Immobilientypen in Genf: Vollständiger Katalog des Genfer Marktes
Der Immobilienmarkt im Kanton Genf gliedert sich in sechs grosse Kategorien. Zunächst ist es sinnvoll, die Vorherrschaft der Wohnung in all ihren Formen festzuhalten, vom Studio bis zum Loft. Im Vergleich dazu sind Häuser (bzw. Villen) wenig zahlreich und Bauland ist rar. Bei den Gewerbeimmobilien handelt es sich um Büros, Ladenlokale und Parkplätze.
Der Vollständigkeit halber sei schliesslich festgehalten, dass sich der Genfer Immobilienmarkt in zwei weiteren Dimensionen gliedert: die Flächen anhand der geltenden technischen Normen wie der Norm SIA 416 sowie die Rechtsformen (Stockwerkeigentum (PPE), SIAL oder Genossenschaft).
In unserem Kanton zählen wir über 252 000 Wohnungen (Quelle: BFS). Der «Immobilientyp in Genf» beruht somit einerseits auf einem rechtlichen Rahmen (Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Artikel 712a ff.; sowie das kantonale LGZD, geändert 2020 und 2022) und andererseits auf gängigen Gepflogenheiten.
Ein Immobilientyp in Genf entspricht einer Kategorisierung anhand einer Matrix aus Nutzung, physischer Struktur der Immobilie und Rechtsform. Diese Typologie bestimmt folgerichtig den Preis, die Besteuerung, die Finanzierungsstruktur und den notariellen Prozess.
Welche Wohnungstypen prägen den Genfer Markt?
Die Wohnung ist gemäss dem kantonalen Statistikamt der vorherrschende Typ im Genfer Immobilienbestand und macht den Grossteil des Bestands aus. Die Untertypen reichen vom Studio (1 Zimmer) bis zur familientauglichen Fünfzimmerwohnung, mit vier untypischen Formaten: Attikawohnung, Duplex, Loft und Durchwohnung. Das Stockwerkeigentum (PPE) ist die vorherrschende Eigentumsform bei Neubauwohnungen, die im Grundbuch eingetragen werden. Die fünf Unterabschnitte beschreiben das Studio, die Standardwohnung, die Attikawohnung, das Duplex und das Loft.
Dieser Katalog stellt die fünf auf dem Genfer Markt erfassten Wohnungsuntertypen vor.
Was ist ein Studio in Genf?
Das Studio in Genf ist eine Wohnung, bestehend aus einem Hauptraum mit Schlafbereich, einer Kochnische oder Kitchenette und einem Badezimmer auf einer Fläche von 20 bis 35 m². Konzipiert für den Ersterwerb, die Studentenvermietung und Einpersonenhaushalte, entspricht das Studio der besonderen Anspannung dieses Segments im Kanton. Aufgrund seines knappen Angebots nimmt das Studio eine Schlüsselrolle auf dem Genfer Mietmarkt ein. Das Merkblatt zum Studio in Genf stellt Ihnen im Detail dessen Preise, Besteuerung und die für einen Kauf nötigen Verfahren vor.
Was ist eine Standardwohnung in Genf?
Die Standardwohnung in Genf ist eine 3- bis 5-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die mehrheitlich als Stockwerkeigentum verkauft wird. Ihre Fläche variiert je nach Typologie zwischen 70 und 130 m², bei einem überwiegenden Käuferprofil von Familien und erwerbstätigen Haushalten. Die Wohnung in Genf bildet den grössten Teil des kantonalen Wohnungsbestands. Die Marktdetails werden in den Merkblättern nach Typologie und Gemeinde behandelt.
Was ist eine Attikawohnung in Genf?
Die Attikawohnung in Genf ist eine Wohnung im obersten Stockwerk eines Gebäudes, deren bebaute Fläche im Vergleich zu den unteren Stockwerken reduziert ist und die über eine Panoramaterrasse verfügt. Das Wort Attika wird auf dem Westschweizer Markt als Synonym für Penthouse verwendet. Gemäss Marktdaten wird die Attikawohnung in Genf typischerweise mit einem deutlichen Preisaufschlag gegenüber einer Standardwohnung im selben Gebäude verkauft. Das Merkblatt zur Attikawohnung beschreibt deren technische Besonderheiten und Marktanalyse.
Was ist ein Duplex in Genf?
Das Duplex in Genf ist eine Wohnung über zwei durch eine Innentreppe verbundene Ebenen, die sich in der Regel in den oberen Stockwerken eines Gebäudes befindet. Das Duplex in Genf unterscheidet sich vom Einfamilienhaus dadurch, dass es Teil eines Mehrfamilienhauses im Miteigentum ist. Das Duplex in Genf richtet sich somit an Familien, die ein grosszügiges Wohnvolumen ohne die Zwänge eines Hauses wünschen. Das Merkblatt zum Duplex fasst die technischen Besonderheiten und Marktpreise zusammen.
Was ist ein Loft in Genf?
Ein Loft in Genf wird definiert als ein ehemaliges Industrie- oder Gewerbelokal, das in Wohnraum umgewandelt wurde und aus einem grossen offenen Volumen, einer grosszügigen Deckenhöhe und sichtbaren Rohmaterialien besteht. Das Loft-Angebot bleibt im Kanton sehr marginal und konzentriert sich auf Quartiere im Wandel wie Plainpalais, Carouge oder Les Acacias. Das Loft in Genf stellt ein untypisches Premiumsegment dar, das bei einer urbanen Kundschaft gefragt ist. Das technische Merkblatt zum Loft beschreibt dessen technische Einschränkungen und den spezifischen Markt.
Welche Häuser findet man im Kanton?
Das Haus ist ein Minderheitsanteil des Genfer Bestands, mit einem geringen Anteil an den Wohnungen (in der Grössenordnung von 10 % gemäss dem kantonalen Statistikamt). Konzentriert auf die periurbanen und Wohngemeinden des Kantons, ausserhalb der dicht besiedelten Stadtzone, sind seine beiden Haupttypen das Standard-Einfamilienhaus und die gehobene Villa. Die Anspannung im Segment Haus lässt nicht nach, aufgrund der Knappheit an verfügbarem Bauland und der kantonalen Raumplanungsvorgaben.
Was ist ein Einfamilienhaus in Genf?
Ein Haus in Genf ist ein eigenständiges Wohngebäude, das auf einer eigenen Parzelle errichtet wurde und für den Familiengebrauch bestimmt ist. Die Knappheit des Angebots im Kanton lässt den Medianpreis eines Hauses je nach Gemeinde gemäss Realadvisor zwischen CHF 2,3 und 2,8 Millionen liegen. Das Haus nimmt aufgrund der Anspannung beim Bauland einen marginalen Platz im Genfer Bestand ein. Gemeinden, Preise und Erwerbsschritte werden im ausführlichen Merkblatt zum Haus in Genf erläutert.
Was ist eine Villa in Genf?
Die Villa in Genf entspricht dem gehobenen Einfamilienhaus mit in der Regel bewaldetem Grundstück und überdurchschnittlicher Ausstattung. Der Grossteil des Angebots befindet sich in den prestigeträchtigen Gemeinden des linken Ufers: Cologny, Vandœuvres, Genthod, Anières. Die Preise im Villensegment liegen im oberen Bereich des kantonalen Marktes, über CHF 3 Millionen für die Referenzobjekte. Im ausführlichen Merkblatt zur Villa in Genf finden Sie die Prestigeobjekte und die Analyse nach Gemeinde.
Was ist ein Grundstück in Genf?
Das Grundstück in Genf ist unbebautes Land, das einem kantonalen Raumplanungsstatus unterliegt, der sein Baupotenzial bestimmt. Der Kanton unterscheidet gemäss dem kantonalen Richtplan zwischen Bauland (in der Bauzone gelegen) und nicht baubarem Land (in der Landwirtschafts-, Wald- oder Schutzzone). Die Preise pro m² für Bauland in Genf liegen laut Expert-immo zwischen CHF 800 und CHF 2’000 in der städtischen oder dicht besiedelten Wohnzone des Kantons, gegenüber CHF 150 bis CHF 500 in der ländlichen Zone des Kantons. Die Begrenzung des verfügbaren Baulands bleibt ein starker Bestimmungsfaktor für die Raumplanungsvorgaben. Im ausführlichen Merkblatt zum Grundstück in Genf finden Sie die Zonierungen, Preise und die Baubewilligung.
Diese Grafik vergleicht die beobachteten Preisspannen nach Immobilienkategorie in Genf.
Welche Gewerbeimmobilien gibt es in Genf?
Die Gewerbeimmobilien gliedern sich in Genf in vier Hauptkategorien: das Büro, das Ladenlokal im Erdgeschoss, das Gewerbelokal und den Parkplatz.
- Das Büro, für Dienstleistungsunternehmen und internationale Organisationen bestimmt, stellt eines der dominierenden Segmente des Genfer Dienstleistungssektors dar.
- Das Ladenlokal, für den Einzelhandel und die Gastronomie bestimmt.
- Das Gewerbelokal, für das Handwerk und die Kleinproduktion bestimmt.
- Der Parkplatz, der als eigenständige Einheit gemietet oder gekauft wird.
Dieses gesamte Segment des Dienstleistungssektors macht einen bedeutenden Anteil der kantonalen bebauten Fläche aus. Aufgrund seiner Nutzungen, der vereinbarten Mietzinse und seiner Transaktionen ist die Gewerbeimmobilie Gegenstand eigener spezifischer Merkblätter.
Wie werden die Flächen einer Immobilie in Genf gemessen?
Der Kanton Genf unterscheidet drei Hauptmethoden zur Messung von Immobilienflächen: die Wohnfläche, die Hauptnutzfläche und die gewichtete Fläche. Die Wohnfläche entspricht der Fläche der Innenwohnräume (ohne die Fläche der Nebenräume). Die Hauptnutzfläche (HNF) entspricht der schweizerischen Fachnorm SIA 416, die gemäss Concretise 31 verschiedene Flächen beschreibt. Die gewichtete Fläche umfasst die Nebenräume (Balkon, Terrasse, Keller) mit einem Gewichtungskoeffizienten. Neben dem angezeigten Verkaufspreis ist es diese Unterscheidung, die die steuerliche Bewertung der Immobilie bestimmt.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und gewichteter Fläche?
Die Wohnfläche entspricht somit ausschliesslich den beheizten Innenwohnräumen (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Badezimmer), während die gewichtete Fläche die Nebenräume nach einem bestimmten Koeffizienten einschliesst. Im Kanton Genf ist es beispielsweise üblich, Balkone zu 50 %, Terrassen zu rund 33 % und Keller zu 10 % in die gewichtete Fläche einzurechnen. Genau diese Unterscheidung ist der Ursprung der in Inseraten festgestellten Abweichung zwischen Wohnfläche und gewichteter Fläche, die den Preis einer Immobilie rechtfertigt. Im ausführlichen Merkblatt Wohnfläche / gewichtete Fläche behandeln wir die Berechnungsmethoden und die im Kanton Genf geltenden Normen.
Welche Eigentumsrechtsformen gibt es in Genf?
Der Kanton Genf anerkennt nämlich vier wichtige Rechtsformen des Immobilieneigentums: das Stockwerkeigentum (PPE), die Immobilien-Mietaktiengesellschaft (SIAL), die gemischte Form SIAL-PPE und die Wohnbaugenossenschaft. Im Gegensatz zum Stockwerkeigentum (PPE), das dem Eigentümer ein dingliches Eigentumsrecht an einer im Grundbuch eingetragenen Einheit verleiht, gewährt die SIAL ein Aktionärsrecht mit Mietrecht; die Genossenschaft ein an einen Genossenschaftsanteil gebundenes Nutzungsrecht. Die Rechtsformen unterscheiden sich durch die jeweils anwendbare Besteuerung, ihre Übertragungsart und die Finanzierungsmodalitäten. Das in den Artikeln 712a ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vorgesehene Stockwerkeigentum (PPE) stellt die in der Schweiz am weitesten verbreitete besondere Form des Miteigentums dar.
Dieses Schema fasst die vier in Genf anerkannten Eigentumsrechtsformen zusammen.
Was ist das Stockwerkeigentum (PPE) in Genf?
Das Stockwerkeigentum (PPE) in Genf ist ein Miteigentum nach Stockwerken eines Gebäudes, bei dem jeder Miteigentümer ein ausschliessliches Nutzungs- und Innenausbaurecht an einer bestimmten «Stockwerkeinheit» des Gebäudes hat. Gemäss Artikel 712a des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs ist jede Stockwerkeinheit ein Miteigentumsanteil, mit dem ein ausschliessliches Nutzungsrecht verbunden ist und der auf einem eigenen Grundbuchblatt eingetragen wird. Das Stockwerkeigentum (PPE) ist die vorherrschende Rechtsform bei im Kanton verkauften Neubauwohnungen.
Was ist eine SIAL in Genf?
Eine SIAL in Genf ist eine Immobilien-Mietaktiengesellschaft, deren Aktienerwerb ein Mietrecht an einer Stockwerkeinheit eines im Eigentum der Gesellschaft stehenden Gebäudes verleiht. Die SIAL stellt eine historische Besonderheit des Genfer Marktes dar, die noch bei alten Gebäuden in der Innenstadt vorkommt. Die Rechtsform SIAL weicht bei Neubauten im Kanton zunehmend dem Stockwerkeigentum (PPE).
Was ist eine Wohnbaugenossenschaft in Genf?
Die Wohnbaugenossenschaft in Genf ist eine gemeinnützige Gesellschaft, die einen Immobilienbestand besitzt und ihren Mitgliedern gegen einen Genossenschaftsanteil ein Nutzungsrecht gewährt. Die Genossenschaft bleibt Eigentümerin des Gebäudes, weshalb das Genossenschaftsmitglied nicht Eigentümer ist, jedoch lebenslang von einem moderaten Mietzins profitiert. Der Staat Genf integriert das genossenschaftliche Modell vollumfänglich in seine Wohnungspolitik. Das Merkblatt zur Wohnbaugenossenschaft beschreibt die Zugangsbedingungen, die Pflichten und die Liste der Genfer Genossenschaften.
Wie verteilen sich die Immobilientypen im Kanton?
Weiterhin gemäss dem kantonalen Statistikamt bilden Wohnungen praktisch den gesamten Wohnungsbestand des Kantons Genf. Einfamilienhäuser ergänzen nur einen geringen Teil des Bestands und befinden sich in den periurbanen Gemeinden. Die Abwägung zwischen Mietwohnungen und Eigentumswohnungen fällt deutlich zugunsten der Miete aus: Gemäss dem Bundesamt für Statistik sind nur knapp 18 % der Genfer Haushalte Eigentümer, also fast 82 % Mieter. Das soziale Segment (LUP, HBM) deckt einen bedeutenden Teil des kantonalen Mietwohnungsbestands ab.
Welche Immobilientypen findet man in der Entwicklungszone?
In Genf entstehen in den Entwicklungszonen drei Immobilientypen: das Stockwerkeigentum in der Entwicklungszone (ZD-PPE), die nicht subventionierte Mietwohnung (ZD-LOC) und die gemeinnützige Wohnung (LUP). Gemäss dem 2020 und 2022 geänderten Gesetz über die Entwicklungszonen (LGZD) werden die Verkaufspreise und Mietzinse während zehn Jahren ab dem Einzug der ersten Bewohner vom Staat kontrolliert. Die Zuteilungsbedingungen und das Erwerbsverfahren werden im ausführlichen Merkblatt zur Entwicklungszone beschrieben.
Wie wählt man den passenden Immobilientyp für sein Vorhaben in Genf?
Vier grosse Kriterien bestimmen im Vorfeld die Wahl eines Immobilientyps: das verfügbare Budget, die Zusammensetzung des Haushalts, der Anlagehorizont und die geplante Nutzungsart. Das verfügbare Budget bestimmt den Zugang zu den Segmenten (Studio, Standardwohnung, Villa, Attikawohnung), die Haushaltszusammensetzung bedingt die nötige Typologie (Zimmerzahl), der Anlagehorizont lenkt die Abwägung zwischen Kauf und Miete, und die Nutzungsart unterscheidet Hauptwohnsitz und Renditeinvestition. Um eine für sein Vorhaben passende Immobilie zu kaufen, ist der vollständige Ablauf der Käufermethodik in einem eigenen Merkblatt beschrieben.
Welche Immobilientypen sind in Genf am gefragtesten?
Drei Immobilientypen, die unterschiedlichen Segmenten entsprechen, konzentrieren den Grossteil der Nachfrage in Genf: die 3- bis 4-Zimmer-Wohnung, die Attikawohnung und die Familienvilla. Die 3- bis 4-Zimmer-Wohnung zieht den Grossteil der Wohnnachfrage erwerbstätiger Haushalte an; die Attikawohnung jene des Premiumsegments, aufgrund des Panoramablicks, den sie bietet; die Familienvilla zieht die Nachfrage von Haushalten leitender Angestellter und einkommensstarker Familien an. Der Bericht zu den kantonalen Marktstudien erklärt, dass diese drei Segmente aufgrund der Angebotsknappheit im Verhältnis zur Nachfrage angespannt sind.
Wie fügen sich diese Immobilientypen in den Genfer Immobilienmarkt ein?
Die Genfer Immobilientypen fügen sich in einen kantonalen Immobilienmarkt ein, der angespannt ist und von Knappheit, hohen Preisen und einem spezifischen institutionellen Rahmen geprägt ist. Jedem Typ entspricht ein Nachfragesegment: Das Studio deckt die Mietnachfrage von Einpersonenhaushalten ab, die Standardwohnung jene der Familien, die Villa und die Attikawohnung das Premiumsegment. Erst im Hinblick auf einen vollständigen Katalog der Immobilientypen in Genf finden diese ihre Kohärenz, im kantonalen Immobilienmarkt, der die Preise, die Verfügbarkeiten und die Erwerbsdynamiken strukturiert.