Erbschaftssteuer auf Immobilien in Genf: Bewertung, Besteuerung und Erbteilung

In Genf wirft die Erbschaft einer Immobilie zwei Fragen auf: die zu zahlende Erbschaftssteuer und die Übertragung der Immobilie an die Erben. Eine gute Nachricht für Familien: Der Kanton befreit die Erbschaft in direkter Linie von der Steuer.

Die Erbschaftssteuer auf eine Immobilie wirft mehrere Fragen auf: ihre Berechnung, die Bewertung der Immobilie, deren Übertragung und Aufteilung unter den Erben, die Besteuerung bei einem Weiterverkauf, der Unterschied zu einer Schenkung sowie der Umgang mit einer geerbten Immobilie.

Was versteht man unter Erbschaftssteuer auf eine Immobilie in Genf?

Die Erbschaftssteuer ist die kantonale Steuer, die auf den Anteil erhoben wird, den jeder Erbe beim Tod des Eigentümers erhält. In Genf regelt dies das Gesetz über die Erbschaftssteuer (LDS).

Diese Steuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen, nicht nur nach dem Wert der Immobilie. Es gibt einen progressiven Tarif nach Kategorien: Erben in direkter Linie und der Ehegatte sind davon befreit, Seitenverwandte und Dritte zahlen zu steigenden Sätzen und nicht verwandte Personen zu den Höchstsätzen (Artikel 6A ff. LDS).

Handelt es sich um eine Immobilie, wird die Steuer auf deren Verkehrswert am Todestag berechnet, also ihren Marktwert (Artikel 10 LDS). Diese Steuer auf die Übertragung durch Erbschaft ist von den Notar- und Grundbuchgebühren zu unterscheiden, die zusätzlich anfallen und selbst in direkter Linie geschuldet bleiben. Die Erbschaft umfasst zwei zu unterscheidende Aspekte: die Eigentumsübertragung und deren allfällige Besteuerung.

Dieses Schema fasst zusammen, wer in Genf je nach Verwandtschaftsverhältnis Erbschaftssteuer zahlt.

Wie wird eine Immobilie im Rahmen einer Erbschaft bewertet?

Bei einer Erbschaft wird der Verkehrswert der Immobilie am Todestag massgebend: ihr Marktwert, und nicht der üblicherweise festgestellte Steuerwert (Art. 10 LDS). Für bestimmte Immobilien, etwa landwirtschaftliche Grundstücke, lässt das Gesetz anstelle des Marktwerts einen Ertragswert zu (Art. 10A LDS).

Dieser Wert bildet die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer, sofern sie geschuldet ist, und dient als Referenz für die Erbteilung. Er wird von der kantonalen Steuerverwaltung geschätzt; oft ist eine Immobilienexpertise unerlässlich, um ihn festzustellen, besonders wenn mehrere Erben beteiligt sind oder ein Weiterverkauf ansteht. Die Bewertung durch einen unabhängigen Dritten schützt sowohl vor einer Unter- als auch vor einer Überbewertung, die beide erhebliche steuerliche und vermögensrechtliche Folgen haben können.

Wie wird die Immobilie an die Erben übertragen?

Die Erben werden bereits mit dem Tod Volleigentümer der Immobilie, können jedoch erst nach der Eintragung im Grundbuch darüber verfügen. Der Eigentumsübergang erfolgt formlos; die Eintragung ist lediglich der Ausgangspunkt für die Befugnis, zu verkaufen oder zu belehnen.

Das Bundesrecht lässt daran keinen Zweifel: Mit dem Erbgang erwerben die Erben die Erbschaft (Artikel 560 Zivilgesetzbuch), und wer eine Liegenschaft erbt, wird bereits vor der Eintragung deren Eigentümer, kann jedoch erst nach dieser Formalität im Grundbuch darüber verfügen (Artikel 656 Zivilgesetzbuch).

In der Praxis erstellt der Notar den Erbschein, der die Berechtigten aufgrund des Testaments oder der gesetzlichen Erbfolge bezeichnet. Dieses Dokument wird für die Eintragung der Übertragung im Grundbuch verlangt; solange es nicht vorliegt, kann der Erbe seine Immobilie weder verkaufen noch belehnen.

Wie teilen sich die Erben eine Immobilie?

Sind mehrere Erben vorhanden, befinden sie sich bis zur Erbteilung in Gesamteigentum an der Immobilie innerhalb der Erbengemeinschaft; niemand kann allein über die Liegenschaft verfügen: Entscheidungen müssen einstimmig getroffen werden. Die Erbengemeinschaft (Artikel 602 Zivilgesetzbuch) besteht fort, solange die Erbschaft nicht geteilt ist.

Die Erbteilung beendet diesen Zustand: Die Immobilie wird einem Erben zugewiesen, der die Anteile der anderen mittels einer Ausgleichszahlung übernehmen muss, oder sie wird verkauft und der Erlös aufgeteilt. Jeder Erbe kann jederzeit die Teilung verlangen; kommt keine Einigung über die Zuweisung zustande, ordnet das Gericht den Verkauf der Immobilie an. Die Übernahme der Anteile setzt eine Einigung über den Wert voraus, weshalb eine Bewertung notwendig ist. Die Immobilie, oft unteilbar, steht im Zentrum dieser Entscheidungen.

Wie wird der Weiterverkauf einer geerbten Immobilie in Genf besteuert?

Der Weiterverkauf einer geerbten Immobilie unterliegt der Grundstückgewinnsteuer (IBGI). Die Besitzdauer wird dabei nicht ab dem Erbfall gerechnet: Die Erbschaft selbst wird im Rahmen der IBGI nicht besteuert, und die Besitzdauer läuft ab dem ursprünglichen Kauf, nicht ab der Erbschaft.

Der Steuersatz ist degressiv: Je länger die Immobilie gehalten wird, desto niedriger der Satz, bis zu einem Mindestsatz von 2 % nach mehr als fünfundzwanzig Jahren Besitzdauer. Umgekehrt bleibt eine vom Verstorbenen erst kürzlich erworbene und rasch weiterverkaufte Immobilie stark besteuert. Die Steuer erfasst nur den Mehrwert, also die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufwert; sie wird erst beim tatsächlichen Weiterverkauf ausgelöst.

Der nachstehende Rechner schätzt die beim Weiterverkauf geschuldete IBGI, basierend auf der ab dem Erwerb durch den Verstorbenen gerechneten Besitzdauer.

Schenkung oder Erbschaft: welche Unterschiede bei einer Immobilie?

Schenkung und Erbschaft teilen dieselben Befreiungen in direkter Linie, unterliegen aber zwei unterschiedlichen Gesetzen: Die Erbschaft überträgt beim Tod, die Schenkung unter Lebenden.

Die Schenkungssteuer richtet sich nach dem Gesetz über die Registrierungsgebühren, nicht nach dem Erbschaftssteuergesetz. Schenkungen zwischen Ehegatten und in direkter Linie sind darin, ebenso wie Erbschaften, steuerbefreit; für andere Verwandtschaftsgrade gilt ein vergleichbarer Tarif nach Kategorien.

Daraus ergeben sich zwei praktische Unterschiede: Eine von einem Genfer Einwohner unter Lebenden vorgenommene Schenkung muss, selbst wenn sie steuerbefreit ist, deklariert werden; und jede Immobilienschenkung muss zwingend notariell beurkundet werden. Eine vorausschauende Schenkung ermöglicht es, die Übertragung zu Lebzeiten zu organisieren und deren Bedingungen festzulegen; ob auf diese Weise oder durch Erbschaft übertragen wird, ist eine vermögensrechtliche Entscheidung mit in direkter Linie vergleichbarer Besteuerung.

Wie verwaltet man eine in Genf geerbte Immobilie?

Die Verwaltung einer in Genf geerbten Immobilie erfordert, zunächst die Übertragung zu regeln und dann zu entscheiden, ob man sie behält, aufteilt oder verkauft. Sobald der Erbschein vorliegt und die Übertragung eingetragen ist, entscheiden die Erben über die Zukunft der Immobilie: behalten, die Anteile der anderen übernehmen oder verkaufen.

Je nach Familienzusammensetzung und Wert der Immobilie haben das Belassen im Gesamteigentum, die Zuweisung an einen der Erben oder der Verkauf unterschiedliche steuerliche und vermögensrechtliche Folgen. Die Bewertung und der Verkauf der Immobilie setzen anschliessend bestimmte Formalitäten voraus.

Wie lässt man die geerbte Immobilie bewerten?

Die geerbte Immobilie bewerten zu lassen bedeutet, ihren Verkehrswert zu ermitteln, der für jede Erbteilung oder einen Weiterverkauf erforderlich ist. Dank der unabhängigen Immobilienbewertung durch einen Fachmann einigen sich die Erben auf einen unparteiischen Marktwert, der unter ihnen verbindlich ist und bei einem allfälligen Weiterverkauf von Nutzen ist.

Sie ist massgebend bei Uneinigkeit unter den Miterben oder bei einer Kontrolle durch die Steuerverwaltung und legt den Ausgangspunkt für die Berechnung der Gewinnsteuer bei einem Weiterverkauf fest. Dieser Schritt, der bei frischer Trauer manchmal aufgeschoben wird, erspart den Erben dennoch zahlreiche Schwierigkeiten untereinander und mit dem Fiskus.

Wie verkauft man eine in Genf geerbte Immobilie?

Um eine geerbte Immobilie zu verkaufen, muss zuvor die Teilung erfolgt sein oder die Zustimmung aller Miterben vorliegen, da die Immobilie Eigentum der Erbengemeinschaft ist. Sobald Einstimmigkeit erzielt und die Übertragung eingetragen ist, verläuft der Verkauf wie gewohnt, und die Grundstückgewinnsteuer wird auf den Mehrwert entrichtet. Der Erlös wird nach Begleichung allfälliger Schulden anteilsmässig unter den Miterben aufgeteilt.

Sind diese Formalitäten erledigt, gelten die verschiedenen Schritte, um in Genf zu verkaufen, von der Bewertung bis zur Unterzeichnung beim Notar, in gleicher Weise wie für jeden anderen Eigentümer.

Zahlen Erben in direkter Linie in Genf Erbschaftssteuer?

Nein, Erben in direkter Linie zahlen in Genf keine Erbschaftssteuer. Direkte Nachkommen und Vorfahren, der Ehegatte und die eingetragene Partnerin bzw. der eingetragene Partner sind davon befreit (Art. 6A LDS). Die einzige Situation, in der diese Befreiung entfällt, ist jene, in der der Verstorbene nach dem Aufwand besteuert wurde (Pauschalbesteuerung): In diesem Fall wird die Steuer nach dem Tarif der ersten Kategorie berechnet. Ausserhalb dieses Falls ist keine Steuer geschuldet, um eine Immobilie an die Kinder oder den Ehegatten zu übertragen.

Muss man eine geerbte Immobilie verkaufen, um die Erbschaftssteuer zu bezahlen?

Das hängt von der Stellung der Erben ab. In direkter Linie ist die Erbschaft steuerbefreit, sodass keine Steuer zu finanzieren ist: Nichts zwingt dazu, die Immobilie zu verkaufen. Für steuerpflichtige Erben, etwa Seitenverwandte oder Dritte, ist die Steuer in liquiden Mitteln zu begleichen; ein Vermögen, das im Wesentlichen aus einer Immobilie besteht, kann dazu zwingen, zu verkaufen oder einen Kredit aufzunehmen, um sie zu bezahlen. In jedem Fall bleiben die Notar- und Eintragungsgebühren unabhängig von der Steuer zu bezahlen.