp für eine Person im Ausland zusammen.

Unterliegen Sie der Lex Koller?

Das hängt von Ihrem Käuferstatus und der Art der Liegenschaft ab: Eine Erwerbsbewilligung wird notwendig, sobald die Bewilligungspflicht des Käufers nicht von vornherein ausgeschlossen ist, etwa wenn eine Person im Ausland eine nicht befreite Wohnliegenschaft ins Auge fasst. Es zeigen sich drei Fallkonstellationen.

• Bewilligungspflichtiger Erwerb: Eine Person im Ausland, die einen Zweitwohnsitz, eine Ferienwohnung oder eine Wohnliegenschaft zur Kapitalanlage erwirbt, muss vorgängig eine Bewilligung beantragen.
• Freier Erwerb: Ein Inhaber einer Aufenthaltsbewilligung, der eine Betriebsstätte oder einen selbst bewohnten Hauptwohnsitz erwirbt, muss keine Bewilligung beantragen.
• Nicht bewilligungspflichtiger Erwerber: Ein in der Schweiz lebender EU-/EFTA-Staatsangehöriger oder ein Inhaber des Ausweises C erwirbt ohne jegliches Verfahren nach dem BewG.

Im Zweifelsfall beantragt der Käufer bei der kantonalen Behörde einen Feststellungsentscheid über die Nichtunterstellung: Dieser bestätigt amtlich, dass das Geschäft nicht diesem Gesetz unterliegt, und ermöglicht dessen Eintragung im Grundbuch.

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Wie erhält man die Lex-Koller-Bewilligung in Genf?

In Genf wird die Lex-Koller-Bewilligung mittels eines Gesuchs an das Departement für Institutionen und Digitales beantragt, das das Dossier prüft und entscheidet. Fünf wesentliche Schritte lassen sich unterscheiden.

1. Die Bewilligungspflicht prüfen, indem festgestellt wird, ob Erwerber und Liegenschaft der Bewilligung unterliegen.
2. Das Dossier mit Identitätsausweisen, Aufenthaltstitel, Vertragsentwurf und Beschreibung der Liegenschaft zusammenstellen.
3. Das Gesuch bei der Rechtsabteilung des Departements für Institutionen und Digitales, der zuständigen kantonalen Behörde, einreichen.
4. Das Gesuch prüfen, indem der Bewilligungsgrund und die Rechtskonformität des Vorhabens kontrolliert werden.
5. Den Entscheid eröffnen, der den Beginn der Rechtsmittelfrist markiert; erst seine Rechtskraft ermöglicht die Eintragung der Urkunde im Grundbuch.

Der Notar knüpft seine Urkunde an diese Bewilligung als aufschiebende Bedingung: Die Grundbucheintragung wartet die Rechtskraft des Entscheids ab. Ein Feststellungsentscheid über die Nichtunterstellung tritt an die Stelle der Bewilligung, wenn das Geschäft nicht dem Gesetz unterliegt.

Diese Zeitleiste zeigt die fünf Schritte des Bewilligungsverfahrens in Genf.

Welche Ausnahmen gelten bei der Lex Koller?

Die Ausnahmen von der Lex Koller sind jene Fälle, in denen bestimmte Erwerber und bestimmte Geschäfte jeglicher Bewilligungspflicht entgehen, obwohl der Käufer andernfalls als Person im Ausland gelten würde. Artikel 7 BewG enthält die abschliessende Liste.

Die wichtigsten Fallgruppen lassen sich wie folgt zusammenfassen.

• Die gesetzlichen Erben: Eine Bewilligung ist nicht erforderlich, wenn die betroffene Person eine Liegenschaft durch Erbschaft in gerader Linie oder als Ehegatte erwirbt.
• Nahe Verwandte: Der Erwerb von einem Verwandten in auf- oder absteigender Linie entgeht der Regelung.
• Ansässige aus der EU/EFTA: Der in der Schweiz wohnhafte europäische Staatsangehörige erwirbt jede Wohnung frei.
• Inhaber des Ausweises C: Die Person mit Niederlassungsbewilligung wird einem Schweizer Staatsangehörigen gleichgestellt.
• Die Betriebsstätte: Für eine wirtschaftliche Tätigkeit genutzte Räumlichkeiten entgehen der Bewilligungspflicht.

Jede Ausnahme muss spezifische Voraussetzungen erfüllen, die von der Behörde kontrolliert werden. Im Zweifelsfall stellt der Feststellungsentscheid über die Nichtunterstellung förmlich fest, dass keine Bewilligung erforderlich ist.

Welche Risiken bestehen bei Nichtbeachtung der Lex Koller?

Die erste Folge einer Nichtbeachtung der Lex Koller ist die Nichtigkeit des Erwerbsgeschäfts, wodurch der Käufer jegliches Recht an der Liegenschaft verliert und deren Eintragung im Grundbuch blockiert wird. Die Konsequenzen sind vielfältig und reichen vom zivilrechtlichen bis zum strafrechtlichen Bereich. Drei Arten von Sanktionen können sich kumulieren.

• Zivilrechtliche Nichtigkeit. Gemäss Artikel 26 BewG ist das ohne die erforderliche Bewilligung abgeschlossene Geschäft nichtig, ebenso wie ein auf falschen Angaben beruhendes Geschäft.
• Wiederherstellung des früheren Zustands. Gemäss Artikel 27 ist die angerufene Behörde befugt, auf Beseitigung des rechtswidrigen Zustands zu klagen und die Zwangsverwertung der Liegenschaft zu verlangen, wobei der Erwerber nur seinen Kaufpreis zurückerhält, niemals den Mehrwert.
• Strafrechtliche Sanktion. Gemäss Artikel 28 wird, wer vorsätzlich ein mangels Bewilligung nichtiges Erwerbsgeschäft vollzieht, mit einer Freiheitsstrafe von höchstens drei Jahren oder einer Geldstrafe bestraft.

Die zuständige Genfer Behörde und die Staatsanwaltschaft verfolgen diese Widerhandlungen. Ein Geschäft, das zur Umgehung des Gesetzes mittels Strohmann oder Tarngesellschaft eingefädelt wird, unterliegt derselben Nichtigkeits- und Strafverfolgungsregelung.

Welche Genfer Besonderheiten gelten bei der Lex Koller?

Die Genfer Besonderheiten sind jene eines nicht touristischen Kantons, in dem Zweitwohnsitz und Ferienwohnung nicht ansässigen Käufern verschlossen bleiben. Das Bundesrecht wird dort durch kantonale Richtlinien und eine eigens zuständige Behörde ergänzt.

Die kantonalen Besonderheiten lassen sich in wenigen Punkten zusammenfassen.

• Zuständige Behörde: Die Rechtsabteilung des Departements für Institutionen und Digitales prüft und erteilt die Bewilligungen für den gesamten Kanton.
• Kein touristisches Kontingent: Mangels anerkannter Tourismuszonen eröffnet Genf keinerlei Kontingent an Ferienwohnungen für Personen im Ausland.
• Zweitwohnsitz verschlossen: Der Erwerb eines Zweitwohnsitzes durch einen Nichtansässigen bleibt ausgeschlossen, ausser im Fall des Grenzgängers.
• Bodendruck: Die Bodenknappheit und die anhaltende Nachfrage veranlassen die Behörde zu einer strengen Prüfung jedes Bewilligungsgrunds.

Diese Genfer Anwendung erinnert an den Zweck des Gesetzes: den Wohnraum jenen vorzubehalten, die im Kanton leben und arbeiten, statt ihn für Kapitalanlagen aus dem Ausland zu öffnen.

Wie steht es um die Reform (Verschärfung) der Lex Koller?

Im Frühjahr 2026 befindet sich die Reform der Lex Koller erst im Stadium der eidgenössischen Vernehmlassung, die am 15. April 2026 eröffnet und am 15. Juli 2026 geschlossen wurde, und zielt darauf ab, den Zugang von Personen im Ausland zu Schweizer Wohnraum zu verschärfen.

Am 29. Januar 2025 beauftragte der Bundesrat das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement mit der Ausarbeitung dieses Vorentwurfs, im Zusammenhang mit den Massnahmen zur Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz!». Gemäss seiner Mitteilung vom 15. April 2026 werden mehrere Verschärfungen in die Vernehmlassung gegeben.

• Wohnungen und Staatsangehörigkeit: Der Kauf einer Wohnung durch einen Staatsangehörigen eines Staates ausserhalb der EU/EFTA würde neu der Bewilligungspflicht unterstellt.
• Ferienwohnungen: Deren Erwerb würde weiter eingeschränkt.
• Wiederverkaufspflicht: Eine Person, die die Schweiz verlässt, müsste ihre Liegenschaft innert einer Frist von zwei Jahren wiederverkaufen.
• Gewerbeliegenschaften: Deren Erwerb zu Kapitalanlagezwecken würde auf den blossen Eigenbedarf beschränkt.

Der Zeitplan bleibt offen: Nach der Vernehmlassung verabschiedet der Bundesrat seine Botschaft, danach entscheidet das Parlament.

Diese Zeitleiste zeigt den Zeitplan der Reform der Lex Koller 2025-2026.

Person im Ausland: Wo beginnt man beim Kauf einer Liegenschaft in Genf?

Noch bevor eine Liegenschaft ins Auge gefasst wird, klärt ein ausländischer Erwerber zunächst seine eigene Bewilligungspflicht nach der Lex Koller ab. Diese vorgängige Prüfung erlaubt es ihm, von Anfang an zu wissen, ob der Kauf frei, bewilligungspflichtig oder ausgeschlossen ist.

Sobald dieser Punkt geklärt ist, folgt das Vorhaben dem klassischen Ablauf jedes Käufers. Die wichtigsten Schritte, um in Genf zu kaufen, von der Finanzierung bis zur Unterzeichnung beim Notar, sind dieselben wie bei einem Schweizer Ansässigen, mit der kantonalen Bewilligung als einziger zusätzlicher aufschiebender Bedingung, sofern erforderlich.

Welche Rolle spielt der Notar bei einem der Lex Koller unterliegenden Erwerb?

Die Aufgabe des Notars besteht darin, die Bewilligungspflicht des Käufers nach der Lex Koller zu prüfen und den Kaufvertrag zu beurkunden, bevor eine Anmeldung beim Grundbuchamt erfolgt. Sein Tätigwerden sichert das Geschäft rechtlich ab.

Konkret prüft der Notar in Genf den Status des Erwerbers, nimmt die kantonale Bewilligung oder den Feststellungsentscheid über die Nichtunterstellung als aufschiebende Bedingung auf und verweigert die Anmeldung zur Eintragung, solange diese Bedingung nicht erfüllt ist. Seine Verantwortung verpflichtet ihn, ein Umgehungsgeschäft anzuzeigen. In dieser Filterfunktion erweist sich der Notar als der zentrale Akteur beim Kauf, der der Regelung für Personen im Ausland unterliegt.

Kann eine Person im Ausland ohne Bewilligung in Genf kaufen?

Das hängt von der Art der ins Auge gefassten Liegenschaft ab. Eine Person mit Wohnsitz im Ausland oder ohne Aufenthaltstitel kann in Genf nicht frei eine Wohnung erwerben: Der Wohnungskauf bleibt ihr verschlossen oder bewilligungspflichtig, und die Kapitalanlage in Mietliegenschaften ist ihr untersagt. Sie kann hingegen einen Gewerberaum zur betrieblichen Nutzung erwerben, der der Bewilligungspflicht entgeht.

Kann ein Grenzgänger eine Wohnung in Genf kaufen?

Ja, ein Grenzgänger kann eine Wohnung in Genf kaufen. Der Ausweis G gewährt seinem Inhaber eine eigene Ausnahme nach der Lex Koller: Er erwirbt ohne Bewilligung einen Zweitwohnsitz in der Region seines Arbeitsorts, sofern er ihn selbst bewohnt. Diese Möglichkeit unterscheidet ihn von anderen Erwerbern mit Wohnsitz im Ausland, für die der Zweitwohnsitz in Genf verschlossen bleibt. Der Kauf eines Gewerberaums zur betrieblichen Nutzung bleibt ihm offen.