Nebenkosten in Genf: Posten, Betrag, Abrechnung und Rechner

Der Genfer Mietvertrag nennt die Nebenkosten neben dem Mietzins. Der Mieter zahlt eine monatliche Akontozahlung und erhält eine Jahresabrechnung, die die Rechnungsperiode ausgleicht.

Dieser Artikel behandelt drei Fragenfamilien. Die erste betrifft das, was der Vermieter verrechnen darf, die Mietvertragsklausel, die ihn dazu ermächtigt, und das gewählte Zahlungssystem. Die zweite betrifft die Höhe der Nebenkosten in Genf und die Berechnung des Anteils jeder Wohnung.

Die dritte betrifft die Abrechnung, ihre Überprüfung, die Rechtsmittel des Mieters und den Auszug aus der Wohnung. Der untenstehende Nebenkostenrechner ermöglicht es, eine Akontozahlung in die übliche Genfer Bandbreite einzuordnen.

Was sind die Nebenkosten?

Die Nebenkosten sind die Ausgaben, die der Vermieter für die Nutzung der Wohnung trägt und dem Mieter weiterverrechnet. Das Obligationenrecht (OR) nennt diese Wohnung die Mietsache und macht daraus Nebenkosten.

Art. 257a Abs. 1 OR qualifiziert sie als Gegenleistung für Leistungen, die der Vermieter oder ein Dritter im Zusammenhang mit der Nutzung der Sache erbringt. Art. 257b Abs. 1 OR definiert sie für Wohnräume und erfasst die effektiven Kosten für Heizung und Warmwasser, die übrigen Betriebskosten sowie die öffentlichen Abgaben, die sich aus der Nutzung der Sache ergeben.

Der Mietzins folgt einer anderen Logik. Er vergütet allein die Überlassung der Nutzung (Art. 257 OR), zu einem zwischen zwei formellen Änderungen stabilen Preis.

Die Nebenkosten decken reale Ausgaben: Ihr Betrag variiert von einer Rechnungsperiode zur anderen und wird durch eine Abrechnung ausgeglichen. Ein Genfer Mieter zahlt zwei getrennte Posten, einen Nettomietzins und Nebenkosten.

Den Art. 257a und 257b OR fremd sind die Ausgaben, die der Mieter selbst beim Lieferanten bestellt und bezahlt, wie sein Stromabonnement, das eine Verbrauchsausgabe bleibt (Urteil 4A_305/2022 des Bundesgerichts, Erw. 4.1.2). Die Mietverträge sehen in Genf meistens vor, dass Heizung und Warmwasser zusätzlich zum Mietzins verrechnet werden. Die übrigen Betriebskosten kommen nur hinzu, wenn die Klausel sie nennt (ASLOCA Genf, Mieterverband).

Welche Kosten darf der Vermieter dem Mieter verrechnen?

Die Kosten, die der Vermieter dem Mieter verrechnen darf, sind ausschliesslich die wiederkehrenden Ausgaben, die durch die Nutzung der Liegenschaft entstehen; alles, was den Wert der Sache erhält oder steigert, bleibt zu seinen Lasten.

Was das Gesetz sagt (Art. 257b Abs. 1 OR): «Für Wohn- und Geschäftsräume gelten als Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Sache, wie Heizungs-, Warmwasser- und andere Betriebskosten, sowie die öffentlichen Abgaben, die sich aus der Nutzung der Sache ergeben.»

Zwölf Posten lassen sich nach diesem Kriterium einordnen, gemäss Obligationenrecht und der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG).

Posten	Dem Mieter verrechenbar	Warum
Brennstoff und Heizenergie	Ja	Ausgabe im Zusammenhang mit der Nutzung der Anlage (Art. 5 Abs. 2 Bst. a VMWG)
Strom für Brenner und Pumpen	Ja	Betriebsverbrauch der Heizung (Art. 5 Abs. 2 Bst. b VMWG)
Kaminfegen, Reinigung des Heizkessels, Entkalkung des Warmwasserboilers	Ja	Regelmässiger Betriebsunterhalt (Art. 5 Abs. 2 Bst. d und e VMWG)
Ablesung und Abrechnung der Einzelzähler	Ja	Messung des Verbrauchs jeder Wohnung (Art. 5 Abs. 2 Bst. f VMWG)
Abwassergebühr und Strassenreinigungsgebühr	Ja	Öffentliche Abgabe aus der Nutzung (Art. 257b Abs. 1 OR)
Hauswartung, Reinigung der Gemeinschaftsräume, Pflege der Aussenanlagen	Ja, wenn der Mietvertrag sie nennt	Nutzungsbezogene Betriebskosten (Art. 257b Abs. 1 OR)
Strom der Gemeinschaftsräume, Betrieb des Lifts	Ja, wenn der Mietvertrag sie nennt	Nutzungsbezogene Betriebskosten (Art. 257b Abs. 1 OR)
Verwaltung der Abrechnung	Ja, bis zu den üblichen Sätzen	Effektiver Verrechnungsaufwand (Art. 4 Abs. 3 und 5 Abs. 3 VMWG)
Reparatur, Sanierung, Zinsen und Abschreibung der Anlagen	Nein	Investition des Eigentümers, ausgeschlossen durch Art. 6 VMWG
Heizung leerstehender Wohnungen	Grundsätzlich nein	Der Vermieter trägt seine leeren Räume selbst (Art. 7 Abs. 1 VMWG), ausser beim Frostschutzheizen
Liegenschaftssteuer, Hypothekarzinsen, Renovation	Nein	Lasten auf der Mietsache (Art. 256b OR)
Verwaltungshonorare, Mietvertragskosten, Nachträge, Mahnungen	Nein	Keine nutzungsbezogene Leistung (Art. 257a Abs. 1 OR)

Der Vermieter erzielt auf diesen Posten keinerlei Gewinn. Art. 257b Abs. 1 OR erfasst nur seine effektiven Ausgaben, und die Lehre folgert daraus, dass der Mieter von Skonti, Rabatten, Grosshandelspreisen und Rückvergütungen der Lieferanten profitiert, gemäss dem Referat von Philippe Richard am 12e Séminaire sur le droit du bail, in Neuenburg im Jahr 2002.

Die Verwaltungskosten der Abrechnung kennen eine bezifferte Grenze. Die ASLOCA beziffert den üblichen Satz auf 2 bis 3 % der betroffenen Kosten und hält jeden Satz über 4 % für übertrieben, in ihrem Artikel vom 9. September 2024. Bei Einzelzählern, deren Ablesung bereits von einem Fachunternehmen in Rechnung gestellt wird, sinkt der zulässige Verwaltungszuschlag auf 1 % der Heizkosten.

Welche Mietvertragsklausel macht die Nebenkosten geschuldet?

Die Klausel, die die Nebenkosten geschuldet macht, ist diejenige, die jeden dem Mieter verrechneten Posten namentlich bezeichnet. Art. 257a Abs. 2 OR stellt die Regel auf: Die Nebenkosten gehen nur dann zulasten des Mieters, wenn dies besonders vereinbart wurde.

Das Bundesgericht verlangt eine hinreichend präzise Vereinbarung, die die effektiven Posten detailliert. Im BGE 135 III 591, Erw. 4.3.1, urteilt es, dass der Mieter beim Unterzeichnen nur dann leicht versteht, welche Posten ihm zusätzlich zum Mietzins verrechnet werden, wenn die Klausel sie aufzählt, und dass der Verweis auf eine standardisierte Vertragsbeilage nicht genügt. In diesem Fall galt die blosse Rubrik «Akonto Nebenkosten» nicht als besondere Vereinbarung.

Eine konforme Klausel zählt die Posten auf: «Der Mieter übernimmt akontoweise die Kosten für Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Strom der Gemeinschaftsräume und Unterhalt des Lifts.» Eine unzureichende Klausel bleibt global: «Der Mieter zahlt eine monatliche Akontozahlung für Nebenkosten von CHF 180.–.»

Dieses Schema stellt die beiden oben genannten Mietvertragsklauseln nebeneinander: diejenige, die die Posten aufzählt, und diejenige, die sich mit einer globalen Akontozahlung begnügt, mit der Konsequenz, wenn die besondere Vereinbarung fehlt.

Ohne konforme Vereinbarung gelten die Nebenkosten gemäss BGE 121 III 460, Erw. 2a/aa, als im Mietzins inbegriffen. Der Vermieter erstattet dann die seit Mietbeginn einkassierten Akontozahlungen zurück, eine Position, die die ASLOCA Genf im Januar 2024 in Erinnerung gerufen hat. Der Zeitraum, auf den sich diese Rückerstattung erstreckt, bleibt in der Lehre umstritten.

Ein Mieter, der jahrelang ohne Widerspruch bezahlt hat, weil er nicht wusste, dass diese Beträge nicht geschuldet waren, begeht keinen Rechtsmissbrauch, wenn er sie zurückfordert, wie das Bundesgericht im Urteil 4C.224/2006, Erw. 2.4, entschieden hat.

Akontozahlung oder Pauschale: Was ist der Unterschied?

Akontozahlung und Pauschale werden jeden Monat auf dieselbe Weise bezahlt, aber nur die Akontozahlung gibt Anspruch auf eine Jahresabrechnung und die Rückerstattung des Überschusses.

Die Pauschale tilgt die Schuld: Unabhängig von den tatsächlichen Kosten fliesst nichts in die eine oder andere Richtung. Sechs Punkte unterscheiden die beiden Systeme, im Sinne der VMWG und des Obligationenrechts.

	Akontozahlung	Pauschale
Abrechnung	Obligatorisch, mindestens einmal jährlich, dem Mieter vorgelegt (Art. 4 Abs. 1 VMWG)	Keine Abrechnung
Berechnungsgrundlage	Die effektiven Ausgaben des Vermieters (Art. 257b Abs. 1 OR)	Der auf drei Jahre berechnete Durchschnitt (Art. 4 Abs. 2 VMWG)
Effektive Kosten höher als die Zahlungen	Der Mieter zahlt den Saldo	Der Vermieter trägt die Differenz
Effektive Kosten tiefer als die Zahlungen	Der Vermieter erstattet die Differenz	Der Vermieter behält die Differenz
Belege	Auf Verlangen einsehbar (Art. 257b Abs. 2 OR)	Gegenstandslos
Verwaltungskosten der Abrechnung	Verrechenbar nach effektiven Ausgaben oder üblichen Sätzen (Art. 4 Abs. 3 VMWG)	Gegenstandslos

Das eigene System vor jeder Reklamation bestimmen. Den Mietvertrag bei der Rubrik des Mietzinses öffnen, unter der Zeile des Nettomietzinses: Der Betrag der Nebenkosten trägt dort eine Bezeichnung.

Die Begriffe «Akontozahlung», «Heizkostenakonto» oder «Vorschuss» bezeichnen das erste System; die Begriffe «Pauschale» oder «Pauschalbetrag» bezeichnen das zweite. Eine Jahresabrechnung zu verlangen, ist nur im ersten Fall sinnvoll.

Wie viel kosten die Nebenkosten in Genf?

Die Nebenkosten in Genf kosten im Durchschnitt 5 bis 22 Franken pro Quadratmeter und Jahr, nur Heizung und Warmwasser, das sind zwischen 30 und 140 Franken pro Monat für eine 4-Zimmer-Wohnung von 77 m².

Der untenstehende Rechner benötigt die Bauperiode, die Fläche und die Heizenergie und liefert eine monatliche Bandbreite mit einer Genauigkeit von plus oder minus einem Drittel.

Wasser, Strom der Gemeinschaftsräume und Hauswartung kommen zu dieser Bandbreite hinzu, wenn der Mietvertrag sie vorsieht. Die Bandbreite multipliziert den Verbrauchsrichtwert der Bauperiode mit dem Genfer Energietarif, und addiert die von der VMWG zugelassenen Betriebskosten der Anlage; drei Faktoren vergrössern den Abstand zwischen ihren beiden Grenzwerten.

• Der energetische Zustand des Gebäudes, der wichtigste von allen: Die kantonalen Energiestellen beziffern ein Gebäude der 2010er-Jahre auf 48 kWh pro m² und Jahr, eine nie renovierte Liegenschaft der 1960er- bis 1970er-Jahre auf das Äquivalent von 22 Litern Heizöl, also rund 220 kWh (Richtwerte vom 24. Juni 2026).
• Die Fläche: durchschnittlich 38 m² für eine Genfer 2-Zimmer-Wohnung, 77 m² für eine 4-Zimmer-Wohnung, 97 m² für eine 5-Zimmer-Wohnung, gemäss den Mietzinstabellen des kantonalen Statistikamts, Stand Mai 2021.
• Der Energiepreis: 8,68 Rappen pro kWh inklusive aller Abgaben für Erdgas der Services Industriels de Genève seit dem 1. April 2026, 9,23 Rappen für den Verbrauchsanteil der Fernwärme des Netzes GeniTerre, Netzabonnemente zusätzlich.

Keine gesetzliche Obergrenze begrenzt die Nebenkosten. Die einzige Grenze bilden die effektiven Ausgaben des Vermieters, Art. 257b Abs. 1 OR: Eine hohe Abrechnung ist an sich nicht rechtswidrig, kontrolliert wird ihre Begründung.

Der Verbrauch der Bewohner und der Verteilschlüssel der Liegenschaft lassen die tatsächliche Abrechnung variieren.

Wie berechnet sich der Nebenkostenanteil eines Mieters?

Der Nebenkostenanteil eines Mieters wird berechnet, indem der Gesamtbetrag der Liegenschaft mittels eines Verteilschlüssels auf seine einzelne Wohnung heruntergebrochen wird, in drei aufeinanderfolgenden Schritten.

• Den Gesamtbetrag der Liegenschaft postenweise aufschlüsseln.
• Jeden Posten in einen fixen und einen gemessenen Teil aufteilen.
• Jeden Teil nach einem Schlüssel verteilen.

Vier Verteilschlüssel kommen in Genfer Liegenschaften vor.

• Die Fläche: Quadratmeter der Wohnung; Referenzschlüssel für Heizung und Warmwasser, vom Bundesgericht auch ohne Einzelzähler als gültig anerkannt (Urteil 4A_502/2012).
• Das Volumen: Kubikmeter der Räume; angewendet, wenn die Deckenhöhen variieren.
• Der Wertquotient: Tausendstel des Stockwerkeigentums oder gleichwertiger Schlüssel; vom eidgenössischen Modell als weiterer plausibler Schlüssel anerkannt.
• Der gemessene Verbrauch: Wärmezähler oder Heizkostenverteiler; in Genf obligatorisch ab fünf Nutzern einer Zentralheizung, ausser in Liegenschaften von vor 1993, deren Wärmeverbrauchsindex unter 125 kWh pro m² und Jahr bleibt.

Das Abrechnungsmodell des Bundesamts für Energie teilt jeden Posten grundsätzlich in 30 % allgemeine Kosten und 70 % Verbrauchskosten auf, bei Heizung wie bei Warmwasser. Die allgemeinen Kosten, darunter die Heizung der Gemeinschaftsräume, werden im Verhältnis zur Fläche verteilt.

Dieses Schema entfaltet die Berechnungskette in vier Stufen: die Gesamtkosten der Liegenschaft, ihre Aufschlüsselung nach Posten, die Aufteilung jedes Postens in 30 % allgemeine Kosten und 70 % individuelle Kosten, dann die Verteilung auf eine Wohnung, mit dem auf jeder Stufe angewendeten Schlüssel.

Der Vermieter trägt die Kosten der leeren Wohnungen (Art. 7 Abs. 1 VMWG). Wurde ein leerer Raum nur frostschutzbeheizt und verfügt die Liegenschaft über keine Einzelzähler, trägt er davon nur einen Teil, der Rest wird unter den Mietern verteilt: ein Drittel bei einem Haus mit zwei oder drei Wohnungen, die Hälfte bei vier bis acht, zwei Drittel darüber hinaus.

Ein Schlüssel hält stand, wenn er in der Abrechnung aufgeführt ist, wenn er für alle Wohnungen gilt und wenn er sich anhand der Belege nachvollziehen lässt.

Was muss die Nebenkostenabrechnung enthalten?

Die Nebenkostenabrechnung muss die effektiven Ausgaben der Periode, ihre Verteilung und den Saldo enthalten. Art. 4 Abs. 1 VMWG schreibt eine mindestens jährliche, dem Mieter vorgelegte Abrechnung vor.

Sieben Angaben machen eine Abrechnung überprüfbar.

• Der abgedeckte Zeitraum, vom ersten bis zum letzten Tag der Rechnungsperiode.
• Jeder verrechnete Posten, beziffert für die gesamte Liegenschaft.
• Der Verteilschlüssel unter den Mietern.
• Der der Wohnung zugerechnete Anteil.
• Die Verwaltungskosten, nach effektiven Ausgaben oder üblichem Satz (Art. 4 Abs. 3 VMWG).
• Die Summe der geleisteten Akontozahlungen.
• Der Saldo, geschuldet oder rückerstattet.

Diese Abrechnungsvorlage markiert Zeile für Zeile die sieben soeben aufgezählten Angaben: den abgedeckten Zeitraum, jeden verrechneten Posten, den Verteilschlüssel, den Anteil der Wohnung, die Verwaltungskosten, die Summe der Akontozahlungen und den Saldo.

Heizung und Warmwasser unterstehen einer eigenen Regel. Begleitet die detaillierte Abrechnung dieser beiden Posten die Jahresrechnung nicht, verpflichtet Art. 8 Abs. 1 VMWG den Vermieter, auf der Rechnung ausdrücklich anzugeben, dass der Mieter sie verlangen kann.

Kein Text legt das Versanddatum fest: Das Gesetz regelt die Periodizität, nicht die Übermittlung. Die Forderung des Vermieters verjährt nach fünf Jahren, als periodische Leistung im Sinne von Art. 128 Ziff. 1 OR. Pierre Wessner, Honorarprofessor der Universität Neuenburg, ordnet die Nebenkosten dieser Frist zu, die ab dem Ende der Abrechnungsperiode läuft.

Wie überprüft man seine Nebenkostenabrechnung?

Um seine Nebenkostenabrechnung zu überprüfen, führt der Mieter sechs aufeinanderfolgende Kontrollen durch, vom Mietvertrag bis zur Einsicht in die Belege bei der Liegenschaftsverwaltung.

1. Den Mietvertrag öffnen und jeden Posten der Abrechnung mit der Nebenkostenklausel abgleichen.
2. Das im Vertrag festgehaltene System bestimmen, Akontozahlung oder Pauschale.
3. Die angegebene Periode und ihre allfällige Überschneidung mit der vorherigen Abrechnung kontrollieren.
4. Die tatsächlich belasteten Akontozahlungen addieren und mit dem Total der Abrechnung vergleichen.
5. Den eigenen Anteil ausgehend vom Betrag der Liegenschaft und dem angegebenen Schlüssel neu berechnen.
6. Die Einsicht in die Belege verlangen, sobald eine Abweichung unerklärt bleibt.

Art. 257b Abs. 2 OR verpflichtet den Vermieter tatsächlich zu dieser Einsicht auf Verlangen des Mieters. Art. 8 Abs. 2 VMWG legt deren Umfang fest: Der Mieter, oder sein gehörig bevollmächtigter Vertreter, ist berechtigt, die Originalbelege einzusehen und Auskünfte über den Stand der Brennstoffvorräte zu Beginn und am Ende der Heizperiode zu verlangen.

Die Originalbelege umfassen die Rechnungen des Energielieferanten und die Unterhaltsverträge, auf denen jeder Posten beruht, nicht die Zusammenfassung der Liegenschaftsverwaltung. Ein schriftliches Gesuch umfasst wenige Zeilen: Es nennt den Gegenstand, die Abrechnungsperiode und die betroffene Wohnung und ersucht dann um Einsicht in die Originalbelege im Sinne von Art. 257b Abs. 2 OR und Art. 8 Abs. 2 VMWG.

Was tun, wenn die Nebenkosten steigen?

Steigen die Nebenkosten, zunächst die Erhöhung der Akontozahlung von der Erhöhung der Nebenkosten unterscheiden: Die erste ändert den monatlich erhobenen Betrag, die zweite den letztlich geschuldeten Betrag.

Der Energiepreis und die Strenge des Winters lassen die Posten für Heizung und Warmwasser von einer Abrechnungsperiode zur anderen variieren. Die Liegenschaftsverwaltung, die die Akontozahlung nach einer für den Mieter ungünstigen Abrechnung erhöht, wirkt auf die Liquidität, nicht auf die Schuld: Art. 257b Abs. 1 OR begrenzt die Verrechnung auf die effektiven Ausgaben des Vermieters.

Einen Posten hinzuzufügen oder eine Ausgabe vom Nettomietzins auf die Nebenkosten zu verlagern, untersteht Art. 269d OR, dessen Absatz 3 die Einführung neuer Nebenkosten betrifft. Die Änderung gilt für den nächsten Kündigungstermin und verlangt ein vom Kanton genehmigtes Formular, angegebene Gründe und eine Ankündigungsfrist von mindestens zehn Tagen vor Beginn der Kündigungsfrist. Ohne amtliches Formular und ohne Gründe erklärt Absatz 2 die Erhöhung für nichtig.

Drei Reflexe richten sich nach dem Ursprung der Erhöhung.

• Die Abrechnung Posten für Posten kontrollieren, bevor ein steigender Saldo bezahlt wird.
• Die Differenz zurückstellen, wenn die Erhöhung nur die Akontozahlung betrifft.
• Das amtliche Formular verlangen, wenn ein neuer Posten ohne Ankündigung auftaucht, und anschliessend die Schlichtungsbehörde gegen die Erhöhungsanzeige anrufen.

Wie ficht man eine Nebenkostenabrechnung in Genf an?

Um eine Nebenkostenabrechnung in Genf anzufechten, richtet der Mieter eine schriftliche Reklamation an die Liegenschaftsverwaltung und ruft anschliessend die Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen an.

Keine gesetzliche Frist begrenzt diese Anfechtung. Das Obligationenrecht schreibt dreissig Tage vor, um eine Mietzinserhöhung anzufechten, nichts für eine Nebenkostenabrechnung. Die Mietvertragsklausel, die die Abrechnung ohne Widerspruch innert dreissig Tagen als akzeptiert gelten lässt, lässt dieses Recht nicht untergehen: Im Urteil 4A_606/2015 vom 19. April 2016 lässt das Bundesgericht die Korrektur eines unrichtigen Saldos zu, wobei das Schweigen die Beweislast auf den Mieter verschiebt.

Vier Schritte führen von der Liegenschaftsverwaltung zum Genfer Richter.

1. Schriftlich bei der Liegenschaftsverwaltung reklamieren, mit Bezifferung der bestrittenen Posten.
2. Ein Gesuch auf Französisch einreichen; die Kanzlei der Schlichtungsbehörde stellt kostenlos ein Formular aus, dessen Verwendung fakultativ ist (LCCBL, Art. 3 Abs. 3).
3. An der Verhandlung erscheinen, die innerhalb von zwei Monaten stattfindet; die Schlichtung bleibt kostenlos (ZPO, Art. 203 Abs. 1 und 113 Abs. 2), und fachlich qualifizierte Vertreter begleiten oder vertreten die Parteien (LaCC, Art. 15).
4. Die Klage innerhalb von dreissig Tagen nach Erteilung der Klagebewilligung beim Mietgericht anhängig machen (ZPO, Art. 209 Abs. 4), ohne Gerichtskosten (LaCC, Art. 22 Abs. 1).

Diese Zeitleiste ordnet die Etappen der Anfechtung auf einer einzigen Achse an: gepunktet die Phase, in der keine gesetzliche Frist läuft, vom Erhalt der Abrechnung bis zum Schlichtungsgesuch, dann durchgezogen die beiden einzigen zwingenden Fristen: zwei Monate bis zur Verhandlung, dreissig Tage, um das Mietgericht anzurufen.

Den geforderten Saldo während der Anfechtung bezahlen. Ein Rückstand bei fälligen Nebenkosten eröffnet dem Vermieter eine schriftliche Mahnung von mindestens dreissig Tagen für eine Wohnung, danach die Kündigung (OR, Art. 257d).

Wie werden die Nebenkosten bei einem Umzug verteilt?

Die Nebenkosten werden bei einem Umzug anteilig nach der Belegungsdauer verteilt: Jeder trägt die Kosten der Monate, in denen er über die Wohnung verfügen konnte.

Eine solche Aufteilung entspricht Art. 257b Abs. 1 OR, der die Nebenkosten auf die effektiven Ausgaben im Zusammenhang mit der Nutzung der Sache beschränkt. Die Abrechnung bezieht sich auf eine Jahresperiode (Art. 4 Abs. 1 VMWG) und erreicht den ausziehenden Mieter erst nach Rückgabe der Wohnung, manchmal mehrere Monate später. Der Saldo, positiv oder negativ, wird erst zu diesem Zeitpunkt fällig.

Dieses Schema teilt eine gleiche Abrechnungsperiode am Auszugsdatum: links der Anteil des ausziehenden Mieters, rechts derjenige des einziehenden Mieters, jeder für seine eigene Belegungsdauer.

Darin liegt der Nutzen der Mietkaution oder anderer Sicherheiten: Der Vermieter schöpft daraus, um einen unbezahlten Saldo der Schlussabrechnung zu decken. Der Mieter kann deren Rückerstattung von der Bank erst ein Jahr nach Ende des Mietverhältnisses verlangen, und nur wenn der Vermieter in der Zwischenzeit keinen Anspruch in einem Gerichtsverfahren, einer Betreibung oder einem Konkurs geltend gemacht hat (Art. 257e Abs. 3 OR).

Womit vergleicht man seine Nebenkosten?

Die eigenen Nebenkosten lassen sich mit den Miteigentumskosten eines Stockwerkeigentums (PPE), mit den vom Vermieter im Mietvertrag festgelegten Akontozahlungen und mit dem hypothekarischen Referenzzinssatz vergleichen.

Der Eigentümer einer Stockwerkeigentumswohnung (PPE) begleicht Miteigentumskosten, die einer anderen Logik folgen als die Nebenkosten eines Mietvertrags.

Auf Seiten des Vermieters beruht der im Mietvertrag festgelegte Betrag der Akontozahlungen auf einer Schätzung, die sich auf die tatsächlichen Ausgaben der Liegenschaft stützt. Der hypothekarische Referenzzinssatz schliesslich bestimmt die Erhöhungen und Senkungen des Nettomietzinses, ohne dass seine Auswirkung auf die Nebenkosten selbstverständlich wäre.

Nebenkosten oder PPE-Kosten: Was ist der Unterschied?

Der Unterschied zwischen Nebenkosten und PPE-Kosten liegt in dem Schuldner und dem Empfänger des Beitrags: Der Mieter schuldet seinem Vermieter Nebenkosten, der Miteigentümer der Gemeinschaft seine Beiträge.

Die Rechnung des Mieters ist durch Art. 257a OR auf Leistungen beschränkt, die «mit dem Gebrauch der Sache verbunden und im Mietvertrag besonders vereinbart» sind. Jeder Miteigentümer muss zu Ausgaben beitragen, die ein Mieter nie begleicht, kraft Art. 712h Abs. 1 und 2 ZGB, darunter die Reparaturen der gemeinschaftlichen Teile und die Zinsen an die Grundpfandgläubiger.

Ein Eigentümer, der sein Los vermietet, ist im selben Jahr mit einem Aufeinandertreffen der beiden Systeme konfrontiert: Er begleicht seine PPE-Kosten gegenüber der Gemeinschaft und überwälzt auf seinen Mieter nur die vertraglich vereinbarten, nutzungsbezogenen Posten. Der Beitrag jedes Einzelnen zur Gemeinschaft richtet sich nach dem Wert seines Wertquotienten, eine Mechanik, die dem Stockwerkeigentum eigen ist.

Wie legt ein Vermieter die Nebenkostenakontozahlungen fest?

Ein Vermieter legt die Nebenkostenakontozahlungen in der Regel anhand der effektiven Ausgaben der letzten Abrechnung der Liegenschaft fest, Posten für Posten, ohne dass ihn ein Text dazu verpflichtet: Art. 257b Abs. 1 OR begrenzt nur das, was er bei der Abrechnung verrechnen darf.

Keine Bestimmung verlangt daher, die vereinbarte Akontozahlung an die Endkosten anzugleichen. Das Bundesgericht hat dies am 29. Januar 2019 in seinem Urteil 4A_339/2018 in Erinnerung gerufen: Ist die Akontozahlung absichtlich niedrig, tilgt dies die Schuld nicht, und der Mieter bleibt für den gesamten Saldo der Jahresabrechnung haftbar; die Verantwortlichkeit des Vermieters wird nur begründet, wenn besondere Umstände ihn verpflichtet hätten, den Mietinteressenten zu informieren.

Der Betrag wird im Zeitpunkt der Vermietung festgelegt, zusammen mit der Nebenkostenklausel des Mietvertrags. Eine an den tatsächlichen Kosten ausgerichtete Akontozahlung eliminiert die Nachzahlung am Jahresende und den daraus entstehenden Streit.

Verringert eine Senkung des Referenzzinssatzes die Nebenkosten?

Nein, eine Senkung des Referenzzinssatzes verringert die Nebenkosten nicht. Dieser Zinssatz wirkt sich auf die Höhe des Mietzinses aus, nicht auf die Nebenkosten.

Kraft Art. 269a Bst. b OR und Art. 13 Abs. 1 VMWG haben die Mieter Anspruch auf eine verhältnismässige Mietzinssenkung, es sei denn, diese wird durch den Anstieg anderer Kostenelemente ausgeglichen. Da die Nebenkosten von den effektiven Ausgaben des Vermieters abhängen (Art. 257b Abs. 1 OR), sind sie unabhängig von den Kosten seiner Finanzierung.

Das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung veröffentlicht diesen Zinssatz vierteljährlich (Art. 12a VMWG). Eine gleichbleibende Abrechnung nach einer Mietzinssenkung offenbart keinen Fehler der Liegenschaftsverwaltung.