Immobilienfinanzierung in Genf: Hypothek, Eigenmittel und Bankregeln

Die Finanzierung einer Wohnimmobilie in Genf stützt sich auf zwei sich ergänzende Ressourcen: die Eigenmittel des Käufers und die Hypothek der Bank. Der Rahmen dafür bilden die Selbstregulierungsrichtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, ergänzt durch kantonale Fördermassnahmen. Dieser Ratgeber stellt die Elemente der Finanzierung vor: Anteil und Art der Eigenmittel, die Drittelsregel und die Kaufkraft, den Belehnungswert, die beiden Hypothekarränge und deren Amortisation sowie die Genfer Fördermassnahmen.

Was versteht man unter Immobilienfinanzierung in der Schweiz?

In der Schweiz stützt sich die Immobilienfinanzierung auf zwei Beiträge: die Eigenmittel des Käufers und die von der Bank gewährte Hypothek. Dieser Rahmen beruht auf den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, die von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht in ihrer Mitteilung vom 27. März 2024 als Mindeststandard festgelegt wurden und deren revidierte Fassung seit dem 1. Januar 2025 für den gesamten Sektor gilt.

Diese Bundesregeln gelten uneingeschränkt für Genf, ergänzt durch die kantonalen Instrumente zur Förderung des Wohneigentumserwerbs.

Aus welchen Komponenten setzt sich die Schweizer Immobilienfinanzierung zusammen?

Die Schweizer Immobilienfinanzierung gliedert sich in vier Komponenten, die jeweils einer bankenseitigen Selbstregulierungsanforderung entsprechen.

• Die Eigenmittel: ein persönlicher Beitrag von mindestens 20 % des Kaufpreises der Liegenschaft, wovon 10 % ausserhalb der beruflichen Vorsorge stammen müssen.
• Die erste Hypothek: ein Darlehen, das bis zu 67 % des Belehnungswerts abdeckt, ohne Amortisationspflicht.
• Die zweite Hypothek: die ergänzende Tranche bis 80 %, die innerhalb von fünfzehn Jahren oder bis zum Erreichen des Rentenalters zu amortisieren ist.
• Die Tragbarkeit: das Verhältnis zwischen den theoretischen Kosten und dem Bruttoeinkommen, das gemäss der Drittelsregel auf 33 % begrenzt ist.

Welchen Anteil müssen die Eigenmittel ausmachen?

Für eine selbstbewohnte Liegenschaft müssen die Eigenmittel mindestens 20 % des Kaufpreises betragen; die verbleibenden 80 % finanziert die Bank über eine Hypothek. Diese 20-%-Schwelle beruht auf den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, die seit dem 1. September 2014 von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht als Mindeststandard festgelegt sind.

Unterhalb von 20 % gewährt kein Schweizer Institut eine klassische Hypothek.

Was sind harte und weiche Eigenmittel?

Die harten Eigenmittel umfassen die sofort verfügbaren Vermögenswerte ausserhalb der beruflichen Vorsorge, während die weichen Eigenmittel aus der 2. Säule stammen. Die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung schreiben vor, dass von den geforderten 20 % mindestens die Hälfte, also 10 % des Kaufpreises, aus harten Eigenmitteln bestehen muss.

Zu Letzteren zählen Spar- und Kontoguthaben, liquide Wertschriften, Schenkungen oder Erbvorbezüge sowie Guthaben der Säule 3a. Die weichen Eigenmittel beschränken sich auf den Vorbezug oder die Verpfändung der 2. Säule, eine Begrenzung, die verhindern soll, dass die gesamte Altersvorsorge geschwächt wird.

Kann man seine 2. Säule beziehen, um in Genf zu kaufen?

Ja. Das Bundesgesetz über die berufliche Vorsorge erlaubt ausschliesslich für die selbstbewohnte Liegenschaft den Vorbezug der 2. Säule oder deren Verpfändung. Der Vorbezug unterliegt einer separaten, reduzierten Besteuerung. Die Verpfändung lässt die Guthaben unangetastet, und diese speisen die Vorsorge weiterhin.

Kann die Säule 3a zur indirekten Amortisation genutzt werden?

Ja, das ist sogar ein gängiges Modell. Statt die Bank direkt zu amortisieren, zahlt der Käufer jedes Jahr in eine zugunsten der Bank verpfändete Säule 3a ein, bis zur von der Eidgenössischen Steuerverwaltung vorgesehenen Höchstgrenze. Die Einzahlungen mindern das steuerbare Einkommen, und das am Ende freigegebene Kapital erlaubt es, die zweite Hypothek in einem Mal zurückzuzahlen.

Wie funktioniert die Drittelsregel?

Die Drittelsregel begrenzt die Tragbarkeit auf ein Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens des Käufers. Wie die Anforderung von 20 % Eigenmitteln ist auch diese Selbstregulierungsregel bei allen Schweizer Banken Voraussetzung für die Kreditvergabe.

In die Berechnung fliessen drei Kostenarten ein: die kalkulatorischen Hypothekarzinsen, berechnet zu einem Satz von 5 %, die obligatorische Amortisation der zweiten Hypothek sowie die Unterhaltskosten, die pauschal mit 1 % des Kaufpreises pro Jahr angesetzt werden. Übersteigt ihre Summe ein Drittel des Bruttoeinkommens, lehnt die Bank die Finanzierung ab.

Welchen kalkulatorischen Zinssatz legen die Banken zugrunde?

Die Schweizer Banken legen für die Kostenberechnung einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 % zugrunde. Dieser in den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung vorgesehene und von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht anerkannte Satz liegt deutlich über den Marktzinsen.

Damit wird sichergestellt, dass der Kreditnehmer auch bei einem dauerhaften Anstieg der Hypothekarzinsen stets zahlungsfähig bleibt.

Welches Mindesteinkommen setzt die Finanzierung einer Liegenschaft in Genf voraus?

Um die Drittelsregel einzuhalten, muss das jährliche Bruttoeinkommen etwa dem Anderthalbfachen des auf zehn Jahre umgelegten Kaufpreises entsprechen. Laut dem kantonalen Statistikamt (OCSTAT) liegt der Medianpreis einer Eigentumswohnung in Genf bei 1’373’753 Franken.

Für eine solche Liegenschaft, finanziert mit 20 % Eigenmitteln und 80 % Hypothek, muss das jährliche Bruttoeinkommen bei rund 244’000 Franken liegen, damit die Tragbarkeit – Zinsen zu 5 %, Amortisation und Unterhalt – ein Drittel des Einkommens nicht übersteigt.

Wie wird die Kaufkraft berechnet?

Die Kaufkraft entspricht dem Höchstpreis, den ein Haushalt finanzieren kann. Sie wird durch zwei Grenzen bestimmt: die tatsächlich verfügbaren Eigenmittel und die auf das Einkommen angewandte Drittelsregel.

In der Praxis wird das jährliche Bruttoeinkommen mit drei multipliziert, um die maximale Tragbarkeit zu ermitteln; anschliessend wird der dieser Belastung entsprechende Kaufpreis gesucht, berechnet mit einem kalkulatorischen Satz von 5 %, der Amortisation der zweiten Hypothek und einer Unterhaltspauschale von 1 %. Dieses Ergebnis zeigt, in welcher Preisspanne gesucht werden sollte, noch bevor die Herzensentscheidung fällt.

Belehnungswert: Was tun, wenn die Bankschätzung unter dem Verkaufspreis liegt?

Liegt die Bankschätzung unter dem Verkaufspreis, muss die Differenz zusätzlich zu den geforderten 20 % durch weitere Eigenmittel gedeckt werden. Die Bank finanziert nämlich nicht auf Basis des Kaufpreises, sondern auf Basis des Belehnungswerts, also des von ihr selbst geschätzten Werts, und legt dabei stets den niedrigeren der beiden Beträge zugrunde.

Dieser Mechanismus schützt sie im Falle eines Weiterverkaufs und erklärt, weshalb ein über dem Markt liegender Preis bar bezahlt werden muss.

Wie wird der über Eigenmittel und Hypothek hinausgehende Restbetrag finanziert?

Über Eigenmittel und Hypothek hinaus bleiben die Erwerbsnebenkosten sowie jeder über das Bankminimum hinausgehende Beitrag zu finanzieren. Laut der Genfer Notarkammer belaufen sich diese Kosten auf rund 4 % des Verkaufspreises und müssen bei der Beurkundung in bar bezahlt werden.

Der Käufer begleicht sie aus dem Rest seiner Ersparnisse, einer Schenkung oder einem Erbvorbezug, dem Verkauf eines Finanzwerts oder einem Restguthaben der Säule 3a. Über die Hypothek, die auf 80 % des Kaufpreises begrenzt ist, können sie nicht finanziert werden.

Kann eine Liegenschaft in Genf mit weniger als 20 % Eigenmitteln finanziert werden?

Ja: Die staatliche Bürgschaft macht dies auf Grundlage des Gesetzes über die Förderung des individuellen Wohneigentums möglich. Der Käufer bringt in diesem Fall nur 5 % Eigenmittel auf; für die fehlenden 15 % bis zur banküblichen Schwelle von 20 % bürgt der Kanton.

Wie gliedert sich die Hypothek in ersten und zweiten Rang?

Die Schweizer Hypothek ist in zwei aufeinanderfolgende Ränge gegliedert, die unterschiedlichen Amortisationsregeln unterliegen. Der erste Rang, der den oberen Teil der Finanzierung abdeckt, wird nicht amortisiert, während die Rückzahlung des zweiten Rangs innerhalb einer begrenzten Frist erfolgen muss.

Diese Trennung erlaubt es der Bank, das Risiko je nach finanziertem Anteil der Liegenschaft zu staffeln und die schrittweise Entschuldung jener Tranche vorzuschreiben, bei der sie am stärksten exponiert ist.

Wie hoch kann der erste Rang ausfallen?

Der erste Rang deckt bis zu 67 % des Belehnungswerts der Liegenschaft ab, gemäss den von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht anerkannten Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung. Diese Tranche unterliegt keiner Amortisationspflicht und kann während der gesamten Haltedauer bestehen bleiben, wobei die Bank lediglich die Zinsen auf das ausstehende Kapital erhebt.

Welchen Anteil muss der zweite Rang amortisieren?

Der zweite Rang, der zwischen 67 % und 80 % des Belehnungswerts liegt (also 13 % des Kaufpreises in der Standardkonfiguration), muss innerhalb von höchstens fünfzehn Jahren vollständig zurückgezahlt werden, oder früher, falls das gesetzliche Rentenalter vorher erreicht wird, gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung. Die Amortisation erfolgt in gestaffelten Raten, direkt oder indirekt.

Wie funktioniert die Hypothekaramortisation?

Amortisieren bedeutet, das Kapital der zweiten Hypothek innerhalb von höchstens fünfzehn Jahren schrittweise zurückzuzahlen, sodass die Schuld vor der Pensionierung auf 67 % des Belehnungswerts sinkt. Dafür gibt es zwei Vorgehensweisen.

Bei der direkten Amortisation (Amortisation direkt) werden monatliche Raten an die Bank überwiesen: Schuld und Zinsen sinken, doch die Steuerlast steigt, da die abzugsfähigen Zinsen schwinden. Bei der indirekten Amortisation (Amortisation indirekt) wird eine verpfändete Säule 3a geäufnet, die erst bei Fälligkeit freigegeben wird: Die Schuld bleibt konstant, die abzugsfähigen Zinsen bleiben erhalten, und die Einzahlungen in die Säule 3a können im Rahmen der von der Eidgenössischen Steuerverwaltung festgelegten Grenzen vom Einkommen abgezogen werden.

Wie wählt man zwischen SARON-Hypothek und Festhypothek?

Die Wahl zwischen einer SARON-Hypothek und einer Festhypothek hängt vom Risikoprofil des Kreditnehmers und seiner Zinserwartung ab. Die SARON-Hypothek ist an den Schweizer Geldmarktsatz gekoppelt und passt sich vierteljährlich an: Ihre Kosten sinken, wenn die Zinsen fallen, steigen aber, wenn sie zulegen.

Die Festhypothek schreibt einen Zinssatz für eine Dauer von zwei bis fünfzehn Jahren fest und sichert damit das Budget, verwehrt dem Kreditnehmer jedoch einen möglichen Zinsrückgang während der Vertragslaufzeit.

Welche Rolle spielt der Schuldbrief bei der Finanzierung?

Der Schuldbrief dient als Sicherheit für das Darlehen. Dieser Grundpfandtitel wird bei der notariellen Beurkundung obligatorisch im Genfer Grundbuch eingetragen und bleibt gegenüber Dritten wirksam, solange die Schuld nicht zurückgezahlt ist.

Welche Unterstützung bietet der Kanton Genf dem Käufer?

In Genf besteht die staatliche Unterstützung in einer einfachen Bürgschaft für die zweite Hypothek, gestützt auf das Gesetz über die Förderung des individuellen Wohneigentums. Dank dieses Instruments muss der Käufer einer selbstbewohnten Liegenschaft nur 5 % Eigenmittel vorweisen; für die fehlenden 15 % bis zur banküblichen Schwelle von 20 % bürgt der Kanton.

Die Anspruchsberechtigung hängt von Kriterien zu Preis, Einkommen und Vermögen sowie von der tatsächlichen Nutzung der Wohnung als Hauptwohnsitz ab. Der Kaufpreis darf die Casatax-Obergrenze von 1’394’928 Franken (Stand 1. März 2026) nicht überschreiten.

Wie entlastet Casatax die Handänderungssteuer in Genf?

In Genf senkt Casatax die Handänderungssteuer für den Käufer einer selbstbewohnten Liegenschaft, indem die ersten 266’667 Franken des Verkaufspreises steuerbefreit werden. Die Einsparung bei der Handänderungssteuer beläuft sich laut Kanton auf 20’924 Franken, und die Kosten für den Schuldbrief werden um die Hälfte reduziert.

Eine der Voraussetzungen für diese Vergünstigung ist, die Wohnung während mindestens drei Jahren tatsächlich selbst zu bewohnen.

Welche Nebenkosten kommen in Genf zum Kaufpreis hinzu?

In Genf belaufen sich die Nebenkosten zum Kaufpreis laut der Notarkammer auf rund 4 % des Preises. Sie umfassen vier Posten.

• Die Handänderungssteuer: 3 % des Preises, die an den Staat abgeführt werden (ausser bei Casatax-Vergünstigung).
• Die Grundbuchgebühren: 0,3 % des Preises (Eintragung der Handänderung und des Schuldbriefs).
• Die Notargebühren: rund 0,7 % des Preises.
• Die Kosten für die Errichtung des Schuldbriefs: variabel, unter Casatax um die Hälfte reduziert.