Reglement des Stockwerkeigentums in Genf: Inhalt, Annahme und Änderung

Der Alltag einer Stockwerkeigentümergemeinschaft in Genf wird von ihrem Reglement bestimmt. Das Reglement des Stockwerkeigentums, oder Verwaltungs- und Nutzungsreglement (RAU), legt die Nutzungsmodalitäten der gemeinschaftlichen Teile, den Verteilschlüssel der Kosten und die Funktionsregeln der Stockwerkeigentümergemeinschaft fest.

Es betrifft den Status des Stockwerkeigentums, ergänzt die Begründungsurkunde und fügt sich in die Regelung der Artikel 712a bis 712t des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) ein. Genf zeichnet sich durch einen bedeutenden Anteil an Wohnungen im Stockwerkeigentum aus, was die zentrale Rolle des Reglements in den Beziehungen zwischen den Stockwerkeigentümern, zwischen Stockwerkeigentümern und Verwalter sowie zwischen Stockwerkeigentümern und Bewohnern bekräftigt.

Was ist das Reglement einer PPE?

Das Reglement einer PPE ist das Verwaltungs- und Nutzungsreglement (RAU). Dieses Reglement legt die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile und den Verteilschlüssel der Kosten einer Stockwerkeigentümergemeinschaft fest. Das Reglement ergänzt die Begründungsurkunde, die das Stockwerkeigentum schafft und die Einheiten festlegt. Die Artikel 712a bis 712t des Schweizerischen Zivilgesetzbuches regeln nur die internen Beziehungen der Stockwerkeigentümer und lassen die Möglichkeit offen, diese im Reglement zu organisieren.

Das Reglement hat hauptsächlich drei Gegenstände:

• die Abgrenzung zwischen Sonderrechtsteilen und gemeinschaftlichen Teilen
• die Kostenverteilung zwischen den Stockwerkeigentümern
• die Funktionsweise der Eigentümerversammlung und die Befugnisse des Verwalters

Das Reglement bildet das interne Referenzwerk der Eigentümergemeinschaft, getrennt von der notariellen Begründungsurkunde. Fehlt ein Reglement, gelten die dispositiven Bestimmungen der Artikel 712a bis 712t ZGB unmittelbar.

Was enthält das Reglement des Stockwerkeigentums?

Das Reglement des Stockwerkeigentums enthält die Nutzungsregeln der gemeinschaftlichen Teile, den Verteilschlüssel der Kosten und die Verwaltungsregeln der Eigentümergemeinschaft. Es gliedert sich in vier Arten von Bestimmungen.

• Die Nutzung der gemeinschaftlichen und der Sonderrechtsteile.
• Die finanzielle Verteilung der Kosten.
• Die Organisation der Versammlungen.
• Die Dotierung des Erneuerungsfonds.

Das Reglement regelt konkrete Situationen:

• die Nutzung des gemeinschaftlichen Gartens
• das Parkieren im Hof
• die Anbringung von Storen an der Fassade

Ein Verteilschlüssel der Kosten legt den Anteil jedes Einzelnen an den Unterhalts-, Heiz- und Verwaltungskosten fest; er wird anhand des Werts der Wertquoten bestimmt. Funktionsregeln legen die Häufigkeit der Versammlungen, die Einberufungsarten und die Befugnisse des Verwalters fest. Die Dotierung des Erneuerungsfonds ist häufig im Reglement festgehalten: Laut USPI sehen etwa vier von fünf PPE einen solchen Fonds vor, obwohl er gesetzlich nicht verpflichtend ist.

Wie wird das Reglement des Stockwerkeigentums angenommen?

Das Reglement des Stockwerkeigentums wird bei der Begründung der Eigentümergemeinschaft in der öffentlichen Urkunde erstellt und anschliessend von den Stockwerkeigentümern angenommen. Es wird vom Bauträger oder vom Notar der Liegenschaft gleichzeitig mit der Begründungsurkunde verfasst. Beim Erwerb einer Einheit tritt jeder Käufer diesem bei.

Artikel 712g Abs. 3 ZGB sieht vor, dass jeder Stockwerkeigentümer die Erstellung eines Verwaltungs- und Nutzungsreglements verlangen kann. Die Anmerkung dieses Reglements im Grundbuch ist obligatorisch, und es wird durch diese Anmerkung Dritten gegenüber wirksam. Es wird gültig, sobald es von der Mehrheit der Stockwerkeigentümer angenommen wurde, die mehr als die Hälfte des Wertes der Anteile vertritt. Diese Annahme unterliegt einer doppelten Mehrheitsvoraussetzung, die sich sowohl auf die Anzahl der Stockwerkeigentümer als auch auf den Wert ihrer Wertquoten bezieht. Sobald diese doppelte Mehrheit erreicht ist, entfaltet das Reglement seine Wirkung, selbst wenn es in der Begründungsurkunde enthalten ist.

Wie wird das Reglement des Stockwerkeigentums geändert?

Die Änderung des Reglements des Stockwerkeigentums erfolgt durch einen Beschluss der Stockwerkeigentümer, gefasst mit der doppelten Mehrheit nach Artikel 712g Absatz 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches. Diese qualifizierte doppelte Mehrheit verbindet die Mehrheit der Stockwerkeigentümer mit der Mehrheit des Wertes der Anteile.

Diese doppelte Mehrheit kann das Reglement auch dann ändern, wenn es in der Begründungsurkunde eingefügt ist. Die Änderung der reglementarischen Zuweisung besonderer Nutzungsrechte erfordert zudem die Zustimmung der unmittelbar betroffenen Stockwerkeigentümer. Bestimmte sensible Klauseln können Einstimmigkeit erfordern, doch eine Regel, die Einstimmigkeit systematisch für jede Änderung vorschreiben würde, bleibt unzulässig. Mit Urteil 5A_100/2020 vom 18. Mai 2020 lässt das Bundesgericht eine qualifizierte Mehrheit von zwei Dritteln oder drei Fünfteln zu, verweigert jedoch die generelle Einstimmigkeit. Eine so angenommene Änderung wird im Grundbuch angemerkt, um gegenüber neuen Erwerbern wirksam zu sein.

Ist das Reglement des Stockwerkeigentums für alle Stockwerkeigentümer verbindlich?

Ja, das Reglement des Stockwerkeigentums ist für alle Stockwerkeigentümer verbindlich, gegenwärtige wie künftige. Das im Grundbuch angemerkte Reglement bindet jeden aktuellen Stockwerkeigentümer, und der Erwerber einer Einheit unterliegt dem Reglement allein aufgrund seines Erwerbs.

Die Verbindlichkeit des Reglements erstreckt sich auf die Rechtsnachfolger der Stockwerkeigentümer und auf die Inhaber von Rechten an den Wertquoten, sobald die Anmerkung im Grundbuch erfolgt ist. Mieter und Bewohner bleiben an die Nutzungsregeln der gemeinschaftlichen Teile gebunden, die in ihr Vertragsverhältnis mit dem vermietenden Stockwerkeigentümer einfliessen. Diese allgemeine Verbindlichkeit gewährleistet die Stabilität der Regeln des Stockwerkeigentums im Verlauf der Eigentumswechsel.

Reglement des Stockwerkeigentums, Begründungsurkunde und Hausordnung: welche Unterschiede?

Das Reglement des Stockwerkeigentums, die Begründungsurkunde und die Hausordnung sind drei Dokumente mit unterschiedlicher Rolle. Die Begründungsurkunde begründet das Stockwerkeigentum, legt die Einheiten und die Tausendstel fest und wird im Grundbuch eingetragen. Das Verwaltungs- und Nutzungsreglement organisiert die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile, die Kostenverteilung und die Funktionsweise der Gemeinschaft. Die Hausordnung regelt das tägliche Leben der Liegenschaft.

Die Begründungsurkunde ist eine notarielle öffentliche Urkunde, Voraussetzung für die Entstehung des Stockwerkeigentums gemäss den Artikeln 712a ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches. Das durch Artikel 712g ZGB geregelte Verwaltungs- und Nutzungsreglement wird im Grundbuch angemerkt. Die Hausordnung betrifft praktische Punkte wie Ruhezeiten, die Nutzung der Waschküche, das Halten von Tieren, und erfordert nicht die Feierlichkeit der notariellen Urkunde. Diese Hierarchie unterscheidet den Begründungstitel, die interne Verfassung der Gemeinschaft und die täglichen Nutzungsregeln.

Wie organisiert das Reglement das Leben der Eigentümergemeinschaft in Genf?

Das durch das Reglement organisierte Leben der Genfer Eigentümergemeinschaft nimmt in zwei seiner Hauptausprägungen Gestalt an: einerseits die finanzielle Verteilung der Kosten, andererseits die Bestimmung der für deren Anwendung zuständigen Organe. Die Kostenverteilung und die Bestimmung der Organe legen fest, wer die Kosten trägt und wer über die Anwendung des Reglements wacht. Durch diese beiden Dimensionen übersetzt sich das Reglement in die konkrete Verwaltung der Liegenschaft.

Wie verteilt das Reglement die Kosten der PPE?

Das Reglement legt die Kosten der PPE im Verhältnis zu den Wertquoten jeder Einheit fest, sofern das Reglement keinen abweichenden vertraglichen Schlüssel vorsieht. Die Unterhalts-, Heiz- und Verwaltungskosten werden nach Tausendsteln verteilt (Art. 712h des Schweizerischen Zivilgesetzbuches). Das Reglement kann für bestimmte Posten eine abweichende Verteilung der PPE-Kosten vorsehen, etwa den nur von den bedienten Stockwerken finanzierten Lift. Diese Verteilung dient dazu, den jährlichen Beitrag jedes Stockwerkeigentümers zum Budget der Gemeinschaft festzulegen.

Wer wacht über die Anwendung des Reglements des Stockwerkeigentums?

Das Reglement des Stockwerkeigentums verpflichtet den Verwalter und die Eigentümerversammlung auf den Text, indem es ihnen aufträgt, über dessen Anwendung zu wachen. Unter der Kontrolle der ihn bestellenden Versammlung ist der Verwalter damit betraut, deren Beschlüsse umzusetzen, die gemeinschaftlichen Teile zu verwalten und die Nutzungsregeln durchzusetzen. Die PPE-Verwaltung stellt so die Verbindung zwischen dem Reglement und der tatsächlichen Verwaltung der Liegenschaft her. Die Eigentümerversammlung entscheidet über die gemeinsamen Angelegenheiten und genehmigt die vom Verwalter vorgelegten Abrechnungen.

Gibt es eine Musterversion des Reglements des Stockwerkeigentums?

Ja, es gibt Musterreglemente des Stockwerkeigentums, die von Notaren, Eigentümerverbänden und Berufsorganisationen verbreitet werden. Die Modelle der USPI und der Notariatsbüros bieten eine Standardvorlage für die interne Organisation, die Abgrenzung der gemeinschaftlichen Teile und die Zuständigkeiten des Verwalters. Jedes Modell wird anschliessend an die betreffende Liegenschaft angepasst: Gebäudekonfiguration, Anzahl der Einheiten. Das Vorhandensein eines Musterreglements schliesst die fallbezogene Prüfung durch den beurkundenden Notar nicht aus.

Kann vom Reglement des Stockwerkeigentums abgewichen werden?

Das hängt vom zwingenden oder dispositiven Charakter der betreffenden Regel ab. Die zwingenden Bestimmungen des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, wie die Qualifikation der wesentlichen gemeinschaftlichen Teile nach Artikel 712b ZGB, dulden keine Abweichung durch das Reglement. Die dispositiven Bestimmungen lassen es dem Reglement dagegen frei, die Nutzungs- und Kostenverteilungsmodalitäten zu regeln. Kein einzelner Stockwerkeigentümer weicht aus eigener Entscheidung vom Reglement ab: Nur die Versammlung ändert das Reglement mit der doppelten Mehrheit nach Artikel 712g Absatz 3 ZGB.