Zweitwohnung in Genf: Definition, Lex Weber, Steuern und Reform
In Genf bezeichnet der Begriff «Zweitwohnung» zwei Dinge, die sich nicht decken: einen Status im Bundesbaurecht und eine steuerliche Behandlung.
Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) hat am 31. März 2026 das Wohnungsinventar veröffentlicht, das für Genf 14.15 % Nicht-Erstwohnungen ausweist. Die Schwelle, ab der der Bau neuer Zweitwohnungen untersagt ist, liegt bei 20 %, gemeindeweise gemessen.
Dieser Artikel behandelt beides: was das Bundesgesetz im Kanton noch zu bauen erlaubt, was diese Immobilie von einer Erstwohnung unterscheidet, ihre jährlichen Steuerkosten, die Bundesreform des Eigenmietwerts und die Meldung beim Kanton.
Was ist eine Zweitwohnung in Genf?
Eine Zweitwohnung in Genf ist jede Wohnung, die weder eine Erstwohnung noch eine einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnung ist (Art. 2 Abs. 4 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen, ZWG).
Zwei Definitionen bestehen nebeneinander, ohne sich zu decken.
Das Baurecht, das für die Berechnung des Gemeindeanteils auf das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) abstellt, betrachtet als Erstwohnung die Wohnung, in der mindestens ein Bewohner seine Niederlassungsgemeinde hat (Art. 2 Abs. 2 ZWG); die Steuerbehörde dagegen fragt, wem die Nutzung vorbehalten ist: Die Genfer Steuerverwaltung besteuert den Eigenmietwert von Liegenschaften, deren Nutzung sich der Eigentümer vorbehält oder die seinen Angehörigen zur Verfügung stehen.
Ein einziges Kriterium trennt die beiden: Das Baurecht folgt der Anmeldung bei der Einwohnerkontrolle, die Steuerbehörde folgt dem Nutzungsvorbehalt, den eine leer stehende Wohnung nicht aufhebt.
Das Schema unten stellt die drei Qualifikationen von Artikel 2 nebeneinander, jeweils mit Kriterium und Absatz; nur die letzte zählt beim Gemeindeanteil.
Im Baurecht sind die drei Grenzfälle entschieden; die Steuerbehörde hält sich an den Nutzungsvorbehalt.
- Leer stehende Wohnung: einer Erstwohnung gleichgestellt, wenn sie höchstens zwei Jahre leer steht, bewohnbar ist und zur dauerhaften Vermietung angeboten oder zum Verkauf ausgeschrieben wird; darüber hinaus Zweitwohnung (Art. 2 Abs. 3 Bst. d ZWG).
- An einen Angehörigen überlassene Wohnung: Erstwohnung, wenn dieser Angehörige seine Niederlassung in der Gemeinde hat, andernfalls Zweitwohnung.
- Pied-à-terre, das unter der Woche für die Arbeit genutzt wird: einer Erstwohnung gleichgestellt, als Wohnung, die für eine Erwerbstätigkeit dauerhaft genutzt wird (Art. 2 Abs. 3 Bst. a ZWG).
Darf man in Genf noch eine Zweitwohnung bauen?
Ja, in Genf darf man noch eine Zweitwohnung bauen: Keine Genfer Gemeinde ist von den einschränkenden Bestimmungen des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG) betroffen. Die Genfer Raumplanungsvorschriften und die Baubewilligung bleiben weiterhin massgebend.
Das ZWG, genannt Lex Weber, verbietet jede neue Zweitwohnung in Gemeinden, deren Anteil 20 % übersteigt, und sperrt die Bewilligung, die eine Gemeinde unterhalb dieser Schwelle über sie hinausführen würde (Art. 6 Abs. 1 ZWG).
Was das Gesetz sagt (Art. 75b Abs. 1 BV): «Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.»
Der Anteil ergibt sich aus dem jährlichen Wohnungsinventar, das jede Gemeinde erstellt; eine Gemeinde, die es nicht fristgerecht einreicht, gilt als Gemeinde mit einem Anteil über 20 % (Art. 4 und 5 ZWG).
Die Grafik stellt die zwölf am stärksten betroffenen Genfer Gemeinden der 20-%-Schwelle gegenüber; Céligny, an der Spitze und als einzige darüber, ist hervorgehoben.
Gemäss dem am 31. März 2026 veröffentlichten Wohnungsinventar des ARE ist keine der 45 Genfer Gemeinden als betroffen eingestuft. Mit 20.22 % weist Céligny die einzige Überschreitung im Kanton auf und ist aus diesem Grund Gegenstand des Überprüfungsverfahrens, dessen Ergebnis spätestens Ende Oktober 2026 vorliegt.
Besteht die Quote fort, wird die Gemeinde betroffen, und es entsteht dort keine neue Zweitwohnung mehr. Unterhalb der Grenze folgen Jussy (19.72 %), Cologny (19.23 %) und Choulex (19.21 %).
Erst- oder Zweitwohnung: Was ändert sich in Genf?
Was sich in Genf zwischen Erst- und Zweitwohnung ändert, ist die steuerliche Behandlung beim Kauf, der Zugang zur Vorsorge, die verlangten Eigenmittel, die Regelung beim Weiterverkauf und der Kauf durch eine im Ausland wohnhafte Person.
Fünf Punkte trennen die beiden Status, wobei die Casatax-Beträge gelten, die seit dem 1. März 2026 in Kraft sind.
| Was auf dem Spiel steht | Erstwohnung | Zweitwohnung |
|---|---|---|
| Handänderungssteuer von 3 % | Casatax: 20'924 Franken Ermässigung, Geschäft auf 1'394'928 Franken begrenzt | Keine Ermässigung |
| Vorsorgeguthaben als Eigenmittel | Vorbezug zulässig | 2. Säule und Säule 3a ausgeschlossen |
| Von den Banken verlangte Eigenmittel | Mindestens 10 % ausserhalb der 2. Säule | Kein regulatorisches Minimum; die Banken gehen selten über 60 bis 66 % des Wertes hinaus |
| Weiterverkauf und Ersatzbeschaffung des Gewinns | Grundstückgewinnsteuer (IBGI) bei Ersatzbeschaffung zurückerstattet | IBGI von 2 bis 50 %, ohne Möglichkeit der Ersatzbeschaffung |
| Erwerb durch eine Person im Ausland | Bewilligung nicht erforderlich | Bewilligung obligatorisch (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, BewG) |
Am schwersten wiegt die Eigenmittelanforderung: Der Ausschluss der 2. Säule und der Säule 3a (Art. 4 Abs. 1 WEFV; Art. 3 Abs. 3 und 5 BVV 3) verpflichtet den Käufer einer Zweitwohnung, die gesamten Eigenmittel ausserhalb der Vorsorge aufzubringen.
Wie viel kostet eine Zweitwohnung in Genf pro Jahr?
Eine Zweitwohnung in Genf kostet ihren Eigentümer jedes Jahr drei Steuern, deren Höhe vom Steuerwert der Immobilie abhängt: die Einkommenssteuer über den Eigenmietwert, die ergänzende Immobiliensteuer und die Vermögenssteuer.
Nach Angaben der kantonalen Steuerverwaltung wird der Eigenmietwert zum steuerbaren Einkommen des Eigentümers hinzugerechnet. Auch eine das ganze Jahr leer stehende Wohnung bleibt ihm unterworfen.
Die ergänzende Immobiliensteuer belastet den Steuerwert der Liegenschaft, ohne dass sich Hypothekarschulden abziehen lassen. Ihr Satz beträgt bei einer Privatperson 1 ‰, weit entfernt von den 0.2 ‰, die auf die Erstwohnung entfallen (Art. 76 Abs. 1 und 5 des Allgemeinen Genfer Gesetzes über die öffentlichen Abgaben).
Steuerpflichtig ist per 31. Dezember, wer im Grundbuch als Eigentümer oder Nutzniesser eingetragen ist. Bei einer Immobilie mit einem Wert von 1 Million Franken ergibt allein diese Steuer 1'000 Franken pro Jahr, gegenüber 200 Franken bei einer Erstwohnung.
Das Schema zeigt die drei Steuern und die zwei Bemessungsgrundlagen, die sie tragen; als einzige weist die ergänzende Immobiliensteuer einen ausgewiesenen Satz auf.
Derselbe Steuerwert bildet die Grundlage des steuerbaren Vermögens, vermindert um 4 % pro Jahr ununterbrochener Nutzung, bis zu 40 %; diesen Abzug kennt die ergänzende Immobiliensteuer nicht. Die Art der Festsetzung macht die Genfer Besonderheit aus: Bei einer erworbenen Villa oder Stockwerkeigentumswohnung (StWE) entspricht er dem Kaufpreis, der jedes Jahr durch die kantonale Verordnung indexiert wird, um +2.18 % für 2026.
Eine in Genf steuerpflichtige Person, die in einem anderen Kanton eine Immobilie besitzt, zahlt die Steuer am Ort der Liegenschaft, doch der Kanton Genf erhöht trotzdem seinen Satz, da dieser auf das gesamte Einkommen und das gesamte Vermögen angewandt wird. Mit der 2025 angenommenen Bundesreform ist die erste dieser drei Steuern zum Verschwinden bestimmt.
Was sich mit dem Ende des Eigenmietwerts ändert
Bei Zweitwohnungen beseitigt die Abschaffung des Eigenmietwerts das fiktive Einkommen, lässt aber jedem Kanton die Freiheit, an dessen Stelle eine besondere kantonale Immobiliensteuer zu erheben.
In seiner Sitzung vom 1. April 2026 hat der Bundesrat auf den 1. Januar 2029 das Inkrafttreten des Bundesbeschlusses über die kantonale Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen vom 20. Dezember 2024, der am 28. September 2025 von Volk und Ständen angenommen wurde, festgesetzt.
Die Zeitachse ordnet diesen Meilenstein in die gesamte Regelung ein, von der Abstimmung 2012 bis zur Frist 2029, dem einzigen noch ausstehenden Schritt, gestrichelt dargestellt.
Ab der Steuerperiode 2029 werden selbstbewohnte Wohnungen nicht mehr auf ihrem Eigenmietwert besteuert, und der Abzug der Unterhaltskosten entfällt, es sei denn, die Wohnungen sind vermietet oder verpachtet.
Die kantonale Immobiliensteuer auf Zweitwohnungen bleibt ihrerseits fakultativ: Artikel 127 Absatz 2bis der Bundesverfassung erlaubt den Kantonen lediglich, von den Grundsätzen der Besteuerung abzuweichen, um Zweitwohnungen zu belasten, die im Wesentlichen persönlich genutzt werden, ohne sie dazu zu verpflichten, und keine Bestimmung des Allgemeinen Genfer Gesetzes über die öffentlichen Abgaben führt sie in Genf bis heute ein.
Was der Zweitwohnungsstatus im Alltag bedeutet
Der Zweitwohnungsstatus verpflichtet den Eigentümer weit über den Kaufvertrag hinaus. Das Bundesgesetz sieht eine Sonderregelung für Wohnungen vor, die vor dem 11. März 2012 geschaffen wurden, und der Eigenmietwert wird von der Genfer Steuerverwaltung geschätzt. Jeder längere Aufenthalt in dieser Wohnung muss dem Kanton gemeldet werden.
Welche Ausnahmen sieht das Gesetz für bestehende Wohnungen vor?
Die Ausnahmen, die das Bundesgesetz für bestehende Wohnungen, jene des alten Rechts, vorsieht, sind die freie Nutzung nach Umbauten und die Erweiterung der Hauptnutzfläche; die Art der Bewohnung bleibt frei, vorbehaltlich der Einschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts (Art. 11 Abs. 1 ZWG).
Die Unterscheidung wirkt sich nur in einer Gemeinde aus, die der 20-%-Schwelle unterliegt. Diese Regelung, die auf die am 11. März 2012 angenommene Lex-Weber-Initiative zurückgeht, betrifft die Wohnung, die vor diesem Datum geschaffen oder zu diesem Zeitpunkt rechtskräftig bewilligt wurde (Art. 10 ZWG).
- Freie Nutzung nach Umbauten: Renovation, Umbau, Abbruch und Wiederaufbau unterliegen keiner Nutzungsbeschränkung (Art. 11 Abs. 2 ZWG).
- Erweiterung der Hauptnutzfläche: bis zu 30 % der am 11. März 2012 bestehenden Fläche, in der Bauzone, seit dem 1. Oktober 2024 mit Abbruch und Wiederaufbau kombinierbar (Art. 11 Abs. 2 ZWG).
Wie wird der Eigenmietwert einer Zweitwohnung festgesetzt?
Der Eigenmietwert einer Zweitwohnung wird von der kantonalen Steuerverwaltung nach den örtlichen Verhältnissen festgesetzt (Art. 24 Abs. 2 des Genfer Gesetzes über die Besteuerung der natürlichen Personen [LIPP]).
Die theoretische Miete richtet sich nach der Wohnfläche und der Zimmerzahl, dann nach Alter und Lage der Wohnung, die die Dauer der ununterbrochenen Nutzung der Liegenschaft anschliessend gewichtet; diese Gewichtung ist nicht mit dem Abzug auf den Steuerwert zu verwechseln.
Der Eigentümer findet den Eigenmietwert im Schreiben, das die Verwaltung jedes Jahr vor dem 31. März verschickt; ein Fragebogen für Eigentümer von Wohnungen und Villen aktualisiert ihn nach einem Erwerb oder nach Bauarbeiten.
Muss man eine Zweitwohnung beim Kanton anmelden?
Nein, für den Besitz einer Zweitwohnung in Genf muss man sich nicht beim Kanton anmelden: Nur die Person, die sich dort aufhält, muss dies tun.
Eine nicht im Kanton wohnhafte Schweizerin oder ein Schweizer muss sich für Niederlassung, Aufenthalt oder Erwerbstätigkeit bei der Gemeinde oder beim kantonalen Amt für Bevölkerung und Migration (OCPM) innerhalb von 14 Tagen nach der Ankunft anmelden (Art. 1 Abs. 2 des Genfer Gesetzes über Aufenthalt und Niederlassung von Schweizerinnen und Schweizern, LSEC).
Ein Aufenthalt von höchstens 3 Monaten pro Kalenderjahr befreit davon (Art. 2 LSEC). Ausländische Staatsangehörige melden sich beim OCPM, das die Aufenthaltsbestätigung ausstellt.