Mietvertrag in Genf: Klauseln, Dauer, Anfangsmietzins und Muster
Der Mietvertrag für eine Wohnung ist ein Vertrag, mit dem der Vermieter dem Mieter gegen einen Mietzins den Gebrauch einer Wohnung überlässt; er untersteht dem Obligationenrecht (OR). In Genf kommen kantonale Vorschriften zum Bundesrecht hinzu.
Das amtliche Formular zum Anfangsmietzins ist für jeden neuen Wohnungsmietvertrag obligatorisch, das Mietzinsdepot ist auf drei Monatsmietzinse begrenzt, und der Anfangsmietzins lässt sich innert 30 Tagen ab Übernahme der Wohnung anfechten.
Dieser Artikel behandelt zunächst den Inhalt des Mietvertrags und die Bezugsquellen für ein Muster, dann den Anfangsmietzins, die Dauer und das Mietzinsdepot, schliesslich die nichtigen Klauseln und die Folgen nach Vertragsschluss.
Was enthält ein Mietvertrag in Genf?
Ein Mietvertrag in Genf enthält sieben Rubriken, die der Mieter vor der Unterzeichnung prüft.
- Parteien: Vermieter und Mieter; Mitmieter haften je für das Ganze, wenn der Vertrag sie solidarisch verpflichtet (Art. 143 und 144 OR).
- Mietobjekt: die Wohnung und ihre Nebenräume, Keller oder Garage (Art. 253a Abs. 1 OR).
- Mietbeginn: das Datum der Übergabe der Wohnung (Art. 256 Abs. 1 OR).
- Dauer: befristet oder unbefristet (Art. 255 OR).
- Nettomietzins: das Entgelt für den Gebrauch der Wohnung (Art. 257 OR).
- Nebenkosten: die zusätzlich zum Mietzins verrechneten Posten, einzeln aufgeführt.
- Sicherheit: die vom Mieter verlangte Summe, gegebenenfalls (Art. 257e OR).
Dieses Schema zeigt die sieben Rubriken des Vertrags und die zwei beigefügten Dokumente, die allgemeinen Bedingungen und das amtliche Formular.
Für den Mietvertrag ist keine Form vorgeschrieben (Art. 11 Abs. 1 OR): Ein mündlicher Vertrag ist gültig, auch wenn die Schriftform empfehlenswert ist.
Die allgemeinen Bedingungen sowie die im Kanton Genf geltenden Mietregeln und Mietusanzen, in der Regel jene der Chambre genevoise immobilière (Genfer Immobilienkammer), gehören zum Vertrag, sobald dieser darauf verweist. Für Liegenschaften nach LGL oder LGZD gelten die Regeln und Usanzen der Ausgabe 2010 (Anhang 1 des RGL).
Wo erhält man ein Muster für einen Mietvertrag in Genf?
Ein Muster für einen Mietvertrag in Genf erhält man bei drei Herausgebern.
- Die Chambre genevoise immobilière (CGI Conseils) verkauft ein Papier-Set „location appartement“, mit Mietvertrag, allgemeinen Bedingungen, Mitteilung des Mietzinses und Übergabeprotokoll: 26,95 Franken für Mitglieder, 41,80 Franken für Nichtmitglieder.
- Die Commission de conciliation en matière de baux et loyers (Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtverhältnisse) verkauft an ihrem Schalter die amtlichen Formulare: Mitteilung des Mietzinses, der Mietzinserhöhung und der Kündigung.
- Der Staat Genf veröffentlicht die Standardmietverträge für die subventionierten Liegenschaften HBM, HLM, HCM und HM (Art. 47 LGL; Anhänge 2 bis 5 des RGL).
Ein Waadtländer Muster, etwa jenes der CVI für 15 Franken, enthält die Waadtländer Mietusanzen, nicht die Genfer.
Ist das amtliche Formular zum Anfangsmietzins in Genf obligatorisch?
Ja, das amtliche Formular zum Anfangsmietzins ist in Genf für jeden neuen Wohnungsmietvertrag obligatorisch, solange die Wohnungsnot andauert (Art. 270 Abs. 2 OR; Art. 207 Abs. 1 LaCC). Der Genfer Beschluss, der die Wohnungsnot feststellt, erfasst alle Wohnungskategorien, von 1 bis 7 Zimmern.
Was das Gesetz sagt (Art. 207 Abs. 1 LaCC): „Solange die Wohnungsnot andauert, muss der Vermieter von Wohnraum im Kanton Genf beim Abschluss eines neuen Mietvertrags das in Artikel 270 Absatz 2 des Obligationenrechts vorgesehene amtliche Formular verwenden.“
Das Formular nennt den vom Vormieter bezahlten Mietzins, die Gründe für eine Erhöhung gegenüber diesem Mietzins und die dem Mieter offenstehenden Anfechtungsmöglichkeiten. Seit dem 1. Oktober 2025 nennt es den Referenzzinssatz und den Landesindex der Konsumentenpreise, die für den alten Mietzins massgebend sind (Art. 19 Abs. 3 VMWG). Der Vermieter muss das Formular dem Mieter beim Vertragsschluss oder spätestens am Tag der Übergabe der Wohnung aushändigen.
Die Mitteilung ist verspätet, wenn das Formular innert dreissig Tagen nach dem Einzug ausgehändigt wird; nach dreissig Tagen gilt das Formular als nicht mitgeteilt. Fehlt das Formular, ist die Mietzinsvereinbarung nichtig, der Mietvertrag bleibt gültig, und der Richter muss den Anfangsmietzins festsetzen (Bundesgericht, BGE 140 III 583).
Wie ficht man den Anfangsmietzins an?
Den Anfangsmietzins ficht man in 4 Schritten vor der Commission de conciliation en matière de baux et loyers an, innert einer Frist von 30 Tagen ab Übernahme der Wohnung (Art. 270 Abs. 1 OR).
- Notieren Sie das Datum der Schlüsselübergabe: Die Frist von 30 Tagen läuft ab dieser Übernahme.
- Prüfen Sie eine der beiden Voraussetzungen: Zwang zum Vertragsschluss wegen persönlicher oder familiärer Notlage oder wegen der örtlichen Marktlage, oder deutliche Erhöhung gegenüber dem vorherigen Mietzins.
- Reichen Sie innert Frist ein schriftliches, unterzeichnetes Begehren ein, per Post oder am Schalter.
- Erscheinen Sie zur Verhandlung, die in der Regel innert 2 Monaten angesetzt wird; das Verfahren ist kostenlos.
Diese Zeitleiste zeigt die vier Schritte der Anfechtung, von der Übergabe der Wohnung bis zur Schlichtungsverhandlung.
Wie lange dauert ein Mietvertrag in Genf?
Ein Mietvertrag in Genf ist unbefristet, ausser die Parteien vereinbaren ein Enddatum (Art. 255 OR).
| Art des Mietvertrags | Ende des Mietvertrags | Kündigungsfrist | Termine |
|---|---|---|---|
| Wohnung, unbefristet | Kündigung | 3 Monate (Art. 266c OR) | Ortsgebrauch oder, mangels eines solchen, Ende eines Mietquartals |
| Wohnung, befristet | Ablauf, ohne Kündigung (Art. 266 OR) | Keine; stillschweigende Verlängerung = unbefristete Dauer | Vereinbartes Datum |
| Separat vermietetes möbliertes Zimmer | Kündigung | 2 Wochen (Art. 266e OR) | Ende eines Mietmonats |
| Geschäftsraum | Kündigung | 6 Monate (Art. 266d OR) | Ortsgebrauch oder, mangels eines solchen, Ende eines Mietquartals |
Eine Kündigung ausserhalb der Frist oder des Termins wirkt auf den nächsten massgebenden Termin (Art. 266a Abs. 2 OR).
Welches Mietzinsdepot darf der Vermieter verlangen?
Der Vermieter darf für eine Wohnung ein Mietzinsdepot von höchstens drei Monatsmietzinsen verlangen (Art. 257e Abs. 2 OR).
Diese Karte hebt die gesetzliche Obergrenze und das Bankkonto hervor, auf dem der Betrag angelegt wird.
Der Vermieter hinterlegt den vom Mieter geleisteten Betrag auf einem Sparkonto oder Depositenkonto bei einer Bank, das auf den Namen des Mieters lautet. Die Bank gibt den Betrag frei mit dem Einverständnis der Parteien, aufgrund eines nicht mit Rechtsvorschlag angefochtenen Zahlungsbefehls oder aufgrund eines vollstreckbaren Urteils; der Mieter erhält den Betrag zurück, wenn der Vermieter innert eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch geltend gemacht hat (Art. 257e Abs. 1 und 3 OR).
Welche Nebenkosten muss der Mietvertrag festlegen?
Der Mietvertrag muss jede dem Mieter überbundene Nebenkostenposition festlegen: Nach Art. 257a Abs. 2 des Obligationenrechts (OR) sind Nebenkosten nur geschuldet, wenn sie besonders vereinbart wurden. Eine im Vertrag nicht festgelegte Position ist im Mietzins inbegriffen (BGE 135 III 591). Über Akontozahlungen wird mindestens jährlich abgerechnet, die Pauschale beruht auf dem Durchschnitt von drei Jahren (Art. 4 VMWG).
Welche Klauseln eines Mietvertrags sind nichtig?
Nichtig sind die Klauseln eines Mietvertrags, die von den zwingenden Vorschriften des Obligationenrechts (OR) abweichen.
| Klausel | Warum sie nichtig oder eingeschränkt ist | Was der Mieter tut |
|---|---|---|
| Koppelungsgeschäft | Nichtig, wenn der Mietvertrag davon abhängt, ohne direkten Zusammenhang mit dem Gebrauch der Wohnung (Art. 254 OR) | Lehnt sie ab |
| Sicherheit von mehr als drei Monatsmietzinsen | Gesetzliche Obergrenze (Art. 257e Abs. 2 OR) | Zahlt höchstens die gesetzliche Obergrenze |
| Pauschale Auszugsentschädigung | Nichtig, wenn sie mehr als einen allfälligen Schaden abdeckt (Art. 267 Abs. 2 OR) | Ruft die Schlichtungsbehörde an |
| Indexierter oder gestaffelter Mietzins | Indexierung gültig ab fünf Jahren (Art. 269b OR); Staffelung ab drei Jahren, mit einer jährlichen Erhöhung in Franken (Art. 269c OR) | Prüft Dauer und Beträge |
Die Nichtigkeit einer Klausel lässt den Rest des Mietvertrags grundsätzlich bestehen (Art. 20 Abs. 2 OR), es sei denn, die Parteien hätten ohne sie nicht abgeschlossen.
Was regelt der Mietvertrag nach der Unterzeichnung noch?
Nach der Unterzeichnung regelt der Mietvertrag noch die Untermiete und den vorzeitigen Auszug und steht in einer Reihe mit den Schritten der Vermietung. Jede einvernehmliche Änderung wird in einem schriftlichen Nachtrag festgehalten; jede einseitige Erhöhung setzt das amtliche Formular voraus (Art. 269d OR).
Erlaubt der Mietvertrag die Untermiete der Wohnung?
Ja, der Mietvertrag erlaubt die Untermiete der Wohnung mit Zustimmung des Vermieters (Art. 262 Abs. 1 OR). Der Vermieter darf nur aus den im Gesetz abschliessend aufgezählten Gründen ablehnen (Art. 262 Abs. 2 OR).
Kann man die Wohnung vor Ende des Mietvertrags verlassen?
Ja, man kann die Wohnung vor Ende des Mietvertrags verlassen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen Ersatzmieter vorschlägt, den der Vermieter nach Treu und Glauben nicht ablehnen kann (Art. 264 Abs. 1 OR). Dieser Ersatzmieter muss bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
In welchem Schritt der Immobilienmiete kommt der Mietvertrag ins Spiel?
Der Mietvertrag kommt in der Mitte der Immobilienmiete ins Spiel, zwischen der Annahme des Dossiers und der Schlüsselübergabe. Der Ablauf der Immobilienmiete in Genf führt den Mieter von der Suche bis zum Einzug: Die Unterzeichnung geht der Zahlung des Mietzinsdepots und dem Übergabeprotokoll beim Einzug voraus.
Was muss der Vermieter beim Verfassen eines Mietvertrags vorsehen?
Der Vermieter, der einen Mietvertrag verfasst, muss das amtliche Formular zum Anfangsmietzins und ein auf drei Monatsmietzinse begrenztes Mietzinsdepot vorsehen; die Mietregeln und Usanzen kommen durch Verweis hinzu. Diese Punkte werden während der Vermietung festgelegt, zusammen mit dem Mietzins und der Wahl des Mieters, vor der Unterzeichnung.