PPE-Nebenkosten in Genf: Zusammensetzung, Verteilung und Durchschnittsbetrag

In Genf umfassen die PPE-Nebenkosten sämtliche gemeinschaftlichen Aufwendungen eines Stockwerkeigentums (PPE), die unter den Miteigentümern entsprechend ihrer Wertquote aufgeteilt werden: Liegenschaftsbetrieb, Heizung, Wasser, Versicherungen, Verwaltung und Beitrag an den Erneuerungsfonds.

Ihre Höhe hängt vom Alter des Gebäudes, den gemeinschaftlichen Einrichtungen und Dienstleistungen sowie vom Ausstattungsniveau ab. Der rechtliche Rahmen in Genf ist jener des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB), ergänzt durch die kantonalen Steuervorschriften und das Mietrecht.

Woraus setzen sich die PPE-Nebenkosten in Genf zusammen?

In Genf gliedern sich die PPE-Nebenkosten in fünf grosse Kategorien, die jeweils die wiederkehrenden Aufwendungen umfassen, die für den reibungslosen Betrieb des Stockwerkeigentums notwendig sind.

Der laufende Betrieb umfasst sämtliche Kosten für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Bereiche:

• den Lohn des Hauswarts
• die Reinigung von Eingangshallen und Treppenhäusern
• die Pflege der Grünanlagen
• die Wartung des Lifts
• den Strom für die Gemeinschaftsbereiche

Heizung und Wasser bilden eine eigene Kategorie. Diese Kosten werden häufig nach dem effektiven Verbrauch jeder Einheit verteilt. Die Versicherungen entsprechen der Gebäudeprämie (Feuer, Wasserschäden) sowie der Haftpflichtversicherung des Stockwerkeigentums.

Die Verwaltungskosten gliedern sich in drei Teile:

• das Honorar der Verwaltung, die das Stockwerkeigentum administriert
• die Bankgebühren des Gemeinschaftskontos
• die Kosten für die Durchführung der Eigentümerversammlung

Der Erneuerungsfonds bildet den fünften und letzten Posten: Er dient dem Aufbau der Ersparnisse, die für künftige umfangreiche Arbeiten (Dach, Fassade, Heizung) benötigt werden. Gemäss Migros Bank machen die PPE-Nebenkosten 1 % des Kaufpreises der Liegenschaft pro Jahr aus.

Wie werden die Nebenkosten unter den Miteigentümern aufgeteilt?

Die Nebenkosten werden unter allen Miteigentümern im Verhältnis zum Wert ihrer Wertquote aufgeteilt (Art. 712h ZGB). Diese Wertquote, ausgedrückt in Promille (‰) des Gesamtwerts der Liegenschaft, ist in der Begründungsurkunde des Stockwerkeigentums festgehalten.

Der nachstehende Rechner berechnet den jährlichen und monatlichen Anteil einer Einheit anhand ihrer Wertquote.

Der Promille-Verteilschlüssel gilt standardmässig für die grosse Mehrheit der gemeinschaftlichen Posten. Gemäss der Tribune de Genève trägt eine Einheit mit 85 Promille 4'250 CHF bei einem jährlichen Gesamtbudget von 50'000 CHF.

Will die Eigentümerversammlung für bestimmte Posten einen abweichenden Verteilschlüssel anwenden, muss sie mit doppelter Mehrheit abstimmen – sowohl nach Anzahl der Miteigentümer als auch nach Summe der Wertquoten –, wenn der Schlüssel vom Reglement abweicht. Heizungs- und Warmwasserkosten entziehen sich häufig der Promille-Regel: Das Gesetz schreibt vor, sie nach dem effektiven Verbrauch jeder Einheit zu verteilen, gemessen durch individuelle Zähler.

Wie hoch sind die durchschnittlichen PPE-Nebenkosten in Genf?

In Genf liegen die durchschnittlichen PPE-Nebenkosten bei rund 1 % des Liegenschaftswerts pro Jahr, was je nach Ausstattung einer gängigen Spanne von 25 bis 50 CHF pro m² und Jahr entspricht. Ein Gebäude mit Lift, Hauswartdienst und Grünanlagen erreicht das obere Ende dieser Spanne.

Zu dieser Grundlage kommt der Erneuerungsfonds hinzu. Gemäss Leedy macht seine jährliche Dotierung 5 bis 15 CHF pro m² Nettowohnfläche aus, beziehungsweise 0,2 bis 0,5 % des Gebäude-Brandversicherungswerts (ECA).

Drei Beispiele liefern zahlenmässige Grössenordnungen für unterschiedlich grosse Einheiten. Ein Studio mit 40 m² trägt jährliche Nebenkosten von 1'000 bis 2'000 CHF, also 85 bis 165 CHF pro Monat. Bei einer Wohnung mit 80 m² erreichen die Nebenkosten 2'000 bis 4'000 CHF, also 165 bis 330 CHF monatlich. Ein grosses Zuhause mit 120 m² erzeugt 3'000 bis 6'000 CHF pro Jahr, Beitrag an den Erneuerungsfonds inbegriffen.

Wie werden die PPE-Nebenkosten beschlossen und abgerechnet?

Die PPE-Nebenkosten werden an der Eigentümerversammlung beschlossen, in Form von Akontozahlungen erhoben und durch eine von der Verwaltung erstellte Jahresabrechnung ausgeglichen: Dieser Jahreszyklus gibt den Takt der finanziellen Verwaltung des Stockwerkeigentums vor.

Jedes Jahr verabschiedet die Eigentümerversammlung das Budget, das den Gesamtbetrag der Nebenkosten und die Dotierung des Erneuerungsfonds festlegt. Die Verwaltung erhebt dieses Budget in Form von Akontozahlungen (Rückstellungen), die entsprechend der Wertquote jeder Einheit monatlich oder vierteljährlich verteilt werden. Diese Akontozahlungen decken die Ausgaben während des Geschäftsjahres.

Am Ende des Geschäftsjahres erstellt die Verwaltung die Jahresabrechnung: eine umfassende Aufstellung, welche die geleisteten Akontozahlungen den effektiven Nebenkosten postenweise gegenüberstellt. Der Ausgleich kompensiert die Differenz. Ein Miteigentümer erhält eine Rückerstattung, wenn seine Akontozahlungen seinen effektiven Anteil übersteigen, oder schuldet einen Saldo im umgekehrten Fall. Der Miteigentümer kann die Belege der Abrechnung einsehen.

Welche PPE-Nebenkosten sind in Genf steuerlich abzugsfähig?

In Genf umfassen die steuerlich abzugsfähigen PPE-Nebenkosten die effektiven Unterhaltskosten, die laufenden gemeinschaftlichen Kosten und den Anteil des Erneuerungsfonds, der dem Unterhalt dient. Gemäss der Genfer Steuerverwaltung (AFC Genève) wählt der Eigentümer jedes Jahr und für jede Liegenschaft zwischen dem Abzug der effektiven Kosten und dem Pauschalabzug.

Die Pauschale entspricht 10 % des Liegenschaftsertrags bei einem Gebäude von 10 Jahren oder jünger und 20 % bei einem älteren Gebäude. Der selbstnutzende Eigentümer behält die Wahlmöglichkeit der Pauschale. Der Vermieter, der seine Liegenschaft vermietet, darf nur die effektiven Kosten abziehen.

Zu den effektiven Kosten zählen die gemeinschaftlichen Kosten, die Gebäudeversicherungsprämie, die Wartungsverträge für die Heizung, die zusätzliche Grundstücksteuer und die Verwaltungskosten. Gemäss der AFC Genève bleiben Einzahlungen in den Erneuerungsfonds abzugsfähig, sofern der Fonds den Unterhalt gemeinschaftlicher Anlagen finanziert, mit Ausnahme von Wertsteigerungen und Neuinstallationen. Das Honorar der Verwaltung und die Verwaltungskosten gelten als effektive Kosten unter dem Titel Verwaltungsaufwand.

Nebenkosten des Miteigentümers oder des Mieters: Wer zahlt was?

Die Grenze zwischen Miteigentümer und Mieter ist klar: Der Miteigentümer trägt die Kosten des Eigentümers, der Mieter erstattet die Nebenkosten, die mit der Nutzung der Wohnung zusammenhängen. Artikel 257b des Obligationenrechts regelt diese Aufteilung für Wohnmietverträge.

• Zulasten des Mieters: Heizung, Warm- und Kaltwasser, Strom für die Gemeinschaftsbereiche, Hauswartdienst, Pflege der Grünanlagen, Reinigung und Abwasserabgaben, sofern diese im Mietvertrag aufgeführt sind.
• Zulasten des Miteigentümers: Gebäudeversicherungsprämie, Grundstücksteuer, Honorar der Verwaltung, allgemeine Verwaltungskosten und Dotierung des Erneuerungsfonds.

Drei Beispiele veranschaulichen diese Aufteilung. Der Heizungsanteil einer vermieteten Wohnung wird dem Mieter über die Nebenkosten weiterverrechnet. Die Gebäudeversicherungsprämie bleibt zulasten des Miteigentümer-Vermieters. Die jährliche Einzahlung in den Erneuerungsfonds obliegt dem Eigentümer, niemals dem Mieter. Wird eine Nebenkostenposition nicht im Mietvertrag erwähnt, gilt sie als im Nettomietzins inbegriffen.

Wie lassen sich die Nebenkosten eines Stockwerkeigentums in Genf beherrschen und vorausplanen?

Die Beherrschung der Nebenkosten eines Genfer Stockwerkeigentums stützt sich auf zwei ergänzende Hebel: die Speisung des Erneuerungsfonds und die Qualität der Verwaltung. Einerseits vermeidet ein ausreichend dotierter Fonds dringende Kapitalaufrufe bei umfangreichen Arbeiten; andererseits optimiert eine sorgfältige Verwaltung die laufenden Posten. Der Erneuerungsfonds und die Aufteilung der Verwaltungsaufgaben bilden die beiden Hebel dieser Beherrschung innerhalb des Stockwerkeigentums.

Wie wird der Erneuerungsfonds durch die Nebenkosten gespeist?

Der Erneuerungsfonds wird durch eine jährliche Dotierung gespeist, die im Nebenkostenbudget verankert und an der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Er ermöglicht die Finanzierung künftiger umfangreicher Arbeiten: Dachsanierung, Fassadenrenovation, Heizungsersatz.

Die Dotierung entspricht 0,2 % bis 0,5 % des Gebäude-Brandversicherungswerts pro Jahr, indexiert an den Baukosten. Eine unzureichende Dotierung setzt das Stockwerkeigentum ausserordentlichen Kapitalaufrufen aus. Die Berechnungsmethode dieser Dotierung und das angestrebte Niveau des Erneuerungsfonds bestimmen die langfristige finanzielle Nachhaltigkeit des Stockwerkeigentums.

Wer verwaltet die Nebenkosten innerhalb des Stockwerkeigentums?

Die Verwaltung der Nebenkosten innerhalb des Stockwerkeigentums wird der Verwaltung anvertraut, die von der Eigentümerversammlung beauftragt wird. Dieser Verwalter des Stockwerkeigentums zieht die Akontozahlungen ein, begleicht die gemeinschaftlichen Rechnungen, führt die Buchhaltung und erstellt die Jahresabrechnung. Die Eigentümerversammlung beschliesst das Budget und ernennt die Verwaltung für eine bestimmte Dauer. Im Alltag umfasst die PPE-Verwaltung die Einberufung der Versammlungen, die Überwachung des Erneuerungsfonds und die Kontrolle der Dienstleister. Der Miteigentümer behält ein Kontrollrecht über die Konten und Belege.

«PPE-Nebenkosten» und «Pflichtenheft»: Was ist der Unterschied?

Verwechseln Sie diese zwei völlig unterschiedlichen Begriffe nicht miteinander: die PPE-Nebenkosten und das Pflichtenheft. Die PPE-Nebenkosten stellen sämtliche gemeinschaftlichen finanziellen Aufwendungen dar, die unter den Miteigentümern aufgeteilt werden: Betriebskosten, Heizkosten, Versicherungen, Erneuerungsfonds. Das Pflichtenheft ist ein technisches Dokument, das die von einem Dienstleister erwarteten Leistungen oder die Spezifikationen eines Bauprojekts beschreibt.

Ersteres gehört zur Buchhaltung des Stockwerkeigentums, Letzteres zur Beauftragung eines Werks oder einer Dienstleistung. Ein Miteigentümer zahlt jeden Monat PPE-Nebenkosten; ein Pflichtenheft konsultiert er bei einer Ausschreibung für Bauarbeiten.

Sind die PPE-Nebenkosten auf den Mieter überwälzbar?

Ja, die PPE-Nebenkosten sind auf den Mieter überwälzbar, jedoch nur für ihren Anteil an Nebenkosten. Der Miteigentümer-Vermieter verrechnet seinem Mieter Heizung, Wasser, Strom für die Gemeinschaftsbereiche und den Hauswartdienst weiter, sofern diese Posten ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sind.

Die strukturellen Kosten bleiben zulasten des Vermieters: Gebäudeversicherung, Verwaltungskosten, Erneuerungsfonds. Die dem Mieter in Rechnung gestellte Abrechnung beschränkt sich auf die effektiven und belegten Kosten (Art. 257b OR).