Erneuerungsfonds der PPE in Genf: Definition, Speisung und Pflichten
Der Erneuerungsfonds einer Genfer PPE entspricht der gemeinschaftlichen finanziellen Reserve zur Durchführung grösserer Arbeiten an einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum. Genauer gesagt ist die jährlich gebildete Reserve dazu bestimmt, umfangreiche Renovationen der gemeinschaftlichen Teile zu finanzieren: Dachsanierung, Fassadenrenovation, Ersatz des Aufzugs.
Dieser Fonds unterscheidet sich von der Zahlung der laufenden Kosten, die für die wiederkehrenden Betriebsausgaben bestimmt sind. In Übereinstimmung mit den Artikeln 712a bis 712t des Schweizerischen Zivilgesetzbuches bildet die Stockwerkeigentümergemeinschaft in Genf einen solchen Fonds mittels einer jährlichen, an der Versammlung beschlossenen Dotation.
Was ist der Erneuerungsfonds eines Stockwerkeigentums?
Der Erneuerungsfonds eines Stockwerkeigentums ist eine gemeinschaftliche Reserve, die im Hinblick auf grössere Arbeiten an der Liegenschaft angespart wird. Er steht im ungeteilten Eigentum aller Stockwerkeigentümer und ist der Gemeinschaft zugeordnet, nicht der einzelnen Einheit. Der Erneuerungsfonds besteht aus Einzahlungen, die über mehrere Geschäftsjahre angespart werden. Er unterscheidet sich von den laufenden, im jeweiligen Geschäftsjahr verbrauchten Kosten.
Drei Merkmale erlauben es, ihn zu definieren.
- Seine Rechtsnatur: ein Zweckvermögen, das einem bestimmten Ziel gewidmet und vom eigenen Vermögen jedes Stockwerkeigentümers getrennt ist.
- Seine Zweckbestimmung: umfangreiche Renovationen der gemeinschaftlichen Teile, mit Ausnahme des laufenden Unterhalts.
- Seine Dauer: eine langfristige Kapitalbildung über mehrere Jahrzehnte, die mit der Alterung des Gebäudes einhergeht.
Diese Reserve ist im Zivilgesetzbuch durch Artikel 712m als Zuständigkeit der Eigentümerversammlung verankert, ohne dass ihre Höhe festgelegt wird.
Wozu dient der Erneuerungsfonds?
Der Erneuerungsfonds ist dazu bestimmt, die grösseren Bauarbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen zu finanzieren, und glättet dabei deren Kosten über die Zeit. Eine solche Reserve verhindert ausserordentliche Nachschusszahlungen, jene punktuellen Forderungen über mehrere Tausend Franken an die Stockwerkeigentümer, wenn die Liquidität für ein unerwartetes Bauvorhaben fehlt.
Vom Fonds gedeckt werden grössere Arbeiten wie die vollständige Dachsanierung, die Fassadenrenovation, der Ersatz des Aufzugs oder die Modernisierung der Heizung. Es handelt sich um kostenintensive Massnahmen, die für eine mittelgrosse Liegenschaft oft mehrere Hunderttausend Franken ausmachen. Die schrittweise Kapitalbildung verteilt die Last dieser Kosten auf sämtliche aufeinanderfolgenden Eigentümer, im Verhältnis zu ihren Tausendsteln. Eine grosszügig dotierte Reserve erhält den Wert der Liegenschaft und erleichtert den Weiterverkauf einer Einheit, da der Käufer ein Gebäude übernimmt, dessen künftige Arbeiten bereits vorfinanziert sind.
Ist der Erneuerungsfonds in Genf obligatorisch?
Nein, der Erneuerungsfonds ist in Genf gemäss Zivilgesetzbuch nicht obligatorisch, wird aber verbindlich, sobald er im Reglement der PPE vorgesehen ist. Die Artikel 712a bis 712t des Schweizerischen Zivilgesetzbuches erkennen die Möglichkeit an, einen solchen Fonds zu bilden, schreiben dessen Errichtung jedoch nicht vor. Die Bildung des Fonds liegt im Ermessen der Eigentümerversammlung.
Dieser Fonds ist gemäss dem Verwaltungs- und Nutzungsreglement (RAU) der Eigentümergemeinschaft sehr häufig obligatorisch. Das Magazin Houzy berichtet, dass vier von fünf PPE in der Schweiz über einen solchen Fonds verfügen. Immobilienfachleute empfehlen diese Reserve nachdrücklich, um eine gesunde und nachhaltige Verwaltung der Liegenschaft zu gewährleisten. Legt das Reglement eine jährliche Dotation fest, bleibt jeder Stockwerkeigentümer verpflichtet, gemäss seinen Tausendsteln dazu beizutragen, und die Versammlung beschliesst jedes Jahr deren genaue Höhe.
Wie wird der Erneuerungsfonds gespeist?
Der Erneuerungsfonds wird durch eine jährliche, an der Eigentümerversammlung beschlossene und an das Kostenbudget angelehnte Dotation gespeist. Diese Dotation erscheint auf einer eigenen Budgetzeile, getrennt von den laufenden Betriebskosten. Jeder Stockwerkeigentümer begleicht seinen Anteil im Verhältnis zu seinen Tausendsteln.
Die Versammlung legt die Höhe der Dotation bei der Genehmigung des Jahresbudgets fest. Die Zahlung erfolgt über die periodischen Kostenaufrufe, je nach Verwaltung monatlich oder vierteljährlich. Der Verwalter zweigt den für den Fonds bestimmten Anteil auf ein separates Konto ab, getrennt vom Betriebskonto, das die wiederkehrenden Ausgaben begleicht. Diese buchhalterische Trennung stellt sicher, dass die Reserve den grösseren Arbeiten vorbehalten bleibt und nicht den laufenden Betrieb der Liegenschaft finanziert.
Welcher Betrag ist an den Erneuerungsfonds zu entrichten?
Der an den Erneuerungsfonds zu entrichtende Betrag liegt gemäss dem Magazin Houzy, in Übereinstimmung mit dem Schweizerischen Stockwerkeigentümer-Verband, zwischen 0,2 % und 0,5 % des Feuerversicherungswerts der Liegenschaft pro Jahr. Dieser Verband empfiehlt, die jährliche Dotation auf 0,3 % dieses Werts festzulegen. Nach der anderen Methode liegt die Dotation gemäss der Banque Cantonale Vaudoise zwischen 5 und 15 Franken pro Quadratmeter Netto-Wohnfläche und Jahr.
Beide Berechnungsmethoden führen zu relativ vergleichbaren, hohen Jahresbeträgen. Für eine mit 4 Millionen Franken versicherte Liegenschaft entspricht eine Dotation von 0,3 % rund 12'000 Franken pro Jahr für die Gemeinschaft. Langfristig strebt die Reserve ein Niveau zwischen 6 und 8 % des Versicherungswerts an. Mit einer jährlichen Dotation von 0,3 % wird dieses Niveau gemäss Houzy nach rund 20 Jahren (6 %) erreicht und liegt nach 30 Jahren bei etwa 9 %. Reserven dieser Grössenordnung erlauben es, die grossen Renovationszyklen eines Gebäudes ohne ausserordentliche Nachschusszahlung aufzufangen.
Wie wird der Erneuerungsfonds verwaltet?
Der Erneuerungsfonds wird auf einem separaten Bank- oder Postkonto im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft angelegt, über das nur der Verwalter oder die Verwaltung verfügen kann. Die Reserve wird vom Verwalter verwaltet, ohne dass das Gemeinschaftsvermögen mit seinem eigenen Vermögen vermischt wird. Die Zinsen verbleiben bei der Gemeinschaft.
Diese Trennung stellt sicher, dass die Reserve auch bei Schwierigkeiten des Verwalters geschützt bleibt. Nur ein Gemeinschaftskonto gewährleistet, dass der Fonds den Stockwerkeigentümern gehört und seinem Zweck vorbehalten bleibt. Die Zinserträge aus den Anlagen erhöhen das Kapital des Fonds. Steuerlich deklariert jeder Stockwerkeigentümer gemäss kantonaler Praxis seinen Anteil am Fonds in seinem steuerbaren Vermögen und seinen Zinsanteil in seinem Einkommen.
Ist der Erneuerungsfonds in Genf steuerlich abzugsfähig?
Ja, in Genf, sofern der Fonds den Unterhalt der Liegenschaft finanziert. Die Genfer Steuerverwaltung (Administration fiscale cantonale, AFC) lässt den Abzug dieser Einzahlungen als Liegenschaftsunterhaltskosten zu, gemäss der Steuerinformation 1/2021 über die Abzugsfähigkeit der Unterhaltskosten privater Liegenschaften.
Die Abzugsfähigkeit hängt von den finanzierten Arbeiten ab. Die AFC unterscheidet zwischen wertbewahrenden Kosten, welche die normale Abnutzung der Liegenschaft ausgleichen und abzugsfähig bleiben, und wertvermehrenden Aufwendungen, welche den Wert der Liegenschaft erhöhen und nicht abzugsfähig sind. Einzahlungen für neue Installationen oder für Wertsteigerungen fallen nicht unter den abzugsfähigen Bereich. In der Software GeTax wird die Einzahlung an den Erneuerungsfonds unter einer eigenen Rubrik für Unterhaltskosten deklariert. Der Abzug betrifft sowohl die Kantons- und Gemeindesteuer (ICC) als auch die direkte Bundessteuer (IFD).
Was geschieht mit dem Erneuerungsfonds beim Verkauf einer Einheit?
Der Anteil am Erneuerungsfonds verbleibt beim Verkauf einer Einheit bei der Gemeinschaft. Der Verkäufer wird nie direkt von der Gemeinschaft für seine Wertquote entschädigt: Der Fonds bleibt ein kollektives, an die Liegenschaft gebundenes Vermögen und kein individuelles. Sein Anteil am Fonds folgt der Einheit und geht auf den neuen Stockwerkeigentümer über.
Drei Situationen veranschaulichen diesen Mechanismus. Im ersten Fall bezieht der Verkäufer den Wert seines Anteils am Fonds und der bereits gebildeten Ersparnisse in den Verkaufspreis ein. Im zweiten Fall wird eine Liegenschaft mit einem gut dotierten Fonds zu einem höheren Preis gehandelt, da der Käufer bereits vorfinanzierte künftige Arbeiten übernimmt. Im letzten Fall belastet umgekehrt eine noch geringe Reserve den Wert der Einheit, da der Käufer künftige Nachschusszahlungen erwartet. Die Wertquote am Fonds bleibt somit an die Einheit gebunden, wechselt mit dem Eigentum den Inhaber, und der Verkäufer wird dafür nicht gesondert entschädigt.
Wie fügt sich der Erneuerungsfonds in die Kosten eines Stockwerkeigentums in Genf ein?
Der Erneuerungsfonds fügt sich, ebenso wie die Betriebskosten, in die Gesamtheit der Kosten eines Genfer Stockwerkeigentums ein, als eine von den laufenden Ausgaben getrennte Investitionsreserve. Seine Dotation erscheint im an der Versammlung beschlossenen Jahresbudget, neben den Betriebskosten. Dieser Zusammenhang wirft zwei Fragen auf: das Verhältnis zwischen dem Fonds und den laufenden Kosten der Eigentümergemeinschaft sowie das für die Beschlussfassung über die Einzahlungen in diese Reserve zuständige Organ.
Wie verhält sich der Fonds zu den laufenden Kosten der PPE?
Der Erneuerungsfonds und die laufenden Kosten bilden zwei Budgetposten eines Stockwerkeigentums: Der erste bildet langfristig Kapital für grössere Arbeiten, die zweiten begleichen die wiederkehrenden Betriebsausgaben (Reinigung, Strom für die gemeinschaftlichen Bereiche, Unterhalt des Aufzugs). Bei den periodischen Kostenaufrufen kommt die Dotation an den Fonds zusätzlich zu den laufenden Kosten hinzu, auf einer separaten Zeile. Die Trennung zwischen Investitionsreserve und Betriebsausgaben bildet die gesamte Struktur des Budgets der Eigentümergemeinschaft.
Wer entscheidet über die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds?
Die versammelten Stockwerkeigentümer legen die Einlagen in den Erneuerungsfonds auf Vorschlag des Verwalters fest. Die Dotation wird durch die Genehmigung des Jahresbudgets festgelegt, mit der im Reglement der PPE vorgesehenen Mehrheit. Die Verwaltung der PPE bereitet dieses Budget vor, legt den Bedarf an Arbeiten dar und setzt die Beschlüsse der Versammlung um. Die Führung der gemeinschaftlichen Reserve beruht auf dieser Aufteilung der Rollen zwischen beschliessendem und ausführendem Organ.
Erneuerungsfonds oder Betriebsfonds: worin liegt der Unterschied?
Der Erneuerungsfonds und der Betriebsfonds unterscheiden sich in ihrem Zeithorizont und ihrem Zweck. Der Erneuerungsfonds ist eine langfristige Reserve, die für grössere Arbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen zurückgelegt wird: Dach, Fassade, Aufzug. Der Betriebsfonds, manchmal auch Betriebskapital genannt, ist die laufende Liquidität der Eigentümergemeinschaft zur Begleichung unmittelbarer Betriebsausgaben. Der erste baut sich über Jahrzehnte auf; der zweite dreht sich innerhalb des Geschäftsjahres. Dieser Unterschied im Zeithorizont rechtfertigt zwei getrennte Konten und zwei Budgetzeilen.
Erhält man den Erneuerungsfonds beim Verkauf zurück?
Nein, der Stockwerkeigentümer erhält den Erneuerungsfonds beim Verkauf seiner Einheit nicht zurück: Die Wertquote am Fonds verbleibt bei der Gemeinschaft und geht mit der Einheit auf den Käufer über. Der Verkäufer berücksichtigt diesen Anteil in seinem Verkaufspreis, wobei der Käufer die bereits gebildete Reserve übernimmt. Der Verkäufer wird von der Gemeinschaft nicht direkt für seine Wertquote entschädigt: Der Fonds bleibt ein an die Liegenschaft gebundenes kollektives Vermögen.