Kaufsrecht in Genf: Vormerkung, Dauer, Kosten und Ausübung

Die Unterzeichnung eines Kaufsrechts verpflichtet den Eigentümer einer Genfer Liegenschaft, zum vereinbarten Preis zu verkaufen, sobald der Berechtigte dies beschliesst und während der gesamten im Vertrag festgelegten Dauer. Der Berechtigte selbst bleibt frei, nichts zu kaufen.

Artikel 216 Absatz 2 des Obligationenrechts verlangt für diese Verpflichtung die öffentliche Beurkundung, Artikel 216a befristet sie auf höchstens zehn Jahre, und Artikel 959 des Zivilgesetzbuches erlaubt die Vormerkung im Grundbuch, um sie jedem später auf dem Grundstück erworbenen Recht entgegenhalten zu können.

Dieser Artikel behandelt die Abgrenzung zum Vorkaufsrecht und zum Rückkaufsrecht, die Genfer Praxis des Kaufsrechtsvertrags, die Vormerkung im Grundbuch, die Gesamtkosten, die Ausübung des Rechts – auch gegenüber einem Eigentümer, der sich weigert – sowie die vor der Unterzeichnung zu prüfenden Klauseln.

Was ist ein Kaufsrecht?

Ein Kaufsrecht, auch Kaufsrechtsvertrag genannt, ist ein öffentlich beurkundeter Vertrag, mit dem sich der Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet, es einem bezeichneten Berechtigten zum vereinbarten Preis zu verkaufen, wenn dieser innerhalb der festgelegten Dauer erklärt, es zu kaufen.

Beide Bezeichnungen meinen denselben Vorgang: Anders als das französischsprachige Obligationenrecht, das in Artikel 216 Absatz 2 vom «pacte d'emption» (dem Vertrag) und in Artikel 216a vom «droit d'emption» (dem daraus entstehenden Recht) spricht, verwendet der deutsche Gesetzestext an beiden Stellen einheitlich den Begriff Kaufsrecht.

Die Verpflichtung wirkt nur in eine Richtung: Der Eigentümer erleidet die Entscheidung, der Berechtigte trifft sie. Drei Merkmale bestimmen ihre Tragweite.

• Der Eigentümer ist ab der Unterzeichnung gebunden: Er kann vor Ablauf der vereinbarten Frist nicht zurücktreten.
• Der Berechtigte ist nie zum Kauf verpflichtet: Er übt sein Recht aus oder lässt es erlöschen, ohne sich rechtfertigen zu müssen.
• Der Preis wird bereits im Vertrag festgelegt, als fester Betrag oder als Berechnungsformel: Das Obligationenrecht hält den Preis für hinreichend bestimmt, wenn er sich nach den Umständen bestimmen lässt (Artikel 184 Absatz 3).

Dieses Schema stellt gegenüber, was jede Partei unterschreibt: Der Berechtigte wählt allein seinen Zeitpunkt und verzichtet, ohne sich rechtfertigen zu müssen; der Eigentümer bleibt während der gesamten Dauer gebunden und muss die Ausübung des Rechts hinnehmen.

Die Ausübung des Rechts ist ein Gestaltungsakt: Der Kaufsrechtsberechtigte, also der Begünstigte des Rechts, übt es durch eine blosse empfangsbedürftige Willenserklärung aus und befindet sich von diesem Moment an in der Lage eines Käufers, der einen Kaufvertrag unterzeichnet hat (Bundesgericht, BGE 121 III 210).

Das Vorkaufsrecht und das Rückkaufsrecht folgen anderen Auslösern.

Was unterscheidet Kaufsrecht, Vorkaufsrecht und Rückkaufsrecht?

Der Unterschied liegt im Auslöser: Das Kaufsrecht wird allein auf Initiative seines Berechtigten ausgelöst, das Vorkaufsrecht setzt einen Verkauf an einen Dritten voraus, und das Rückkaufsrecht steht demjenigen zu, der das Grundstück verkauft hat.

Die folgende Tabelle vergleicht sie anhand der beiden Punkte, die über ihre Tragweite entscheiden; die Dauern stammen aus Artikel 216a des Obligationenrechts.

Recht	Was es auslöst	Maximal vereinbarte Dauer
Kaufsrecht	Die Erklärung des Berechtigten, zum von ihm gewählten Zeitpunkt	10 Jahre
Vorkaufsrecht	Der Verkauf an einen Dritten oder jedes wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommende Rechtsgeschäft	25 Jahre
Rückkaufsrecht	Die Erklärung des Verkäufers, der sich den Rückkauf vorbehalten hat	25 Jahre

Alle drei Verträge verlangen die öffentliche Beurkundung; einzig der Vorkaufsvertrag ohne im Voraus festgelegten Preis begnügt sich mit der Schriftform (Artikel 216 Absatz 3). Das Kaufsrecht und das Vorkaufsrecht verpflichten den jeweiligen Eigentümer; das Rückkaufsrecht verpflichtet den zum Eigentümer gewordenen Käufer, der das Grundstück seinem Verkäufer zurückgeben muss.

Das Kaufsrecht verschafft die Kontrolle über den Zeitplan: Der Berechtigte kauft, sobald seine Finanzierung, seine Bewilligung oder sein Bauprojekt bereit sind, ohne abzuwarten, bis sich der Eigentümer zum Verkauf entschliesst.

In welchen Fällen wird in Genf ein Kaufsrecht unterzeichnet?

Ein Kaufsrecht wird in Genf typischerweise unterzeichnet bei Grundstücken in der Entwicklungszone, bei der Zusammenlegung von Parzellen, bei der familiären Übertragung, beim Mieter als Kaufinteressent und beim Austritt aus einem Miteigentum – alle Fälle beruhen auf demselben Bedürfnis: ein Grundstück zu sichern, ohne es zu kaufen.

• Grundstück in der Entwicklungszone. In der Entwicklungszone setzt die Baubewilligung einen vom Regierungsrat genehmigten lokalisierten Quartierplan voraus, auf den nur in den gesetzlich aufgezählten Fällen verzichtet werden kann (Artikel 2 des allgemeinen Gesetzes über die Entwicklungszonen). Das Kaufsrecht sichert das Grundstück während dieses Verfahrens.
• Zusammenlegung von Parzellen. Ein Projekt erfordert drei benachbarte Parzellen; ein einziger zögernder Eigentümer genügt, um das Vorhaben scheitern zu lassen. Der Erwerber unterzeichnet auf jeder ein Kaufsrecht und übt es nur im Block aus.
• Familiäre Übertragung. Eltern möchten, dass die Villa an ein Kind übergeht, ohne sie heute schon zu verkaufen. Das Kaufsrecht sichert sie zum im Vertrag festgelegten Preis.
• Mieter als Kaufinteressent. Der Mieter hat es auf die von ihm bewohnte Liegenschaft abgesehen, ohne dass die Finanzierung bereits steht. Das Kaufsrecht legt den Preis fest, solange der Mietvertrag läuft.
• Austritt aus einem Miteigentum. Zwei Miteigentümer trennen sich, ohne an einen Dritten zu verkaufen. Wer bleibt, erhält ein Kaufsrecht auf den Anteil des anderen.

In jedem dieser Fälle erfolgt die Unterzeichnung heute und die Eigentumsübertragung erst später, im Moment, in dem der Berechtigte sein Recht ausübt.

Warum muss das Kaufsrecht notariell beurkundet werden?

Das Kaufsrecht muss notariell beurkundet werden, weil Artikel 216 Absatz 2 des Obligationenrechts den Kaufsrechtsvertrag über ein Grundstück der öffentlichen Beurkundung vorbehält: Ein ohne Notar errichteter Vertrag ist nichtig.

Keine der beiden Parteien kann sich darauf berufen.

Artikel 11 Absatz 2 des Obligationenrechts macht die Gültigkeit des Vertrags von der Einhaltung der vorgeschriebenen Form abhängig.

In Genf beschränkt sich der Notar nicht darauf, Unterschriften entgegenzunehmen. Artikel 14 des Genfer Notariatsgesetzes verlangt, dass ihm Name, Zivilstand, Wohnort und Handlungsfähigkeit jeder Partei bekannt sind oder ihm im Vertrag durch zwei Zeugen bestätigt werden. Artikel 16 verlangt, dass er den Vertrag den Erschienenen vorliest oder ihnen zum Lesen gibt und diese Verlesung im Vertrag vermerkt.

Die öffentliche Beurkundung erfasst die wesentlichen Elemente, den Preis eingeschlossen: Der Vertrag nennt den Betrag oder die objektiven Kriterien, nach denen er sich berechnen lässt. Der notariell beurkundete Vertrag begründet das Recht; erst seine Vormerkung im Grundbuch verschafft ihm Wirkung gegenüber Dritten.

Was verändert die Vormerkung im Grundbuch?

Die Vormerkung im Grundbuch verändert die Tragweite des Kaufsrechts, das fortan jedem nach ihr auf dem Grundstück erworbenen Recht entgegengehalten werden kann: Sowohl der nachfolgende Käufer als auch der nachfolgende Hypothekargläubiger müssen es hinnehmen.

Ohne Vormerkung bleibt das Kaufsrecht ein persönliches Recht, das nur den unterzeichnenden Eigentümer bindet. Verkauft dieser vor Ablauf der Frist an einen Dritten, ist der Dritte an keinen Vertrag gebunden, an dem er nicht Partei ist, und wird durch seine Eintragung Eigentümer (Artikel 656 Absatz 1 des Zivilgesetzbuches). Der Berechtigte erhält nicht das Grundstück, sondern nur eine Schadenersatzklage gegen den Eigentümer (Artikel 97 Absatz 1 des Obligationenrechts).

Die Vormerkung ist in Artikel 959 des Zivilgesetzbuches vorgesehen, nicht im Obligationenrecht. Persönliche Rechte wie Kaufsrechte können danach in den vom Gesetz vorgesehenen Fällen vorgemerkt werden (Absatz 1) und werden dadurch jedem später erworbenen Recht am Grundstück gegenüber wirksam (Absatz 2).

Die Vormerkung sperrt das Grundstück nicht vollständig: Sie verhindert nicht die Eintragung eines nachrangigen Rechts (Artikel 961a des Zivilgesetzbuches). Der Eigentümer kann weiterhin Hypotheken errichten und verkaufen, doch diese nachrangigen Rechte sind dem Berechtigten, der sein Recht ausübt, nicht entgegenzuhalten. Vor der Vormerkung eingetragene Lasten bleiben mit dem Grundstück verbunden.

Konkret unterscheiden sich die beiden Situationen in drei Punkten.

	Nicht vorgemerktes Recht	Vorgemerktes Recht
Der Eigentümer verkauft an einen Dritten	Der Dritte behält das Grundstück	Der Dritte muss die Ausübung des Rechts hinnehmen
Was der Berechtigte verlangen kann	Schadenersatz vom Unterzeichner	Die Übertragung des Eigentums
Bei Weigerung	Schadenersatzklage (Artikel 97 des Obligationenrechts)	Gerichtliche Zusprechung des Eigentums (Artikel 665 des Zivilgesetzbuches)

Die Vormerkung wird im Zeitpunkt der Beurkundung beantragt: Sie lässt sich gegenüber einem bereits eingetragenen Recht nicht nachholen.

Wie lange dauert ein Kaufsrecht?

Ein Kaufsrecht dauert höchstens zehn Jahre. Artikel 216a des Obligationenrechts befristet das Kaufsrecht auf zehn Jahre, während Vorkaufs- und Rückkaufsrechte für höchstens fünfundzwanzig Jahre vereinbart werden können.

Die gewählte Dauer richtet sich nach dem Zweck der Konstruktion. Dient das Recht der Beschaffung einer Finanzierung oder einer Baubewilligung, orientiert es sich an der dafür nötigen Zeit; wird es einem Promotor eingeräumt, der einen Perimeter zusammenstellt, deckt es die Zusammenlegung der Parzellen ab.

Bei Ablauf erlischt das Recht formlos: Der Berechtigte, der die Ausübung nicht erklärt hat, verliert es. Keine Verlängerung darf die gesetzliche Obergrenze überschreiten; die Parteien unterzeichnen einen neuen Kaufsrechtsvertrag, in der von Artikel 216 Absatz 2 des Obligationenrechts verlangten öffentlichen Form, der erneut zehn Jahre eröffnet.

Die Dauer des Rechts und jene der Vormerkung fallen nicht zusammen. Die Vormerkung bleibt auf dem Grundbuchblatt der Liegenschaft eingetragen, auch nach dem Erlöschen des Rechts, solange niemand ihre Löschung verlangt.

Diese Zeitleiste zeigt die fünf Etappen eines Kaufsrechts, von der öffentlichen Beurkundung beim Notar bis zur Eintragung der Übertragung im Grundbuch. Zwischen der Vormerkung und der Ausübungserklärung öffnet sich das höchstens zehnjährige Zeitfenster, dessen Zeitpunkt der Berechtigte wählt.

Wie wird eine hinfällig gewordene Vormerkung gelöscht?

Um eine hinfällig gewordene Vormerkung zu löschen, reicht der Eigentümer beim Grundbuchamt eine schriftliche Erklärung des Berechtigten ein. Fehlt diese, kann das Amt die Vormerkung, deren eingetragene Frist abgelaufen ist, von Amtes wegen löschen.

1. Holen Sie beim Berechtigten eine schriftliche Löschungserklärung ein, wie sie Artikel 964 Absatz 1 des Zivilgesetzbuches verlangt; Absatz 2 lässt an ihrer Stelle die auf dem Tagebuch angebrachte Unterschrift des Berechtigten zu.
2. Reichen Sie diese Erklärung beim Genfer Grundbuchamt ein, das die Legitimation des Antragstellers prüft (Artikel 965 Absatz 1 des Zivilgesetzbuches).
3. Melden Sie die verjährte Vormerkung dem Amt, wenn der Berechtigte schweigt: Artikel 976 Ziffer 1 des Zivilgesetzbuches erlaubt dem Amt, einen zeitlich befristeten Eintrag, dessen Frist abgelaufen ist, von Amtes wegen zu löschen, ohne es dazu zu verpflichten.
4. Zahlen Sie keine zusätzliche Gebühr: Der Genfer Tarif für die Vormerkung deckt auch deren vollständige Löschung ab.

Der untätige Eigentümer behält auf seinem Grundbuchblatt eine verjährte Vormerkung, die jeder Erwerber und jeder Pfandgläubiger vor Vertragsabschluss liest. Die Vormerkung hat ihren Preis, den der Genfer Tarif festlegt.

Was kostet ein Kaufsrecht in Genf?

Ein Kaufsrecht kostet in Genf bei der Unterzeichnung 3 422 Franken für eine Liegenschaft im Wert von 1 200 000 Franken, ohne Notarhonorar. Dieser Betrag setzt sich aus drei Posten zusammen, die jeweils durch einen Genfer Erlass tarifiert werden.

Die Tabelle fügt in der vierten Zeile die Handänderungssteuer hinzu, die erst bei der Eigentumsübertragung geschuldet ist.

Posten	Berechnungsgrundlage	Wer zahlt es in der Praxis
Gebühr für die Errichtungsurkunde	Ein Drittel des gestaffelten Tarifs für Eigentumsübertragungsurkunden, mindestens 200 Fr. (REmNot, Art. 10 Abs. 1 und Art. 12 Abs. 1)	Der Berechtigte
Registrierungsabgabe auf den Vertrag	1 ‰ des Verkehrswerts des Grundstücks, ohne Abzug von Schulden oder Lasten (LDE, Art. 50 Abs. 1)	Die Partei, der der Vertrag zugutekommt, also der Berechtigte (LDE, Art. 163 Abs. 2)
Vormerkung im Grundbuch	Pauschale von 255 Fr. pro Vormerkung, vollständige Löschung inbegriffen (REmORFDIT, Art. 6)	Der Antragsteller der Vormerkung (REmORFDIT, Art. 1 Abs. 3)
Handänderungssteuer, fällig im Zeitpunkt der Übertragung	3 % des Vertragspreises oder des Verkehrswerts (LDE, Art. 33 Abs. 1 und Art. 35 Abs. 1)	Der Erwerber (LDE, Art. 163 Abs. 1)

Bei einem Verkehrswert von 1 200 000 Franken erreicht der gestaffelte Tarif von Artikel 10 REmNot 5 900 Franken für eine Übertragungsurkunde, aufgeteilt auf fünf Stufen.

• 1 400 Franken auf der ersten Stufe von 200 000 Franken, zu 7 ‰
• 1 200 Franken von 200 001 bis 400 000 Franken, zu 6 ‰
• 1 800 Franken von 400 001 bis 800 000 Franken, zu 4,5 ‰
• 800 Franken von 800 001 bis 1 000 000 Franken, zu 4 ‰
• 700 Franken auf dem Restbetrag bis 1 200 000 Franken, zu 3,5 ‰

Das in Artikel 12 Absatz 1 REmNot vorgesehene Drittel senkt die Gebühr auf 1 967 Franken. Die Registrierungsabgabe von 1 ‰ fügt 1 200 Franken hinzu und die Vormerkung 255 Franken, was 3 422 Franken bei der Unterzeichnung ergibt.

Diese Grafik vergleicht die drei am Unterzeichnungstag fälligen Posten für drei Verkehrswerte: 2 522 Franken für eine Liegenschaft zu 800 000 Franken, 3 422 Franken bei 1 200 000 Franken, 5 072 Franken bei 2 Millionen. Die Notargebühr steigt in degressiven Stufen, die Registrierungsabgabe folgt dem Preis, die Vormerkung bleibt bei der Pauschale.

Der Berechtigte trägt die gesamten Kosten: Der Vertrag kommt ihm im Sinne von Artikel 163 Absatz 2 LDE zugute, und er ist es, der die Vormerkung beantragt. Eine im Vertrag vorgesehene abweichende Kostenverteilung bleibt der Registrierungsbehörde gegenüber unbeachtlich (Artikel 163 Absatz 3 LDE).

Der Gebührentarif ist nicht verhandelbar, vorbehalten bleibt die Ermässigung, die Artikel 5 REmNot je nach den Umständen zulässt; das Notarhonorar, das Artikel 8 REmNot auf der Abrechnung von der Gebühr unterscheidet, wird vor der Beurkundung verhandelt.

Ein nie ausgeübtes Recht erstattet nichts: Das Genfer Gesetz über die Registrierungsabgaben sieht keine Anrechnung des 1 ‰ auf die Handänderungssteuer vor. Die 3 422 Franken bleiben dem Kanton und dem Notariat endgültig erworben. Wird das Recht ausgeübt, werden 36 000 Franken Handänderungssteuer am Tag des Verkaufsabschlusses vollumfänglich fällig.

Wie übt man ein Kaufsrecht aus?

Das Kaufsrecht wird durch mindestens eine schriftliche, an den Eigentümer gerichtete Erklärung vor Ablauf der im Vertrag festgelegten Frist ausgeübt. Der Verkauf ist mit deren Zugang perfekt.

1. Lesen Sie den Vertrag erneut durch: Er legt die Frist, die Form der Erklärung und deren Empfänger fest; Parteien, die eine Form vereinbaren, werden vermutungsweise erst durch deren Erfüllung gebunden sein wollen (Art. 16 Abs. 1 OR).
2. Richten Sie die Erklärung an den eingetragenen Eigentümer, ohne Bedingung oder Vorbehalt: Eine einseitige Erklärung genügt, und vom Eigentümer wird in diesem Stadium nichts verlangt.
3. Versenden Sie das Schreiben eingeschrieben: Massgebend ist der Zugang beim Eigentümer, nicht das Datum des Briefes.
4. Lassen Sie den Eigentümer beim Notar die Anmeldung zur Eintragung unterschreiben: Die Eintragungen erfolgen aufgrund seiner schriftlichen Erklärung (Art. 963 Abs. 1 ZGB).
5. Warten Sie die Eintragung ins Hauptbuch ab: Das Eigentum wird dadurch erworben (Art. 656 Abs. 1 ZGB), wobei die Wirkung auf die Eintragung ins Tagebuch zurückwirkt (Art. 972 Abs. 2 ZGB).

Keine gesetzliche Frist drängt sich auf: Das Bundesgericht lehnt es ab, die Dreimonatsfrist von Artikel 216e des Obligationenrechts auf das Kaufsrecht auszudehnen, selbst wenn das Recht von einer Bedingung abhängt (BGE 138 III 659). Allein der Vertrag legt diese Frist fest, innerhalb der zehnjährigen Grenze von Artikel 216a. Kein Vorgehen setzt sie aus oder verlängert sie.

Der teuerste Fehler besteht darin, das Recht ohne Versandnachweis auszuüben: Wer sich auf ein fristgebundenes Recht beruft, muss beweisen, dass er rechtzeitig gehandelt hat.

Was tun, wenn der Eigentümer die Unterschrift verweigert?

Beim Gericht die Zusprechung des Eigentums beantragen: Der Berechtigte erhält es durch Urteil, ohne die Unterschrift des Eigentümers.

Wer über einen Erwerbstitel verfügt, verlangt vom Gericht die Zusprechung des Eigentums, wenn der Eigentümer sich weigert, die Eintragung vornehmen zu lassen (Art. 665 Abs. 1 ZGB).

Das rechtskräftig gewordene Urteil ersetzt die schriftliche Erklärung des Eigentümers: Wer es vorlegt, verlangt die Eintragung allein (Art. 665 Abs. 2 und Art. 963 Abs. 2 ZGB) und wird, als Ausnahme von der Eintragungsregel, bereits vor dieser Eigentümer (Art. 656 Abs. 2 ZGB).

In Genf wird das Gesuch beim Gericht erster Instanz eingereicht, das für alle Angelegenheiten der Zivilgerichtsbarkeit zuständig ist, die das Gesetz keiner anderen Behörde zuweist (Genfer Gesetz über die Gerichtsorganisation, Art. 86 Abs. 1), und das in der Besetzung mit einem Einzelrichter tagt (Art. 85).

Diese Klage unterscheidet sich von der Zwangsvollstreckung eines Vorvertrags: Hier ist der Verkauf bereits seit der Ausübungserklärung perfekt, und das Gericht muss den Vertrag nicht mehr zum Abschluss bringen. Dieser Rechtsbehelf wird bereits bei der Unterzeichnung vorbereitet, in der Formulierung der Klauseln.

Welche Klauseln sind vor der Unterzeichnung zu prüfen?

Die vor der Unterzeichnung zu prüfenden Klauseln sind die Bezeichnung und der Preis, die Ausübungsfrist, die aufschiebende Finanzierungsbedingung, das Schicksal der Entschädigung, Nutzen und Gefahr, die Abtretungs- oder Substitutionsbefugnis, der Lastenstand am Tag der Ausübung sowie die Aufforderung zur Vormerkung. Sie werden im Entwurf der Urkunde einzeln durchgesehen, vor dem Termin beim Notar.

• Die Bezeichnung und der Preis. Der Vertrag enthält dieselben Elemente wie ein Grundstückkauf, wobei die öffentliche Beurkundung alle objektiv wesentlichen Klauseln erfasst (Bundesgericht, Urteil 5A_651/2010). Verlangen Sie einen bezifferten Preis oder eine vollständige Berechnungsformel.
• Die Ausübungsfrist. Prüfen Sie, ob der Vertrag eine solche festlegt und ob sie genügend Zeit lässt, um die Finanzierung zu beschaffen.
• Die aufschiebende Finanzierungsbedingung. Prüfen Sie, ob sie den zu beschaffenden Betrag, die Frist dafür und die vorzulegenden Nachweise nennt. Die Bedingung gilt als erfüllt, wenn eine Partei ihren Eintritt wider Treu und Glauben verhindert (Art. 156 OR).
• Das Schicksal der Entschädigung. Der Vertrag legt fest, ob die geleistete Summe auf den Preis angerechnet wird, endgültig erworben bleibt oder zurückerstattet wird. Fehlt eine Regelung, gilt sie als Haftgeld, das als Zeichen des Vertragsabschlusses und nicht als Reugeld gegeben wird (Art. 158 Abs. 1 OR); wer es erhalten hat, behält es, ohne es auf seine Forderung anrechnen zu müssen (Art. 158 Abs. 2 OR).
• Nutzen und Gefahr. Nutzen und Gefahr gehen mit der Erfüllung der Bedingung auf den Erwerber über (Art. 185 Abs. 3 OR). Für ein Grundstück gilt die Sondervorschrift von Artikel 220 OR: Der Übergang wird erst mit Ablauf des für die Besitzergreifung vereinbarten Termins vermutet. Lassen Sie festlegen, wer bis dahin Zinsen, Lasten und Versicherung trägt.
• Die Abtretungs- oder Substitutionsbefugnis. Das Recht ist standardmässig nicht abtretbar. Lassen Sie die Abtretungsbefugnis eintragen, wenn der Kauf über eine Gesellschaft erfolgen wird.
• Der Lastenstand am Tag der Ausübung. Lassen Sie bei der Unterzeichnung die Liste der Pfandrechte, Dienstbarkeiten und Vormerkungen festhalten, und legen Sie dem Eigentümer die Löschung jedes danach eingetragenen Rechts zur Pflicht.
• Die Aufforderung zur Vormerkung. Prüfen Sie, ob der Vertrag die Vormerkung im Grundbuch anordnet und festlegt, wer die Gebühr dafür trägt.

Diese acht Punkte werden vor der Unterzeichnung verhandelt: Sobald die Urkunde errichtet ist, wird jeder von ihnen zu einer Änderung, die die andere Partei annimmt oder ablehnt. Selbst ein einwandfreier Vertrag stösst noch auf die Genfer Bewilligungsregelungen.

Was kann die Ausübung des Rechts in Genf verhindern?

Die Genfer und eidgenössischen Regelungen, die die Ausübung eines an sich gültigen Kaufsrechtsvertrags verhindern können, sind die Entwicklungszone, das öffentliche Vorkaufsrecht, die vermietete Wohnung und der ausländische Erwerber.

• Entwicklungszone: Der Kanton kontrolliert dort die Preise während zehn Jahren, und das Departement genehmigt den Verkaufsplan (Artikel 2 und 5 des allgemeinen Genfer Gesetzes über die Entwicklungszonen). Das Departement lehnt einen Kaufpreis ab, der über dem kontrollierten Preis liegt.
• Öffentliches Vorkaufsrecht: Bei Grundstücken in der Entwicklungszone, die für Wohnraum bestimmt sind, können der Kanton und die Gemeinden anstelle des Berechtigten erwerben, und schon die Einräumung des Kaufsrechts genügt, um diese Frist auszulösen.
• Vermietete Wohnung: Das Departement unterstellt die Veräusserung einer bisher vermieteten Wohnung in den von Wohnungsnot betroffenen Kategorien einer Bewilligungspflicht und verweigert sie, wenn ein überwiegendes öffentliches Interesse entgegensteht (Artikel 39 des Genfer Gesetzes über Abbruch, Umbau und Renovation von Wohnhäusern).
• Ausländischer Erwerber: Sowohl die Begründung eines Kaufsrechts als auch dessen Ausübung gelten als Grundstückserwerb (Artikel 4 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland). Der Berechtigte mit Staatsangehörigkeit eines EU- oder EFTA-Staats ohne Wohnsitz in der Schweiz benötigt ebenso wie der Angehörige eines anderen Staates ohne Niederlassungsbewilligung C eine Bewilligung (Artikel 5), ausser wenn ihm das Grundstück am Ort seines rechtlichen und tatsächlichen Wohnsitzes als Hauptwohnung dient (Artikel 2).

Zwei weitere Risikogruppen kommen hinzu: ein konkurrierendes, auf demselben Grundstück eingetragenes Recht sowie das Schicksal des Vertrags, wenn der Eigentümer verkauft, stirbt oder in Konkurs fällt. Der Eigentümer, der das Recht einräumt, trägt seinerseits Risiken anderer Art.

Kann ein Vorkaufsrecht einem Kaufsrecht vorgehen?

Ja, ein Vorkaufsrecht kann einem Kaufsrecht vorgehen, wenn es gesetzlich ist oder wenn seine Vormerkung vor jener des Kaufsrechtsvertrags erfolgt ist.

Zwischen vertraglichen Rechten entsteht der Konflikt bei der Ausübung: Die Ausübung des Kaufsrechts gilt als Verkauf, also als Vorkaufsfall (Artikel 216c des Obligationenrechts), und der Vorkaufsberechtigte hat drei Monate, um sich darauf zu berufen (Artikel 216e). Zwischen zwei vertraglichen Rechten setzt sich das zuerst vorgemerkte durch: Die Vormerkung macht es gegenüber den danach eingetragenen Rechten unangreifbar (Artikel 959 Absatz 2 des Zivilgesetzbuches). Die gesetzlichen Vorkaufsrechte ihrerseits gehen den vertraglichen Rechten vor (Artikel 681 Absatz 3 des Zivilgesetzbuches).

In Genf steht dem Kanton und den Gemeinden ein gesetzliches Vorkaufsrecht an den für Wohnraum nutzbaren Grundstücken in der Entwicklungszone zu. Der Eigentümer, der ein solches Grundstück unter Einräumung eines Kaufsrechts zu veräussern verspricht, benachrichtigt den Regierungsrat und die Gemeinde.

Der Regierungsrat verfügt ab der Hinterlegung des Vertrags beim Grundbuchamt über 60 Tage, um an seiner Stelle zu erwerben, die Gemeinde über 30 weitere Tage, falls er darauf verzichtet. Dieses öffentliche Vorkaufsrecht geht dem Kaufsrechtsberechtigten vor (Artikel 3 bis 5 des allgemeinen Genfer Wohngesetzes).

Was geschieht mit dem Recht, wenn der Eigentümer verkauft, stirbt oder in Konkurs fällt?

Das Recht übersteht alle drei Ereignisse, wenn es vorgemerkt ist; ohne Vormerkung gilt es nur gegenüber dem ursprünglichen Eigentümer und wird in Geld abgegolten.

• Er verkauft: Vorgemerkt geht das Recht den späteren Eintragungen vor (Artikel 959 Absatz 2 des Zivilgesetzbuches) und wird gegenüber dem neuen Eigentümer ausgeübt. Ohne Vormerkung bleibt der Erwerber frei, und der Verkäufer ersetzt den Schaden (Artikel 97 des Obligationenrechts).
• Er stirbt: Die Erben erwerben die Erbschaft als Ganzes und haften für die Schulden des Verstorbenen (Artikel 560 des Zivilgesetzbuches). Das Recht besteht ihnen gegenüber weiter; vorgemerkt widersteht es auch einem Weiterverkauf nach der Erbteilung.
• Er fällt in Konkurs: Vorgemerkt erscheint das Recht im Lastenverzeichnis, und das Grundstück wird mit dieser Last zugeschlagen (Artikel 247 und 135 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs, in Verbindung mit Artikel 259). Ohne Vormerkung ist das Recht der Masse, der das Grundstück zufällt, nicht entgegenzuhalten (Artikel 197), und wird zu einer Geldforderung, die als Dividende ausbezahlt wird (Artikel 211).

In allen drei Fällen entscheidet der Grundbucheintrag darüber, was der Vertrag wert ist.

Welches Risiko geht der Eigentümer ein, der ein Kaufsrecht einräumt?

Der Eigentümer riskiert die Bindung seines Grundstücks während der gesamten vereinbarten Dauer, höchstens zehn Jahre, gemäss Artikel 216a des Obligationenrechts.

Er muss verkaufen, wenn der Berechtigte sein Recht ausübt, ohne es sich anders überlegen oder ihn zum Kauf zwingen zu können.

Die Vormerkung im Grundbuch verstärkt diese Bindung zusätzlich. Drei Vorgänge leiden darunter.

• An einen Dritten verkaufen. Der Käufer übernimmt das belastete Grundstück und muss die Ausübung des Rechts hinnehmen.
• Ein neues Recht begründen. Eine nach der Vormerkung eingeräumte Dienstbarkeit, Nutzniessung oder ein Baurecht gehen dem Berechtigten nicht vor.
• Umschulden. Ein danach eingetragener Schuldbrief rangiert hinter der Vormerkung.

Die Gegenleistung wird anhand von vier Parametern verhandelt.

• Die Höhe der Bindungsentschädigung.
• Die Dauer des Rechts, innerhalb der Grenze von zehn Jahren.
• Die Anrechnung oder Nichtanrechnung der Entschädigung auf den Preis.
• Die Festlegung des Preises, fest oder indexiert.

Diese vier Parameter werden zusammen verhandelt: Eine längere Dauer wird über die Entschädigung bezahlt, ein fixierter Preis über die Dauer.

Ist das Kaufsrecht abtretbar?

Nein, das vertragliche Kaufsrecht ist nicht abtretbar, sofern nichts anderes vereinbart wird; vererblich ist es dagegen, gemäss Absatz 1 von Artikel 216b des Obligationenrechts.

Der Artikel betrifft nur die vertraglich eingeräumten Rechte, nicht die gesetzlichen Kaufsrechte, die ihrem Spezialgesetz unterstehen. Der Vertrag kann das Verbot aufheben; Absatz 2 unterstellt die Abtretung der für die Begründung des Rechts vorgeschriebenen Form, also der öffentlichen Beurkundung bei einem Grundstück.

Die Abtretung des Rechts löst die Genfer Grundstückgewinnsteuer aus: Das allgemeine Gesetz über die öffentlichen Abgaben unterstellt den Erlös aus der Abtretung des Kaufsrechts dieser Steuer (Artikel 80 und 83).

Ist das Kaufsrecht auf Aktien dasselbe?

Nein, das Kaufsrecht auf Aktien oder Gesellschaftsanteile ist nicht dasselbe: Es betrifft Wertpapiere, kein Grundstück, und Artikel 216 des Obligationenrechts, der die öffentliche Beurkundung vorschreibt, gilt nur für Kaufsrechtsverträge über Grundstücke.

Das Kaufsrecht auf Wertpapiere untersteht der Vertragsfreiheit (Artikel 19 des Obligationenrechts): weder öffentliche Beurkundung noch Vormerkung im Grundbuch. Bei einer GmbH verlangt Artikel 785 die Schriftform sowohl für die Abtretung von Gesellschaftsanteilen als auch für die Verpflichtung zur Abtretung.

Ist ein Vorvertrag einem Kaufsrecht vorzuziehen?

Nein, ein Vorvertrag ist einem Kaufsrecht nicht vorzuziehen, wenn der Käufer die Möglichkeit haben will, zurückzutreten: Das Kaufsrecht verpflichtet nur den Eigentümer und lässt dem Käufer die Freiheit. Drei Kriterien unterscheiden die beiden Instrumente.

• Die zu verpflichtende Partei: Das Kaufsrecht lässt dem Käufer die Möglichkeit des Verzichts, dem Verkäufer keine.
• Die gesuchte Drittwirkung: Im Grundbuch vorgemerkt, geht das Kaufsrecht jedem später am Grundstück erworbenen Recht vor (Artikel 959 des Zivilgesetzbuches).
• Die Dauer: höchstens zehn Jahre für das Kaufsrecht (Artikel 216a des Obligationenrechts).

Sollen beide Parteien zum Verkauf verpflichtet sein, ist der Vorvertrag in seiner zweiseitigen Form zu prüfen, das sogenannte Kauf- und Verkaufsversprechen. Lassen Sie diese Wahl von Ihrem Notar entscheiden, mit Zeitplan und Rücktrittsspielraum in der Hand.

Das Kaufsrecht verpflichtet in Genf allein den Eigentümer, zum vereinbarten Preis und für die im Vertrag festgelegte Dauer.