Baubewilligung in Genf: Verfahren, APA und DD
In Genf gibt es keinen «Permis», sondern eine Baubewilligung: eine vom Departement des Territoriums (DT) validierte behördliche Zustimmung vor Baubeginn. Der Bau einer Villa, deren Erweiterung, Umbau oder sogar das Anbringen eines Zauns können dieser unterliegen.
Dieser Artikel stellt dar, was eine Baubewilligung ist, welche Arbeiten ihr unterliegen oder davon befreit sind, wie zwischen dem beschleunigten Verfahren (APA) und dem ordentlichen Gesuch (DD) zu wählen ist, wie das Dossier einzureichen ist, mit welchen Fristen und Kosten zu rechnen ist, und was bei einer Beschwerde zu tun ist.
Was ist eine Baubewilligung in Genf?
Die Baubewilligung ist die vorgängige, vom Departement des Territoriums (DT) über das Amt für Baubewilligungen (OAC) erteilte Zustimmung, bevor gesetzlich bewilligungspflichtige Arbeiten ausgeführt werden. In Genf lautet der offizielle Begriff «Baubewilligung» und nicht «Permis».
Der Grundsatz ist im Gesetz über Bauten und diverse Anlagen (LCI) verankert: Ohne Bewilligung darf niemand eine Baute errichten, deren Architektur oder Zweckbestimmung ändern, sie abbrechen oder die Geländegestaltung ändern (Artikel 1 LCI). Die Ausführungsverordnung (RCI) präzisiert die Modalitäten.
Es gibt verschiedene Gesuchsarten:
- das ordentliche Gesuch (DD, ordentliches Verfahren)
- die Bewilligung im beschleunigten Verfahren (APA)
- das Vorgesuch (DP)
- das Auskunftsgesuch (DR)
- die Abbruchbewilligung (M)
Die Gesuchsart hängt von der Art und dem Umfang des Projekts ab.
Welche Arbeiten erfordern in Genf eine Baubewilligung? (dynamisches Tool erforderlich)
Von wenigen Ausnahmen abgesehen, muss alles, was das Gebäude oder das Grundstück betrifft, Gegenstand einer Bewilligung sein. Gemäss Artikel 1 LCI betrifft dies: die Errichtung einer Baute oder Anlage (Garage, Mauer, Umzäunung, Tor …); die Änderung von Volumen, Architektur, Farbe, Lage, Aufteilung oder Zweckbestimmung; den Abbruch mit Wiederaufbau; die Änderung der Geländegestaltung; die Erstellung von Parkplätzen; das Fällen eines geschützten Baumes.
Konkret erfordern ein Neubau, eine Erweiterung, eine Aufstockung, eine Nutzungsänderung, ein eingelassener Swimmingpool oder eine Umzäunungsmauer eine Bewilligung. Der «Bewilligungsreflex»: Jede dauerhafte Änderung des äusseren Erscheinungsbilds, des Volumens oder der Nutzung einer Immobilie gilt als bewilligungspflichtig. Im Zweifelsfall schafft ein Auskunftsgesuch vor jedem Engagement Klarheit.
Welche Arbeiten sind von der Bewilligungspflicht befreit?
Für bestimmte geringfügige Arbeiten ist keine Bewilligung erforderlich; die Liste der LCI ist hierzu abschliessend (Artikel 1, Absätze 2 bis 5).
Ausgenommen sind: die Innenrenovation einer Villa ohne Änderung der Wohnfläche; in das Dach integrierte Solarpanels, gegen Meldung an das Departement; eine mobile Hütte von rund 5 m² und 2 m Höhe; eine unüberdachte Pergola; eine Parabolantenne unter 90 cm.
Zwei Vorbehalte sind zu beachten: Die Befreiung entfällt, wenn das Gebäude oder der Standort geschützt ist, oder bei Überschreitung der Grenzabstände. Eine grössere Hütte, ein fester Unterstand oder eine Garage unterliegen dann einer Bewilligung, meist im beschleunigten Verfahren.
APA oder DD: Welches Verfahren für Ihr Projekt?
Die Wahl zwischen dem beschleunigten Verfahren (APA) und dem ordentlichen Gesuch (DD) liegt nicht beim Gesuchsteller: Die APA ist eine Möglichkeit, die das Departement in vier genau festgelegten Fällen nutzt (Artikel 3 Abs. 7 LCI). Sie steht offen für Projekte in der Villenzone ohne Ausnahmebewilligung, für Innenänderungen oder solche, die das äussere Erscheinungsbild eines Gebäudes nicht verändern, für Neubauten von geringer Bedeutung sowie, ausnahmsweise, für dringende Wiederaufbauten.
Das ordentliche Gesuch ist das reguläre Verfahren: Darauf wird zurückgegriffen, sobald das Projekt eine Ausnahmebewilligung erfordert, das äussere Erscheinungsbild verändert oder ein bedeutendes Bauvorhaben betrifft, wie ein Wohngebäude. Der Unterschied ist konkret: Die APA wird nicht öffentlich aufgelegt und entgeht der Einsprachephase, was sie schneller macht. Das Departement behält das letzte Wort und kann ein Dossier jederzeit in das ordentliche Verfahren überführen.
Der untenstehende Selektor lenkt Ihr Projekt zum wahrscheinlichsten Verfahren.
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Wie reicht man in Genf ein Baubewilligungsgesuch ein?
Das Gesuch wird online über die Plattform AC-Démat des Staates Genf eingereicht, mittels eines e-démarches-Kontos. Das Dossier umfasst die von der RCI (Artikel 9) aufgeführten Unterlagen: offizielles Gesuchsformular, von einem patentierten Geometer unterzeichneter Katasterplanauszug, detaillierte Projektpläne (Schnitte, kotierte Fassaden, Ansichten) sowie die thematischen Formulare, insbesondere zur Energie.
Für jedes im Amtsblatt (FAO) veröffentlichte Gesuch müssen die Pläne von einem fachlich qualifizierten Beauftragten erstellt und unterzeichnet werden, einem im Register eingetragenen Architekten oder Ingenieur (Artikel 2, Absatz 3 LCI); nur Projekte von untergeordneter Bedeutung sind davon ausgenommen. Sobald das Gesuch registriert ist, prüft das Amt für Baubewilligungen (OAC) das Dossier und sammelt die Stellungnahmen, bevor das Departement die Bewilligung erteilt oder verweigert.
Welche Fristen und Kosten gelten für eine Baubewilligung?
Das Gesetz legt Antwortfristen fest: sechzig Tage für ein ordentliches Gesuch, dreissig Tage für ein beschleunigtes Verfahren, gerechnet ab der Registrierung des Dossiers (Artikel 4 LCI). Diese Fristen sind nicht garantiert: Sie werden bei jeder Anfrage des Departements nach ergänzenden Unterlagen ausgesetzt, und die öffentliche Auflage oder die Stellungnahmen verlängern die Prüfung. Die tatsächliche durchschnittliche Dauer wird von der Verwaltung nicht veröffentlicht.
Bei den Kosten kommen zwei Gebühren zusammen (RCI Artikel 257): 250 Franken pauschal für die Registrierung des Gesuchs, identisch bei APA und DD, sowie eine Bewilligungsgebühr von 90 Franken pro angefangene 10 m² Geschossfläche. Ein Auskunftsgesuch kostet 1 250 Franken und eine Verlängerung der Bewilligung 180 bis 1 800 Franken. Zu diesen Verwaltungsgebühren kommen die Honorare des Beauftragten hinzu.
Was ist bei Einsprache oder Beschwerde zu tun?
Anders als in anderen Kantonen kennt Genf keine formelle Einsprache, die der Bewilligung vor deren Erteilung entgegensteht. Während der Prüfung kann jedermann das veröffentlichte Gesuch einsehen und dem Departement innerhalb von dreissig Tagen Bemerkungen zukommen lassen (Artikel 3 LCI), doch diese Bemerkungen haben lediglich beratenden Wert. Der eigentliche Widerspruch erfolgt über eine Beschwerde gegen die Bewilligung, sobald diese erteilt und veröffentlicht ist.
Die unmittelbar betroffenen Nachbarn, die Gemeinde und die dazu berechtigten Verbände sind zur Beschwerde legitimiert (Artikel 145 LCI), innerhalb einer Frist von dreissig Tagen (Artikel 62 LPA). Der Rechtsstreit durchläuft nacheinander das Verwaltungsgericht erster Instanz (TAPI), danach gegebenenfalls die Verwaltungskammer des Gerichtshofs, und schliesslich das Bundesgericht. Die Beschwerde hemmt die Verfallsfrist der Bewilligung.
Wie führt man sein Bau- oder Renovationsprojekt in Genf erfolgreich durch?
Den Mechanismus zu kennen genügt nicht: Eine Bewilligung ist Teil eines umfassenderen Immobilienprojekts, sei es ein Neubau, eine Renovation oder die Durchführung eines Vorhabens. Von der Planung bis zum Bau bestimmt sie den Zeitplan, das Budget und sogar die Machbarkeit selbst: Ein unvollständiges Dossier oder eine schlecht antizipierte Ausnahmebewilligung kann ein Vorhaben um mehrere Monate verzögern.
Im Vorfeld gut verstanden, wird das Verfahren zu einem beherrschten Meilenstein statt zu einem Hindernis. Das Zusammenspiel der Bewilligung mit einem Bau- oder Renovationsprojekt sowie die Rolle des Bauträgers verdienen eine gesonderte Betrachtung.
Wie fügt sich die Bewilligung in ein Bau- oder Renovationsprojekt ein?
Der Erhalt der Baubewilligung ist nur eine Phase eines Bau- oder Renovationsprojekts, und ihre Art hängt davon ab. Ein Neubau erfordert ein ordentliches Gesuch und einen qualifizierten Beauftragten, während die Renovation oder der Umbau einer Mietwohnung das Gesetz über Abbruch, Umbau und Renovation von Wohnhäusern (LDTR) auslöst, das die Mietzinse nach Arbeiten regelt.
Indem man das Verfahren frühzeitig, bereits bei der Projektplanung, ins Auge fasst, schützt man sich vor Verzögerungen und Mehrkosten, insbesondere wenn Ausnahmebewilligungen oder spezialisierte Stellungnahmen ins Spiel kommen. Die Wahl des Verfahrens und der Beizug eines qualifizierten Beauftragten werden also bereits in dieser Phase entschieden.
Welche Rolle spielt der Bauträger beim Erhalt der Bewilligung?
Bei einem Vorhaben von grösserem Umfang ist es oft der Bauträger, der den Erhalt der Bewilligung steuert. Er koordiniert die Beauftragten (Architekt, Ingenieur, Geometer), erstellt das Dossier, verfolgt die Prüfung und verwaltet gegebenenfalls die Beschwerden. Seine Kenntnis der Verfahren und Fristen bestimmt den Zeitplan des Vorhabens.
Für den Eigentümer oder Investor sichert die Unterstützung durch einen erfahrenen Bauträger oder eine Projektleitung ein Vorgehen ab, bei dem schon ein fehlendes Dokument die Fristen aussetzt. In der Immobilienpromotion ist die Baubewilligung somit der administrative Dreh- und Angelpunkt, um den sich die gesamte Konstruktion organisiert. Die Wahl eines mit diesen Abläufen vertrauten Partners begrenzt entsprechend das Verzögerungsrisiko.
Ist eine Baubewilligung für eine Renovation in Genf obligatorisch?
Ja. Sobald die Arbeiten in den Anwendungsbereich von Artikel 1 der LCI fallen (Errichten, Ändern, Abbrechen oder Umgestalten des Geländes), ist die Bewilligung obligatorisch; nur die vom Gesetz ausdrücklich befreiten Vorhaben sind davon ausgenommen. Ohne Bewilligung bewilligungspflichtige Arbeiten auszuführen, gleicht einer widerrechtlichen Baute, mit Anordnung zur Wiederherstellung und Busse. Im Zweifelsfall ist es besser, vor Baubeginn ein Auskunftsgesuch einzureichen.
Wie lange ist eine Baubewilligung gültig?
Die Baubewilligung ist zwei Jahre gültig: Sie verfällt, wenn die Arbeiten nicht innerhalb von zwei Jahren nach ihrer Veröffentlichung im Amtsblatt (FAO) aufgenommen wurden (Artikel 4 LCI). Die Arbeiten aufzunehmen bedeutet, den Bau tatsächlich zu eröffnen, und nicht nur, ihn anzumelden; ist diese Frist ohne Baubeginn verstrichen, wird ein neues Gesuch erforderlich.
Die Bewilligung kann auf Gesuch vor Ablauf um ein Jahr verlängert werden, höchstens zweimal, was ihre Gültigkeit auf maximal vier Jahre bringt. Diese Verlängerung wird gegen eine Gebühr von 180 bis 1 800 Franken erteilt. Im Falle einer Beschwerde wird die Frist während des gesamten Verfahrens ausgesetzt.