Untermiete in Genf: Zustimmung, Preis, Risiken und Gesuchsvorlage

Die Untermiete in Genf betrifft den Mieter, der seine Wohnung während einer Abwesenheit einem Dritten überlässt, ohne seinen Mietvertrag aufzugeben. Das eidgenössische Obligationenrecht legt den Grundsatz und das Erfordernis der Zustimmung des Vermieters fest; das Genfer Kantonsrecht fügt eigene Grenzen hinzu.

Dieser Artikel behandelt das Recht zur Untermiete und die Zustimmung der Liegenschaftsverwaltung; er stellt das Gesuch um Zustimmung, seinen Inhalt, die Verweigerung und das Schweigen der Liegenschaftsverwaltung dar; er präzisiert den zulässigen Preis, die zulässige Dauer, den Inhalt des Vertrags und die Aufteilung der Verantwortlichkeiten; er nennt die Risiken einer nicht bewilligten Untermiete; er vergleicht die Untermiete der ganzen Wohnung mit derjenigen eines Zimmers; er beschreibt, wie der Untermietvertrag beendet wird.

Er schliesst mit Genfer Sonderfällen: subventionierte Wohnung, Vermietungsplattformen, Meldung beim kantonalen Amt für Bevölkerung und Migration und Besteuerung des Untermietzinses. Eine auszufüllende Gesuchsvorlage begleitet das Zustimmungsverfahren.

Habe ich das Recht, meine Wohnung in Genf unterzuvermieten?

Ja, der Mieter hat das Recht, seine Wohnung in Genf unterzuvermieten, sofern er die Zustimmung des Vermieters einholt.

Es ist Art. 262 OR, in Kraft seit dem 1. Januar 2026, der dieses Recht begründet und die Verweigerung auf drei Gründe beschränkt: Weigerung, die Bedingungen der Untermiete mitzuteilen, missbräuchliche Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag, wesentliche Nachteile für den Vermieter. Ausserhalb dieser drei Fälle ist seine Zustimmung geschuldet.

Was das Gesetz sagt (Art. 262 Abs. 1 und 2 OR): « Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn: a. der Mieter sich weigert, ihm die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben; b. die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind; c. dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. »

Die Untermiete ist der Vertrag, mit dem der Mieter die Nutzung der Wohnung einem Untermieter überlässt, während er Hauptmieter bleibt und dem Vermieter gegenüber für die Nutzung der Wohnung haftet. Eine Mietvertragsklausel, die jede Untermiete verbietet, bleibt wirkungslos: Das Bundesgericht hält Art. 262 OR für zwingendes Recht und verwirft jedes vertragliche Totalverbot der Untermiete (BGE 134 III 300).

Zwei Formen bestehen nebeneinander: die Untermiete der ganzen Wohnung während einer Abwesenheit, oder eines oder mehrerer Zimmer, während der Mieter selbst weiterhin dort wohnt. Die Zustimmung ist in beiden Fällen erforderlich; Preis, Dauer und kantonale Grenzen unterscheiden sich.

Diese Regelung ist unverändert. Am 24. November 2024 lehnte das Stimmvolk die Revision dieses Artikels mit 51,58 % Nein-Stimmen ab, bei einer Stimmbeteiligung von 44,90 %. Die von den eidgenössischen Räten beschlossene Verschärfung, zwingende schriftliche Zustimmung und eine ab mehr als zwei Jahren zulässige Verweigerung, ist nie in Kraft getreten.

Wie beantragt man bei seiner Liegenschaftsverwaltung die Zustimmung zur Untermiete?

Um bei seiner Liegenschaftsverwaltung die Zustimmung zur Untermiete zu beantragen, richtet der Mieter ein Schreiben, das die Bedingungen der Untermiete beschreibt, vor dem Einzug des Untermieters.

Die Vorlage für das Gesuch, auf ihrer eigenen Seite auszufüllen, enthält sämtliche Rubriken und dient der Information vor dem Versand.

Vorlage für das Gesuch um Zustimmung ausfüllen

Diesen Schritten geht eine Prüfung voraus: der Status der Liegenschaft, denn eine subventionierte Wohnung darf unter keinen Umständen untervermietet werden.

Fünf Schritte führen von der Vorbereitung bis zum Einzug des Untermieters.

1. Die Informationen über den Untermieter und über die Bedingungen der Untermiete zusammentragen.
2. Das Gesuch auf einer Seite verfassen, datiert und unterschrieben.
3. Es an die Liegenschaftsverwaltung richten, die die Liegenschaft verwaltet, oder direkt an den Vermieter.
4. Den Versandnachweis aufbewahren: Einschreiben, Empfangsbestätigung oder datierte Kopie der E-Mail.
5. Die schriftliche Antwort abwarten, bevor der Untermieter einzieht.

Keine Form ist zwingend vorgeschrieben, und eine mündliche Zustimmung lässt sich nur schwer beweisen. Die schriftliche Form schützt den Mieter mehr als die Liegenschaftsverwaltung: Sie datiert den Schritt, hält die mitgeteilten Bedingungen fest und stützt im Fall einer Verweigerung die Anfechtung vor der Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen.

Was muss das Gesuch um Zustimmung enthalten?

Das Gesuch um Zustimmung enthält die Bedingungen der Untermiete, die einzige Angabe, die das Obligationenrecht dem Vermieter gegenüber verbindlich macht.

Nach Lehre und Praxis setzen sich diese Bedingungen aus vier Elementen zusammen.

• Identität des Untermieters: Name, Vorname und aktuelle Adresse.
• Untermietzins: Monatsbetrag in CHF, inklusive Nebenkosten und Mobiliar.
• Dauer: Anfangs- und Enddatum.
• Nutzung: Zweckbestimmung der Wohnung, identisch mit dem Hauptmietvertrag.

Die Genfer Liegenschaftsverwaltungen verlangen in der Praxis vier zusätzliche Angaben.

• Grund der Abwesenheit: berufliche Entsendung, Studienaufenthalt, Krankenhausaufenthalt, Versuch des Zusammenlebens.
• Datum der Rückkehr: Tag, an dem der Mieter zurückkehrt.
• Anzahl der Bewohner: Gesamtzahl der untergebrachten Personen.
• Untervermietete Zimmer: Bezeichnung der Zimmer bei teilweiser Untermiete.

Das Datum der Rückkehr wird als feste Zusage formuliert. Ein Gesuch, das einen endgültigen Auszug erkennen lässt, wird als Mieterwechsel gewertet und setzt den Mietvertrag einer Kündigung aus (BGE 138 III 59).

Was sind die Gründe für die Verweigerung einer Untermiete?

Die Gründe für die Verweigerung einer Untermiete sind die Weigerung, die Bedingungen mitzuteilen, missbräuchliche Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag und wesentliche Nachteile für den Vermieter, aufgezählt in Artikel 262 Absatz 2 des Obligationenrechts. Diese Liste ist abschliessend.

1. Die Weigerung, die Bedingungen mitzuteilen. Ohne den Namen des Untermieters, die Dauer und den Untermietzins verliert der Vermieter jede Kontrolle über die Nutzung seines Eigentums. Ein Gesuch ohne Vertragsentwurf fällt unter diesen Fall.
2. Missbräuchliche Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag. Der Vergleich erfolgt mit dem Hauptmietzins, niemals mit dem Markt, was der Untermiete jeden Gewinncharakter nimmt. Das Bundesgericht hält einen Untermietzins, der den aus dem Hauptmietzins zulässigen Betrag um 30 % übersteigt, für offensichtlich missbräuchlich (BGE 119 II 353, Erw. 6).
3. Wesentliche Nachteile für den Vermieter. Der Vermieter macht hier eine konkrete Beeinträchtigung geltend: Überbelegung der Wohnung, wiederholte Störungen, zweckwidrige Nutzung der Räume. Davon zu unterscheiden ist der verschleierte Mieterwechsel, der als Rechtsmissbrauch gilt (BGE 138 III 59, Erw. 2.2.1).

Die nachstehende Abbildung fasst die drei Gründe zusammen und hält in ihrer Abschlusszeile fest, dass dem Mieter kein anderer Grund entgegengehalten werden kann.

Die Verweigerung unterliegt keiner Formvorschrift, und der Beweis des angeführten Grundes liegt vor der Schlichtungsbehörde beim Vermieter.

Fünf häufige Situationen verteilen sich auf zulässige und missbräuchliche Verweigerung.

Situation	Verweigerung zulässig oder missbräuchlich	Gesetzliche oder gerichtliche Grundlage
Gesuch ohne Untermietzins und ohne Identität des Untermieters	Zulässig	OR 262 Abs. 2 Bst. a
Untermietzins 30 % über dem zulässigen Betrag	Zulässig	BGE 119 II 353, Erw. 6
Anteilsmässiger Untermietzins, Mobiliar zum tatsächlichen Wert verrechnet	Missbräuchlich	OR 262 Abs. 2 Bst. b
Mieter ohne Absicht, die Wohnung wieder zu bewohnen	Zulässig	BGE 138 III 59, Erw. 2.2.1
Verweigerung ohne Angabe eines der drei Gründe	Missbräuchlich	OR 262 Abs. 2

Was tun, wenn die Liegenschaftsverwaltung ablehnt oder nicht antwortet?

Die Liegenschaftsverwaltung schriftlich mahnen und anschliessend die Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen anrufen. Ausserhalb einer Wohnung, die dem Gesetz über den Wohnungsbau und den Mieterschutz (LGL) oder dem Gesetz über die Entwicklungszonen (LGZD) unterliegt, gilt das Schweigen der Liegenschaftsverwaltung nicht als Zustimmung zur Untermiete.

Die oft als Genfer Regel dargestellte Frist von dreissig Tagen stammt aus dem Westschweizer Rahmenmietvertrag, der seit dem 1. Juli 2020 gemäss dem Bundesamt für Wohnungswesen keine allgemeine Verbindlichkeit mehr besitzt. Bei einer nicht regulierten Wohnung gilt sie nur, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich übernimmt.

In Liegenschaften, die dem LGL oder dem LGZD unterstehen, bleibt sie hingegen von Rechts wegen bestehen: Artikel 9 der Miet- und Nutzungsregeln im Anhang zur Ausführungsverordnung des LGL fügt hinzu, dass der Vermieter bei fehlender Antwort innerhalb von dreissig Tagen als mit der Untermiete einverstanden gilt.

Die subventionierte Wohnung bildet eine Ausnahme: Dort ist die Untermiete in jedem Fall verboten, und das Schweigen der Liegenschaftsverwaltung gilt dort als keine Zustimmung. Dieser Punkt wird im Mietvertrag geprüft, bevor die Tage gezählt werden.

Drei Schritte folgen aufeinander, wenn eine Verweigerung oder keine Antwort vorliegt.

1. Per Einschreiben mahnen und dabei eine Antwortfrist setzen.
2. Die Begründung der Verweigerung verlangen unter Verweis auf die drei Gründe von Artikel 262 Absatz 2 des Obligationenrechts.
3. Die Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen anrufen, rue de l'Athénée 6-8 in Genf: Das Gesuch ist schriftlich, das Verfahren kostenlos, und die Verhandlung findet grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten statt.

Was man auf keinen Fall tun sollte.

• Den Untermieter einziehen lassen, bevor die Zustimmung der Liegenschaftsverwaltung vorliegt.
• Das Fehlen einer Antwort ausserhalb des LGL oder LGZD als stillschweigende Zustimmung behandeln.
• Den eigenen Mietvertrag während des Verfahrens kündigen.

Wie hoch ist der Preis einer Untermiete?

Der Preis einer Untermiete wird durch den Mietzins des Hauptmietvertrags begrenzt, nicht durch die Genfer Marktpreise: Das Bundesgericht lehnt für diesen Vergleich die Kriterien des missbräuchlichen Mietzinses ab.

Die Berechnung geht vom Hauptmietzins aus, Nebenkosten inbegriffen, geteilt durch die Zimmerzahl oder anteilig zur überlassenen Fläche berechnet. Auf diesen Betrag sind Zuschläge zulässig: Mobiliar, eigene Kosten der Untermiete, Parkplatz, dem Untermieter erbrachte Dienstleistungen.

Anschliessend erfolgt eine Kürzung, wenn die Nutzung nur teilweise bleibt: Das BGE 119 II 353 setzt sie auf 20 % des erhaltenen Betrags fest. Keiner dieser Posten lässt Raum für eine Gewinnspanne: Der Untermietzins wird Posten für Posten aufgebaut, und das Bundesgericht hat nie ein Recht auf einen Gewinn anerkannt.

Für die möblierte Wohnung lässt derselbe Entscheid einen eigenständigen, pauschalen Zuschlag von 20 % des Mietzinses pro Zimmer zu, wenn keine Angaben zum Wert des Mobiliars vorliegen.

ASLOCA Genf bestreitet diese Pauschalen, die den Preis des Mobiliars am Mietzins statt an der Qualität der Möbel bemessen, und zieht den tatsächlichen Wert heran: Ein für 1500 CHF gekauftes Möbelstück mit einer Lebensdauer von fünfzehn Jahren rechtfertigt 10 CHF pro Monat.

Eine Abweichung von 30 % zwischen dem geforderten Untermietzins und dem korrigierten Betrag ist offensichtlich missbräuchlich (BGE 119 II 353, Erw. 6).

Der Untermieter ficht seinen Anfangsmietzins innerhalb von dreissig Tagen nach der Übergabe der Räume vor der Schlichtungsbehörde an (Art. 270 OR). Dieselbe Abweichung begründet die Verweigerung des Vermieters und danach die vorzeitige Kündigung (BGE 134 III 300, Erw. 3).

Wie lange darf eine Untermiete dauern?

Die Untermiete dauert so lange wie die Abwesenheit des Mieters. Da das Gesetz keine Höchstdauer festlegt, kann die Liegenschaftsverwaltung eine Verlängerung über ein Jahr hinaus verweigern.

Das Obligationenrecht legt keine Höchstdauer fest: Massgebend ist die Absicht, die Wohnung wieder selbst zu bewohnen. Gemäss dem Urteil des Bundesgerichts 4A_556/2015 vom 3. Mai 2016 besteht das Recht zur Untermiete nur, wenn der Mieter die gemietete Sache innerhalb einer absehbaren Zukunft selbst wieder nutzen will, wobei sich diese Absicht aus einem legitimen und klar erkennbaren Bedürfnis ergeben muss.

Eine vage Möglichkeit, eines Tages zurückzukehren, genügt nicht: Die Konstruktion wird dann zu einem Mieterwechsel, also zu einem Rechtsmissbrauch.

Über ein Jahr Abwesenheit hinaus wird eine Verweigerung der Verlängerung plausibel: Im 2016 entschiedenen Genfer Fall hatte die Liegenschaftsverwaltung nur ein Jahr bewilligt, und die daraufhin ausgesprochene Kündigung wurde als gültig anerkannt.

Eine Änderung der Pläne wird der Liegenschaftsverwaltung unverzüglich mitgeteilt: Der Mieter, der auf seine Rückkehr verzichtet, befreit sich vom Mietvertrag, indem er einen zahlungsfähigen Ersatzmieter vorschlägt, der bereit ist, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen (Art. 264 OR).

Welche Variante wählen: die ganze Wohnung oder ein Zimmer?

Die zu wählende Variante ist die Untermiete eines oder mehrerer Zimmer, die risikoärmste Konstruktion, weil der Mieter die Räume weiterhin selbst bewohnt und der Verdacht einer Aufgabe der Wohnung weniger stark auf ihm lastet.

Fünf Kriterien unterscheiden die beiden Varianten.

Kriterium	Ganze Wohnung	Ein oder mehrere Zimmer
Zustimmung des Vermieters	Erforderlich (Art. 262 OR)	Erforderlich (Art. 262 OR)
Absicht der Rückkehr	Streng geprüft, absehbare Rückkehr erforderlich	Weniger exponiert, doch die teilweise Nutzung allein genügt nicht
Dauer	Begrenzt durch die Abwesenheit des Mieters	Frei, solange die gemeinsame Nutzung andauert
Bereitstellung über eine Plattform	Höchstens 90 Tage pro Jahr	Kantonale Begrenzung nicht anwendbar
Hauptrisiko	Umqualifizierung als Mieterwechsel	Zum überlassenen Flächenanteil unverhältnismässiger Untermietzins

Der Staat Genf schliesst die Begrenzung auf 90 Tage pro Jahr für die Untermiete eines oder mehrerer Zimmer ausdrücklich aus, während sie die ganze Wohnung im Rahmen der Nutzungsänderung trifft.

Was muss der Untermietvertrag vorsehen?

Ein schriftlicher Untermietvertrag sieht die Identität der Parteien, den Gegenstand, die Dauer, den Untermietzins, die Nebenkosten, das Mobiliar, die Zustandsprotokolle, die Kaution und die Versicherung vor.

• Parteien: Name, Geburtsdatum und Adresse der beiden Unterzeichnenden.
• Gegenstand: überlassene Wohnung oder Zimmer, einschliesslich Nebenräume (Keller, Balkon, Parkplatz).
• Dauer: Einzugsdatum, Auszugsdatum und Kündigungsfrist des Untermietvertrags.
• Untermietzins: Monatsbetrag in CHF, Zahlungstermin und Einzahlungskonto.
• Nebenkosten: im Untermietzins enthaltene Kosten und dem Untermieter belassene Kosten (Strom, Empfangsgebühr).
• Mobiliar: von beiden Parteien unterzeichnetes Inventar der zurückgelassenen Möbel und Ausstattung.
• Zustandsprotokolle: dem Vertrag beigefügtes Einzugs- und Auszugsprotokoll.
• Kaution: höchstens drei Monatsbeträge des Untermietzinses, hinterlegt auf einem Bankkonto im Namen des Untermieters und niemals in der Hand des Hauptmieters gehalten (Art. 257e OR).
• Versicherung: Bestätigung der privaten Haftpflichtversicherung im Namen des Untermieters.

Der Hauptmieter lässt sich vor der Schlüsselübergabe von seiner Versicherung den Umfang seiner Police bestätigen, da die Deckung eines Untermieters von den allgemeinen Versicherungsbedingungen abhängt.

Wer haftet für Schäden und unbezahlte Mietzinse?

Der Hauptmieter haftet seinem Vermieter gegenüber allein für Schäden und unbezahlte Mietzinse. Ein Untermietzins, den der Untermieter nicht bezahlt, hebt nichts auf: Der Hauptmietzins bleibt der Liegenschaftsverwaltung geschuldet.

Artikel 262 Absatz 3 des Obligationenrechts macht den Mieter dem Vermieter gegenüber dafür verantwortlich, dass der Untermieter die Wohnung vertragsgemäss nutzt, und erlaubt es dem Vermieter, sich direkt an diesen zu wenden. Vom Untermieter verursachte Schäden werden dem Hauptmieter angelastet, der verpflichtet ist, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus einem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Artikel 267).

Die nachstehende Abbildung zeigt die Vertragskette: Jede durchgezogene Linie verbindet eine Partei mit ihrem Vertragspartner, die gestrichelte Linie erinnert daran, dass zwischen dem Vermieter und dem Untermieter keine direkte Verbindung besteht.

Die Zahlungsfähigkeit des Kandidaten wird geprüft, wie es eine Liegenschaftsverwaltung tun würde: Der Auszug aus dem Betreibungsregister des Genfer Kantonsamts kostet 17 Franken.

Was riskiert man, wenn man ohne Zustimmung untervermietet?

Man riskiert zunächst, seinen Mietvertrag zu verlieren, wenn man ohne Zustimmung untervermietet. Grundsätzlich begründet die nicht bewilligte Untermiete eine ausserordentliche Kündigung, bei einer Wohnung mit einer Kündigungsfrist von mindestens dreissig Tagen auf das Ende eines Monats.

Artikel 257f Absatz 3 OR unterstellt diese Kündigung einer vorherigen schriftlichen Mahnung, von der das Bundesgericht den Vermieter nur befreit, wenn sie von vornherein « offensichtlich unnütz » erscheint (Urteil 4A_456/2010). Der angeführte Grund muss zu jenen gehören, die eine Verweigerung der Untermiete erlaubt hätten (BGE 134 III 446).

Bei der ausserordentlichen Kündigung lassen sich dann vier Schritte beobachten.

1. Entdeckung der Untermiete.
2. Schriftliche Mahnung, die die Frist zur Bereinigung festlegt.
3. Bereinigung oder Beendigung der Untermiete innerhalb dieser Frist.
4. Kündigung, mindestens 30 Tage auf das Ende eines Monats, innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anzufechten.

Die nachstehende Zeitleiste ordnet die vier Schritte in ihrer Reihenfolge an, von der Entdeckung bis zur Kündigung.

Der Vermieter kann sich den Gewinn aus einer nicht bewilligten Untermiete gestützt auf Artikel 423 Absatz 1 OR aneignen, wenn der Mieter bösgläubig war.

In einem Genfer Fall bestätigte das Bundesgericht die Verurteilung einer Mieterin zur Rückerstattung von 27 493 Franken an über 58 Monate erzielten Gewinnen, da ihr Untermietzins den Hauptmietzins um 81 % überstieg (Urteil 4A_211/2016 vom 7. Juli 2016).

Hat die Untermiete bereits ohne Zustimmung begonnen, lässt sich ein Gesuch um Zustimmung nachträglich stellen, doch seine Bereinigung hängt dann allein vom guten Willen des Vermieters ab: Er kann sie gültig nachträglich gewähren (BGE 134 III 446). Der Mieter, der die Untermiete beendet oder der diese Zustimmung innerhalb der gesetzten Frist erhält, behält seinen Mietvertrag.

Wie beendet man eine Untermiete?

Um eine Untermiete zu beenden, kündigt der Hauptmieter diesen Vertrag schriftlich, mit einer Frist von drei Monaten auf das Ende eines Mietvierteljahres, sofern kein Ortsgebrauch etwas anderes vorsieht.

Drei Regeln gelten für diese Kündigung. Die Kündigung muss, unter Androhung der Nichtigkeit, auf dem vom Kanton genehmigten Formular erfolgen (Artikel 266l und 266o). Ein separat vermietetes möbliertes Zimmer wird mit einer Frist von zwei Wochen auf das Ende eines Monats frei (Artikel 266e). Hat die Untermiete eine bestimmte Dauer, ist eine Kündigung unnötig, und es genügt, die Frist ablaufen zu lassen (Artikel 266).

Das Erlöschen des Hauptmietvertrags nimmt der Untermiete gegenüber dem Vermieter jede Wirkung: Da zwischen ihnen keine Vertragsbeziehung besteht, hat der Untermieter kein eigenes Recht zu bleiben, und sein Vertrag ist, selbst wenn er noch läuft, dem Vermieter nicht entgegenzuhalten, der die Rückgabe der Wohnung verlangen kann (Artikel 273b; Urteil des Bundesgerichts 4A_468/2022).

Bei klarem Fall spricht das Mietgericht die Ausweisung aus (Artikel 257 der Zivilprozessordnung), es sei denn, der Untermieter macht glaubhaft, dass der Hauptmietvertrag geschlossen wurde, um die Kündigungsschutzregeln zu umgehen; in diesem Fall kommt ihm dieser Schutz selbst zugute (Artikel 273b Absatz 2; Urteil 4A_22/2025). Die Dauer der Untermiete bereits im Vertrag festzulegen, verhindert diesen Rechtsstreit.

Welche Genfer Besonderheiten ändern diese Regeln?

Die Genfer Besonderheiten, die die Anwendung dieser Regeln ändern, sind die subventionierte Wohnung, die Bereitstellung über eine Plattform, die Stellung des Eigentümers, der das Gesuch erhält, und die Anmeldung des Untermieters bei seiner Ankunft, wobei der eidgenössische Inhalt auf dem gesamten Gebiet identisch bleibt.

Die subventionierte Wohnung unterliegt einer eigenen, vom kantonalen Recht festgelegten Belegungsordnung. Die kantonale Regelung der Bereitstellung einer Wohnung über eine Plattform begrenzt die Anzahl Tage und fügt steuerliche und administrative Pflichten hinzu.

Der Eigentümer, der das Gesuch erhält, verfügt seinerseits nur über einen engen Handlungsspielraum. Der Untermieter schliesslich meldet seine Ankunft beim kantonalen Amt für Bevölkerung und Migration. Diese vier Fragen fügen sich in den allgemeinen Rahmen der Wohnungsmiete in Genf ein.

Darf man eine subventionierte Wohnung in Genf untervermieten?

Nein, eine subventionierte Wohnung darf in Genf nicht untervermietet werden: Jede Untermiete, ganz wie teilweise, ist untersagt und führt zur Kündigung des Mietvertrags.

Die Ausführungsverordnung zum Gesetz über den Wohnungsbau und den Mieterschutz (LGL) hält dieses Verbot in Artikel 5 Absatz 3 fest: « Jede Untermiete, ganz oder teilweise, ist verboten und führt zur Kündigung des Mietvertrags gemäss Artikel 31B des Gesetzes. »

Drei Anhaltspunkte verraten dieses Regime.

• Kategorie der Liegenschaft: preisgünstige Wohnung (HBM), Wohnung mit mässigem Mietzins (HLM) oder gemischte Kategorie (HM), also eine der zum Genuss des Gesetzes zugelassenen Kategorien.
• Einkommenskontrolle: Das Einkommen der bewohnenden Gruppe unterliegt einer ständigen Kontrolle durch das kantonale Amt für Wohnungswesen und Bodenplanung.
• Wohnsitz: Die Wohnung bildet den zivilrechtlichen und steuerlichen Wohnsitz des Mieters.

Das Amt gibt Auskunft über den Status einer Liegenschaft. Dieselbe Verordnung schliesst den Mieter, der untervermietet, von der Wohnbeihilfe aus.

Welche Grenzen gelten für die Untermiete über eine Plattform?

Die Grenze, die für die Untermiete über eine Plattform gilt, ist der Höchstwert von 90 Tagen pro Jahr für die Bereitstellung einer ganzen Wohnung zur Kurzzeitmiete. Darüber hinaus gilt die Vermietung als Nutzungsänderung im Sinne des Gesetzes über den Abbruch, Umbau und die Renovation von Wohnhäusern (LDTR).

Diesen Höchstwert schreibt die Anwendungsverordnung zum LDTR in ihrem Artikel 4A vor, in der seit dem 25. März 2019 geltenden Fassung, wobei die Vermietung eines oder mehrerer Zimmer davon ausgenommen ist.

Zu diesem Höchstwert kommen vier kantonale Pflichten hinzu.

• Eine Kurtaxe von 4,25 CHF pro Person und Übernachtung wird vom Untervermieter eingezogen.
• Die eingenommenen Mietzinse müssen dem Fiskus deklariert werden.
• Über 90 Tage hinaus unterliegt die Tätigkeit dem Gewerbepolizeirecht, ohne von der wegen der Nutzungsänderung erforderlichen LDTR-Bewilligung zu befreien.
• Der Untervermieter muss der Kantonspolizei jeden entgeltlich untergebrachten Ausländer melden.

Die Zustimmung des Vermieters zu übergehen, ist unmöglich: Diese kantonalen Regeln befreien von keiner Pflicht des Mietrechts.

Kann sich ein Eigentümer der Untermiete seiner Liegenschaft widersetzen?

Ja, ein Eigentümer kann sich der Untermiete seiner Liegenschaft widersetzen, jedoch nur aus einem der drei Verweigerungsgründe, die Artikel 262 OR abschliessend aufzählt.

Der Eigentümer, der ein unvollständiges Gesuch erhält, verlangt schriftlich die fehlenden Angaben: Identität des Untermieters, vorgesehene Dauer und Höhe des Untermietzinses. Anschliessend begründet er seine Verweigerung, indem er den angeführten Grund bezeichnet.

Ausserhalb einer dem LGL oder dem LGZD unterstehenden Liegenschaft gilt ein unbeantwortetes Gesuch nicht als Zustimmung; es entzieht dem Vermieter aber einen dokumentierten Grund vor der Schlichtungsbehörde.

Der Mietvertrag regelt diese Frage sinnvollerweise bereits bei der Vermietung einer Liegenschaft: Das dort festgehaltene Verfahren und die erwarteten Angaben vermeiden unvollständige Gesuche.

Muss sich der Untermieter beim OCPM anmelden?

Ja, der Untermieter muss sich beim kantonalen Amt für Bevölkerung und Migration (OCPM) anmelden: Jede Person, die sich im Kanton niederlässt, meldet ihre Wohnsitznahme innerhalb von 14 Tagen nach ihrer Ankunft.

Diese Anmeldung ist Voraussetzung für den weiteren Aufenthalt: Der Erhalt einer Aufenthaltsbewilligung setzt eine Wohnadresse in der Schweiz voraus. Eine nicht bewilligte Untermiete wird heikel, sobald der Untermieter diese offizielle Adresse benötigt: Er erscheint namentlich unter der Adresse der Wohnung sowie auf den Wohnsitzbescheinigungen und der Verwaltungspost.

Kann ein Untermieter seinerseits weiter untervermieten?

Nein, ein Untermieter darf nicht seinerseits ohne die Zustimmung des Hauptvermieters weiter untervermieten.

Jede Stufe der Kette erfordert ihre eigene Zustimmung: Der Untermieter erhält die Zustimmung des Hauptmieters, der allein dem Vermieter gegenüber haftet.

Muss der erhaltene Untermietzins dem Fiskus deklariert werden?

Ja, der erhaltene Untermietzins muss dem Fiskus deklariert werden: Er stellt ein steuerbares Einkommen dar.

Artikel 16 Absatz 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) unterstellt der Steuer « alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte » des Steuerpflichtigen. Der erhaltene Betrag wird unter den übrigen steuerbaren Einkünften aufgeführt. Der an den Vermieter gezahlte Mietzins und die Nebenkosten werden anteilig nach Dauer und Anzahl der untervermieteten Zimmer abgezogen.