Immobilienbesteuerung in Genf: Steuern beim Kauf, im Besitz und beim Verkauf, Abzüge
Die Immobilienbesteuerung in Genf bezeichnet die Gesamtheit der Steuern, die auf eine im Kanton gelegene Immobilie anfallen und von Kanton, Gemeinden und Bund erhoben werden.
Beim Kauf zahlt der Eigentümer Registrierungsabgaben. Während des Besitzes fliesst die Immobilie in sein steuerbares Einkommen und Vermögen ein und unterliegt der ergänzenden Immobiliensteuer. Beim Weiterverkauf wird der Gewinn je nach Besitzdauer besteuert.
Dieser Artikel behandelt die Steuern jeder Etappe, die Abzüge, die Abschaffung des Eigenmietwerts im Jahr 2029 und drei Sonderfälle.
Welche Steuern zahlt ein Immobilieneigentümer in Genf?
Ein Immobilieneigentümer in Genf zahlt sechs Steuern, die den Kauf, den Besitz, den Verkauf und anschliessend die Übertragung der Immobilie belasten, wobei Letztere zulasten des Erben oder Beschenkten geht.
Die Tabelle ordnet sie nach Etappe, nach dem Recht von 2026.
| Zeitpunkt | Steuer und gesetzliche Grundlage | Berechnungsgrundlage | Ebene |
|---|---|---|---|
| Kauf | Registrierungsabgaben (Gesetz über die Registrierungsgebühren, LDE, Art. 33, 84 und 85) | Kaufpreis und Schuldbrief | Kanton |
| Besitz | Einkommenssteuer (Genfer Gesetz über die Besteuerung der natürlichen Personen, LIPP, Art. 24; Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, DBG, Art. 21) | Eigenmietwert oder vereinnahmte Mieten | Bund, Kanton, Gemeinde |
| Besitz | Vermögenssteuer (LIPP Art. 50 und 56) | Steuerwert, abzüglich Schulden | Kanton, Gemeinde |
| Besitz | Ergänzende Immobiliensteuer (Genfer allgemeines Gesetz über die öffentlichen Abgaben, LCP, Art. 76) | Bruttosteuerwert | Kanton |
| Verkauf | Steuer auf Immobiliengewinnen und -erträgen (LCP Art. 80 bis 84) | Erzielter Gewinn, abzüglich Aufwendungen | Kanton |
| Übertragung | Erbschaftssteuer (Gesetz über die Erbschaftssteuer) oder Schenkungssteuer (LDE Art. 11) | Wert der übertragenen Immobilie | Kanton |
Der Bund besteuert nur das Einkommen, nicht das Vermögen und nicht den privaten Gewinn (DBG Art. 1 und 16 Abs. 3). Die Gemeinden erheben ihre Zuschlagsrappen auf die kantonale Einkommens- und Vermögenssteuer (LCP Art. 293).
Welche Steuern zahlt man beim Kauf einer Immobilie in Genf?
Beim Kauf einer Immobilie in Genf zahlt der Erwerber eine Registrierungsabgabe von 3 % des Preises, die das Gesetz ihm auferlegt (LDE Art. 33 und 163). Diese Handänderungssteuer ist eine kantonale Steuer auf die Eigentumsübertragung.
Der Kauf und seine Finanzierung ziehen zwei Abgaben nach sich.
- Verkaufsabgabe: 3 % des Preises, ohne Zuschlagsrappen (LDE Art. 49).
- Abgabe auf den Schuldbrief: 1.365 % seines Betrags, einschliesslich Zuschlagsrappen (LDE Art. 84 und 85).
Bei einer Erstwohnung, die der Erwerber 3 Jahre ohne Unterbrechung bewohnt, zieht die Casatax-Ermässigung 20'924 Franken von der Verkaufsabgabe ab und halbiert die Abgabe auf den Schuldbrief, für einen Preis bis zu 1'394'928 Franken (LDE Art. 8A, Beträge am 1. März 2026). Bei 1'000'000 Franken sinkt die Verkaufsabgabe von 30'000 auf 9'076 Franken.
Hinzu kommen die Honorare des Notars nach einem gesonderten Tarif.
Wie wird der Eigenmietwert in Genf besteuert?
Der Eigenmietwert wird in Genf als Naturaleinkommen besteuert: Die theoretische Miete der vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung wird seinem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet (LIPP Art. 24; DBG Art. 21).
Bei der Kantons- und Gemeindesteuer (ICC) mindern ihn zwei Entlastungen.
- Nutzungsabzug: 4 % pro Jahr ununterbrochener Nutzung, bis zu 40 % (LIPP Art. 24 Abs. 2 und 50 Bst. e).
- Belastungsgrenze: Obergrenze von 20 % der gesamten Bruttoeinkünfte, wenn die Finanzierungszinsen den plafonierten Eigenmietwert nicht übersteigen (LIPP Art. 24 Abs. 2).
Die direkte Bundessteuer (IFD) hingegen wird auf dem Bruttoeigenmietwert erhoben. Der GeTax-Leitfaden 2025 der Genfer Steuerverwaltung nennt das Beispiel einer seit 16 Jahren bewohnten Villa: 35'856 Franken werden bei der IFD besteuert, 21'514 Franken bei der ICC.
Eine vermietete Immobilie deklariert stattdessen ihre Mieteinnahmen.
Wie wird eine Immobilie beim Vermögen besteuert?
Eine Immobilie wird beim Vermögen mit ihrem Steuerwert besteuert, der in Genf dem Kaufpreis oder einer früheren Schätzung entspricht (LIPP Art. 52 Abs. 5), vermindert um die Hypothekarschulden (Art. 56).
Das Gesetz über die steuerliche Schätzung bestimmter Liegenschaften (LEFI, Art. 2) hat die alten Werte von Villen und Wohnungen für 2025 um 12 % erhöht. Das Bundesgericht hat am 28. Februar 2025 deren Indexierung an die Konsumentenpreise aufgehoben, ohne die Erhöhung anzutasten (Urteil 9C_606/2024).
Seit 2026 indexiert eine kantonale Verordnung sie an den Preisen für Wohnimmobilien und Bau (+2,18 % im Jahr 2026). Der selbst bewohnende Eigentümer wendet auf seinen Steuerwert denselben Nutzungsabzug an wie beim Eigenmietwert (LIPP Art. 50 Bst. e).
Wie viel kostet die ergänzende Immobiliensteuer?
Die ergänzende Immobiliensteuer kostet 1 ‰ des Steuerwerts pro Jahr, reduziert auf 0,2 ‰ für den Hauptwohnsitz einer natürlichen Person (LCP Art. 76 Abs. 1 und 5, im Jahr 2026).
Bei einem Steuerwert von 1'000'000 Franken beläuft sie sich auf 200 Franken bei einer Erstwohnung und auf 1'000 Franken bei einer vermieteten oder als Zweitwohnung genutzten Wohnung. Sie kennt weder den Nutzungsabzug noch den Schuldenabzug (Abs. 2) und trifft den Eigentümer, der am 31. Dezember im Grundbuch eingetragen ist (Abs. 6).
Ein Gebäude mit hoher oder sehr hoher Energieleistung ist 20 Jahre lang davon befreit, auf kantonale Bescheinigung (LCP Art. 78).
Welche Steuerabzüge gibt es für einen Eigentümer in Genf?
Die Steuerabzüge eines Eigentümers in Genf betreffen drei Arten von Kosten, die das LIPP vorsieht (Art. 34).
- Hypothekarzinsen: abzugsfähig bis zum Vermögensertrag zuzüglich 50'000 Franken (LIPP Art. 34 Bst. a).
- Unterhaltskosten: effektive Kosten oder Pauschale, jedes Jahr und pro Liegenschaft frei wählbar. Die Pauschale beträgt 15 % des Eigenmietwerts der bewohnten Wohnung, wenn das Gebäude höchstens 10 Jahre alt ist, darüber 25 % (LIPP Art. 34 Bst. d, seit 2024), gegenüber 10 % und 20 % bei der IFD (Verordnung über die Liegenschaftskosten, Art. 5).
- Energiesparinvestitionen: den Unterhaltskosten gleichgestellt, mit einem auf zwei Jahre vortragbaren Restbetrag (LIPP Art. 34 Bst. e).
Wertvermehrende Arbeiten sind vom Einkommen nicht abzugsfähig (LIPP Art. 38 Abs. 1 Bst. c) und werden für den Steuerwert innert 12 Monaten nach ihrer Fertigstellung deklariert (LIPP Art. 51).
Wie berechnet sich die Grundstückgewinnsteuer in Genf?
Die Grundstückgewinnsteuer wird in Genf berechnet auf dem Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis, Kauf- und Verkaufskosten und wertvermehrender Arbeiten, zu einem Satz, der mit der Besitzdauer sinkt.
Die Steuer auf Immobiliengewinnen und -erträgen (IBGI) trifft sogar einen Verkäufer mit Wohnsitz ausserhalb des Kantons (LCP Art. 80 Abs. 3). Der Tarif (LCP Art. 84, ab 2025) umfasst sieben Stufen.
| Besitzdauer | Satz |
|---|---|
| Weniger als 2 Jahre | 50 % |
| 2 bis 4 Jahre | 40 % |
| 4 bis 6 Jahre | 30 % |
| 6 bis 8 Jahre | 20 % |
| 8 bis 10 Jahre | 15 % |
| 10 bis 25 Jahre | 10 % |
| 25 Jahre und mehr | 2 % |
Eine Wohnung, die für 800'000 Franken zuzüglich 40'000 Franken Kosten erworben und 11 Jahre später für 1'000'000 Franken verkauft wird, abzüglich 30'000 Franken Maklerprovision, ergibt 130'000 Franken Gewinn, also 13'000 Franken Steuer bei 10 %. Der selbst bewohnende Verkäufer, der den Gewinn innert 5 Jahren in eine Wohnung reinvestiert, erhält die Steuer zurückerstattet (Ersatzbeschaffung, LCP Art. 85).
Das Schema unten zeigt die Treppe des Tarifs: Der Satz sinkt von einem Verkauf vor 2 Jahren zu einem Verkauf nach 10 Jahren auf ein Fünftel und fällt nach 25 Jahren auf 2 %.
Was ändert die Abschaffung des Eigenmietwerts im Jahr 2029?
Die am 28. September 2025 beschlossene Abschaffung des Eigenmietwerts nimmt den Eigenmietwert der vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung ab dem 1. Januar 2029 aus dem steuerbaren Einkommen, ein Datum, das der Bundesrat am 1. April 2026 festgelegt hat.
Laut Bundesrat ändert das Gesetz vom 20. Dezember 2024 drei weitere Regeln.
- Unterhaltskosten: Abzug gestrichen, ausser bei vermieteten Liegenschaften.
- Hypothekarzinsen: nur im Verhältnis der vermieteten Liegenschaften abzugsfähig.
- Erstwohnung: Zinsen 10 Jahre abzugsfähig, im ersten Jahr begrenzt auf 10'000 Franken für ein Ehepaar oder 5'000 Franken für eine alleinstehende Person, danach um 10 % pro Jahr gekürzt.
Der Vergleich unten stellt die Situation eines selbst bewohnenden Eigentümers bis 2028 und ab 2029 nebeneinander, mit der für eine Erstwohnung vorgesehenen Ausnahme.
Die Kantone können den Energieabzug bis 2050 beibehalten und eine eigene Steuer auf Zweitwohnungen einführen. Der grosse Verlierer ist der hoch verschuldete Eigentümer, dem der Zinsabzug entzogen wird.
Welche Immobiliensteuern gelten je nach Ihrer Situation in Genf?
Die Immobiliensteuern in Genf ändern sich danach, ob die Immobilie als Zweitwohnung dient, ausserhalb des Kantons liegt oder aus einer Erbschaft stammt.
Jeder Fall verändert eine Etappe des steuerlichen Wegs einer Immobilie, einen der Aspekte jedes Projekts für eine Immobilie in Genf.
Wie wird eine Zweitwohnung in Genf besteuert?
Eine Genfer Wohnung, die nicht der Hauptwohnsitz ihres Eigentümers ist, zahlt eine ergänzende Immobiliensteuer von 1 ‰ ihres Steuerwerts statt 0,2 ‰.
Der Verkäufer einer Zweitwohnung verliert die Ersatzbeschaffung, die der dauerhaft vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung vorbehalten ist (LCP Art. 85; Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern, StHG, Art. 12 Abs. 3 Bst. e).
Wird eine Immobilie ausserhalb des Kantons in Genf besteuert?
Nein, eine Immobilie ausserhalb des Kantons wird in Genf nicht besteuert, erhöht aber den Satz, der auf die übrigen Einkünfte und das Vermögen angewandt wird (LIPP Art. 5 Abs. 1 und 6 Abs. 1).
Fehlt für eine Immobilie im Ausland ein örtlicher Eigenmietwert, setzt die kantonale Steuerverwaltung eine Pauschale von 4,5 % des Steuerwerts an.
Unterliegt eine Erbschaft der Grundstückgewinnsteuer?
Nein, eine Erbschaft unterliegt nicht der Grundstückgewinnsteuer, da das Gesetz die Erbfolge und die Erbteilung davon ausnimmt (LCP Art. 81 Abs. 3 Bst. c).
Die kantonale Steuerverwaltung lässt zu, dass der Erbe, der weiterverkauft, die Besitzdauer ab dem Kauf durch den Verstorbenen rechnet (Erbfälle seit 2001).