Mietrendite in Genf: brutto, netto, Nebenkosten und Steuern

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Die Mietrendite setzt den jährlichen Ertrag einer Liegenschaft ins Verhältnis zum für ihren Erwerb eingesetzten Kapital. In Genf sind beide Grössen eingeschränkt: Der Mietzins wird durch das Mietrecht gedeckelt, der Kaufpreis durch die kantonalen Erwerbskosten erhöht.

Dieser Artikel behandelt die Berechnung, von der Bruttorendite bis zur Nettorendite. Er zeigt im Detail, was in jede Grösse einfliesst: die Genfer Erwerbskosten, die zum Preis addiert werden, und die nicht überwälzbaren Nebenkosten, die vom Mietzins abgezogen werden. Er erläutert anschliessend den vom kantonalen Recht zulässigen Höchstmietzins, die auf dem Genfer Markt erwartete Rendite und was nach Steuern übrig bleibt.

Was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite ist das Verhältnis des jährlichen Mietertrags einer Liegenschaft zum für ihren Erwerb erforderlichen Kapitaleinsatz, ausgedrückt in Prozent.

Die Rendite misst einen Fluss, der sich jedes Jahr wiederholt, solange die Liegenschaft vermietet bleibt. Der Wertzuwachs gehört einer anderen Dimension an: ein Kapitalgewinn, der nur einmal beim Weiterverkauf anfällt und vom Marktkurs zu diesem Zeitpunkt abhängt.

Es gibt mehrere Renditestufen, von der Bruttorendite bis zur Rendite nach Steuern, je nachdem, welche Elemente vom Mietzins abgezogen und zum Kapitaleinsatz addiert werden.

Wie berechnet man die Brutto- und die Nettomietrendite?

Die Mietrendite wird zuerst brutto und dann netto berechnet, wobei der Unterschied in den vom Mietzins abgezogenen Nebenkosten liegt.

Bruttorendite = (Jahresnettomietzins ÷ Gesamtkosten des Erwerbs) × 100

Der Jahresnettomietzins ist der vereinnahmte Mietzins ohne die vom Mieter bezahlten Nebenkosten. Die Gesamtkosten sind die Summe aus dem bezahlten Preis und den Genfer Erwerbsnebenkosten.

Nettorendite = ((Jahresnettomietzins − nicht überwälzbare Nebenkosten) ÷ Gesamtkosten des Erwerbs) × 100

Genfer Beispiel. Eine 4-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, erworben zu 10'853 Franken pro Quadratmeter — dem vom office cantonal de la statistique für 2024 erhobenen Medianpreis nicht neuer Wohnungen auf dem freien Markt —, kostet 868'240 Franken. Da die Erwerbskosten rund 32'500 Franken hinzufügen, belaufen sich die Gesamtkosten auf rund 900'800 Franken.

Gemäss der Genfer Mietzinsstatistik 2025 kostet eine im Lauf der letzten zwölf Monate neu vermietete 4-Zimmer-Wohnung mit freiem Mietzins im Durchschnitt 2'006 Franken pro Monat, also 24'072 Franken pro Jahr. Die Bruttorendite beträgt 2,67 %. Mit angenommenen nicht überwälzbaren Nebenkosten von 4'800 Franken sinkt die Nettorendite auf 2,14 %.

Die nachstehende Kaskade verfolgt diesen Jahresmietzins von 24'072 Franken bis zum Ertrag, der nach Leerstand, Nebenkosten, Erneuerungsrückstellung und Steuern verbleibt, mit den drei entsprechenden Renditestufen, wobei die Nettostufe zusätzlich Leerstand und Erneuerungsrückstellung einbezieht.

Diese Berechnung lässt sich mit Ihren eigenen Zahlen im untenstehenden Rechner wiederholen.

Mietrenditerechner für Genf

Der Rechner schätzt die Bruttorendite, die Nettorendite, die Rendite nach Steuern, die Eigenkapitalrendite und den jährlichen Cashflow einer Genfer Mietliegenschaft, Genfer Erwerbskosten und nicht überwälzbare Nebenkosten inbegriffen.

Welche Erwerbskosten sind in Genf zum Kaufpreis hinzuzurechnen?

Die in Genf zum Kaufpreis hinzuzurechnenden Erwerbskosten sind die Handänderungssteuer, die Grundbuchgebühr und die Notariatsgebühren, die durch das kantonale Recht festgelegt werden, sowie die Maklerprovision. Der Nenner der Rendite ist nicht der Kaufpreis, sondern die Gesamtkosten der Transaktion.

• Handänderungssteuer: 3 % des Liegenschaftswerts, zulasten der erwerbenden Partei.
• Grundbuchgebühr: 0,21 % des Preises für die Eintragung des Eigentums, 0,085 % der Forderung je Grundpfand.
• Notariatsgebühren: degressiver Tarif nach aufeinanderfolgenden Stufen, von 7 ‰ unter 200'000 Franken bis 0,5 ‰ über 20 Millionen. Eine Urkunde über 1'200'000 Franken trägt 5'900 Franken, Stufe für Stufe.
• Maklerprovision: frei vereinbart, geschuldet von der Partei, die den Auftrag unterzeichnet hat.

Die Casatax-Ermässigung bleibt für einen Investor ausser Reichweite: Das Genfer Gesetz über die Handänderungssteuer (LDE) behält sie der Liegenschaft vor, die der erwerbenden Partei als Hauptwohnsitz dient und die sie während 3 Jahren ununterbrochen selbst bewohnt. Eine zum Vermieten erworbene Liegenschaft entrichtet die volle Steuer.

Jeder Posten hat seine Berechnungsgrundlage und seine gesetzliche Grundlage.

Posten	Berechnungsgrundlage	Gesetzliche Grundlage
Handänderungssteuer	Preis der Urkunde oder Verkehrswert, Hypothekarschulden nicht abgezogen	LDE Art. 33, 35 et 163, rsGE D 3 30
Grundbuchgebühr	Preis der Liegenschaft, maximal 40'000 Franken je Transaktion; Forderungsbetrag, maximal 20'000 Franken je Grundpfand	REmORFDIT Art. 3 und 4, rsGE E 1 50.06
Notariatsgebühren	Wert der Urkunde, nach aufeinanderfolgenden Stufen	REmNot Art. 10, rsGE E 6 05.03
Maklerprovision	Verkaufspreis, vertraglicher Satz	OR Art. 412

Welche Nebenkosten sind vom Mietzins abzuziehen?

Die vom Mietzins abzuziehenden Nebenkosten sind die nicht überwälzbaren Nebenkosten, also jene, die der Mietvertrag beim Eigentümer belässt. Der Zähler berücksichtigt den Nettomietzins, ohne Nebenkostenakonto.

Das Mietrecht unterscheidet zwei Blöcke. Die Nebenkosten vergüten Leistungen im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache und gehen nur dann zulasten des Mieters, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht (OR Art. 257a; OR). Bei einer Wohnung entsprechen sie den effektiven Auslagen für Heizung, Warmwasser und Betrieb (OR Art. 257b Abs. 1).

OBLF Art. 6 schliesst die Reparatur und die Erneuerung der Heizungs- und Warmwasseranlagen sowie deren Abschreibung aus.

Fünf Posten bleiben zulasten des Eigentümers.

• Verwaltungsgebühren, von der Verwaltung auf dem Mietzinsausweis in Rechnung gestellt.
• Laufender Unterhalt und Reparaturen der Anlagen.
• Erneuerungsrückstellung, abgestimmt auf das Alter des Gebäudes.
• Versicherungen des Eigentümers, Gebäude- und Haftpflichtversicherung.
• Nicht überwälzbare Miteigentumskosten und Speisung des Erneuerungsfonds.

Gemäss dem office cantonal de la statistique befinden sich 35 % der 254'829 Genfer Wohnungen in einem Gebäude von vor 1961 und 53 % in einem Gebäude von vor 1971, Stand 31. Dezember 2025. Diese Altersstruktur erhöht die Erneuerungsrückstellung in Genf. Den Mietzins inklusive Nebenkosten in den Zähler einzusetzen, bläht die Bruttorendite rein rechnerisch auf.

Welchen Mietzins dürfen Sie in Genf verlangen?

Der Mietzins, den Sie in Genf verlangen dürfen, ist nicht frei: Er ist gedeckelt, und das Kriterium für die Obergrenze hängt vom Alter der Liegenschaft ab.

Bei einer neueren Liegenschaft ist der Mietzins missbräuchlich, wenn er dem Vermieter einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache verschafft (OR Art. 269). Bei einer älteren Liegenschaft, etwa dreissig Jahre oder mehr, verzichtet das Bundesgericht auf diese Renditeberechnung und stellt auf die quartierüblichen Mietzinse ab (ATF 144 III 514, OR Art. 269a lit. a; BGE).

Was das Gesetz sagt (Art. 269 OR): « Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. »

Das Bundesgericht beziffert die Renditeobergrenze im ATF 147 III 14 vom 26. Oktober 2020; die zulässige Eigenkapitalrendite erreicht 2 % zusätzlich zum hypothekarischen Referenzzinssatz, solange dieser bei 2 % oder darunter bleibt, und das effektive Eigenkapital wird zu 100 % des Schweizer Landesindexes der Konsumentenpreise aufgewertet.

Grundlage dieser Berechnung ist der hypothekarische Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO). Er liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 %, bestätigt in der Mitteilung vom 1. Juni 2026, nächste Publikation am 1. September 2026. Jede Senkung des Zinssatzes eröffnet dem Mieter einen Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses auf den nächsten Kündigungstermin (OR Art. 270a).

Die nachstehende Grafik stellt die Berechnung der Obergrenze dar, vom Referenzzinssatz bis zur zulässigen Höchstrendite auf dem Eigenkapital.

In Genf ist die Mitteilung des Anfangsmietzinses auf amtlichem Formular obligatorisch, solange die Wohnungsnot andauert (LaCC Art. 207, rsGE E 1 05 ; OR Art. 270 Abs. 2). Der einziehende Mieter ficht diesen Mietzins innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde an.

Die LDTR unterstellt jeden Umbau oder jede Renovation eines Wohngebäudes der kantonalen Bewilligungspflicht, und der nach den Arbeiten festgelegte Mietzins untersteht während 3 Jahren der staatlichen Kontrolle, eine Dauer, die bei umfassenden Umbauten auf 5 Jahre verlängert wird (LDTR Art. 9 und 12, rsGE L 5 20).

Was ist eine gute Mietrendite in Genf?

Eine gute Genfer Mietrendite liegt bei 2,20 % bis 2,70 % netto im erstklassigen Wohnsegment per Ende 2025.

Die Zahl stammt aus der Studie Real Estate Geneva von KPMG, « Marché de l’investissement immobilier direct genevois 2025 », erschienen 2026. Anfang 2024 verzeichnete dieselbe Gesellschaft 2,50 % bis 3,00 %; die Lockerung des Leitzinses hat die Werte seither zusammengedrückt. Die 3 % bis 4 % netto, die Investitionsratgeber gewöhnlich nennen, übertreffen diese Werte um 35 bis 50 %.

Das Beurteilungskriterium ist keine universelle Schwelle, sondern die Kosten der Fremdfinanzierung. Eine Nettorendite über dem Hypothekarzinssatz lässt den Hebeleffekt zugunsten der investierenden Person spielen, eine tiefere Rendite kehrt ihn gegen sie um. Per 30. Juni 2026 reichen die vom Hypothekarbarometer von Comparis erhobenen 10-Jahres-Festzinssätze je nach Institut und Dossier von 1,3 % bis 2,1 %, bei einem Marktdurchschnitt von 1,77 %.

Dasselbe Geld, eingesetzt für die Tilgung der Schuld, bringt das Äquivalent des bezahlten Zinssatzes ein, etwas weniger nach Steuern, da der wegfallende Zins abzugsfähig war, und dies ohne Mietrisiko.

Faustregeln wie «mindestens 5 % anstreben» sind weit verbreitet. Keine Genfer Liegenschaft erreicht sie: Die Preise sind dort im Verhältnis zu den zulässigen Mietzinsen zu hoch.

Was bleibt von der Rendite nach Steuern übrig?

Was von der Rendite nach Steuern übrig bleibt, hängt vom Grenzsteuersatz des Eigentümers ab: Der vereinnahmte Mietzins wird zu seinem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet und zu diesem Satz besteuert. Die Rendite nach Steuern hängt von seiner Situation ab, denn dieselbe Liegenschaft bringt zwei Käufern nicht denselben Ertrag.

Die Steuerbemessungsgrundlage einer vermieteten Liegenschaft ist der effektive Mietzins, nicht der Eigenmietwert, der der vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung vorbehalten ist (LIFD Art. 21, LIPP Art. 24).

Drei Posten bestimmen das laufende steuerbare Ergebnis.

• Hypothekarzinsen, abzugsfähig bis zum steuerbaren Vermögensertrag zuzüglich 50'000 Franken (LIFD Art. 33 Abs. 1 lit. a ; gleiche Regel in Genf, LIPP Art. 34 lit. a).
• Unterhaltskosten, zu den effektiven Kosten oder, bei der direkten Bundessteuer, pauschal mit 10 % des Bruttomietertrags, 20 % bei einem Gebäudealter über zehn Jahren (ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles, RS 642.116, Art. 5). In Genf steht die kantonale Pauschale nur der eigenen Wohnung der steuerpflichtigen Person offen: Eine vermietete Liegenschaft wird zu den effektiven Kosten deklariert (LIPP Art. 34 lit. d).
• Wertvermehrende Arbeiten und Schuldtilgung, nicht abzugsfähig (LIFD Art. 34 lit. c et d), wobei die Tilgung die Liquidität belastet.

Zwei jährliche Lasten entgehen den Simulatoren. Die Liegenschaft fliesst zu ihrem Steuerwert, abzüglich Schulden, ins steuerbare Vermögen ein (LIPP Art. 47 und 56).

Die ergänzende Liegenschaftssteuer wiederum erhebt 1 ‰ des Liegenschaftswerts ohne Abzug irgendeiner Schuld (LCP Art. 76 Abs. 1 et 2), Jahr für Jahr und unabhängig vom Mietertrag, gegenüber 0,2 ‰ für eine Liegenschaft, die im Eigentum einer natürlichen Person steht und ihr als Hauptwohnsitz dient (LCP Art. 76 Abs. 5).

Der Rechner weist die Nettorendite, die Rendite nach Steuern und den Cashflow getrennt aus, Werte, die diese Abzüge auseinanderdriften lassen.

Ein Plan zur Immobilienfinanzierung in Genf wird über denselben Zeithorizont geprüft wie die Renditeberechnung, das eine lässt sich nicht ohne das andere beurteilen.