Leibrente in Genf: Höhe, Sicherheiten, Besteuerung und Rechner

Eine Immobilien-Leibrente ist der periodische Betrag, den der Käufer dem Verkäufer einer Wohnung als Gegenleistung für den Verkauf der Immobilie bis zu dessen Tod bezahlt, in der Regel zusätzlich zu einem Anfangskapital, dem sogenannten Bouquet (Anzahlung).

Ein zweites Produkt, die Leibrentenversicherung, trägt zu Unrecht denselben Namen und funktioniert nach dem umgekehrten Mechanismus: Statt ein Kapital zu erhalten, zahlt der Rentenbezüger eines ein.

Dieser Artikel behandelt die Höhe der Rente, ihre Parameter und den Abzug für das Wohnrecht beim bewohnten Viager (Verkauf gegen Leibrente), anschliessend die Zahlungssicherheiten, das Erlöschen der Rente, ihre Besteuerung und den Verkäufer, für den sich diese Verkaufsform eignet.

Was ist eine Immobilien-Leibrente?

Eine Immobilien-Leibrente ist der in periodische Zahlungen umgewandelte Teil des Kaufpreises einer Wohnung, den der Käufer dem Verkäufer bis zu dessen Tod bezahlt.

Der Verkäufer überträgt das Eigentum durch die Eintragung im Grundbuch, die auf der Grundlage der notariellen Urkunde beantragt wird, und erhält zwei Gegenleistungen: ein sofortiges Kapital, das Bouquet, und die Rente. Das Obligationenrecht bezeichnet die beiden Parteien als Gläubiger und Schuldner der Rente; die Praxis nennt sie Rentengläubiger (Verkäufer) und Rentenschuldner (Käufer).

Die Leibrentenversicherung verläuft in umgekehrter Richtung: Art. 520 des Obligationenrechts nimmt sie von den Regeln der Art. 516 bis 519 aus und verweist sie auf das Bundesgesetz über den Versicherungsvertrag. Die Tabelle stellt die beiden Produkte anhand von sechs Punkten einander gegenüber.

Kriterium	Leibrentenversicherung	Leibrente eines Immobilien-Viagers
Zu Beginn eingezahltes Kapital	Der Rentenbezüger zahlt der Versicherung eine Prämie	Der Käufer zahlt dem Verkäufer ein Bouquet
Empfänger der Rente	Der Inhaber der Police	Der Verkäufer der Wohnung, der Rentengläubiger
Herkunft der Mittel	Das bereits angesparte Vermögen des Rentenbezügers	Der Preis der verkauften Immobilie
Schuldner der Rente	Eine Lebensversicherungsgesellschaft	Der Käufer, Privatperson oder Investor
Schicksal der Wohnung	Ausserhalb des Vertrags, unverändert	Auf den Käufer übertragen, belastet mit einem Wohnrecht, wenn der Verkäufer in der Wohnung bleibt
Zielgruppe	Inhaber eines Kapitals, das in Einkommen umgewandelt werden soll	Eigentümer einer Wohnung, die in Einkommen umgewandelt werden soll

Das erste Produkt verbraucht bereits vorhandene Ersparnisse, das zweite macht eine Wohnung zu Geld.

Wie verteilt sich der Preis auf Bouquet und Rente?

Der Preis eines Viagers verteilt sich meist auf ein bei der Unterzeichnung bezahltes Bouquet und eine periodische Rente, die bis zum Tod des Verkäufers ausbezahlt wird; die Summe beider bildet den vereinbarten Preis.

Nichts verpflichtet die Parteien dazu, ein Bouquet vorzusehen, und der gesamte Preis kann in eine Rente umgewandelt werden. Die Aufteilung geht vom Verkehrswert der Immobilie aus, das heisst von ihrem Preis auf dem freien Markt. Der Verkäufer, der in der Wohnung bleibt, behält deren Nutzung; sie wird vom Verkehrswert abgezogen und ergibt den Wert im bewohnten Zustand.

Aufgeteilt wird dieser Wert: Das Bouquet wird zuerst davon abgezogen, und nur der Rest wird in eine Rente umgewandelt. Das Verhältnis zwischen den beiden Komponenten ist gegenläufig und rein rechnerisch: Jeder Franken, der dem Bouquet hinzugefügt wird, kürzt das umgewandelte Kapital um einen Franken, und der periodische Betrag sinkt um diesen Franken, geteilt durch den angewandten Barwertfaktor der Leibrente.

Dieses Schema zeigt die Berechnung vom Verkehrswert der Immobilie bis zur Rente und macht deutlich, warum ein höheres Bouquet den periodischen Betrag senkt.

Keine gesetzliche Regel schreibt ein bestimmtes Verhältnis zwischen diesen beiden Teilen vor. Das schweizerische Obligationenrecht überlässt es den Parteien, den Vertragsinhalt (Art. 19) und den Kaufpreis (Art. 184) frei festzulegen, und seine Art. 516 bis 520 über die Leibrente sehen für dieses Verhältnis kein Mass vor.

Marktüblich ist es, das Bouquet zwischen 20 % und 30 % des Verkehrswerts anzusetzen, ohne dass es in Genf eine öffentliche Erhebung gäbe, die dies belegt. Bezogen auf den geringeren Wert im bewohnten Zustand wiegt derselbe Anteil schwerer: Das weiter unten in diesem Artikel angesetzte Viertel des Werts im bewohnten Zustand entspricht rund 19 % des Verkehrswerts.

Wie viel bringt die Rente für Ihre Immobilie ein?

Die Rente bringt rund CHF 5'400 pro Monat ein bei einer Genfer Wohnung von 100 m² mit einem Wert von CHF 1,09 Mio., die eine 78-jährige Eigentümerin als bewohnten Viager verkauft, und zwar nach Zahlung eines Bouquets in Höhe eines Viertels des Werts im bewohnten Zustand.

Der folgende Rechner liefert Ihnen das Bouquet, die monatliche Rente und deren steuerbaren Anteil in Abhängigkeit vom Wert der Immobilie, vom Alter des Verkäufers und von der gewählten Nutzungsform.

Er wendet die Sterbetafel des Bundesamts für Statistik (BFS) und einen technischen Zinssatz von 3,5 % an. Die Monatsbeträge unterstellen eine Klausel über monatliche Zahlung in der Urkunde, während die gesetzliche Regelung halbjährliche Zahlung vorsieht.

Der Verkehrswert ist durch die Schätzung der tatsächlichen Wohnung nach deren Zustand und Lage festzulegen, und der technische Zinssatz wird zwischen den Parteien frei ausgehandelt, da es dafür auf gesetzlicher Ebene keine Vorgabe gibt. Der endgültige Betrag ist derjenige, der in dem vom Notar beurkundeten Kaufvertrag festgehalten ist.

Schon wenige Prozent Abweichung vom tatsächlich zugrunde gelegten Verkehrswert verschieben die Rente im gleichen Mass, beim bewohnten Viager sogar etwas stärker: Fünf Prozent mehr Wert ergeben fast sieben Prozent mehr Rente.

Wovon hängt die Höhe der Rente ab?

Der Verkehrswert der Immobilie, das Alter und das Geschlecht des Verkäufers, der die Rente erhält und Rentengläubiger heisst, sowie der angewandte technische Zinssatz bestimmen die Höhe der Immobilien-Leibrente in Genf.

• Der Verkehrswert der Immobilie: Er bildet die Bemessungsgrundlage und bestimmt jede Zahlung im gleichen Verhältnis. Das kantonale Statistikamt (OCSTAT) beziffert den Genfer Medianpreis für 2024 auf CHF 10'853 pro Quadratmeter bei einer nicht neuen Wohnung auf dem freien Markt.
• Das Alter des Rentengläubigers: Es bestimmt die Anzahl der Zahlungen. Die Querschnitts-Sterbetafel 2023 des BFS weist aus, dass eine Frau mit 70 Jahren noch 18,95 Lebensjahre erwarten darf, mit 80 Jahren noch 10,90. Dasselbe Kapital von CHF 600'000 ergibt somit CHF 5'699 pro Monat mit 80 Jahren gegenüber CHF 3'712 mit 70 Jahren, ein Unterschied von 54 %.
• Das Geschlecht des Rentengläubigers: Der Unterschied in der Lebenserwartung beträgt mit 70 Jahren 2,71 Jahre. Bei gleichem Wert und gleichem Alter erhält ein Mann CHF 4'181 pro Monat, eine Frau dagegen CHF 3'712.
• Der technische Zinssatz: Er diskontiert die künftigen Zahlungen auf ihren Barwert. Kein Gesetz verpflichtet dazu, bei einem Verkauf unter Privatpersonen einen solchen Zinssatz anzuwenden. Die Praxis folgt dem Kapitalisierungszinssatz von 3,5 %, den das Bundesgericht seit 1946 zur Schätzung eines Schadens anwendet (BGE 125 III 312), sowie den Tafeln von Stauffer und Schaetzle, mit denen sich der Barwert einer Leibrente schätzen lässt (BGE 86 II 154).

Diese Grafik beziffert die Wirkung von Alter und Geschlecht auf die Monatsrente bei einem identischen umgewandelten Kapital von CHF 600'000.

Ein niedrigerer Zinssatz verringert die Rente. Bei einer 78-jährigen Verkäuferin ergibt ein Kapital von CHF 600'000 monatlich CHF 5'129 bei 3,5 % und CHF 4'171 bei 0,5 %.

Die Marktzinsen liegen derzeit deutlich unter den 3,5 % der Praxis: Per 31. Juli 2026 verzeichnete die Schweizerische Nationalbank für zehnjährige Bundesobligationen 0,475 % und hielt ihren Leitzins bei 0,0 %.

Die Nutzungsform beeinflusst die Ausgangsbasis der Berechnung.

Welcher Rentenunterschied besteht zwischen bewohntem und freiem Viager?

Der Rentenunterschied zwischen bewohntem und freiem Viager beträgt rund 23 % weniger beim bewohnten Viager bei gleicher Immobilie und gleichem Alter, weil der Wert des dem Verkäufer vorbehaltenen Rechts vor jeder Berechnung vom Preis abgezogen wird.

Der Abzug für das Wohnrecht kapitalisiert die Miete, die die Wohnung erzielen würde, wenn sie frei wäre. Für die als Referenz herangezogene Genfer Wohnung von 100 m², eine 5-Zimmer-Wohnung, beträgt diese Miete CHF 24'300 pro Jahr (OCSTAT, CHF 20,25 pro Quadratmeter und Monat bei freiem Mietzins, 2025). Kapitalisiert man diese Miete zum technischen Zinssatz von 3,5 % über die wahrscheinliche Lebensdauer einer 78-jährigen Frau, ergibt sich ein Betrag von CHF 248'000, das sind 22,9 % des Verkehrswerts.

Die veröffentlichte Miete bildet die laufenden Mietverträge ab, auch die ältesten, und unterschätzt daher wahrscheinlich den tatsächlichen Abzug.

Zwei dingliche Rechte belasten die bewohnte Immobilie, und die Wahl zwischen ihnen verschiebt den Abzug. Das Wohnrecht nach Art. 776 des Zivilgesetzbuchs erlaubt dem Verkäufer, in der Wohnung zu bleiben, ohne dass er es abtreten oder an seine Erben weitergeben könnte. Art. 778 legt ihm die gewöhnlichen Unterhaltsreparaturen auf, sobald er die Wohnung allein nutzt.

Die Nutzniessung verleiht ein umfassendes Nutzungsrecht (Art. 745 Abs. 2), dessen Ausübung einem Dritten übertragen werden kann (Art. 758 Abs. 1), was die Vermietung der Wohnung zu Lebzeiten des Verkäufers ermöglicht.

Vier Punkte unterscheiden die beiden Modelle.

	Bewohnter Viager	Freier Viager
Nutzung der Wohnung	dem Verkäufer vorbehalten	auf den Käufer übertragen
Bemessungsgrundlage des Preises	Verkehrswert abzüglich 22,9 %	voller Verkehrswert
Monatsrente, Referenzfall	CHF 5'368	CHF 6'958
Vermietung durch den Käufer	ausgeschlossen, solange das Recht besteht	ab der Unterzeichnung frei möglich

Das vorbehaltene Recht erlischt mit seinem Inhaber; damit richtet sich die Rente wieder allein nach dem Leben, auf das die Parteien sie begründet haben.

Auf wessen Leben kann die Leibrente begründet werden?

Die Leibrente kann auf das Leben des Verkäufers, der sie erhält und Rentengläubiger heisst, auf das Leben des Käufers, der sie bezahlt und Rentenschuldner heisst, und auf das Leben eines Dritten begründet werden, allein oder in Kombination, wobei Art. 516 des Obligationenrechts sie abschliessend aufzählt; der Tod einer dieser Personen beendet die Zahlung.

• Auf das Leben des Rentengläubigers: Das ist die Standardkonstellation, die Art. 516 Abs. 2 vermutet.
• Auf das Leben des Rentenschuldners: Die Zahlung folgt dem Leben des Käufers, und die Forderung geht auf die Erben des Verkäufers über, sofern nichts anderes vereinbart ist (Art. 516 Abs. 3).
• Auf das Leben eines Dritten: Der Vertrag stellt auf eine am Verkauf unbeteiligte Person ab, zum Beispiel auf einen jüngeren Angehörigen.

Bei einem Paar lässt eine Rente, die nur auf ein einziges Leben begründet ist, den Überlebenden beim ersten Todesfall ohne Einkommen: Erst die Bezeichnung beider Leben in der Urkunde, und nicht schon die blosse Eigenschaft als Verkäufer, lässt die Rente bis zum zweiten Todesfall laufen.

Die Rente auf zwei Leben wird auf der Grundlage der Überlebensdauer des zuletzt Lebenden berechnet, einer längeren Dauer als die jedes Einzelnen für sich genommen. Die Gesamtlebenserwartung mit 65 Jahren beträgt im Kanton Genf im Jahr 2022 laut dem kantonalen Statistikamt 20,6 Jahre bei den Männern und 23,1 Jahre bei den Frauen und liegt damit über dem Schweizer Durchschnitt, nach dem sich die Rente berechnet.

Bei einem gleichaltrigen Paar übersteigt die zu deckende Dauer diese beiden Werte. Wird derselbe Preis auf eine längere Dauer verteilt, verringert sich jede Zahlung. Im Referenzfall dieses Artikels sinkt eine auf die beiden Leben eines Paares von 78 und 80 Jahren begründete Rente auf CHF 4'749 pro Monat, gegenüber CHF 5'368 bei einem einzigen Leben, also 11,5 % weniger.

Wie wird die Rente ausbezahlt?

Die Leibrente wird, sofern nichts anderes vereinbart ist, halbjährlich und im Voraus ausbezahlt (Art. 518 Abs. 1 OR).

Was das Gesetz sagt (Art. 518 Abs. 1 OR): «Die Leibrente ist halbjährlich und zum voraus zu leisten, wenn nicht etwas anderes vereinbart ist.»

Nur eine Vereinbarung der Parteien kann eine monatliche Zahlung einführen. Der Kaufvertrag legt die von ihnen gewählte Periodizität und das Fälligkeitsdatum jeder Zahlung fest; fehlt diese Klausel, gilt von Gesetzes wegen die halbjährliche Regelung.

Die durch eine Vorauszahlung abgedeckte Periode bleibt in vollem Umfang erworben. Stirbt die Person, auf deren Leben die Rente begründet ist, vor Ablauf des im Voraus zahlbaren Zeitraums, so schuldet der Rentenschuldner die ganze Rate (Art. 518 Abs. 2).

Standardmässig ist die Rente nicht indexiert. In nominalen Franken festgelegt, verliert sie von Jahr zu Jahr an Kaufkraft, und zwar während der gesamten Vertragsdauer; abhelfen kann nur eine in der Urkunde vereinbarte Indexierungsklausel.

Die Indexierung verweist auf einen Konsumentenpreisindex und dessen Referenzbasis. Jeweils zu Monatsbeginn veröffentlicht das kantonale Statistikamt für den abgelaufenen Monat den Genfer Konsumentenpreisindex (Basis Dezember 2020 = 100); zum selben Zeitpunkt veröffentlicht das Bundesamt für Statistik den Landesindex der Konsumentenpreise.

So sieht der Zeitplan aus, solange der Rentenschuldner zahlt.

Diese Zeitleiste zeigt die fünf Zeitpunkte, die die Zahlung prägen, vom bei der Unterzeichnung bezahlten Bouquet bis zum Erlöschen der Rente.

Was geschieht, wenn der Käufer die Rente nicht mehr bezahlt?

Wenn der Käufer die Rente nicht mehr bezahlt, kann der Verkäufer die Immobilie verkaufen lassen, um sich aus dem Erlös bezahlt zu machen, sie zurücknehmen oder ein Kapital verlangen, je nach den beim Verkauf getroffenen Sicherheiten.

Für den Verkäufer, den Rentengläubiger, bestehen vier Schutzmechanismen: Zwei ergeben sich aus dem Gesetz, zwei müssen in den beim Notar unterzeichneten Kaufvertrag aufgenommen werden. Das Grundpfandrecht, umgangssprachlich Hypothek, ist hier dieselbe Sicherheit, die eine Bank auf einer auf Kredit gekauften Wohnung hat, allerdings zugunsten des Verkäufers.

• Das gesetzliche Grundpfandrecht des Verkäufers: Das Gesetz erlaubt dem Verkäufer, innerhalb von drei Monaten nach der Eigentumsübertragung ein Grundpfandrecht auf der verkauften Immobilie eintragen zu lassen (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 1 und 838 ZGB). Bei Zahlungsausfall kann er die Immobilie versteigern lassen und sich aus dem Erlös bezahlt machen. Er kann nicht im Voraus darauf verzichten, doch nach Ablauf dieser Frist ist die Eintragung nicht mehr möglich.
• Der Konkurs des Käufers: Die Zahlungen enden. Der Verkäufer meldet dann beim Konkursamt einen einmaligen Betrag an, der die künftigen Renten ersetzt und ausreicht, um sich anderswo dieselbe lebenslange Rente zu kaufen; der Betrag richtet sich nach der Lebenserwartung des Verkäufers (Art. 518 Abs. 3 OR). Hat er ein Grundpfandrecht eintragen lassen, wird er vor den anderen Gläubigern aus dem Verkaufserlös der Wohnung bezahlt. Andernfalls teilt er mit ihnen, was vom Vermögen des Käufers übrig bleibt, und erhält oft nur einen kleinen Teil des Betrags zurück.
• Das vertragliche Grundpfandrecht: Der Kaufvertrag kann zusätzlich ein Grundpfandrecht vorsehen, das die künftigen Renten sichert. Da die Dauer der Rente unbekannt ist, legt die Urkunde einen gesicherten Höchstbetrag fest (Art. 794 Abs. 2 und 824 Abs. 1 ZGB). In Genf kostet die Eintragung 0,085 % des gesicherten Betrags, höchstens CHF 20'000 (rsGE E 1 50.06, Art. 4).
• Die Rücknahme der Immobilie: Der Verkäufer kann die Immobilie bei Nichtzahlung nur zurücknehmen, wenn der Kaufvertrag dies ausdrücklich vorsieht (Art. 214 Abs. 3 OR, auf Grundstücke anwendbar kraft Art. 221 OR). Damit dieses Recht auch gegenüber einem späteren Erwerber der Immobilie gültig bleibt, wird ein Rückkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt, für höchstens 25 Jahre (Art. 216a OR, Art. 959 Abs. 2 ZGB).

Wann endet die Rente?

Die Rente endet mit dem Tod der Person, auf deren Leben der Vertrag sie begründet, im gewöhnlichen Immobilien-Viager also mit dem Tod des Verkäufers selbst.

Kein Kalendertermin begrenzt die Verpflichtung: Weder die Dauer noch die Zahl der Zahlungen sind im Vertrag festgelegt. Der Tod des Rentenschuldners, des Käufers, lässt eine auf das Leben des Verkäufers begründete Rente nicht erlöschen.

Die Erben erwerben die Erbschaft von Gesetzes wegen als Ganzes und haften nach Art. 560 des Zivilgesetzbuchs persönlich für die Schulden des Verstorbenen: Sie übernehmen die Liegenschaft und die Last, die Rente bis zu ihrem Erlöschen zu bezahlen. Wer diese Last nicht tragen will, kann die Erbschaft ausschlagen (Art. 566 ZGB); die Ausschlagung schliesst ihn von der gesamten Erbschaft aus und nicht nur von der Rente.

Das Risiko lastet auf beiden Parteien gleichermassen. Weder der Rentengläubiger noch der Rentenschuldner kennen bei der Unterzeichnung den insgesamt tatsächlich bezahlten Betrag: Allein die Dauer der Zahlungen entscheidet darüber, wie hoch der Preis der Liegenschaft letztlich sein wird. Diese Ungewissheit macht den Kern des Vertrags aus und ist kein Formulierungsfehler.

Welcher Anteil der Rente ist steuerbar?

Nur der Ertragsanteil der Rente unterliegt der Einkommenssteuer, und seit dem 1. Januar 2025 wird dieser Anteil jedes Jahr neu berechnet.

Art. 22 Abs. 3 lit. c des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) erwähnt ausdrücklich die Leibrenten- oder Verpfründungsverträge, zu denen der Immobilien-Viager gehört, da sein Vertrag nicht unter das Versicherungsvertragsgesetz fällt. Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten.

• Referenzzinssatz: die auf ein Jahr umgerechnete Rendite der zehnjährigen Bundesobligationen, erhöht um 0,5 Prozentpunkte.
• Ertragsanteil: Die Formel des Artikels führt diesen Zinssatz auf den Bruchteil der Rente zurück, der ein Einkommen darstellt, und rundet ihn auf ganze Prozent. Ein niedriger Referenzzinssatz ergibt nicht im gleichen Verhältnis einen niedrigen Anteil.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) veröffentlicht den Wert nach Abschluss der Steuerperiode.

• Steuerperiode 2025: auf ein Jahr umgerechnete Rendite von 0,11 %, also ein Referenzzinssatz von 0,61 %, aus dem die Formel einen steuerbaren Ertragsanteil von 7 % ableitet, veröffentlicht am 30. Januar 2026.
• Steuerperioden bis 2024: Pauschale von 40 %, für diese Verträge aufgehoben.

Ein noch nicht veröffentlichter Wert wird durch die Berechnung des Vorjahres ersetzt, wobei die Veranlagung anschliessend korrigiert wird. Genf übernimmt die Regel in seinem Gesetz über die Besteuerung der natürlichen Personen, und die Kantonssteuer legt denselben Ertragsanteil zugrunde.

Das bar vereinnahmte Bouquet ist als privater Kapitalgewinn von der Einkommenssteuer ausgenommen, da der Verkauf der Genfer Grundstückgewinnsteuer und den Registrierungsgebühren unterliegt.

Kürzt die Rente Ihre Ergänzungsleistungen?

Ja, die Rente kürzt Ihre Ergänzungsleistungen, da sie zu deren anrechenbaren Einnahmen zählt, sofern sie nicht sogar den Anspruch selbst entfallen lässt.

Art. 11 des Bundesgesetzes über die Ergänzungsleistungen rechnet Renten und wiederkehrende Leistungen zu diesen Einnahmen und fügt für Bezüger einer Altersrente ein Zehntel des Reinvermögens hinzu. Vor dem Verkauf zählt die vom Eigentümer bewohnte Wohnung nicht zum Reinvermögen, das den Anspruch eröffnet und bei einer alleinstehenden Person auf CHF 100'000 begrenzt ist; nach dem Verkauf fliesst das vereinnahmte Bouquet vollständig hinein.

Die kantonale Vermögenssteuer erfährt dieselbe Verschiebung der Bemessungsgrundlage: Die Liegenschaft scheidet aus, das vereinnahmte Kapital kommt zu seinem Nennwert hinzu. Ob die Steuer steigt oder sinkt, hängt vom Unterschied zwischen dem Genfer Steuerwert der Immobilie und dem erhaltenen Preis ab.

Die Genfer Dienststelle für Ergänzungsleistungen (Service des prestations complémentaires) erstellt die individuelle Berechnung und nimmt die Meldung von Vermögensänderungen entgegen.

Für welches Verkäuferprofil eignet sich die Leibrente?

Die Leibrente eignet sich für das Profil des Eigentümers, dessen Vermögen sich auf die Wohnung beschränkt und dessen Altersrente die laufenden Kosten nicht mehr deckt.

Drei Profile gewinnen dabei.

• Ein Vermögen, das hauptsächlich aus der Wohnung besteht: Der bewohnte Viager wandelt gebundenes Kapital in ein monatliches Einkommen um, ohne dass ein Umzug nötig ist.
• Weitergabe ohne Bedeutung: Der Verkäufer möchte die Wohnung an keinen Erben weitergeben.
• Wiederkehrende Kosten: Unterhalt, Renovationen und Hilfe zu Hause werden über einen regelmässigen Zufluss finanziert.

Zwei Profile verlieren dabei.

• Der Wunsch, die Wohnung weiterzugeben: Das Eigentum geht mit der Eintragung im Grundbuch auf den Erwerber über.
• Der Bedarf an einem ganzen Kapital: Das Bouquet deckt nur einen Bruchteil des Preises, der Rest hängt von der Langlebigkeit ab.

Die Erwerber verteilen sich auf Privatpersonen und institutionelle Anlagegefässe, darunter ein auf den Viager ausgerichteter Schweizer Immobilienfonds, der von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) genehmigt ist, von Genf aus betrieben wird und qualifizierten Anlegern vorbehalten ist.

Andere Konstruktionen erlauben es, aus der Wohnung Liquidität zu ziehen, mit oder ohne Abtretung des Eigentums, und der Verkauf als Viager folgt einem eigenen Ablauf.

Welche anderen Möglichkeiten gibt es, aus der eigenen Wohnung ein Einkommen zu erzielen?

Die anderen Möglichkeiten, aus einer Genfer Wohnung ein Einkommen zu erzielen, sind der klassische Verkauf, der Verkauf des nackten Eigentums, die Erhöhung der Hypothek und die Vermietung.

• Beim klassischen Verkauf wird der Preis dem Eigentümer, der die Wohnung zum vorgesehenen Zeitpunkt der Besitzübergabe verlässt, vollständig bar ausbezahlt. Über den gesamten Ablauf betrachtet, entspricht der Vorgang dem Verkauf einer Immobilie zum Marktpreis.
• Beim Verkauf des nackten Eigentums zahlt der Erwerber einen reduzierten Preis bar, aber keine Rente. Der Verkäufer behält sich die Nutzniessung an der Liegenschaft vor (Art. 745 ZGB), die mit seinem Tod endet (Art. 749 Abs. 1 ZGB) und ihm den laufenden Unterhalt auferlegt (Art. 764 Abs. 1 ZGB).
• Bei der Erhöhung der Hypothek stellt die Bank gegen periodische Zinsen Liquidität zur Verfügung, vorbehaltlich der erforderlichen finanziellen Tragbarkeit.
• Bei der Vermietung schliesslich wird die Miete dem steuerbaren Einkommen als Ertrag aus unbeweglichem Vermögen hinzugerechnet (Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG), nicht mehr und nicht weniger.

Keine dieser Möglichkeiten erlaubt es, zugleich die Wohnung und ein lebenslanges Einkommen zu behalten.

Wie läuft ein Verkauf als Viager ab?

Der Verkauf als Viager läuft in fünf Schritten ab, von der Schätzung der Immobilie bis zur Eintragung der Übertragung im Grundbuch.

1. Ich lasse den Verkehrswert der Wohnung von einem unabhängigen Schätzungsexperten ermitteln.
2. Mit dem Käufer legen wir den Preis fest und teilen ihn auf Bouquet und Rente auf.
3. Wir verhandeln die Bedingungen der Nutzung und die Zahlungssicherheiten.
4. Wir unterzeichnen vor dem Notar, wobei die Rentenklausel in die Urkunde aufgenommen wird.
5. Innerhalb von drei Monaten nach der Eintragung der Übertragung im Genfer Grundbuch beantrage ich die Eintragung eines gesetzlichen Grundpfandrechts.

Der Moment, in dem der Notar tätig wird, ist entscheidend: Für die Veräusserung eines Immobilien-Viagers ist eine öffentliche Beurkundung erforderlich, eine Form, die Art. 216 Abs. 1 OR für jeden Grundstückkauf vorschreibt und die die für den Leibrentenvertrag durch Art. 517 OR verlangte Schriftform in sich aufnimmt.

Kann man eine Immobilie ohne Zustimmung der Erben als Viager verkaufen?

Ja, ein Eigentümer kann ohne Zustimmung seiner Erben als Viager verkaufen.

Der Eigentümer verfügt zu Lebzeiten frei über seine Sache (Art. 641 Abs. 1 ZGB), da der Pflichtteil der Nachkommen, des Ehegatten und des eingetragenen Partners erst mit dem Tod Wirkung entfaltet (Art. 470 Abs. 1 ZGB).

Den pflichtteilsberechtigten Erben steht dann die Herabsetzungsklage zu (Art. 522 ZGB), die Veräusserungen erfasst, die in der offenkundigen Absicht erfolgten, die Pflichtteilsregeln zu umgehen (Art. 527 Ziff. 4 ZGB), einen zu ausgewogenen Bedingungen abgeschlossenen Verkauf aber unberührt lässt. Diese Klage verjährt ein Jahr nach Kenntnis der Verletzung und zehn Jahre nach der Eröffnung des Erbgangs (Art. 533 Abs. 1 ZGB).

Gibt es ein Mindestalter für den Verkauf als Viager?

Nein, im schweizerischen Recht gibt es kein Mindestalter für den Verkauf als Viager: Es gelten allein die allgemeinen Voraussetzungen der Handlungsfähigkeit, Volljährigkeit und Urteilsfähigkeit (Art. 13 und 14 ZGB).

Die Schwelle von 70 Jahren, die die Erwerber ansetzen, gehört zur Marktpraxis, ebenso der angestrebte Altersunterschied von rund zwanzig Jahren zwischen Rentengläubiger und Rentenschuldner. Diese Praxis folgt der Mechanik des Betrags: Je kürzer die Restlebenserwartung des Verkäufers ist, desto höher fällt die monatliche Rente bei einer Immobilie gleichen Werts aus.