Referenzzinssatz in Genf: Wert, Mietzinssenkung oder -erhöhung, Rechner

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Der hypothekarische Referenzzinssatz, der offizielle Index für Mietzinsanpassungen in der Schweiz, vierteljährlich publiziert vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO), liegt bei 1,25 %, dies seit dem 2. September 2025. Dieser Artikel zeigt in einem aktualisierten Kasten den geltenden Wert und den Kalender der nächsten Publikationen.

Er behandelt den Anspruch auf Mietzinssenkung und deren Berechnung, mit einem integrierten Rechner. Das schriftliche Vorgehen bei der Immobilienverwaltung (régie) und die Einwände des Vermieters sind darin enthalten, ebenso der umgekehrte Fall der Erhöhung, wenn der Satz wieder steigt. Der Mieter findet darin sein Vorgehen, der Vermieter die Grenzen der Erhöhung.

Wie hoch ist der geltende Referenzzinssatz?

Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt 1,25 %, in Kraft seit dem 2. September 2025.

Das BWO hat diesen Satz an den letzten drei Terminen bestätigt, am 2. Juni 2026, 3. März 2026 und 2. Dezember 2025. Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarforderungen, der am Termin vom 2. Juni 2026 massgebend war, beträgt 1,31 % (Stand 31. März 2026).

Die nächsten beiden Publikationen des BWO sind für den 1. September 2026 und den 1. Dezember 2026 vorgesehen.

Dieser Satz ist eidgenössisch: Vom Bundesamt für Wohnungswesen berechnet, gilt er für die ganze Schweiz, und kein Genfer Satz tritt an seine Stelle. Er ist nicht mit den Hypothekarzinsen des Marktes zu verwechseln, die jeder Kreditnehmer mit seiner Bank aushandelt.

Um wie viel kann Ihr Mietzins sinken?

Ihr Mietzins kann um 2,91 % pro Stufe von einem Viertelprozentpunkt Differenz zum bei der letzten Festlegung massgebenden Satz sinken, und bis zu 21,26 % bei der maximalen Differenz von neun Stufen.

Eine Stufe entspricht 2,91 % und nicht 3 %: Die Senkung bezieht sich auf einen bereits erhöhten Mietzins, die Erhöhung auf den früheren Mietzins.

Meine Mietzinssenkung berechnen

Nach dem kantonalen Statistikamt Genf kostet eine 4-Zimmer-Wohnung mit freiem Mietzins im Mai 2025 im Kanton durchschnittlich 1 639 Franken pro Monat. Ein Nettomietzins in dieser Höhe, festgelegt, als der Satz 1,75 % betrug, eröffnet zwei Stufen: Die Senkung erreicht 5,66 %, das heisst 92,77 Franken pro Monat und 1 113 Franken über zwölf Monate.

Wie verlangen Sie eine Mietzinssenkung bei Ihrer Immobilienverwaltung?

Eine Mietzinssenkung verlangen Sie bei Ihrer Immobilienverwaltung schriftlich, in sechs Schritten, vom Ermitteln des Ausgangssatzes bis zum Versand des Briefs.

1. Den Referenzzinssatz ermitteln, der bei der letzten Festlegung des Mietzinses massgebend war, auf dem amtlichen Formular oder der letzten Anpassungsanzeige.
2. Diesen Satz mit dem geltenden Satz vergleichen, der seit dem 2. September 2025 bei 1,25 % liegt.
3. Die Differenz in Stufen von einem Viertelprozentpunkt umrechnen, dann die Formel 3n / (100 + 3n) anwenden.
4. Den Nettomietzins isolieren, ohne Nebenkosten, und den erhaltenen Prozentsatz in Franken umrechnen.
5. Den Brief mit der bezifferten Berechnung und dem verlangten Wirkungsdatum verfassen.
6. Das Begehren an den Vermieter oder an die ihn vertretende Immobilienverwaltung senden.

Nach dem Obligationenrecht, Art. 270a Abs. 2, ist das Herabsetzungsbegehren schriftlich an den Vermieter zu richten. Dem Gesetz genügt die Schriftform. Das Einschreiben ist Praxis: Es datiert die Zustellung an den Vermieter.

Das sagt das Gesetz (Art. 270a Abs. 1 OR): «Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.»

Der Rechner für die Mietzinssenkung übernimmt diese Schritte und erzeugt das kopierfertige Begehrensschreiben.

Nach dem Obligationenrecht, Art. 270a Abs. 2, verfügt der Vermieter über 30 Tage, um Stellung zu nehmen. Seine Antwort eröffnet die Frage, ab welchem Datum die Senkung auf den Mietzins angewendet wird.

Was kann Ihr Vermieter der Senkung entgegenhalten?

Der Vermieter kann der Senkung gesetzlich vorgesehene Ausgleichsfaktoren entgegenhalten, welche die theoretische Herabsetzung verringern, ohne dass darin böser Glaube liegt.

Sechs Ausgleichsgründe kommen in der Antwort eines Vermieters auf ein Senkungsbegehren am häufigsten vor.

Grund	Rechtsgrundlage	Grenze oder Berechnungsregel	Zu verlangender Beleg
Anstieg der Betriebskosten	OR Art. 269a Bst. b	Tatsächlicher Anstieg seit der letzten Festlegung	Betriebsabrechnungen
Wertvermehrende Arbeiten	OR Art. 269a Bst. b; VMWG Art. 14 Abs. 1	50 bis 70 % der Kosten umfassender Überholungen	Rechnungen und Schlussabrechnung
Teuerung	OR Art. 269a Bst. e; VMWG Art. 16	40 % des Anstiegs des Landesindexes der Konsumentenpreise	Index der letzten Anpassung
Quartierübliche Mietzinse	OR Art. 269a Bst. a	Keine bezifferte Grenze; vergleichbare Objekte	Datenblätter der Vergleichswohnungen
Frühere Mietzinsverbilligung	OR Art. 269a Bst. d	Im Voraus bekannter Betrag des Zahlungsplans	Schriftlicher Zahlungsplan
Bereits überwälzte Stufen	VMWG Art. 13 Abs. 4	Von der Berechnung abgezogen	Verlauf der Anpassungen

Der Vermieter, der den Mietzins nur teilweise anpasst, gibt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses an, auf welchen Erhöhungsbetrag er verzichtet (VMWG Art. 18). Diese Angabe beziffert den vorbehaltenen Rest und macht die teilweise Senkung Zeile für Zeile überprüfbar.

Was tun, wenn Ihr Vermieter die Senkung ablehnt?

Rufen Sie die Schlichtungskommission in Miet- und Pachtsachen innert 30 Tagen nach der Antwort des Vermieters oder, ohne Antwort, nach Ablauf seiner Frist an (OR Art. 270a Abs. 2).

• Ablehnung: ab Erhalt der negativen Stellungnahme.
• Teilweise Annahme: ab Erhalt der Antwort.
• Schweigen: ab Ablauf der 30 Tage, über die der Vermieter verfügt.

Nach den Genfer Justizbehörden deckt das Formular «Requête en baisse de loyer» dieses Vorgehen ab; die Einreichung erfolgt per Post oder am Schalter.

Das Schlichtungsverfahren verursacht keine Gerichtskosten (ZPO Art. 113 Abs. 2 Bst. c). Scheitert es, wird die Klagebewilligung erteilt, die 30 Tage Zeit lässt, um das Gericht für Miet- und Pachtsachen anzurufen (ZPO Art. 209 Abs. 4).

Der Mietvertrag bleibt während des Verfahrens unverändert in Kraft (OR Art. 270e). Die Kündigung, die ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, ist anfechtbar (OR Art. 271a Abs. 1 Bst. a).

Diese Anfechtbarkeit gilt für die drei Jahre nach Abschluss eines Verfahrens, in dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, seine Forderungen fallengelassen oder erheblich reduziert hat, auf die Anrufung des Gerichts verzichtet oder einen Vergleich geschlossen hat (Bst. e). Abs. 2 dehnt diese drei Jahre auf die schriftliche Einigung aus, die ausserhalb eines Verfahrens getroffen wird.

Drei Arten von Stellen begleiten das Vorgehen.

• Mieterverbände: Beratung zur Berechnung der Senkung und Vertretung vor der Schlichtungskommission.
• Rechtsberatungsstellen: punktuelle Beratung, um das Begehren vor der Einreichung zu prüfen.
• Rechtsschutzversicherung: Übernahme der Anwalts- und Verfahrenskosten im Rahmen des Vertrags.

Darf der Vermieter den Mietzins erhöhen, wenn der Satz wieder steigt?

Ja, der Vermieter kann den Mietzins nach einem Anstieg des Referenzzinssatzes erhöhen, im Rahmen von 3 % pro Viertelprozentpunkt, und zwar durch Mitteilung auf dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular.

Die Erhöhung setzt einen Mietzins voraus, der auf einem tieferen Satz als dem geltenden beruht. Ein Mietzins, der festgelegt wurde, als der Referenzzinssatz bereits bei 1,25 % lag, trägt keine Erhöhung, solange dieser nicht auf 1,50 % gestiegen ist.

Diese Obergrenze stammt aus VMWG Art. 13 Abs. 1.

Die Anzeige vereint vier Bedingungen. OR Art. 269d Abs. 1 verlangt das vom Kanton genehmigte Formular, die Begründung der Erhöhung und eine Ankündigungsfrist von zehn Tagen; VMWG Art. 19 Abs. 1 führt im Einzelnen auf, was das Formular angibt, darunter den alten und den neuen Mietzins, die alte und die neue Nebenkostenbelastung und das Datum des Inkrafttretens.

• Das vom Kanton genehmigte Formular: Das amtliche Genfer Formular ersetzt den gewöhnlichen Brief.
• Präzise Gründe: Jeder Grund wird darin Betrag für Betrag aufgeschlüsselt.
• Eine Ankündigungsfrist von zehn Tagen: Die Anzeige erreicht den Mieter mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist.
• Die Anfechtungswege: Das Formular nennt die Anfechtungsbedingungen und die Genfer Schlichtungsbehörden.

OR Art. 269d Abs. 2 macht die Erhöhung ohne amtliches Formular, die unbegründete Erhöhung und die mit einer Kündigung oder deren Androhung verbundene Erhöhung nichtig. Der Mieter ruft die Schlichtungsbehörde an, um eine Erhöhung anzufechten, innert 30 Tagen nach der Erhöhungsanzeige, gemäss OR Art. 270b Abs. 1.

Welche Mietzinse entgehen dem Referenzzinssatz?

Die Mietzinse, die dem Referenzzinssatz entgehen, sind jene der indexierten und der gestaffelten Mietverträge.

• Indexierter Mietvertrag: Der Mietzins folgt dem Landesindex der Konsumentenpreise, nach OR Art. 269b, für mindestens fünf Jahre.
• Gestaffelter Mietvertrag: Der Mietzins steigt zu festen Terminen, nach OR Art. 269c, für mindestens drei Jahre, mit höchstens einer Erhöhung pro Jahr und einem in Franken festgelegten Erhöhungsbetrag.

Ein Mietzins, der bereits auf den seit dem 2. September 2025 geltenden 1,25 % festgelegt wurde, bleibt hingegen im Mechanismus: Er eröffnet keine Differenz, solange der Satz sich nicht bewegt.

Die vom Staat Genf festgesetzten Mietzinse, die Grenze zwischen dem Referenzzinssatz und den von den Banken angewandten Zinssätzen sowie die übrigen Parameter, die einen Genfer Mietzins bewegen, vervollständigen diesen Rahmen.

Sind die subventionierten Genfer Wohnungen betroffen?

Nein, die subventionierten Genfer Wohnungen sind nicht betroffen: Ihr Mietzins untersteht dem Regime der staatlichen Hilfe, nicht dem Referenzzinssatz.

Der Staat legt ihren Mietzins über einen genehmigten Mietertrag (état locatif agréé) fest, den er kontrolliert, solange die Liegenschaft die Hilfe bezieht, und dauerhaft bei den Liegenschaften der öffentlich-rechtlichen Stiftungen.

Das allgemeine Gesetz vom 4. Dezember 1977 über den Wohnungsbau und den Mieterschutz (LGL), rsGE I 4 05, teilt diese Liegenschaften in Artikel 16 in drei Kategorien ein: preisgünstige Wohnungen (HBM), Wohnungen mit moderaten Mietzinsen (HLM) und gemischte Wohnungen (HM).

Nach Artikel 42 LGL wird der genehmigte Mietertrag nur geändert bei gesetzlicher Verringerung der staatlichen Leistungen oder bei Änderung der Bewirtschaftungsbedingungen der Liegenschaft, zu denen die Schwankungen der Zinssätze der Hypothekarschulden gehören. Der Eigentümer ist verpflichtet, der zuständigen Stelle jede Senkung dieser Zinssätze zu melden (Abs. 4), worauf die Behörde den genehmigten Mietertrag herabsetzen kann (Abs. 5).

Die kantonale Leerstandsquote beträgt 0,31 % per 1. Juni 2026 (kantonales Statistikamt). Die Anspannung, die sie misst, lastet auf jeder der Regeln, die die Immobilienmiete in Genf einrahmen.