Gesetzliches Grundpfandrecht in Genf: Gläubiger, Fristen, Schutz und Löschung

In Genf erlaubt ein gesetzliches Grundpfandrecht demjenigen, dem der Eigentümer Geld schuldet, zum Beispiel einem unbezahlten Handwerker, dessen Grundstück zu belasten (den geschuldeten Betrag im Grundbuch eintragen zu lassen: mangels Zahlung kann er das Grundstück versteigern lassen), ohne dessen Zustimmung. Dieses Recht hat seine Grundlage im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB, Art. 836 ff.) und nicht in einem Vertrag.

Dieser Artikel behandelt das Wesen dieses Pfandrechts, die Gläubiger, die es eintragen lassen können, das Risiko, seine Arbeiten zweimal zu bezahlen, und dessen Vorbeugung, die Frist und das Verfahren vor dem Genfer Gericht, das Vorgehen bei einem Gesuch, die Löschung und deren Kosten, sowie die Fälle des Kaufs, des Stockwerkeigentums (PPE), des Staates, des Verkäufers und der Bank.

Was ist ein gesetzliches Grundpfandrecht?

Ein gesetzliches Grundpfandrecht ist ein Grundpfandrecht, das das Gesetz bestimmten Gläubigern einräumt, ohne Vertrag mit dem Eigentümer (Art. 836 und 837 ZGB).

Der Begriff «Hypothek» bezeichnet hier weder ein Darlehen noch eine neue Schuld: Er sichert eine bereits bestehende Forderung. Das Zivilgesetzbuch sieht zwei Gruppen vor. Die erste entsteht ohne Eintragung im Grundbuch, wie das Pfandrecht zur Sicherung der Kosten für die Erhaltung des Grundstücks (Art. 819 Abs. 1 ZGB). Die zweite verleiht das Recht, eine Eintragung zu verlangen, wie das Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 837 ZGB).

Der unbezahlte Gläubiger kann die Zwangsverwertung des Grundstücks erwirken und sich aus dessen Erlös befriedigen (Art. 816 Abs. 1 ZGB).

Wer kann ein gesetzliches Grundpfandrecht auf einem Grundstück eintragen lassen?

Fünf Hauptkategorien von Gläubigern können nach dem Zivilgesetzbuch ein gesetzliches Grundpfandrecht auf einem Grundstück eintragen lassen, und diejenige, die den Eigentümer am unmittelbarsten betrifft, umfasst die nach Arbeiten unbezahlten Handwerker und Unternehmer.

Die folgende Tabelle beschreibt jede Kategorie im Detail.

Gläubiger	Gesicherte Forderung	Rechtsgrundlage	Frist für die Eintragung
Handwerker und Unternehmer, Subunternehmer eingeschlossen	Für das Grundstück erbrachte Arbeiten	Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB	4 Monate nach Vollendung (Art. 839 Abs. 2 ZGB)
Verkäufer	Unbezahlter Verkaufspreis	Art. 837 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB	3 Monate nach der Übertragung (Art. 838 ZGB)
Miterben und andere Gesamthänder	Forderungen aus der Teilung	Art. 837 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB	3 Monate nach der Übertragung (Art. 838 ZGB)
Stockwerkeigentümergemeinschaft (PPE)	Beiträge der letzten drei Jahre	Art. 712i Abs. 1 ZGB	Keine Frist in Art. 712i ZGB festgelegt; dessen Abs. 3 verweist für die Eintragung sinngemäss auf die Regeln der Handwerker
Öffentliche Gemeinwesen	Kantonale Forderungen im Zusammenhang mit dem Grundstück	Art. 836 ZGB	Durch kantonales Recht festgelegt; bei mehr als 1’000 Franken Eintragung innert 4 Monaten ab Fälligkeit (Art. 836 Abs. 2 ZGB)

Das Bauhandwerkerpfandrecht sichert Bauarbeiten, Abbrucharbeiten, die Montage von Gerüsten und die Sicherung eines Aushubs (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB), und dies selbst für den Subunternehmer. Der von einem Mieter oder einem Pächter beauftragte Handwerker profitiert davon nur, wenn der Eigentümer den Arbeiten zugestimmt hat (Art. 837 Abs. 2 ZGB).

Warum riskiert ein Eigentümer, seine Arbeiten zweimal zu bezahlen?

Ein Eigentümer riskiert, seine Arbeiten zweimal zu bezahlen, weil der vom Generalunternehmer nicht bezahlte Subunternehmer ein gesetzliches Grundpfandrecht auf dessen Grundstück eintragen lassen kann, selbst nach vollständiger Begleichung der Rechnung.

Der Mechanismus läuft in drei Schritten ab.

1. Der Eigentümer schliesst einen Vertrag mit dem Generalunternehmer, der ein Baulos einem Subunternehmer überträgt.
2. Der Eigentümer bezahlt den Generalunternehmer, der seinen Anteil nicht an den Subunternehmer weiterleitet.
3. Der Subunternehmer, ohne Vertrag mit dem Eigentümer, verlangt die Eintragung auf dessen Grundstück (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB).

Ein fiktives Beispiel: Der Eigentümer bezahlt dem Generalunternehmer 100’000 Franken, welcher seinerseits die dem Subunternehmer-Elektriker geschuldeten 30’000 Franken nicht begleicht. Der Eigentümer bezahlt insgesamt 130’000 Franken, um die Löschung des Pfandrechts von 30’000 Franken zu erwirken.

Dieses Schema zeigt, wer in diesem Beispiel mit wem einen Vertrag hat: Der Subunternehmer hat keinerlei Vertrag mit dem Eigentümer, und dennoch betrifft seine Eintragung das Grundstück des Eigentümers, nicht das Vermögen des Generalunternehmers.

Nach Prüfung des Postulats 19.4638 hat der Bundesrat am 13. August 2025 darauf verzichtet, diese Regelung zu ändern, da keine der geprüften Lösungen eine Verbesserung des geltenden Rechts ermöglichte.

Wie lässt sich ein gesetzliches Grundpfandrecht vor Arbeiten vermeiden?

Um ein gesetzliches Grundpfandrecht vor Arbeiten zu vermeiden, vergewissert sich der Eigentümer vor jeder Zahlung, dass das an den Unternehmer überwiesene Geld auch bei den Subunternehmern ankommt.

Der Handwerker kann auf dieses Pfandrecht nicht im Voraus verzichten (Art. 837 Abs. 3 ZGB). Laut einer Publikation der Anwaltskanzlei Wilhelm Avocats vom 30. September 2024 erfolgt der Schutz über den Vertrag und die Zahlungen. Sechs Vorsichtsmassnahmen schützen den Eigentümer vor den Arbeiten.

• Verlangen Sie bei Vertragsunterzeichnung die Liste der Subunternehmer samt dem Stand ihrer Zahlungen: So ist jeder potenzielle Gläubiger bekannt.
• Sehen Sie eine Klausel für die Direktzahlung unbezahlter Subunternehmer vor, angerechnet auf den Preis des Unternehmers; ihre Wirksamkeit hängt davon ab, was der Unternehmer über seine offenen Rechnungen angibt.
• Verlangen Sie vom Unternehmer eine Bank- oder Versicherungsgarantie, die als Sicherheit mobilisiert werden kann, falls ein Subunternehmer seine Forderung geltend macht; ein bereits zahlungsunfähiger Unternehmer stellt sie nicht bereit.
• Verlangen Sie vor jeder Zahlung die Quittungen der Subunternehmer.
• Zahlen Sie die Gelder über einen vertrauenswürdigen Dritten aus, etwa die Baukreditbank, die gegen Visum des Architekten zahlt; dieses Visum prüft nicht, ob die Subunternehmer bezahlt sind.
• Bezahlen Sie jeden Handwerker direkt, was einen Vertrag mit jedem Einzelnen voraussetzt.

Wie lange ist die Frist für die Eintragung eines gesetzlichen Grundpfandrechts?

Die Frist für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts beträgt vier Monate nach Vollendung der Arbeiten (Art. 839 Abs. 2 ZGB).

Was das Gesetz sagt (Art. 839 Abs. 2 ZGB): «Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen.»

Diese Verwirkungsfrist wird weder gehemmt noch unterbrochen (veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichts, BGE 126 III 462): Der Handwerker, der diese vier Monate verstreichen lässt, verliert sein Pfandrecht, und der Eigentümer wird davon befreit. Die zumindest vorläufige Eintragung muss vor Fristablauf im Grundbuch erfolgen; die blosse Einreichung eines Gesuchs genügt nicht. Der Handwerker kann sie erwirken, sobald er sich zur Ausführung der Arbeiten verpflichtet hat (Art. 839 Abs. 1 ZGB).

Für den Handwerker beginnt die Frist zu laufen, sobald sein Vertrag vollständig erfüllt ist. Nachbesserungs- oder Mängelbehebungsarbeiten schieben sie nicht hinaus (BGE 102 II 206), wohl aber eine geringfügige, für das Werk jedoch unerlässliche Arbeit (BGE 125 III 113). Der unbezahlte Verkäufer (derjenige, der das Grundstück verkauft hat, ohne den vollen Preis zu erhalten, weil der Käufer einen Teil erst später zahlt) hat seinerseits drei Monate ab der Eigentumsübertragung Zeit (Art. 838 ZGB).

Wie läuft das Eintragungsverfahren in Genf ab?

Das Eintragungsverfahren in Genf läuft vor dem Gericht erster Instanz ab (Art. 86 des Genfer Gesetzes über die Gerichtsorganisation, LOJ), im summarischen Verfahren, einem raschen Verfahrensweg (Art. 249 Bst. d Ziff. 5 der Schweizerischen Zivilprozessordnung, ZPO), bei dem sich das Gericht mit der Glaubhaftmachung des Rechts begnügt (Art. 961 Abs. 3 ZGB).

Diese Grafik ordnet die fünf Etappen auf einer Zeitachse an: Die vorläufige Eintragung muss vor Ablauf des vierten Monats nach Vollendung der Arbeiten im Grundbuch stehen, danach setzt das Gericht die Frist zur Klage in der Hauptsache fest, die zur definitiven Eintragung oder zur Löschung führt.

Es umfasst fünf Etappen.

1. Der Handwerker reicht beim Gericht am Ort des Grundstücks ein Gesuch um vorläufige Eintragung ein (Art. 29 ZPO), früh genug, damit die Eintragung vor Ablauf der vier Monate im Grundbuch erfolgt.
2. Das Gericht ordnet die vorläufige Eintragung bei besonderer Dringlichkeit an, ohne den Eigentümer anzuhören (Art. 265 ZPO). In einem vom Genfer Cour de justice am 17. Juni 2025 beurteilten Fall hatte es noch am Tag des Gesuchs entschieden.
3. Das Grundbuchamt trägt das Pfandrecht auf Anordnung des Gerichts ein (Art. 961 Abs. 2 ZGB), in diesem Fall am folgenden Tag.
4. Das Gericht hört den Eigentümer an, bestätigt oder verweigert die Eintragung (Art. 265 Abs. 2 ZPO) und setzt dem Handwerker eine Frist zur Klage in der Hauptsache, das heisst zur Einleitung des Prozesses über die Forderung selbst (Art. 961 Abs. 3 ZGB).
5. Das Gericht spricht die definitive Eintragung durch Urteil aus, ausser der Eigentümer anerkennt die Schuld (Art. 839 Abs. 3 ZGB). Ohne Klage innert der Frist wird die vorläufige Eintragung hinfällig (Art. 263 ZPO).

Was tun bei einem Gesuch um vorläufige Eintragung?

Bei einem Gesuch um vorläufige Eintragung prüfen Sie zuerst die Forderung und die gesetzliche Frist und antworten Sie dem Gericht dann innert der Ihnen angesetzten Frist.

Das Gericht verweigert die Eintragung nur, wenn das Recht des Handwerkers ausgeschlossen oder höchst unwahrscheinlich erscheint (Urteil des Bundesgerichts 5A_658/2023 vom 17. Januar 2024). Dem Eigentümer stehen vier Möglichkeiten offen.

• Bestreiten Sie die Frist: Die Eintragung muss innerhalb von vier Monaten nach Vollendung der Arbeiten erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB).
• Bestreiten Sie die Forderung: Der Einwand betrifft nicht ausgeführte oder überhöht abgerechnete Arbeiten.
• Leisten Sie hinreichende Sicherheit: Sie verhindert die Eintragung oder führt zur Löschung einer bereits erfolgten, sofern sie die Forderung und zehn Jahre Verzugszinsen deckt (Art. 839 Abs. 3 ZGB); eine zu früh ablaufende Bankgarantie genügt nicht (BGE 142 III 738).
• Bezahlen Sie den Subunternehmer: Der Eigentümer, der zahlt, um sein Grundstück zu befreien, tritt in die Forderung des Subunternehmers ein und kann sich seinerseits an den Generalunternehmer halten (Art. 110 Ziff. 1 des Obligationenrechts, OR).

Dieser Entscheidungsbaum greift die drei der Reihe nach zu klärenden Fragen auf: die Frist von vier Monaten, die Berechtigung der Forderung und dann die Möglichkeit, Sicherheiten zu leisten, welche die Forderung und zehn Jahre Verzugszinsen decken; andernfalls bleibt nur die Zahlung an den Subunternehmer.

Ein Anwalt für Baurecht hilft bei der Wahl zwischen diesen Optionen.

Wie lässt sich ein gesetzliches Grundpfandrecht löschen?

Um ein gesetzliches Grundpfandrecht zu löschen, reichen Sie beim Grundbuchamt einen Löschungstitel ein: die schriftliche Erklärung des bezahlten Gläubigers oder einen gerichtlichen Entscheid.

Vier Wege führen zur Löschung.

• Zahlung der Forderung: Der Gläubiger unterzeichnet die von Art. 964 Abs. 1 ZGB verlangte schriftliche Löschungserklärung.
• Hinreichende Sicherheit: Der Eigentümer leistet sie im Laufe des Verfahrens und reicht den gerichtlichen Entscheid ein, der die Löschung anordnet (Art. 839 Abs. 3 ZGB).
• Abgelaufene Klagefrist: Die vorläufige Eintragung wird hinfällig, wenn innert der vom Gericht festgesetzten Frist keine Klage in der Hauptsache erhoben wird (Art. 961 Abs. 3 ZGB und Art. 263 ZPO); der Eigentümer reicht die Verfügung ein, die diese Frist festsetzt.
• Abgewiesene Klage: Der Eigentümer reicht das vollstreckbare Urteil ein, das den Handwerker abweist.

Das Genfer Grundbuchamt löscht nach Prüfung des Titels und des Rechts des Gesuchstellers, dies zu verlangen (Art. 965 ZGB).

Wie viel kostet ein gesetzliches Grundpfandrecht?

Ein gesetzliches Grundpfandrecht kostet zunächst Gerichtskosten von 150 bis 10’000 Franken je nach Höhe der Forderung: Der Handwerker schiesst sie vor, danach trägt sie die unterliegende Partei (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

Vier Posten setzen diese Kosten zusammen.

• Gerichtskosten: 150 bis 10’000 Franken für die vorläufige Eintragung im summarischen Verfahren (Art. 26 des Genfer Reglements über den Tarif der Kosten in Zivilsachen, RTFMC); das Gericht kann deren vollständigen Vorschuss verlangen (Art. 98 Abs. 2 Bst. c ZPO).
• Grundbuchamt: 255 Franken für die Anmerkung (die vorläufige Eintragung), Löschung inbegriffen (Art. 6 der Genfer Verordnung über die Gebühren des Grundbuchamts, REmORFDIT).
• Anwalt: mit ihm vereinbartes Honorar; die Parteientschädigung, also die Entschädigung, die die unterliegende der obsiegenden Partei für deren Anwaltskosten zahlt, folgt einem am Streitwert bemessenen Tarif (Art. 84-85 RTFMC), der im summarischen Verfahren reduziert ist (Art. 88 RTFMC).
• Bankgarantie: von der Bank festgelegte Kommission.

In welchen weiteren Fällen belastet ein gesetzliches Grundpfandrecht ein Grundstück?

Ein gesetzliches Grundpfandrecht belastet ein Grundstück in vier weiteren Fällen als den vom Eigentümer selbst in Auftrag gegebenen Arbeiten: dem Kauf eines neuen oder renovierten Grundstücks, den unbezahlten Kosten eines Stockwerkeigentums (PPE), den Forderungen des Kantons Genf und dem unbezahlten Verkaufspreis.

Diese gesetzlich auferlegten Pfandrechte unterscheiden sich vom vertraglichen Grundpfandrecht, das der Eigentümer seiner Bank einräumt.

Kann ein gekauftes Grundstück mit einem gesetzlichen Grundpfandrecht belastet werden?

Ja, ein gekauftes Grundstück kann nach der Unterzeichnung mit einem gesetzlichen Grundpfandrecht belastet werden: Der vom Verkäufer nicht bezahlte Handwerker hat ab Vollendung der Arbeiten vier Monate Zeit, um es eintragen zu lassen (Art. 839 Abs. 2 ZGB).

Der Auszug aus dem Grundbuch zeigt die bereits eingetragenen Pfandrechte, niemals aber die noch innert Frist stehende Forderung eines Unternehmers. Das Pfandrecht belastet das Grundstück selbst, auch wenn die Rechnung eigentlich vom Verkäufer geschuldet wird (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB).

Drei Vorsichtsmassnahmen schützen den Käufer eines kürzlich gebauten oder renovierten Grundstücks.

• Erfragen Sie das Datum der Vollendung der letzten Arbeiten, um den Ablauf der vier Monate zu berechnen.
• Verlangen Sie vom Verkäufer eine Bestätigung der Bezahlung der Handwerkerrechnungen.
• Lassen Sie beim Notar einen Teil des Preises bis zu diesem Termin hinterlegen.

Was kann die PPE bei unbezahlten Kosten unternehmen?

Die PPE kann ihre unbezahlten Kosten durch ein gesetzliches Grundpfandrecht auf dem Stockwerkanteil des Stockwerkeigentümers, für die Beiträge der letzten drei Jahre, sichern (Art. 712i Abs. 1 ZGB).

Diese Beiträge entsprechen den auf die Einheiten verteilten PPE-Kosten (Art. 712h ZGB). Der Verwalter verlangt die Eintragung; fehlt ein Verwalter, tut dies ein Stockwerkeigentümer, ermächtigt durch einen Mehrheitsbeschluss oder durch das Gericht (Art. 712i Abs. 2 ZGB).

An den die Einheit ausstattenden Möbeln hat die Gemeinschaft für denselben Zeitraum das gleiche Retentionsrecht wie ein Vermieter (Art. 712k ZGB).

Welche gesetzlichen Grundpfandrechte kann der Kanton Genf geltend machen?

Die gesetzlichen Grundpfandrechte, die der Kanton Genf geltend machen kann, sind jene, die drei Gruppen von Forderungen sichern, aufgeführt in Artikel 147 des Genfer Ausführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch (LaCC), das sich auf Artikel 836 ZGB stützt.

Drei Gruppen Genfer Forderungen profitieren davon.

• Grundstücksteuern: die Grundstückgewinnsteuer (IBGI), die ergänzende Liegenschaftssteuer und der auf den Verkauf eines Genfer Grundstücks geschuldete Anteil der Einkommens- oder Gewinnsteuer (Art. 41 des Genfer Gesetzes über den Bezug und die Sicherstellung der Steuern, LPGIP).
• Registrierungs- und Erbschaftsabgaben: Art. 147 Abs. 1 Bst. b und c LaCC.
• Forderungen aus 16 kantonalen Gesetzen: Strassen, Gewässer, Bauwesen, Pflegeheime, Sozialhilfe oder Abfallbewirtschaftung (Art. 147 Abs. 1 Bst. d LaCC).

Diese Pfandrechte entstehen ohne Eintragung und gehen jedem anderen Pfandrecht im Rang vor (Art. 147 Abs. 2 LaCC). Für Forderungen über 1’000 Franken muss das Pfandrecht innert 4 Monaten ab Fälligkeit, spätestens aber 2 Jahre nach Entstehung der Forderung, eingetragen werden, ansonsten es gutgläubigen Dritten gegenüber nicht wirksam ist (Art. 836 Abs. 2 ZGB).

Kann der unbezahlte Verkäufer ein gesetzliches Grundpfandrecht eintragen lassen?

Ja, der unbezahlte Verkäufer kann für den geschuldeten Preis ein gesetzliches Grundpfandrecht auf dem verkauften Grundstück eintragen lassen (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB), spätestens drei Monate nach der Eigentumsübertragung (Art. 838 ZGB).

In Genf bleibt ein solcher Fall selten, da der Notar von der Unterzeichnung an für die Zahlung des Preises sorgt, etwa auf ein Konto seines Notariats.

Gesetzliches oder vertragliches Grundpfandrecht: Was ist der Unterschied?

Der Unterschied zwischen einem gesetzlichen und einem vertraglichen Grundpfandrecht liegt in ihrer Quelle: das Gesetz für das erste, ein vor dem Notar geschlossener Vertrag (öffentliche Beurkundung) für das zweite (Art. 799 Abs. 2 ZGB).

Diese beiden Übersichten vergleichen das gesetzliche und das vertragliche Grundpfandrecht anhand von fünf Kriterien: die Quelle, die Zustimmung des Eigentümers, die gesicherte Forderung, das typische Beispiel und den Rang, der sich, ausser bei den Pfandrechten des Staates, nach dem Eintragungsdatum richtet.

Der Rang bestimmt sich grundsätzlich nach dem Eintragungsdatum (Art. 972 ZGB): Ein beim Kauf eingetragener Schuldbrief der Bank geht dem nach den Arbeiten eingetragenen Bauhandwerkerpfandrecht vor. Die älteren Gläubiger müssen den geschädigten Handwerker entschädigen, unter Abzug des Bodenwerts, sofern sie diesen Nachteil erkennen konnten (Art. 841 Abs. 1 ZGB). In der Praxis richtet sich diese Klage vor allem gegen die Bank, die mit einem Baukredit die Immobilienfinanzierung eines Bauvorhabens sichert.

Die «gerichtliche Hypothek» ist eine Besonderheit des französischen Rechts (Art. L531-1 des französischen Gesetzbuchs über die Zivilvollstreckungsverfahren, CPCE) und existiert im schweizerischen Recht nicht. Die vom Gericht angeordnete vorläufige Eintragung (Art. 961 ZGB) schützt nur ein behauptetes Recht am Grundstück selbst (dingliches Recht), wie dasjenige des Handwerkers; der gewöhnliche Gläubiger nimmt den Weg über den Arrest (Art. 271 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG), der kein Pfandrecht begründet.