Übergabeprotokoll (état des lieux) in Genf: Muster, Mängel, Anfechtung

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Das Übergabeprotokoll hält den Zustand der Wohnung bei Einzug und bei Auszug fest, und es bestimmt, was der Mieter beim Auszug bezahlt. Ein bei der Ankunft eingetragener Mangel wird ihm nicht in Rechnung gestellt; ein Mangel, der in diesem Dokument fehlt, aber beim Auszug festgestellt wird, hingegen schon.

Dieser Artikel behandelt den Inhalt des Protokolls und seine Ausfüllweise, den Ablauf der Termine bei Einzug und Auszug, die Grenze zwischen normaler Abnutzung und zurechenbarem Mangel, die bei der Rückgabe verlangte Sauberkeit, die Tragweite der Unterschrift sowie die Fristen, um zu reagieren oder Einspruch zu erheben.

Was ist ein Übergabeprotokoll?

Das Übergabeprotokoll ist das im Beisein beider Parteien erstellte Protokoll, das den Zustand einer Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt beschreibt, und mit dem belegt wird, welche Mängel bereits vorhanden waren, um am Ende des Mietverhältnisses zu bestimmen, welche davon dem Mieter zuzurechnen sind.

Das Protokoll wird zu zwei Zeitpunkten des Mietverhältnisses erstellt. Das Übergabeprotokoll bei Einzug legt bei der Schlüsselübergabe die Referenz fest; das Übergabeprotokoll bei Auszug vergleicht den zurückgegebenen Zustand Posten für Posten mit dieser Referenz.

Beide bringen den Mieter und den Vermieter oder dessen Beauftragten zusammen: Jede Partei bespricht jede Rubrik und lässt ihre Bemerkungen eintragen, bevor sie unterschreibt.

Kein Bundeserlass macht das Protokoll obligatorisch oder legt dessen Rubriken fest; der Aufbau des Protokolls entstammt der Westschweizer Praxis, die von den Formularen der Genfer Immobilienverwaltungen übernommen wird.

Was enthält ein Muster-Übergabeprotokoll?

Ein Muster-Übergabeprotokoll enthält die Parteien und die Wohnung, die technischen Ablesungen, die kontrollierten Posten, die Bemerkungen und Vorbehalte sowie schliesslich die Unterschriften, gemäss dem Aufbau eines Genfer Protokolls.

• Die Parteien und die Wohnung: Vermieter, Mieter, beauftragte Verwaltung, Adresse und Stockwerk des Mietobjekts, Datum der Feststellung, Einzug oder Auszug.
• Die technischen Ablesungen: am Tag abgelesene Zählerstände, Anzahl und Zweck der Schlüssel, übergebene Badges und Fernbedienungen.
• Die kontrollierten Posten: Raum für Raum Böden, Wände, Decken, Täfer, Türen, Fenster, Storen, Armaturen, Steckdosen und Haushaltsgeräte.
• Die Bemerkungen und Vorbehalte: Neben jedem Posten verläuft eine freie Spalte für den Vermerk «in Ordnung» («i.O.») oder die vereinbarten Arbeiten.
• Die Unterschriften: Beide Parteien unterschreiben vor Ort unter Angabe von Ort und Datum, wobei jede ein Exemplar erhält.

Dasselbe Formular dient auch dem Auszugsprotokoll, für einen Vergleich Zeile für Zeile (Chambre genevoise immobilière). Die Formulierung jeder Zeile verleiht dem Protokoll seinen Beweiswert.

Das Übergabeprotokoll ausfüllen

Wie füllt man ein Übergabeprotokoll aus?

Um ein Übergabeprotokoll auszufüllen, den objektiven Zustand jedes Postens festhalten, ohne nach einer Verantwortlichkeit zu suchen oder die Kosten der Instandsetzung zu schätzen. Die Feststellung verläuft in sieben Schritten.

1. Eine leere und beleuchtete Wohnung bei Tageslicht vorbereiten: Im Halbdunkel bleiben Wasserflecken, Risse und Kratzer unbemerkt.
2. Jeden Raum in einer festgelegten Reihenfolge durchgehen: Boden, Wand, Decke, Täfer, Tür und Fenster, dann Armaturen, Storen, Steckdosen und Schalter.
3. Jeden Mangel nach Ort, Art und Ausmass bezeichnen: «Parkett im Wohnzimmer, 20 Zentimeter langer Kratzer entlang des Fensters», niemals «Parkett beschädigt».
4. Jeden Mangel fotografieren und die Aufnahmen datieren, die dem Protokoll beigefügt werden.
5. Die Zählerstände ablesen, den Wechsel des Inhabers bei den Services industriels de Genève (SIG) melden, übergebene Schlüssel, Badges und Fernbedienungen zählen.
6. Bei bestrittenen Posten Bemerkungen anbringen: «bestritten», «bereits in diesem Zustand bei unserer Ankunft», «normaler Gebrauch»; eine nicht vor der Unterschrift eingetragene Bemerkung verliert ihre Wirkung (ASLOCA Genève).
7. Erst unterschreiben, nachdem jede bezifferte Summe gestrichen wurde. Ein Protokoll, das einen Betrag beziffert, gilt als Schuldanerkennung und begründet eine Betreibung: keine Summe anerkennen, auch keine «ungefähre» (ASLOCA Genève). Lesen, datieren, unterschreiben und ein Exemplar verlangen.

Die Termine bei Einzug und Auszug unterscheiden sich in ihrem Zeitplan und in den von jeder Partei erwarteten Handlungen.

Wie läuft das Übergabeprotokoll bei Einzug ab?

Das Übergabeprotokoll bei Einzug findet in der leeren Wohnung statt, in Anwesenheit des Mieters und des Vertreters des Vermieters, die jeden Raum durchgehen und das Protokoll dann vor Ort datieren und unterschreiben, bevor die Schlüssel übergeben werden.

Die Feststellung bei Einzug gliedert sich in drei Schritte.

1. Das Auszugsprotokoll des vorherigen Mieters verlangen. Artikel 256a Abs. 1 des Obligationenrechts verpflichtet den Vermieter, es auf Verlangen bei der Übergabe der Sache vorzulegen.
2. Die Zählerstände ablesen und sich mindestens 4 Werktage vor dem Einzug bei den Services industriels de Genève anmelden.
3. Datieren, unterschreiben und ein Exemplar aufbewahren, nachdem zuvor jeder Mangel festgehalten wurde, auch jene, die der Vertreter des Vermieters als geringfügig einstuft.

Ohne schriftliches Übergabeprotokoll bei Einzug trägt der Vermieter beim Auszug des Mieters die Beweislast dafür, dass die Wohnung bei Einzug in gutem Zustand war (ASLOCA Genève): Die Regel ergibt sich aus der Beweislastverteilung, nicht aus dem Obligationenrecht.

Das bei Einzug unterschriebene Protokoll bildet das Referenzdokument beim Rückgabetermin.

Wie läuft das Übergabeprotokoll bei Auszug ab?

Das Übergabeprotokoll bei Auszug erfolgt durch einen raumweisen Vergleich mit dem Protokoll bei Einzug und legt die Liste der dem Mieter zugerechneten Mängel fest, von der die Freigabe der Mietzinskaution abhängt.

Der Rückgabetermin folgt drei Schritten.

1. Die Wohnung vollständig räumen und reinigen, Keller und Nebenräume eingeschlossen, wobei die Reinigung der Feststellung vorausgeht.
2. Den ursprünglichen Zustand der ohne Zustimmung der Verwaltung veränderten Einrichtungen wiederherstellen, die Unterhaltsrechnungen (Kaminfegen, Leitungen, Dachrinnen, Heizung) zusammenstellen und die Zählerstände ablesen, die an die SIG übermittelt werden.
3. Das Einzugsprotokoll Posten für Posten ergänzen, dann alle Schlüssel an die Verwaltung übergeben, Duplikate eingeschlossen; der Ersatz des Zylinders für einen fehlenden Sicherheitsschlüssel wird in Rechnung gestellt.

Drei Punkte unterscheiden die Feststellung bei Einzug von jener bei Auszug.

Schritt	Bei Einzug	Bei Auszug
Zeitpunkt	Bei der Übergabe der Wohnung, vor dem Einzug	Während der Bürozeiten, spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses
Zustand der Wohnung	Leer	Leer, gründlich gereinigt, Keller und Nebenräume eingeschlossen
Wirkung	Legt den für beide Parteien verbindlichen Referenzzustand fest	Legt die Liste der zugerechneten Mängel fest und eröffnet die Freigabe der Mietzinskaution

Die Genfer Verwaltungen lassen diesem Termin ein Vor-Übergabeprotokoll vorausgehen: Bei diesem Besuch werden die bei der Endabnahme erwarteten Arbeiten und Reinigungen aufgelistet, wobei unterschieden wird, was zulasten des Mieters bleibt.

Diese Zeitleiste ordnet die beiden Feststellungen im Verlauf des Mietverhältnisses ein, von der Schlüsselübergabe bis zur Freigabe der Mietzinskaution.

Welche Mängel bleiben zulasten des Mieters?

Die Mängel, die zulasten des Mieters bleiben, sind jene, die über den vertragsgemässen Gebrauch hinausgehen, also schuldhafte Beschädigungen und kleine laufende Unterhaltsarbeiten; die normale Abnutzung bleibt beim Vermieter.

Drei Kategorien von Beschädigungen gehen in Genf zulasten des Mieters.

• Kratzer, Brandflecken und grosse Flecken auf Böden. Die Genfer Mietregeln und -gebräuche schliessen sie von der normalen Abnutzung aus, Schäden durch Stöckelabsätze eingeschlossen.
• Von einem Tier verursachte Schäden. Der Ersatz einer vom Haustier des Mieters beschädigten Tapete geht zu dessen Lasten, abzüglich Abschreibung.
• Zerbrochene Geräteteile. Das gesprungene Gemüsefach oder die zerbrochene Gefrierfachklappe werden auf Kosten des Mieters ersetzt, nicht die Alterung des Geräts.

Drei spiegelbildliche Posten bleiben beim Vermieter: verblasste Wände neu streichen, wobei das Aufhängen von Bildern zum normalen Gebrauch gehört und nur das Verschliessen der Befestigungslöcher zulasten des Mieters geht; abgenutzte Tapeten und Lacke nach 10 beziehungsweise 15 Jahren erneuern; ein durch Alterung ausser Betrieb gesetztes Gerät ersetzen, etwa einen alten Ofen.

Der laufende Unterhalt folgt einer eigenen Logik: Artikel 259 des Obligationenrechts legt dem Mieter die kleinen Arbeiten auf, die ohne technische Kenntnisse ausgeführt werden können. Die ASLOCA Genève hält die Klausel, die dem Mieter jede Reparatur unter 100 oder 200 Franken zurechnet, für wirkungslos, da kein Genfer Ortsgebrauch eine solche Schwelle festlegt.

Grundlage für die Berechnung des Schadens ist der aktuelle Wert der Einrichtung, niemals ihr Neuwert (ASLOCA Genève); Artikel 267 Abs. 2 des Obligationenrechts erklärt die Vereinbarung, die eine systematische Neuwertinstandsetzung vorschreibt, für nichtig.

Der geschuldete Betrag hängt von der Lebensdauer jeder Einrichtung und den bereits verstrichenen Jahren dieser Lebensdauer ab.

Diese sechs Beispiele stellen die vom Vermieter getragene normale Abnutzung den Schäden gegenüber, die die Verwaltung dem Mieter zurechnet.

Wie verringert die Lebensdauer der Einrichtungen die Rechnung?

Die Lebensdauer der Einrichtungen verringert die Rechnung durch Abschreibung: Jedes Nutzungsjahr zieht einen Teil des Werts ab, und der Mieter erstattet nur den verbleibenden Anteil.

Die Fédération romande immobilière und die ASLOCA-Fédération romande veröffentlichen eine paritätische Abschreibungstabelle, in Kraft seit dem 1. März 2007 und jeweils um zwei Jahre verlängert. Acht Posten bilden ihre Skala.

Einrichtung	Lebensdauer	Anteil zulasten des Mieters nach 6 Nutzungsjahren
Farbe an Wänden und Decken, Dispersion oder Acryl	8 Jahre	25 %
Tapete mittlerer Qualität, Ingrain, bedruckt oder gestrichen	10 Jahre	40 %
Teppichboden mittlerer Qualität	10 Jahre	40 %
Kühlschrank mit eingebautem Gefrierfach	10 Jahre	40 %
Glaskeramik- oder Induktionsherd	15 Jahre	60 %
Geschirrspüler	15 Jahre	60 %
Armaturen, verchromte Mischbatterie	20 Jahre	70 %
Badewanne oder Duschwanne aus Acryl	25 Jahre	76 %

Die Zählung beginnt mit dem letzten Einbau oder der letzten Erneuerung, nicht mit dem Einzug: Eine acht Jahre alte Küche gibt dem einziehenden Mieter acht bereits erworbene Abschreibungsjahre weiter (ASLOCA Genève).

Ein Geschirrspüler, der neun Jahre vor Ende des Mietverhältnisses eingebaut wurde, wird durch eine Fehlbedienung ausser Betrieb gesetzt; der Ersatz kostet 1 200 Franken. Lebensdauer 15 Jahre, erworbene Abschreibung 9 von 15 Jahren: Der Vermieter trägt 60 % und der Mieter zahlt 40 %, also 480 Franken. Nach Ablauf der Lebensdauer ist der Restwert null, und dem Mieter wird nichts in Rechnung gestellt.

Die Tabelle «hat keine bindende Kraft und erlaubt keiner der Parteien, daraus einen Anspruch abzuleiten»: Die Schlichtungsbehörde verwendet sie lediglich als indikative Referenz.

Die Feststellung bei Auszug kontrolliert die Sauberkeit der zurückgegebenen Räume.

Diese Grafik zeigt, was die Alterung von der Rechnung abzieht, für drei Einrichtungen mit unterschiedlicher Lebensdauer.

Welcher Sauberkeitsgrad kann bei der Rückgabe verlangt werden?

Der bei der Rückgabe verlangbare Sauberkeitsgrad ist jener sauberer, leerer und vollständig kontrollierbarer Räume, niemals jener einer neuen Wohnung.

Artikel 22 der Genfer Mietregeln und -gebräuche sieht die Rückgabe sauberer Räume vor, wobei die Feststellung nach Möglichkeit in den leeren Räumen erfolgt.

Die Feststellung bei Auszug kontrolliert vier Sauberkeitsposten.

1. Küche: Geräte innen wie aussen entfettet, Metallfilter der Dunstabzugshaube gewechselt, Einrichtung und Arbeitsplatte gewaschen.
2. Bad und WC: Sanitärgeräte gewaschen und entkalkt, Fugen gereinigt.
3. Böden, Täfer, Anstriche und Wände: geräumt und gepflegt, wobei das maschinelle Schleifen ohne schriftliche Genehmigung des Vermieters untersagt bleibt.
4. Fenster, Storen, Heizkörper und Nebenräume: Jalousien und Heizkörper gereinigt, Keller, Estrich, Balkon und Parkplatz geräumt.

Die Verwaltung stellt eine zusätzliche Reinigung ausschliesslich auf Grundlage des Auszugsprotokolls in Rechnung: Nie erwähnte Kosten können mangels Mängelanzeige nicht in Rechnung gestellt werden (Art. 267a Abs. 2 OR). Der Betrag entspricht den tatsächlichen Kosten, was rechtfertigt, die Rechnung des Unternehmens statt einer Pauschale zu verlangen; der Bezug von der Mietzinskaution richtet sich nach Art. 257e Abs. 3 OR.

Die Tragweite der eingetragenen Vorbehalte hängt davon ab, wozu die Unterschrift des Protokolls verpflichtet.

Was bedeutet die Unterschrift eines Übergabeprotokolls?

Die Unterschrift eines Übergabeprotokolls bedeutet die Anerkennung der Feststellungen des Protokolls und, sobald das Dokument eine zu zahlende Summe beziffert, eine Schuldanerkennung.

Das unterschriebene Protokoll legt den für beide Parteien verbindlichen Referenzzustand fest, doch kein Mieter ist zur Unterschrift verpflichtet, hält die ASLOCA Genève fest. Dem Unterzeichnenden stehen drei Möglichkeiten offen.

• Ohne Vorbehalt unterschreiben. Der Unterzeichnende bestätigt alle Posten, zugerechnete Mängel eingeschlossen; darauf zurückzukommen ist nur über die Anfechtung wegen Grundlagenirrtums möglich.
• Mit Vorbehalt unterschreiben. Vor der Unterschrift die eigenen Bemerkungen neben den strittigen Posten eintragen: «bestritten», «bereits in diesem Zustand bei unserer Ankunft», «normaler Gebrauch».
• Die Unterschrift verweigern. Die materielle Feststellung bleibt bestehen, und die Vermieterseite wahrt ihre Rechte durch die Mängelanzeige nach Art. 267a Abs. 1 OR.

Eine Rubrik «Schäden zulasten des Mieters» oder eine Zahlungsverpflichtung verwandelt das Protokoll in eine Schuldanerkennung. Die ASLOCA Genève empfiehlt dann, von Hand neben der Unterschrift zu ergänzen: «Diese Unterschrift gilt nicht als Anerkennung irgendeiner Verantwortung für die Mängel, die die Vermieterin mir zurechnen will». Jede Partei erhält eine Kopie des unterschriebenen Protokolls, die bei Fehlen schriftlich einzufordern ist.

Ein nach der Unterschrift entdeckter Mangel unterliegt anschliessend einer für jede Situation eigenen Frist.

Innert welcher Frist ist ein nachträglich entdeckter Mangel zu melden?

Die Frist, um einen nach Erstellung des Übergabeprotokolls entdeckten Mangel zu melden, ist sofort für die Vermieterseite, die bei der Rückgabe einen Mangel feststellt, im Mietvertrag festgelegt (in vielen Mietverträgen zehn Tage) für den einziehenden Mieter, und ein Jahr ab Entdeckung für den Grundlagenirrtum: drei Fristen unterschiedlicher rechtlicher Natur.

Situation	Wer handelt	Frist	Grundlage
Bei der Rückgabe der Wohnung festgestellte Mängel	Vermieterseite	Sofort, das heisst zwei bis drei Werktage, eine Woche gilt bereits als verspätet	Gesetzlich: Art. 267a Abs. 1 OR; von der Rechtsprechung bezifferte Frist, von der ASLOCA Genève übernommen
Beim Übergabeprotokoll bei Einzug nicht bemerkter Mangel	Einziehender Mieter	Im Mietvertrag festgelegte Frist, in vielen Mietverträgen zehn Tage	Vertraglich: keine bezifferte Frist im OR (Art. 258 OR)
Übergabeprotokoll unterschrieben unter dem Einfluss eines Grundlagenirrtums	Partei, die sich auf den Irrtum beruft	Ein Jahr ab Entdeckung des Irrtums	Gesetzlich: Art. 31 Abs. 1 und 2 OR

Ohne sofortige Anzeige wird der Mieter von jeder Verantwortung befreit (Art. 267a Abs. 1 OR); die Anfechtung wegen Grundlagenirrtums erfolgt durch eingeschriebenen Brief, der vor jeder Zahlung abgeschickt wird (ASLOCA Genève).

Keine französische Regel gilt für einen Genfer Mietvertrag: Die zehn Tage des französischen Rechts haben in der Schweiz keine Wirkung, wo diese Zahl einzig aus dem Vertrag stammt.

Diese drei Fristen bestimmen, was jede Partei nach der Rückgabe noch geltend machen kann.

Wie ficht man ein Übergabeprotokoll an?

Um ein Übergabeprotokoll anzufechten, vor jeder Zahlung der Vermieterseite einen eingeschriebenen Brief zustellen, der jeden strittigen Posten bezeichnet und die geforderten Beträge ausdrücklich zurückweist.

Die Anfechtung verläuft in sechs Schritten.

1. Der Vermieterseite Posten für Posten per eingeschriebenem Brief schreiben: zugerechnete Mängel, Grund der Zurückweisung (normaler Gebrauch, bei Einzug bereits vorhandener Mangel, überschätztes Ausmass).
2. Die Beweise zusammentragen: datierte Fotografien, unterschriebene Kopie des Übergabeprotokolls bei Einzug, Unterhalts- und Reinigungsrechnungen, Kontaktdaten der bei der Feststellung anwesenden Personen.
3. Das Datum der Mängelanzeige prüfen: Eine unterlassene Anzeige befreit den Mieter, ausser bei Mängeln, die bei den üblichen Kontrollen nicht erkennbar waren (Art. 267a Abs. 1 und 3 OR).
4. Die bereits unterschriebene Vereinbarung anfechten, durch schriftliche Erklärung wegen Grundlagenirrtums (Art. 23 und 24 OR) oder absichtlicher Täuschung (Art. 28 OR) innert eines Jahres nach deren Entdeckung (Art. 31 OR), vor jeder Zahlung: Eine vorbehaltlose Zahlung bestätigt die Vereinbarung stillschweigend.
5. Die Schlichtungsbehörde für Mietsachen mit schriftlichem Gesuch anrufen (Gegenpartei, Rechtsbegehren, Streitgegenstand); die Schlichtung bei einem Wohnungsmietvertrag verursacht weder Gerichtskosten noch Parteientschädigung (Art. 113 ZPO).
6. Die Sache innert 30 Tagen ab Ausstellung der Klagebewilligung vor das Gericht für Miet- und Pachtsachen bringen (Art. 209 Abs. 4 ZPO).

Zwei Ausgänge verkürzen das Verfahren: Die Behörde entscheidet auf Antrag der klagenden Partei selbst bis zu 2 000 Franken (Art. 212 Abs. 1 ZPO) und unterbreitet einen Entscheidvorschlag bis zu 10 000 Franken (Art. 210 Abs. 1 Bst. c ZPO).

Ob geregelt oder angefochten, das Protokoll entfaltet seine Wirkung auch nach der Schlüsselübergabe weiter.

Dieses Schema fasst den Ablauf der Anfechtung in Genf und die mit jedem Schritt verbundene Frist zusammen.

Was geschieht mit dem Übergabeprotokoll nach der Schlüsselübergabe?

Das unterschriebene Übergabeprotokoll wird nach der Schlüsselübergabe zum Referenzdokument der Endabrechnung des Mietverhältnisses, verbindlich für Mieter wie Vermieter.

Es dient dem Vermieter als Grundlage, der die Wohnung wieder auf den Markt bringt, und markiert die beiden Eckpunkte des Mietverhältnisses, von der Übergabe bis zur Rückgabe.

Was bereitet ein Vermieter vor, bevor er sein Objekt vermietet?

Vor dem Einzug des Mieters bereitet ein Vermieter die übergabebereite Wohnung, die Zählerstände und das Auszugsprotokoll des vorherigen Bewohners vor, damit die Feststellung bei Einzug bis zur Rückgabe verwertbar bleibt.

• Die übergabebereite Wohnung: Reinigung abgeschlossen, Reparaturen ausgeführt, Einrichtungen in Betrieb.
• Die Zählerstände: Wasser-, Strom- und Heizungszähler, festgehalten am Tag der Schlüsselübergabe.
• Das Auszugsprotokoll des vorherigen Mieters, das dem neuen Mieter bei der Übergabe der Sache auf Verlangen vorgelegt wird (Art. 256a Abs. 1 OR).

Der Eigentümer, der sich entscheidet, eine Genfer Wohnung zu vermieten, stellt diese Unterlagen vor der ersten Besichtigung zusammen, zusammen mit den zu übergebenden Schlüsseln und Badges sowie einem leeren Protokollmuster. Sie markieren den Ablauf einer Genfer Vermietung, von der Übergabe der Wohnung bis zur Rückgabe der Schlüssel.

Welchen Platz nimmt das Übergabeprotokoll in einem Mietverhältnis in Genf ein?

Der Platz, den das Übergabeprotokoll in einem Mietverhältnis in Genf einnimmt, ist zweifach: bei der Übergabe der Wohnung nach der Unterzeichnung des Mietvertrags, dann bei der Rückgabe der Schlüssel am Ende des Mietverhältnisses.

Zwischen diesen Feststellungen bezahlt der Mieter seinen Mietzins und sorgt für den laufenden Unterhalt der Wohnung bis zur von einer der Parteien ausgesprochenen Kündigung. Jede Etappe einer Wohnungsmiete in Genf erzeugt ihre eigenen Unterlagen, und das Einzugsprotokoll bleibt die Referenz, mit der die Feststellung bei Auszug verglichen wird.

Das Muster-Übergabeprotokoll und die Methode zu seinem Ausfüllen beeinflussen den Beweiswert dieser beiden Termine.