Gemeinsamer Immobilienkauf in Genf: Form, Anteile und Ausstieg

Wer in Genf zu mehreren kauft, trifft zwei Entscheidungen vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde: die Form, unter der die Immobilie im Grundbuch eingetragen wird, und den Vertrag, der die Erwerber untereinander bindet. Das schweizerische Recht kennt zwei Formen des gemeinschaftlichen Eigentums, das Miteigentum (Art. 646 ZGB) und das Gesamteigentum (Art. 652 ZGB), und der Eigentumserwerb erfolgt durch die Eintragung im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB).

Dieser Artikel behandelt den Vergleich der beiden Formen, die Verteilung der Anteile bei unterschiedlichen Einlagen, die Verpflichtung gegenüber der Bank, die Verwendung der 2. Säule, den Inhalt der Vereinbarung zwischen den Käufern, die Ausstiegswege und das Schicksal des Anteils beim Tod. Anschliessend behandelt er die Situationen des unverheirateten Paares, des Ehepaars, des Kaufs mit den eigenen Eltern oder Kindern und des Kaufs unter Freunden.

Miteigentum oder Gesamteigentum: Was ist der Unterschied in Genf?

In Genf hängt der Unterschied zwischen Miteigentum und Gesamteigentum beim gemeinsamen Kauf von einem Punkt ab: beim Miteigentum besitzt jeder seinen eigenen Anteil an der Immobilie; beim Gesamteigentum hat niemand einen eigenen Anteil (Art. 646 und 652 ZGB).

Beim Miteigentum wird dieser Anteil, der Miteigentumsanteil genannt wird, als eigenständiges Grundstück im Grundbuch eingetragen (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB): Sein Inhaber kann ihn allein verkaufen oder mit einer Hypothek belasten, und seine Gläubiger können ihn pfänden (Art. 646 Abs. 3 ZGB). Beim Gesamteigentum bezieht sich das Recht jedes Einzelnen auf die Sache als Ganzes (Art. 652 ZGB), und über einen Miteigentumsanteil zu verfügen ist unmöglich, solange die Gemeinschaft besteht (Art. 653 Abs. 3 ZGB).

Bei unverheirateten Erwerbern entsteht diese Gemeinschaft aus einer einfachen Gesellschaft, einem Vertrag, der die erworbenen Güter unter den Gesellschaftern gemeinsam macht (Art. 530 und 544 OR). Das schweizerische Recht kennt weder die französische «indivision» noch die französische SCI (société civile immobilière).

Die Tabelle stellt die beiden Formen anhand von sechs Kriterien gegenüber.

Kriterium	Miteigentum	Gesamteigentum
Grundbuch	Miteigentumsanteil pro Erwerber, eigenständiges Grundstück	Erwerber gemeinsam, ohne Anteil
Eigenen Anteil allein verkaufen	Ja	Nein
Eigenen Anteil allein verpfänden	Ja	Nein
Entscheidregel	Mehrheit, Zustimmung aller für den Verkauf der Immobilie (Art. 647b und 648 ZGB)	Einstimmigkeit, ausser bei Mehrheitsklausel (Art. 534 OR)
Tod eines Erwerbers	Der Anteil geht an die Erben über (Art. 560 ZGB)	Die einfache Gesellschaft endet, ausser bei Fortsetzungsklausel (Art. 545 OR)
Profil	Ungleiche Einlagen, individueller Ausstieg	Unteilbares Projekt, gemeinsame Entscheidungen

Wie verteilt man die Anteile bei ungleichen Einlagen?

Um die Anteile bei ungleichen Einlagen zu verteilen, müssen Sie diese in der Urkunde beziffern: Andernfalls werden die Miteigentumsanteile als gleich gross vermutet (Art. 646 Abs. 2 ZGB). Nicht die geleistete Einlage, sondern der eingetragene Miteigentumsanteil bestimmt die Verteilung des Wiederverkaufspreises (Art. 646 Abs. 3 und 651 Abs. 1 ZGB).

Drei Modelle regeln die Differenz zwischen der tatsächlichen Einlage und dem eingetragenen Anteil.

• Proportionaler Miteigentumsanteil: Berechnen Sie die Anteile auf Basis der Eigenmittel zuzüglich der übernommenen Schuld. Einlagen von 150'000 und 50'000 Franken, mit einer je hälftig getragenen Hypothek von 800'000 Franken auf eine Immobilie zu 1'000'000 Franken, ergeben 55% und 45%, also 110'000 und 90'000 Franken eines Mehrwerts von 200'000 Franken. Die spätere Korrektur eines eingetragenen Miteigentumsanteils erfordert eine öffentliche Urkunde (Art. 216 OR).
• Gleiche Anteile und Darlehen: Lassen Sie je 50% eintragen und behandeln Sie den Überschuss von 50'000 Franken als Darlehen zwischen den Käufern. Der Darlehensgeber erhält seinen Nominalbetrag zurück, der Mehrwert wird hälftig geteilt.
• Gleiche Anteile und indexierte Forderung: Legen Sie eine Forderung in Prozent des Wiederverkaufspreises fest. Sie folgt dem Mehrwert, ist aber mangels Eintragung gegenüber Dritten nicht wirksam.

Diese Grafik vergleicht, für eine Immobilie im Wert von einer Million Franken, die tatsächlich geleisteten Einlagen, die im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile und die Verteilung eines Mehrwerts von 200'000 Franken.

In Genf wird für die Handänderungssteuer der über die Einlage hinaus eingetragene Anteil als Schenkung vermutet: Das schriftliche Darlehen oder die indexierte Forderung erbringen den Gegenbeweis (Art. 11 Abs. 3 LDE).

Wer zahlt die Hypothek zurück, wenn einer der Käufer nicht mehr zahlt?

Jeder Käufer haftet für die gesamte Hypothek, wenn einer der Käufer nicht mehr zahlt, sofern sie sich gegenüber der Bank solidarisch verpflichtet haben: Solidarschuldner haften jeweils für das Ganze, und die Bank kann die vollständige Erfüllung von demjenigen verlangen, den sie auswählt (Art. 143 und 144 OR).

Wer mehr als seinen Anteil zahlt, hat für den Überschuss ein Rückgriffsrecht gegen die anderen (Art. 148 Abs. 2 OR). Dieser Rückgriff hängt von der Zahlungsfähigkeit des säumigen Mitschuldners ab.

Die solidarische Verpflichtung bezieht sich auf die Gesamtschuld und nicht auf den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil. Sie schränkt die finanzielle Tragbarkeit jedes Erwerbers für jeden weiteren Kredit ein, da die Banken die theoretische Belastung (Zinsen berechnet zu 5%) auf ein Drittel des Bruttoeinkommens begrenzen (FINMA, Juni 2025).

Der Verkauf des eigenen Anteils befreit nicht von der Schuld: Die Befreiung des alten Schuldners erfolgt durch einen Vertrag zwischen dem Übernehmer und der Bank (Art. 176 Abs. 1 OR), die die Tragbarkeit dann anhand nur eines Einkommens neu berechnet.

Kann man seine 2. Säule für einen gemeinsamen Kauf verwenden?

Ja, jeder Käufer kann seine 2. Säule, sein berufliches Vorsorgeguthaben, für einen gemeinsamen Kauf verwenden, sofern er die Wohnung selbst bewohnt und, ausserhalb von Ehe oder eingetragener Partnerschaft, im Miteigentum kauft (Art. 30c BVG).

Die 2. Säule ist das Vorsorgeguthaben, das jeder zusammen mit seinem Arbeitgeber bei einer Pensionskasse aufbaut. Das Gesetz (Art. 30b und 30c BVG) erlaubt es, dieses Guthaben für den Erwerb des eigenen Wohneigentums zu verwenden, indem man das Geld bezieht (Vorbezug) oder es der Bank als Sicherheit gibt (Verpfändung).

Wer dort nicht wohnt, kann kein Vorsorgeguthaben einsetzen. Die Eigentumsform ist eine Zulässigkeitsvoraussetzung: Die Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge (WEFV) lässt das Miteigentum zu, das Gesamteigentum nur zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern (Art. 2 Abs. 2 WEFV). Unverheiratete Erwerber, die ihre 2. Säule einsetzen, wählen daher das Miteigentum.

Die Pensionskasse lässt die Veräusserungsbeschränkung im Grundbuch anmerken (Art. 30e BVG). Der Bezug verringert die Vorsorgeleistungen und damit die Hinterlassenen- und Invalidenleistungen; die Verpfändung erlaubt es, diese Kürzung zu vermeiden (Art. 30b und 30c Abs. 4 BVG).

Was muss in der Vereinbarung zwischen den Käufern stehen?

Sieben Punkte gehören in die Vereinbarung zwischen den Käufern, die der Vertragsfreiheit unterliegt und in einfacher Schriftform gültig ist (Art. 11 und 19 OR).

• Die Miteigentumsanteile: der Bruchteil jedes Einzelnen, mangels Angabe als gleich gross vermutet (Art. 646 Abs. 2 ZGB).
• Die Einlagen: der von jedem eingezahlte Betrag und das, was er zurückerhält.
• Die Lasten: Zinsen, Unterhalt und Steuern, verteilt nach den Anteilen, sofern nichts anderes vereinbart ist (Art. 649 ZGB).
• Die Nutzung: wer die Immobilie bewohnt und welche Entschädigung er den anderen zahlt.
• Der Ausstieg: die Methode zur Bewertung des Rückkaufpreises.
• Der Todesfall: das Schicksal des Anteils des Verstorbenen.
• Die Blockade: die Art der Beilegung von Meinungsverschiedenheiten.

Zwei Klauseln erfordern mehr als eine einfache Schriftform: Für den Ausschluss der Teilung und das Kaufsrecht zwischen den Käufern ist eine öffentliche Urkunde erforderlich (Art. 650 Abs. 2 ZGB; Art. 216 Abs. 2 OR). Die Vereinbarung bindet die Käufer untereinander, nicht gegenüber der Bank.

Wie steigt man aus einem gemeinsamen Immobilienkauf aus?

Um aus einem gemeinsamen Immobilienkauf auszusteigen, hat jeder Miteigentümer das Recht, die Teilung zu verlangen, ausser bei anderslautender Verpflichtung und zur Unzeit (Art. 650 Abs. 1 und 3 ZGB).

Eine Vereinbarung kann dieses Recht für höchstens 50 Jahre ausschliessen; da es sich um ein Grundstück handelt, muss sie in öffentlicher Urkunde errichtet werden und kann im Grundbuch vorgemerkt werden (Art. 650 Abs. 2 ZGB).

Was das Gesetz sagt (Art. 650 Abs. 2 ZGB): «Die Aufhebung kann auf höchstens 50 Jahre durch eine Vereinbarung ausgeschlossen werden; diese bedarf für Grundstücke zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung und kann im Grundbuch vorgemerkt werden.»

Beim Gesamteigentum erfolgt der Ausstieg durch die Kündigung der einfachen Gesellschaft, die deren Liquidation zur Folge hat (Art. 546 OR). Beim Miteigentum bestehen vier Auswege, von der Einigung zwischen den Erwerbern bis zur Entscheidung des Richters.

• Rückkauf des Anteils: Der Ausscheidende überträgt seinen Miteigentumsanteil den anderen, vorbehältlich der Zustimmung der Bank zur Schuldübernahme.
• Verkauf des Anteils an einen Dritten: Die übrigen Miteigentümer gehen dem externen Erwerber mit ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht vor (Art. 682 Abs. 1 ZGB), innert drei Monaten seit Kenntnis des Vertrags, höchstens zwei Jahre nach der Eintragung (Art. 681a Abs. 2 ZGB).
• Teilungsklage: Fehlt eine Einigung über die Art der Teilung, ordnet der Richter grundsätzlich die Realteilung an (Art. 651 Abs. 2 ZGB).
• Versteigerung: Der Richter ordnet sie anstelle der Realteilung an, wenn sich die Immobilie nicht ohne erhebliche Wertverminderung teilen lässt (Art. 651 Abs. 2 ZGB).

Dieses Schema zeigt die vier Auswege eines Ausstiegs, von der gütlichen Einigung bis zur vom Richter angeordneten Versteigerung.

Was geschieht mit dem Anteil eines Käufers bei seinem Tod?

Beim Miteigentum fällt der Anteil eines Käufers bei seinem Tod in seinen Nachlass: Seine Erben erwerben ihn von Gesetzes wegen und halten ihn gemeinsam (Art. 560 Abs. 1 und 602 ZGB).

Im Unterschied zum Ehegatten und den Nachkommen (Art. 457 und 462 ZGB) hat der unverheiratete Partner kein gesetzliches Erbrecht: Er findet sich im Miteigentum neben den Erben wieder. Beim Gesamteigentum beendet der Tod die einfache Gesellschaft, ausser bei Fortsetzungsklausel (Art. 545 Abs. 1 Ziff. 2 OR). Vier Instrumente schützen den überlebenden Partner.

• Testament: weist dem Überlebenden die frei verfügbare Quote zu, also das, was den Pflichtteil der Nachkommen und des Ehegatten übersteigt, der auf die Hälfte ihres gesetzlichen Erbanspruchs festgelegt ist (Art. 470 und 471 ZGB).
• Erbvertrag: bindet den Verfügenden an seine Erben, die im Voraus auf ihren Erbteil verzichten können, in der Form der öffentlichen letztwilligen Verfügung (Art. 495 und 512 ZGB).
• Nutzniessung oder Wohnrecht: überlässt die Nutzung der Wohnung, ohne den Anteil (Art. 745 und 776 ZGB).
• Kaufsrecht: eröffnet dem Überlebenden den Rückkauf des Anteils, für höchstens 10 Jahre, im Grundbuch vorgemerkt (Art. 216a OR).

Diese drei Übersichten vergleichen, was mit dem Anteil eines Käufers bei seinem Tod geschieht, je nach der Verbindung, die ihn mit den anderen Erwerbern verband.

Welche Eigentumsform passt zu Ihrer Situation?

Die Eigentumsform, die zu Ihrer Situation passt, hängt zunächst von einem Kriterium ab: der Freiheit, den eigenen Anteil allein zu verkaufen, die beim Miteigentum besteht (Art. 646 ZGB) und beim Gesamteigentum ausgeschlossen ist (Art. 653 ZGB).

Diese Wahl wird vor dem Notar vor der Unterzeichnung getroffen: Die Form wird in der öffentlichen Urkunde festgehalten und im Grundbuch eingetragen (Art. 216 OR, Art. 656 ZGB). Der Rest hängt vom Profil der Erwerber ab.

Ein unverheiratetes Paar hat keinen Güterstand, bei einem Ehepaar wirkt sich dessen Güterstand auf das Schicksal der Einlagen aus, ein Kauf mit den eigenen Eltern oder Kindern hängt von der Qualifikation der Einlage ab (Darlehen, Schenkung oder Erbvorbezug), ein Kauf unter Freunden oder unter Investoren beruht auf seinen eigenen Ausstiegsregeln. Das Stockwerkeigentum, die Genfer Kosten und der Wechsel der Eigentumsform nach dem Kauf ergänzen diese Wahl.

Dieser Entscheidungsbaum zeigt für jedes Erwerberprofil die übliche Eigentumsform und die schriftlich festzuhaltende Klausel.

Als unverheiratetes Paar kaufen: Welche Risiken bestehen?

Der Kauf als unverheiratetes Paar setzt jeden Partner drei Risiken aus, da das Konkubinat keinem gesetzlichen Güterstand unterliegt.

• Kein gesetzliches Erbrecht: Ohne Verfügung von Todes wegen erhält der überlebende Partner nichts vom Anteil des Verstorbenen.
• Wohnung ohne gesetzlichen Schutz: Der Schutz der Familienwohnung gilt nur für Ehegatten; ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht schafft hier Abhilfe (Art. 776 ZGB).
• Vorsorgeleistung nur gemäss Reglement: Die Pensionskasse zahlt dem überlebenden Partner nur, wenn ihr Reglement dies vorsieht, nach fünf Jahren ununterbrochenen Zusammenlebens vor dem Tod oder wenn er für ein gemeinsames Kind sorgt (Art. 20a BVG).

Spielt der Güterstand für ein Ehepaar eine Rolle?

Ja, bei einem Ehepaar entscheidet der Güterstand über das Schicksal jeder Einlage. Ehegatten ohne Ehevertrag unterstehen der Errungenschaftsbeteiligung (Art. 181 ZGB).

Die Einlage von Eigengut, Erbschaft oder Schenkung, begründet eine Ersatzforderung gegenüber dem Ehegatten oder zwischen den Vermögensmassen, einschliesslich des Anteils am Mehrwert (Art. 206 und 209 ZGB). Jeder Vermögenswert wird als Errungenschaft vermutet, sofern nicht der Ehegatte, der Eigengut geltend macht, den Gegenbeweis erbringt (Art. 200 ZGB). Lassen Sie die Herkunft der Mittel in der notariellen Urkunde vermerken und bewahren Sie die Bankbelege auf.

Der Verkauf der Familienwohnung erfordert die ausdrückliche Zustimmung des Ehegatten (Art. 169 ZGB).

Mit den eigenen Eltern oder Kindern kaufen: Darlehen, Schenkung oder Erbvorbezug?

Die Einlage eines Elternteils an sein Kind als Miterwerber gilt je nach ihrer schriftlichen Qualifikation als Darlehen, Erbvorbezug oder von der Ausgleichungspflicht befreite Schenkung. Diese drei Qualifikationen erzeugen beim Tod des Elternteils unterschiedliche Wirkungen.

• Darlehen: rückzahlbare Forderung des Elternteils, die in die Aktiven seines Nachlasses aufgenommen und schriftlich festgehalten wird.
• Erbvorbezug: ausgleichungspflichtige Zuwendung, deren Wert auf den Erbteil des Kindes angerechnet wird (Art. 626 ZGB).
• Von der Ausgleichungspflicht befreite Schenkung: Zuwendung, die durch den ausdrücklichen Willen des Elternteils von der Ausgleichung befreit ist, wobei die Herabsetzungsklage vorbehalten bleibt (Art. 626 Abs. 2 und 629 Abs. 1 ZGB).

Der Anteil des verstorbenen Elternteils fällt in seinen Nachlass. Die direkte Linie ist im Kanton Genf von den Erbschaftssteuern befreit, ausser wenn der Verstorbene nach dem Aufwand besteuert wurde (Art. 6A LDS).

Die Differenz zwischen der tatsächlich geleisteten Einlage und dem eingetragenen Miteigentumsanteil stellt, mangels schriftlichen Darlehens, eine bei der Erbschaft des Elternteils ausgleichungspflichtige Zuwendung dar, sofern keine ausdrückliche Befreiung vorliegt (Art. 626 ZGB).

Unter Freunden oder mit mehreren Investoren kaufen: Welche Vorsichtsmassnahmen gelten?

Der Kauf unter Freunden oder mit mehreren Investoren erfordert drei Vorsichtsmassnahmen, die in einem schriftlichen Gesellschaftsvertrag der einfachen Gesellschaft festgehalten werden, für den keine gesetzliche Form vorgeschrieben ist (Art. 530 OR): Fehlt eine schriftliche Regelung, gelten für die Gesellschaft die dispositiven Vorschriften des Obligationenrechts. Diese Vorsichtsmassnahmen betreffen die Entscheidung, die Lasten und die Dauer der Bindung.

• Entscheidregel: Mangels Mehrheitsklausel im Vertrag gilt die Einstimmigkeit; sieht der Vertrag die Mehrheit vor, wird sie nach Köpfen gezählt (Art. 534 OR).
• Lasten und Schulden: Die Gesellschafter haften gegenüber Dritten solidarisch (Art. 544 Abs. 3 OR), wobei die Verteilung der Lasten und Arbeiten im Vertrag festgehalten wird.
• Dauer der Bindung: Die Gesellschaft auf unbestimmte Dauer wird mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten aufgelöst, was die Liquidation eröffnet (Art. 546 OR).

Die Einstimmigkeit blockiert die Entscheidungen der einfachen Gesellschaft, nicht den Austritt eines Gesellschafters.

Miteigentum oder Stockwerkeigentum: Was gilt für eine Wohnung?

Es gelten beide, denn eine Wohnung untersteht in der Regel dem Stockwerkeigentum, einer besonderen Form des Miteigentums: Die Regelung der Art. 712a ff. ZGB fügt dem Recht jedes Miteigentümers ein Sonderrecht an bestimmten Teilen des Gebäudes hinzu.

Zwei Eigentumsebenen überlagern sich. Die Einheit des Stockwerkeigentums ist selbst ein Grundstück im Sinne des Grundbuchs (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB); sie steht mehreren Erwerbern im gewöhnlichen Miteigentum oder im Gesamteigentum zu.

Zwei Reglemente können zur Anwendung kommen: das zwischen den Miterwerbern der Einheit vereinbarte Verwaltungs- und Nutzungsreglement (Art. 647 Abs. 1 ZGB) und das im Grundbuch angemerkte Reglement der Liegenschaft (Art. 712g Abs. 3 ZGB).

Welche zusätzlichen Kosten und Schritte gelten in Genf bei einem gemeinsamen Kauf?

Der Kostentarif für einen gemeinsamen Kauf in Genf entspricht dem jedes Kaufs: Die Genfer Handänderungssteuer von 3% wird auf den in der Urkunde angegebenen Preis oder den Verkehrswert erhoben (Art. 33 Abs. 1 und 35 Abs. 1 LDE).

Die Mehrzahl der Käufer ändert die Verteilung, nicht das Verfahren. Die Schritte für den Kauf einer Immobilie in Genf bleiben dieselben, mit drei Besonderheiten für einen gemeinsamen Kauf.

• Tragung der Handänderungssteuer: Die neuen Eigentümer tragen sie, jeder für seinen Anteil (Art. 163 Abs. 1 LDE); ihr interner Verteilschlüssel ist der Verwaltung nicht entgegenhaltbar (Abs. 3), die sie nicht als solidarisch haftbar betrachtet (Art. 166).
• Ermässigung für den Hauptwohnsitz: Sie wird nach den Miteigentumsanteilen der Erwerber verteilt (Art. 4 RDE), und ihr Begünstigter muss die Wohnung drei Jahre ununterbrochen bewohnen (Art. 8A Abs. 3 LDE); wer dort nicht wohnt, verliert seinen Anteil daran.
• Urkunde und Eintragung: Der Verkauf wird öffentlich beurkundet (Art. 657 Abs. 1 ZGB), und die Erwerber werden mit ihrem Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen (Art. 656 Abs. 1 ZGB).

Kann man die Eigentumsform nach dem Kauf ändern?

Ja, die Erwerber können die Eigentumsform nach dem Kauf ändern, mittels einer neuen öffentlichen Urkunde (Art. 657 Abs. 1 ZGB) und einer neuen Eintragung im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB).

Dieser Vorgang gilt als Übertragung: Bei entgeltlicher Übertragung wird die Handänderungssteuer von 3% auf den Wert des übertragenen Anteils erhoben (Art. 33 Abs. 1 LDE); bei unentgeltlicher Übertragung kommt die Schenkungssteuer zur Anwendung, die in gerader Linie null beträgt (Art. 27A Abs. 1 LDE). Die Grundbuchgebühr wird ein zweites Mal fällig.

Die Form vor der Unterzeichnung festzulegen, erspart diese zweite Urkunde und diese Kosten.