Ohne Agentur verkaufen in Genf: Schritte, reale Ersparnis, Notar und Risiken

Ein Eigentümer ist berechtigt, seine Immobilie in Genf ohne Agentur zu verkaufen: Kein Gesetz schreibt den Einsatz eines Maklers vor, und nur der vor dem Notar unterzeichnete Kaufvertrag, die sogenannte öffentliche Beurkundung, ist obligatorisch (Art. 216 Abs. 1 OR).

Dieser Artikel behandelt die sieben Schritte, die der Verkäufer selbst durchführt, die reale Ersparnis nach Abzug von Steuern und Kosten, die Genfer Situationen, die einen Verkauf blockieren, und die Gewährleistung für Mängel der Immobilie. Er behandelt anschliessend das Kaufversprechen, die Grundstückgewinnsteuer, das weitere Schicksal der Hypothek und die Wahl zwischen alleinigem Verkauf, teilweiser Begleitung oder der Beauftragung einer Agentur.

Wie verkauft man ohne Agentur in Genf in 7 Schritten?

Der Verkauf ohne Agentur in Genf erfolgt in 7 Schritten, von der Preisschätzung bis zur Unterzeichnung der Urkunde beim Notar, dem einzigen Schritt, den das Gesetz vorschreibt (Art. 216 OR).

Die Zeitleiste unten reiht die sieben Schritte in der richtigen Reihenfolge auf und fasst sie in zwei Phasen zusammen: die Suche nach dem Käufer, von der Schätzung bis zur Verhandlung, danach der Termin beim Notar.

Es dauert im Durchschnitt vier Monate, um laut UBS einen Käufer zu finden, danach mindestens einige Wochen, oft einige Monate, bis zur Beurkundung, gemäss der Genfer Notarkammer. Jeder Schritt beschreibt die Aufgabe, die der Verkäufer selbst übernimmt, mit den Unterlagen und Risiken, die ihm zufallen.

1. Den Verkaufspreis schätzen

Den Verkaufspreis ohne Makler zu schätzen bedeutet, eine hedonische Online-Schätzung mit der Einschätzung eines unabhängigen Experten zu kombinieren, wenn es sich um eine atypische Immobilie handelt.

Die kostenlose hedonische Schätzung der Portale vergleicht die Immobilie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten der Region (UBS), ohne ihren tatsächlichen Zustand zu sehen. Der zertifizierte Experte (SIV, SVIT) besichtigt die Immobilie vor Ort und verrechnet seine Schätzung mit 2 500 bis 3 000 Franken für eine Standardvilla, gemäss dem von Foncimo SA veröffentlichten Tarif.

Ein zu hoher Preis verlängert die Vermarktung über die durchschnittlichen vier Monate hinaus. Ein zu niedriger Preis verursacht einen reinen Verlust. In der Entwicklungszone darf der Wiederverkaufspreis den vom kantonalen Amt für Wohnungswesen und Bodenplanung (OCLPF) festgelegten Höchstbetrag nicht überschreiten.

2. Die Unterlagen des Verkaufsdossiers zusammenstellen

Die Unterlagen des Verkaufsdossiers zusammenzustellen bedeutet, 8 Dokumente zusammenzutragen, davon 3 spezifisch für das Stockwerkeigentum (PPE).

• Grundbuchauszug: vom Staat Genf für 50 Franken ausgestellt, gibt er Auskunft über Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte.
• Pläne und Flächen: aus dem Baubewilligungsdossier entnommen, dienen sie der Schätzung der Immobilie.
• Umbaubewilligungen: vom Amt für Baubewilligungen (OAC) ausgestellt, schliessen sie eine Rückbaupflicht aus (Art. 1 und 129 LCI).
• Elektrosicherheitsnachweis: von einem Kontrolleur erstellt, verlangt, wenn die letzte Kontrolle mehr als fünf Jahre zurückliegt (OIBT, Anhang Ziff. 3).
• Rechnungen der Arbeiten: wertvermehrende Arbeiten reduzieren den steuerbaren Gewinn (Art. 82 LCP).
• Stockwerkeigentumsreglement: vom Verwalter ausgehändigt, legt es die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile fest (Art. 712g ZGB).
• Versammlungsprotokolle (PPE): sie zeigen die beschlossenen Arbeiten.
• Erneuerungsfonds und Nebenkosten (PPE): die Versammlung beschliesst deren Bildung (Art. 712m ZGB).

Das Genfer Energiegesetz verlangt beim Verkauf kein Energiezertifikat (GEAK-Energieausweis, CECB).

3. Das Inserat auf den Immobilienportalen veröffentlichen

Veröffentlichen Sie das Inserat auf den Schweizer Immobilienportalen, die Westschweizer Käufer nutzen, an erster Stelle Homegate, ImmoScout24, Newhome und Anibis.

Newhome, die Website der Kantonalbanken, veröffentlicht kostenlos bis zu zwei Inserate eines registrierten Privaten. Homegate verrechnet Privaten die Veröffentlichung pro Woche, je nach Lage und Art der Immobilie.

Füllen Sie alle Felder aus, die den Käufern als Filter dienen: Preis, Wohnfläche, Zimmerzahl, Gemeinde, Art der Immobilie. Fügen Sie Fotos jedes Raums bei Tageslicht sowie einen bemassten Plan hinzu.

4. Besichtigungen organisieren

Organisieren Sie die Besichtigungen in drei Schritten: qualifizieren Sie jeden Interessenten, empfangen Sie ihn selbst und halten Sie seinen Besuch schriftlich fest.

Fragen Sie ihn vor der Besichtigung nach seinem Budget und dem Stand seiner Finanzierung. Führen Sie ein datiertes Verzeichnis der Besucher und des Vermittlers, der sie Ihnen vorstellt.

Erteilen Sie dem Makler, der behauptet, «einen Käufer zu haben», eine schriftliche Absage. Ein Mäklervertrag kann rechtsgültig auch stillschweigend zustande kommen (Art. 1 Abs. 2 OR). Der Makler kann dann seinen Lohn verlangen, wenn sein Nachweis zum Verkauf führt.

5. Die Finanzierung des Käufers prüfen

Prüfen Sie die Finanzierung des Käufers, bevor Sie die Immobilie vom Markt nehmen, indem Sie eine schriftliche Finanzierungsbestätigung seiner Bank verlangen.

Prüfen Sie den Eigenmittelanteil: Die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (Dezember 2023) verlangen mindestens 10 % Eigenmittel ohne die 2. Säule. Genfer Banken finanzieren in der Praxis höchstens 80 % des Werts, gemäss der Banque Cantonale de Genève.

Erfassen Sie die Staatsangehörigkeit und den Wohnsitz des Käufers: Der im Ausland wohnhafte Ausländer kauft nur mit kantonaler Bewilligung (Art. 2 und 5 LFAIE). Ohne diese Bewilligung bleibt der Verkauf ohne Rechtswirkung (Art. 26 LFAIE).

6. Die Kaufangebote verhandeln

Verhandeln Sie die Kaufangebote, indem Sie sie mit einem vor dem Verkaufsstart festgelegten Netto-Mindestpreis vergleichen, niemals nur anhand des angebotenen Betrags.

Berechnen Sie diesen Mindestpreis nach Abzug der Gewinnsteuer und der Hypothekarrückzahlung. Drei Kriterien entscheiden zwischen zwei nahe beieinanderliegenden Angeboten.

• Die schriftlich bestätigte Solidität der Finanzierung.
• Das Datum der Unterzeichnung und des Antritts der Nutzung.
• Die gestellten Bedingungen, etwa die Gewährung des Kredits oder der Verkauf der Wohnung des Käufers.

Ein schriftliches Angebot, eine E-Mail oder ein Handschlag binden die Parteien bei einer Liegenschaft ohne öffentliche Beurkundung nicht (Art. 216 Abs. 1 OR). Das notariell beurkundete Kaufversprechen hält die Einigung vor der Beurkundung fest.

7. Den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen

Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag beim Notar: Das ist der einzige Schritt, den das Gesetz vorschreibt, denn der Verkauf einer Liegenschaft ist nur durch öffentliche Beurkundung gültig (Art. 216 Abs. 1 OR).

Der Notar sichert den Verkäufer ab: Er verfasst den Vertragsentwurf und beantragt die Eintragung ins Grundbuch. Der Käufer wird erst mit dieser Eintragung Eigentümer (Art. 656 Abs. 1 ZGB).

Verlangen Sie bei der Unterzeichnung das unwiderrufliche Zahlungsversprechen der Bank des Käufers, mit dem sich der Kreditgeber zur Zahlung des Preises verpflichtet (UBS, Juli 2024), und übergeben Sie die Schlüssel zum im Vertrag vorgesehenen Termin.

In Genf überlässt es der Brauch dem Käufer, den Notar zu wählen; er trägt die Registrierungsgebühren (Art. 163 Abs. 1 LDE).

Wie viel spart man beim Verkauf ohne Agentur in Genf?

Der Verkauf ohne Agentur in Genf spart die Maklerprovision, also 2 bis 3 % des Preises, gemäss der von Homegate 2022 erhobenen Praxis, beziehungsweise 2,162 bis 3,243 % inklusive der MWST von 8,1 %.

Die folgende Tabelle geht von einem Budget des Verkäufers allein von 4 688 Franken aus, das sind 12 Wochen Inserat zu 249 Franken (wöchentlicher Höchsttarif von ImmoScout24), Fotos zu 800 Franken und eine Elektrokontrolle zu 900 Franken. Diese beiden letzten Beträge, aus Vorsicht angesetzt, liegen über den in der Westschweiz üblichen Tarifen von 400 bis 650 Franken für die Fotos und 250 bis 400 Franken für die OIBT-Kontrolle.

Verkaufspreis	Vermiedene Maklerprovision (MWST inklusive)	Kosten des Verkäufers allein	Ersparnis vor Steuern
800 000 Franken	17 296 bis 25 944 Franken	4 688 Franken	12 608 bis 21 256 Franken
1 100 000 Franken	23 782 bis 35 673 Franken	4 688 Franken	19 094 bis 30 985 Franken
2 200 000 Franken	47 564 bis 71 346 Franken	4 688 Franken	42 876 bis 66 658 Franken

Die Zeile mit 1 100 000 Franken entspricht rund 100 m² zum Medianpreis nicht neuer Wohnungen (10 853 Franken pro m², OCSTAT, 2024), die Zeile mit 2 200 000 Franken dem Median der Einfamilienhäuser (2,19 Millionen Franken).

Die Nettoersparnis ist niedriger als die Bruttoprovision, denn die gezahlte Provision wird bei der Berechnung des der Grundstückgewinnsteuer (IBGI) unterliegenden Gewinns vom Preis abgezogen, gemäss Art. 82 Abs. 6 und 8 LCP.

Bei einer nach 9 Jahren für 1 100 000 Franken verkauften Wohnung, mit 15 % besteuert (Art. 84 LCP) auf einen Gewinn, der über der Provision liegt, ergeben die vermiedenen 35 673 Franken, abzüglich der 4 688 Franken Kosten des Verkäufers allein, die als Veräusserungskosten abzugsfähig sind (Art. 82 Abs. 8 LCP), einen zusätzlichen Gewinn von 30 985 Franken, der mit 4 648 Franken besteuert wird. Die Nettoersparnis beläuft sich auf 26 337 Franken.

Die Zeit bleibt der nicht bezifferte Aufwand: Inserat, Anfragen, Besichtigungen und der Termin beim Notar lasten allein auf dem Verkäufer.

Welche Risiken birgt der Verkauf ohne Agentur in Genf?

Die Risiken des Verkaufs ohne Agentur in Genf sind fünf an der Zahl, alle allein vom Verkäufer getragen.

• Ein falsch festgelegter Preis: unverkaufte Immobilie oder Abgabe unter ihrem Wert.
• Ein nicht finanzierter Käufer: gescheiterter Verkauf beim Notar.
• Eine übersehene blockierende Situation: ausgesetzter oder annullierter Verkauf.
• Eine nicht beschränkte Gewährleistung für Mängel: Rückgriff des Käufers während fünf Jahren.
• Eine unausgewogene Verhandlung: Zugeständnisse gegenüber einem beratenen Käufer.

Welche Situationen blockieren einen Verkauf ohne Agentur in Genf?

Die Situationen, die einen Verkauf ohne Agentur in Genf blockieren oder einschränken, sind sechs an der Zahl und sind vor der Veröffentlichung des Inserats zu prüfen.

Der nachstehende Ablauf greift die sechs Fragen in derselben Reihenfolge auf: Jede positive Antwort verweist auf die zu unternehmenden Schritte, und sechs negative Antworten bedeuten, dass keine dieser Situationen das Inserat verzögert.

• Ein unterzeichneter Mäklervertrag: Der Makler erhält seinen Lohn, sobald sein Nachweis oder seine Verhandlung zum Verkauf führt (Art. 413 Abs. 1 OR). Prüfen Sie die Dauer, die Exklusivität und die Kündigung des Mandats nochmals.
• Eine vermietete Wohnung, die dem Gesetz über Abbruch, Umbau und Renovation von Wohnhäusern (LDTR) unterliegt: Der Verkauf einer bisher vermieteten Wohnung in einer Kategorie mit Wohnungsknappheit erfordert eine Bewilligung (Art. 39 Abs. 1 LDTR). Beantragen Sie diese vor der Unterzeichnung: Das Departement erteilt sie namentlich für eine Wohnung, die von Anfang an dem Stockwerkeigentum (PPE) unterstellt war (Abs. 4).
• Eine Wohnung in der Entwicklungszone: Ihr Preis bleibt während 10 Jahren ab dem durchschnittlichen Einzug der Bewohner kontrolliert (Art. 5 Abs. 3 LGZD). Lassen Sie sich vom OCLPF den maximalen Wiederverkaufspreis bestätigen.
• Ein Vorkaufsrecht: Der Staat und die Gemeinde haben das Recht, ein für Wohnzwecke bestimmtes Grundstück in der Entwicklungszone zu den Bedingungen der Urkunde zu erwerben (Art. 3 und 5 LGL). Prüfen Sie den Grundbuchauszug, der dieses Recht und jeden angemerkten vertraglichen Vorkaufsvertrag ausweist.
• Die Familienwohnung: Ein Ehegatte verkauft sie nur mit der ausdrücklichen Zustimmung seines Ehepartners, selbst wenn er ihr alleiniger Eigentümer ist (Art. 169 Abs. 1 ZGB). Lassen Sie den Ehepartner bei der Beurkundung mitwirken.
• Ein laufender Mietvertrag: Der Mietvertrag geht mit dem Eigentum auf den Erwerber über (Art. 261 Abs. 1 OR). Weisen Sie bereits im Inserat darauf hin.

Wie lässt sich die Gewährleistung für Mängel der Immobilie beschränken?

Um seine Gewährleistung für Mängel der Immobilie zu beschränken, fügt der Verkäufer in die öffentliche Beurkundung eine Klausel zum Ausschluss der Gewährleistung ein, die gültig bleibt, solange er keinen Mangel arglistig verschwiegen hat (Art. 199 OR).

Andernfalls haftet der Verkäufer gegenüber dem Käufer für Mängel, die den Wert oder die Gebrauchstauglichkeit der Sache aufheben oder erheblich mindern, selbst wenn er sie nicht kannte (Art. 197 OR). Der Käufer muss einen verdeckten Mangel innerhalb von 60 Tagen nach dessen Entdeckung anzeigen, und seine Klage verjährt fünf Jahre nach dem Eigentumsübergang (Art. 219a Abs. 1 und 3 OR, in der seit dem 1. Januar 2026 geltenden Fassung).

Der Ausschluss entfällt für jeden bekannten und verschwiegenen Mangel: Der Verkäufer, der einen Feuchtigkeitsfleck überstreicht, ohne ihn zu erwähnen, haftet trotz der Klausel dafür. Er haftet nicht für Mängel, die der Käufer beim Verkauf kannte (Art. 200 Abs. 1 OR).

Was das Gesetz sagt (Art. 199 OR): «Eine Verabredung, durch die die Gewährspflicht aufgehoben oder beschränkt wird, ist ungültig, wenn der Verkäufer dem Käufer die Mängel arglistig verschwiegen hat.»

Listen Sie die Ihnen bekannten Mängel schriftlich auf und lassen Sie sie in die Urkunde aufnehmen. Zwei typische zu meldende Mängel: eine wiederkehrende Wassereinsickerung im Untergeschoss und eine gemäss der letzten Kontrolle nicht normgerechte Elektroinstallation.

Muss man ein Kaufversprechen beim Notar unterzeichnen?

Ja, jedes Kaufversprechen über den Verkauf einer Liegenschaft muss beim Notar unterzeichnet werden, denn das Obligationenrecht erkennt es nur in der Form der öffentlichen Beurkundung an (Art. 216 Abs. 2 OR).

Eine ohne Notar aufgesetzte einfache Vereinbarung ist nichtig, und keine der Parteien kann deren Erfüllung verlangen. Die notarielle Urkunde sichert den Verkäufer ab, wenn der Käufer noch auf seinen Hypothekarkredit oder eine Bewilligung wartet, die als aufschiebende Bedingungen festgelegt sind.

Gemäss der Genfer Notarkammer zahlt der Käufer bei der Unterzeichnung eine übliche Anzahlung von rund 10 % des Preises.

Gemäss derselben Kammer beläuft sich der Kostenaufwand für das Kaufversprechen auf rund 0,5 % des Preises. Dieser Betrag umfasst das Notariatshonorar, ein Drittel des Tarifs für den Kaufvertrag (Art. 12 REmNot), die Grundbuchgebühren und eine Registrierungsgebühr von 1 Promille des Verkehrswerts (Art. 50 LDE).

Welche Steuer zahlt man auf den Gewinn eines Verkaufs in Genf?

Die auf den Gewinn eines Verkaufs in Genf gezahlte Steuer ist die Grundstückgewinnsteuer (IBGI), zu einem nach der Haltedauer degressiven Satz (Art. 80 und 84 LCP).

Der Satz sinkt stufenweise nach Haltedauer, von 50 % vor 2 Jahren auf 10 % zwischen 10 und 25 Jahren, dann 2 % ab 25 Jahren: Die Steuer erlischt niemals.

Die Grafik unten zeigt die sieben Stufen des Satzes, von 50 % für eine weniger als 2 Jahre gehaltene Immobilie bis zum Mindestsatz von 2 % ab 25 Jahren.

Der Kaufpreis und die Aufwendungen, das heisst die Erwerbs- und Verkaufskosten sowie die wertvermehrenden Arbeiten, werden vom Verkaufspreis abgezogen, um den Grundstückgewinn zu berechnen (Art. 82 LCP).

Die Steuer wird dem Verkäufer zurückerstattet, der den Erlös seiner selbstbewohnten Wohnung innerhalb von 5 Jahren in eine Wohnung gleicher Art reinvestiert (Art. 85 LCP). Bei der Beurkundung hinterlegt der Verkäufer beim Notar den auf die Steuer entfallenden Anteil des Gewinns (Art. 86A LCP).

Was tun mit der Hypothek zum Zeitpunkt des Verkaufs?

Fragen Sie vor dem Verkauf Ihre Bank nach den Ausstiegskosten Ihrer Hypothek, und legen Sie das Verkaufsdatum anschliessend anhand dieses Betrags fest.

Eine vor Ablauf zurückbezahlte Festhypothek löst eine Vorfälligkeitsentschädigung aus, die dem Zinsunterschied über die verbleibende Laufzeit entspricht. Gemäss UBS (Juni 2025) beträgt sie 15 000 Franken für 500 000 Franken zu 2 %, die 3 Jahre vor Fälligkeit zurückbezahlt und zu 1 % neu angelegt werden. Eine SARON-Hypothek wird gemäss der Kündigungsfrist des Vertrags aufgelöst, 13 Monate bei UBS.

Der Verkäufer hat zwei Möglichkeiten, diese Entschädigung zu vermeiden: die Übernahme seiner Hypothek durch den Käufer (unter der Bedingung, dass die Bank zustimmt; Art. 176 OR), oder deren Übertragung auf seine nächste Wohnung. Ohne Übernahme tilgt der Preis seine Schuld bei der Beurkundung. Die Bank gibt dem Verkäufer den Schuldbrief zurück, der auf den Käufer oder zugunsten der Bank, die dessen Kauf finanziert, übertragen wird.

Der vorbezogene Betrag der 2. Säule wird beim Verkauf zurückerstattet (Art. 30d Abs. 1 LPP), sofern der Verkäufer diesen Betrag nicht auf ein Freizügigkeitskonto einzahlt, um ihn innerhalb von 2 Jahren in eine Wohnung zu reinvestieren (Art. 30d Abs. 4 LPP).

Verkaufen mit oder ohne Agentur: was wählen?

Die Entscheidung zwischen Verkauf mit oder ohne Agentur richtet sich nach der Zeit, die der Verkäufer dem Verkauf widmet, und nach seiner Fähigkeit, Besichtigungen und Verhandlung allein zu führen.

Die Tabelle vergleicht die drei Optionen anhand von fünf Kriterien.

Kriterium	Alleine verkaufen	Begleitung à la carte	Agentur
Kosten	Inserate, ohne Provision	Preis je Leistung (Schätzung, Fotos, Besichtigungen)	Üblich: 2 bis 3 % des Preises, zuzüglich MWST von 8,1 %
Zeitaufwand des Verkäufers	Hoch	Mittel	Gering
Besichtigungen und Verhandlung	Durch den Verkäufer	Besichtigungen delegiert, Verhandlung durch den Verkäufer	Durch den Makler
Rechtliches Risiko	Allein verhandelte Klauseln, öffentliche Beurkundung (Art. 216 OR)	Punktuelle Beratung zu den Klauseln	Provision geschuldet, wenn der Makler den Verkauf bewirkt (Art. 413 OR)
Geeignetes Profil	Käufer bereits gefunden, anwesender Verkäufer	Standardimmobilie, wenig verfügbarer Verkäufer	Auswärtiger Verkäufer, atypische Immobilie

Der alleinige Verkauf eignet sich eher für den Eigentümer, der den Käufer, Nachbarn oder Mieter, bereits gefunden hat, sowie für den in Genf anwesenden Verkäufer einer Standardwohnung. Die Schritte, von der Schätzung bis zum Grundbuch, sind dieselben, um eine Immobilie zu verkaufen, mit oder ohne Agentur in Genf.