Vorzeitige Kündigung des Mietvertrags in Genf: Musterbrief, Frist und Nachmieter

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Die vorzeitige Rückgabe einer Mietsache erlaubt es, die Wohnung vor dem Ende des Mietvertrags zurückzugeben, sofern ein zahlungsfähiger Nachmieter gestellt wird. Sie richtet sich an den Genfer Wohnungsmieter, der vor dem Endtermin auszieht; dem Geschäftsmieter steht die Übertragung des Mietverhältnisses offen.

Dieser Artikel behandelt das Auszugsdatum, das einzureichende Nachmieterdossier und dessen Empfänger sowie den Betrag, der nach der Schlüsselrückgabe noch geschuldet ist. Anschliessend geht er auf die Sonderfälle ein: Mietvertrag auf mehrere Namen, von der Verwaltung verrechnete Gebühren, Diplomatenklausel, Untermiete und Rechtsmittel. Weiter unten steht ein ausfüllbarer Musterbrief bereit, der direkt an die Verwaltung geht.

Kann man seine Wohnung in Genf vor dem Ende des Mietvertrags verlassen?

Ja, der Genfer Mieter kann seine Wohnung vor dem Ende des Mietvertrags verlassen, wenn er einen zahlungsfähigen Nachmieter stellt, der bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen, und der für den Vermieter zumutbar ist.

Dieser Mechanismus ist die vorzeitige Rückgabe der Mietsache, geregelt in Artikel 264 Absatz 1 des Obligationenrechts. Das Mietrecht ist Bundesrecht: Die Regel gilt in Genf wie überall in der Schweiz.

Der Mieter, der keinen Nachmieter stellt, zahlt den Mietzins bis zum Ablauf der Vertragsdauer oder bis zum nächsten vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermin (Art. 264 Abs. 2 OR).

Was das Gesetz sagt (Art. 264 Abs. 1 OR) : «Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.»

Welche Frist gilt für eine vorzeitige Kündigung?

Keine gesetzliche Kündigungsfrist gilt für die vorzeitige Rückgabe: Artikel 264 OR sieht keine vor. Die Frist von einem Monat, die am 15. oder auf Monatsende abläuft, stammt aus den Regeln und Gebräuchen im Mietwesen, nicht aus dem Gesetz.

Diese Frist steht in Artikel 5 Buchstabe b der Regeln und Gebräuche im Mietwesen, einer paritätischen Westschweizer Bestimmung, die seit dem 1. Juli 2020 nicht mehr allgemeinverbindlich ist. Sie bindet den Mieter, dessen Mietvertrag darauf verweist, und den Mieter einer Wohnung, die dem allgemeinen Wohnbaugesetz (LGL) oder dem allgemeinen Gesetz über die Entwicklungszonen (LGZD) untersteht.

Die Frist ist die einzuhaltende Dauer, der Termin das Datum, an dem die Kündigung wirksam wird.

Weg zur Beendigung	Kündigungsfrist	Termin
Vorzeitige Rückgabe, Art. 264 OR	keine	Schlüsselrückgabe, Nachmieter gestellt
Ordentliche Kündigung einer Wohnung, Art. 266c OR	3 Monate	Ortsgebrauch, sonst Ende eines Mietquartals
Befristeter Mietvertrag, Art. 266 Abs. 1 OR	keine Kündigung	vereinbarter Endtermin

In Genf gilt kein Termin als Ortsgebrauch: Das Mietquartal läuft ab dem Datum des Einzugs.

Prüfen Sie Ihren Mietvertrag: Er zeigt, ob er auf die Regeln und Gebräuche im Mietwesen verweist und ob die Frist von einem Monat Sie betrifft. Seine Kündigungsklausel geht dem Gesetz vor, wenn sie einen anderen Termin festlegt (Art. 266a Abs. 1 OR). Die vorzeitige Rückgabe wirkt bei einem befristeten Mietvertrag gleich, ohne dass ein gesetzlicher Kündigungstermin abzuwarten wäre.

Wer kann Ihren Mietvertrag übernehmen?

Jede zahlungsfähige Person, die bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen, kann Sie ersetzen, und ein einziger Kandidat genügt. Artikel 264 Absatz 1 des Obligationenrechts stellt drei kumulative Bedingungen an ihn.

• Zahlungsfähigkeit : Der Kandidat kann Mietzins und Nebenkosten bezahlen.
• Übernahme zu den gleichen Bedingungen : gleicher Mietzins, gleiche Nebenkosten, gleiche Dauer.
• Kein sachlicher Ablehnungsgrund in der Person des Kandidaten.

Die Forderung nach drei Dossiers steht in keinem Text. Die ASLOCA Vaud schreibt, dass «ein einziger Kandidat genügt». Das Einreichen mehrerer Dossiers bleibt ein Gebrauch der Verwaltungen.

In der Westschweiz kursieren zwei Schwellen der Zahlungsfähigkeit, beide ohne gesetzliche Grundlage. Ein Teil der Verwaltungen verlangt ein monatliches Nettoeinkommen von dem Dreifachen des Mietzinses inklusive Nebenkosten. Ein Mietzins von 1 500 Franken inklusive Nebenkosten verlangt 4 500 Franken Einkommen.

Die gleiche Regel auf das Bruttoeinkommen angewendet, wie andere Verwaltungen es handhaben, ist leichter zu erreichen. Das Bundesgericht lehnt jede starre Quote ab und vergleicht den Kandidaten mit dem bisherigen Mieter.

Die drei Bedingungen und die Regel des einzigen Kandidaten fasst das folgende Schema zusammen.

«Zu den gleichen Bedingungen» verbietet dem ausziehenden Mieter, einen tieferen Mietzins oder Arbeiten zu versprechen. In Genf wird der Mietzins des Nachmieters auf dem amtlichen Formular zur Festlegung des Anfangsmietzinses mitgeteilt, das der Nachmieter innert dreissig Tagen anfechten kann.

Wie stellen Sie der Verwaltung einen Nachmieter vor?

Stellen Sie der Verwaltung einen Nachmieter vor, indem Sie ein Inserat aufgeben, das Dossier des Kandidaten zusammenstellen und es zusammen mit Ihrem Kündigungsschreiben eingeschrieben versenden ; die aufbewahrte Quittung schützt Sie im Streitfall.

1. Das Inserat auf den Westschweizer Immobilienportalen und beim Wohnungsdienst des CAGI aufgeben, der den internationalen Organisationen offensteht.
2. Das Dossier zusammenstellen: drei Lohnabrechnungen, Betreibungsregisterauszug (17 Franken), Ausweis oder Aufenthaltsbewilligung, unterzeichnetes Mietanmeldeformular.
3. Der Verwaltung das vollständige Dossier und Ihr Kündigungsschreiben eingeschrieben zustellen.
4. Die Quittung und die Sendungsverfolgung aufbewahren: Der Beweis der Vorstellung obliegt dem ausziehenden Mieter, und ein Telefonanruf erbringt ihn nicht.

Die ASLOCA setzt die Prüfung auf fünfzehn bis dreissig Tage an, die kein Text festlegt. Diese Dauer wirkt auf Ihr Auszugsdatum und auf die Zahl der noch geschuldeten Mietzinse: Beginnen Sie zwei Monate im Voraus.

Der Genfer Mietmarkt in einer Zahl. Der Kanton Genf zählte am 1. Juni 2026 793 leer stehende Wohnungen, also 0,31 % des Bestands. Zahl des kantonalen Statistikamts, Tabelle T 09.02.2.2.01. Einen zahlungsfähigen Kandidaten zu finden ist dort selten ein Hindernis.

Kann die Verwaltung Ihren Kandidaten ablehnen?

Ja, die Verwaltung kann ablehnen, wenn ein sachlicher Grund in der Person des Kandidaten liegt (Artikel 264 Absatz 1 des Obligationenrechts).

Ein Grund ist sachlich, wenn er den Vermieter daran hindert, die Lage wiederzufinden, in der er bei Fortsetzung des Mietvertrags stünde. Belegte Zweifel an der Zahlungsfähigkeit genügen.

Drei Ablehnungsgründe sind nicht zulässig.

• Staatsangehörigkeit, Herkunft oder Aufenthaltsstatus : Das Bundesgericht weist «eine Abneigung oder eine grundsätzlich ablehnende Haltung gegenüber einer bestimmten Personengruppe» zurück.
• Fehlender Betreibungsregisterauszug, wenn der Kandidat aus dem Ausland kommt und keinen vorlegen kann.
• Absicht, teurer weiterzuvermieten : Der Nachmieter tritt zu den bestehenden Bedingungen ein.

Eine ungerechtfertigte Ablehnung verlängert Ihre Mietzinsschuld nicht: Die Befreiung tritt ein, wie wenn der Nachmieter angenommen worden wäre.

Ab wann zahlen Sie den Mietzins nicht mehr?

Ab dem Tag nach der Schlüsselrückgabe zahlen Sie den Mietzins nicht mehr, sofern Sie einen für die Verwaltung zumutbaren Kandidaten gestellt haben.

Artikel 264 Abs. 1 OR knüpft die Befreiung an die Rückgabe der Sache: Solange Sie die Schlüssel behalten, läuft der Mietzins weiter, ob der Kandidat angenommen ist oder nicht.

Sie versenden Brief und Dossier am 3. September 2026 ; die Verwaltung erhält sie am 4. September und nimmt den Kandidaten am 18. September schriftlich an. Sie geben die Schlüssel am 30. September zurück. Der Mietzins läuft bis zum 30. September 2026. In einem Genfer Fall (Urteil 4A_332/2016) stellte das Bundesgericht auf das Datum der Schlüsselrückgabe ab.

Die folgende Zeitleiste ordnet die sechs Schritte, vom Brief bis zum Ende des Mietzinses.

Lassen Sie ein Protokoll der Schlüsselübergabe gegenzeichnen, unabhängig von der Antwort der Verwaltung.

Der ausziehende Mieter haftet nicht für Mietzinse, die der Nachmieter nach seinem Einzug nicht mehr bezahlt. Die zweijährige Solidarhaftung nach Artikel 263 Abs. 4 OR betrifft die Übertragung eines Geschäftsmietvertrags, nicht die Wohnung.

Was müssen Sie bezahlen, wenn niemand den Mietvertrag übernimmt?

Sie müssen den Mietzins bis zum nächsten Kündigungstermin bezahlen, abzüglich dessen, was die Verwaltung durch die Weitervermietung erspart und eingenommen hat (Art. 264 Abs. 2 und 3 OR).

Artikel 264 Abs. 3 OR. «Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: a. an Auslagen erspart und b. durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder zu gewinnen absichtlich unterlassen hat.»

Das folgende Schema stellt die Subtraktion dar, vom Bruttomietzins bis zur tatsächlich geschuldeten Summe.

Der tatsächliche Ausfall begrenzt Ihre Schuld, nicht die Bruttomietzinse: Verlangen Sie die Abrechnung und das Datum der Weitervermietung. Der angespannte Genfer Markt verkürzt die Frist bis zur Weitervermietung.

Der Verwaltung vorzuwerfen, auf die Weitervermietung verzichtet zu haben, setzt den Beweis eines bewussten und schweren Unterlassens voraus (Bundesgericht, Urteil 4A_97/2025). Ein Nachmieter, der im letzten Moment abspringt, eröffnet dieselbe Rechnung erneut.

Was muss Ihr Kündigungsschreiben enthalten?

Ihr Kündigungsschreiben muss, um gegenüber der Verwaltung gültig zu sein, die Angaben zu den Mietern und zur Wohnung, das Auszugsdatum, das Angebot eines zahlungsfähigen Nachmieters und die handschriftliche Unterschrift jedes Mitmieters enthalten.

• Mieter und Wohnung, mit dem Namen jeder unterzeichnenden Person, der Adresse und dem Stockwerk.
• Auszugsdatum und Tag der Schlüsselübergabe.
• Angebot eines zahlungsfähigen Nachmieters (Art. 264 Abs. 1 OR).
• Handschriftliche Unterschrift jedes Mitmieters, da die Schriftform verlangt ist (Art. 266l Abs. 1 OR).

Das kantonale amtliche Kündigungsformular gilt nur für den Vermieter (Art. 266l Abs. 2 OR): Ihr Brief muss dessen Form nicht übernehmen.

Die drei Fehler, die einen Mietzinstermin kosten.

• Das Versanddatum statt des Empfangsdatums zählen, wenn Ihr Mietvertrag eine Frist vorschreibt: Die Sendung gilt am Tag der Hinterlegung der Abholungseinladung als zugestellt, oder am Tag darauf (BGE 143 III 15), ohne die sieben Tage der Postlagerfrist abzuwarten.
• Den Brief allein unterschreiben, wenn der Mietvertrag zwei Namen trägt.
• An den Eigentümer schreiben, obwohl eine Verwaltung beauftragt ist.

Musterbrief für die vorzeitige Kündigung zum Ausfüllen

Die folgende Vorlage verfasst für Sie Ihren Brief zur vorzeitigen Rückgabe, datiert und unterschriftsbereit.

Halten Sie Ihren Mietvertrag, die genaue Adresse der Verwaltung und das angestrebte Auszugsdatum bereit, bevor Sie den Brief erzeugen (die Sendung geht eingeschrieben weg).

Bewahren Sie ein unterzeichnetes Exemplar des Briefes und die Sendungsverfolgung auf.

Welche Situationen ändern diese Regeln?

Mehrere Situationen ändern diese Regeln: Trägt ein Mietvertrag mehrere Namen, folgt der Brief besonderen Unterschriftsregeln ; die Verwaltung verrechnet manchmal Gebühren für die Kündigung. Manche Genfer Mietverträge enthalten eine Diplomatenklausel ; andere Auszüge laufen über die Untermiete oder eine ausserordentliche Kündigung. Die Rückgabe der Wohnung, die Mietzinskaution und das Vorgehen gegen eine Blockade folgen eigenen Regeln.

Wer muss die Kündigung in einer Wohngemeinschaft oder als Paar unterschreiben?

Alle Mitmieter des Mietvertrags unterschreiben den Brief. Die Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrags durch einen einzigen Mitbewohner ist nichtig (Bundesgericht, Urteil 4A_352/2012 vom 21. November 2012, E. 3.2).

Bei der Familienwohnung kann keiner der Ehegatten den Mietvertrag ohne die ausdrückliche Zustimmung des anderen kündigen, auch wenn dieser nicht unterzeichnet hat (Art. 266m Abs. 1 OR, Art. 169 Abs. 1 ZGB), und die Regel gilt sinngemäss für eingetragene Partnerschaften (Art. 266m Abs. 3 OR). Eine Kündigung, die diese Bedingung missachtet, ist nichtig (Art. 266o OR).

Der Mitbewohner, der allein auszieht, bleibt Vertragspartei, solange ihn kein Nachtrag entlässt, und er haftet solidarisch für den Mietzins (Art. 544 Abs. 3 OR).

Darf die Verwaltung Ihnen Gebühren für die Kündigung verrechnen?

Nein, die Verwaltung darf keine Pauschalentschädigung verrechnen für eine vorzeitige Rückgabe nach Art. 264 OR. Diese Bestimmung ist relativ zwingend: Keine Klausel des Mietvertrags weicht zum Nachteil des Mieters davon ab.

«Nichtig ist jede Klausel, die eine Pauschalentschädigung des Mieters bei vorzeitiger Rückgabe vorsieht» (Bundesgericht, Urteil 4A_75/2015 vom 9. Juni 2015, E. 3.1.1). Eine vor dem Ende des Mietvertrags vereinbarte Entschädigung für etwas anderes als einen möglichen Schaden ist nichtig (Art. 267 Abs. 2 OR).

Diese Gebühren werden dennoch erhoben: Die in der Westschweiz festgestellten Beträge reichen von 150 bis 215 Franken (RTS, On en parle, 30. Oktober 2025 ; Bon à Savoir 4/2024). Die Verwaltung zieht sie manchmal von der Mietzinskaution ab.

Verlangen Sie die Rückerstattung schriftlich bei der Verwaltung und rufen Sie danach die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen an. Dieser Anspruch verjährt drei Jahre nach dem Zeitpunkt, in dem Sie von Ihrem Recht Kenntnis erhalten (Art. 67 Abs. 1 OR).

Befreit die Diplomatenklausel davon, einen Nachmieter zu finden?

Ja, die Diplomatenklausel befreit davon, einen Nachmieter zu stellen, gegen eine Entschädigung von drei Monatsmietzinsen inklusive Nebenkosten. Die Entschädigung sinkt, wenn die Wohnung früher weitervermietet wird.

Diese Klausel ist vertraglicher Natur: Sie steht in den Allgemeinen Bedingungen sowie Regeln und Gebräuchen im Mietwesen des Kantons Genf, die dem Mietvertrag beiliegen, nicht aber im Gesetz. Diese Entschädigung ist die vertragliche Gegenleistung für einen Auszug ohne Nachmieter, den Art. 264 OR nicht erlaubt.

Sie greift nur gegen einen Nachweis des Arbeitgebers und für Inhaber einer Legitimationskarte des Eidgenössischen Departements für auswärtige Angelegenheiten (EDA). Sie setzt eine Versetzung ausserhalb des Kantons voraus, oder eine Entlassung, wenn die begünstigte Person eine ausländische Person ohne ordentliche Aufenthaltsbewilligung ist.

Der Mieter kann sie nicht vor dem Ende des ersten Mietjahres anrufen. Prüfen Sie, ob diese Klausel im Mietvertrag steht: Fehlt sie, bleibt Art. 264 OR der einzige Weg.

Soll man untervermieten statt zu kündigen?

Nein, ausser Sie wollen die Wohnung wieder beziehen: Untervermieten setzt eine Rückkehrabsicht voraus, die vorzeitige Rückgabe zielt auf einen endgültigen Auszug.

Der Untervermieter bleibt allein Schuldner des Mietzinses gegenüber dem Hauptvermieter (Art. 262 Abs. 3 OR). Das Bundesgericht hat eine Untermiete bereits abgelehnt, als die Rückkehrabsicht nicht konkret war (BGE 138 III 59).

Welche anderen vorzeitigen Auszüge gibt es?

Neben der vorzeitigen Rückgabe sind die anderen vorzeitigen Auszüge die ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen und jene, welche die Erben beim Tod des Mieters aussprechen.

• Wichtige Gründe : Die Partei, für die die Erfüllung des Vertrags unerträglich geworden ist, kann zu jedem Zeitpunkt des Jahres kündigen, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten. Der Richter legt die vermögensrechtlichen Folgen fest (OR Art. 266g).
• Tod des Mieters : Die Erben kündigen auf den nächsten gesetzlichen Termin, ohne einen Nachmieter stellen zu müssen. Sie haften mit ihrem eigenen Vermögen für die Schulden der verstorbenen Person (OR Art. 266i ; ZGB Art. 560 Abs. 2).

Was geschieht mit dem Auszugsprotokoll und der Mietzinskaution?

Das Auszugsprotokoll und die Mietzinskaution bleiben mit dem Vermieter zu regeln, auch nach dem Einzug des Nachmieters.

Bei der Rückgabe prüft der Vermieter den Zustand der Wohnung und meldet dem Mieter sofort die Mängel, für die dieser haftet (OR Art. 267a Abs. 1). Der sofortige Einzug eines Nachmieters macht das Auszugsprotokoll für die Abgrenzung der Verantwortlichkeiten entscheidend.

Die Bank, welche die Kaution hält, gibt sie nur mit Zustimmung beider Parteien oder auf gerichtliche Entscheidung hin frei (vollstreckbarer Titel). Ein Jahr nach dem Ende des Mietvertrags verlangt der Mieter sie allein, wenn der Vermieter keine Ansprüche gegen ihn erhoben hat (OR Art. 257e Abs. 3).

An wen wendet man sich in Genf bei einem Streit mit der Verwaltung?

Wenden Sie sich an die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen, die dem Mietgericht zwingend vorangeht (LOJ rsGE E 2 05 Art. 90 ; ZPO Art. 197).

1. Ein schriftliches Gesuch auf Französisch einreichen, mit den Rechtsbegehren und dem Streitgegenstand (ZPO Art. 202 Abs. 2 ; LaCC Art. 16).
2. An der Verhandlung erscheinen, die innert zwei Monaten angesetzt wird und für eine Wohnung kostenlos ist (ZPO Art. 203 Abs. 1 und 113 Abs. 2 Bst. c).
3. Bei Scheitern innert 30 Tagen das Mietgericht anrufen (ZPO Art. 209 Abs. 4).

Eine berufsmässig qualifizierte Vertretung kann den Mieter vor beiden Instanzen vertreten (LaCC Art. 15).