Wohnbaugenossenschaft in Genf: Bedingungen, Kosten, Anmeldung und Liste

Die Wohnungssuche in Genf führt zahlreiche Mieter auf den genossenschaftlichen Weg, wenn der private Markt unzugänglich bleibt. Die anstehende Entscheidung lautet nicht, auf dem gewöhnlichen Markt zu kaufen oder zu mieten: Es geht darum, sich anzumelden oder nicht, und bei welcher Genossenschaft.

Dieser Artikel behandelt den Status des Genossenschafters und die zu erfüllenden Bedingungen, die Eintrittskosten, das Mietzinsniveau, die Anmeldung, die Zuteilung einer Wohnung, die Pflichten des Genossenschafters, das, was man beim Austritt zurückerhält, und die Genossenschaften des Kantons.

Was ist eine Wohnbaugenossenschaft?

Eine Wohnbaugenossenschaft ist eine Gesellschaft ohne Gewinnzweck, die Liegenschaften besitzt und deren Wohnungen an ihre eigenen Mitglieder vermietet.

Das schweizerische Recht ordnet sie den Genossenschaften zu, definiert in Artikel 828 Absatz 1 des Obligationenrechts: eine veränderliche Zahl von Mitgliedern, körperschaftlich organisiert, um ihre wirtschaftlichen Interessen durch gemeinsames Handeln zu fördern.

Der Genossenschafter ist nicht Eigentümer seiner Wohnung. Das Bundesgericht unterscheidet zwei Rechtsverhältnisse: ein körperschaftliches Verhältnis, das mit dem Erwerb der Mitgliedschaft entsteht, und einen Mietvertrag nach den Artikeln 253 ff. des Obligationenrechts (BGE 136 III 65).

Jedes Mitglied verfügt in der Generalversammlung über eine Stimme, unabhängig von der Zahl seiner Anteilscheine (Art. 885 OR), doch erst der Mietvertrag begründet das Recht zu wohnen. Der Anteilschein verschafft weder Eigentum noch einen Anspruch auf den Mehrwert.

Wer kann in Genf eine Genossenschaftswohnung beanspruchen?

Grundsätzlich kann jedermann in Genf eine Genossenschaftswohnung beanspruchen, doch der Anteilschein allein verschafft sie nicht.

Die Aufnahme richtet sich nach den Statuten: Die Société coopérative d'habitation Genève (SCHG) nimmt erst nach der Zuteilung als Mitglied auf. Fünf Bedingungen trennen sodann die Genossenschaften mit freien Mietzinsen von jenen unter kantonaler Kontrolle.

Bedingung	Genossenschaft mit freien Mietzinsen	Genossenschaft unter kantonaler Kontrolle
Beitritt	Anteilschein, vor oder nach der Zuteilung (Statuten)	Anteilschein und Dossier bei einer Liegenschaftsverwaltung oder den Immobilienstiftungen des öffentlichen Rechts (SFIDP)
Einkommen	Statuten der Genossenschaft	LGL-Eintrittsgrenzen (Mietzins ÷ Belastungssatz von 19 bis 23 %), Austritt beim 1,75-Fachen des Eintritts
Vermögen	Keine	Nicht offensichtlich übermässig
Wohnsitz	Statuten	Steuerpflicht in Genf und grundsätzlich 4 Jahre ununterbrochener Wohnsitz in den letzten 8 Jahren
Belegungsquote	Internes Reglement	Unterbelegung ab 3 Zimmern Differenz zur Zahl der Bewohner

Grenzgänger und Neuzuzüger bleiben vom kontrollierten Bestand ausgeschlossen, behalten aber Zugang zu den freien Mietzinsen. Die Belegungsquote folgt der Zusammensetzung des Haushalts: Der Auszug eines Kindes kann die Wohnung in die Unterbelegung kippen lassen, wobei der angewandte Belastungssatz auf 29 % steigt. Manche Statuten gehen weiter: La Ciguë beherbergt nur Personen in Ausbildung mit weniger als 36 000 Franken Jahreseinkommen.

Wie viel kosten die Anteilscheine?

Die Anteilscheine kosten 5 bis 10 % des Werts der Wohnung, so das kantonale Statistikamt.

Jede Genossenschaft legt jedoch ihren eigenen Ansatz fest, und diese gehen auseinander: 5 000 bis 6 000 Franken pro Zimmer bei der Codha, 4 500 Franken für eine Vierzimmerwohnung bei der SCHG.

Beim Eintritt stehen vier verschiedene Beträge im Spiel, wobei Beitritt und Wohnungsanteile in ganz unterschiedlichen Grössenordnungen liegen.

• Beitrittsanteilschein: 100 Franken bei der Codha, einbezahlt zur Fixierung der Anciennität.
• Anmeldegebühr: 100 Franken bei Coprolo, gerechnet ab Zahlungseingang.
• Jahresbeitrag: 140 bis 320 Franken bei der Codha, je nach Haushalt.
• Wohnungsanteile: einbezahlt bei Unterzeichnung des Mietvertrags, teils in Tranchen.

Zwei Wege finanzieren diese Anteile. Die zweite Säule steht für den Erwerb von Anteilscheinen einer Genossenschaft offen (Art. 3 WEFV), ohne das andernorts vorgeschriebene Minimum von 20 000 Franken (Art. 5 WEFV). Der Vorbezug wird getrennt vom Einkommen besteuert, zu einem Fünftel des Tarifs (Art. 83a BVG, Art. 38 DBG).

Der Staat Genf gewährt dem Genossenschafter, dessen Anteile Einkommen und Vermögen zu stark belasten, ein verzinsliches Darlehen gegen Verpfändung der Anteile, auf höchstens fünf Jahre (Art. 39E LGL).

Dieses Kapital bleibt bis zum Austritt gebunden.

Wie gross ist der Mietzinsunterschied zum freien Markt?

Der Mietzinsunterschied zum freien Markt beträgt im Durchschnitt 36 % bis 42 % zugunsten des Genfer Genossenschaftsmietzinses, gemäss dem kantonalen Statistikamt, auf der Grundlage der im Mai 2025 erhobenen Mietzinse.

Eine Vierzimmerwohnung kostet 1 010 Franken in der Genossenschaft gegenüber 1 639 Franken bei freiem Mietzins, also 629 Franken Unterschied pro Monat. Dieser freie Mietzins ist derjenige der laufenden Mietverhältnisse: Dieselbe Wohnung erreicht, innert Jahresfrist neu vermietet, 2 006 Franken.

Die folgende Grafik stellt diese beiden Mietzinse für eine Vier-, eine Fünf- und eine Sechszimmerwohnung nebeneinander, mit dem monatlichen Unterschied, der mit jeder Grösse wächst.

Der Genossenschaftsmietzins berechnet sich nach den Kosten der Liegenschaft, nicht nach dem Markt. Das Statistikamt spricht von Genossenschaftermietzinsen, die «auf der Grundlage der Kosten festgelegt werden und […] tendenziell stabil bleiben oder gar sinken», während die Mietzinse ausserhalb der Genossenschaften «so festgelegt werden, dass der Vermieter eine Rendite erzielen kann».

Pro Quadratmeter wächst dieser Unterschied mit dem Alter der Liegenschaft, von 3,1 % nach 2000 auf 44,7 % vor 1960: Die freien Mietzinse werden bei jedem Mieterwechsel angehoben. Das Land, das die öffentliche Hand im Baurecht abgibt, entlastet diese Kosten zusätzlich.

Wie meldet man sich bei einer Genfer Genossenschaft an?

Die Anmeldung bei einer Genfer Genossenschaft führt über das Ausfindigmachen der Genossenschaften, die Einzahlung des Anteilscheins oder der Anmeldegebühr, die Einreichung des Dossiers und die Bewerbung auf offene Projekte, in sechs Schritten.

1. Die Genossenschaften im Verzeichnis des Dachverbands der Genfer Wohnbaugenossenschaften (Groupement des coopératives d'habitation genevoises) ausfindig machen; der Verband führt keine Warteliste.
2. Den Eintrittsmodus jeder Genossenschaft und den Stand ihrer Anmeldungen prüfen: Die SCHG behandelt das Wohnungsdossier vor dem Beitritt, die Codha umgekehrt, und die Anmeldungen bei der SCHG sind ausgesetzt.
3. Den Beitrittsanteilschein oder die Anmeldegebühr einzahlen; das Zahlungsdatum bestimmt die Anciennität.
4. Das unterzeichnete Formular mit den verlangten Unterlagen einreichen: Identität, Aufenthaltsbewilligung, Einkommen, aktueller Mietvertrag und Betreibungsauszug.
5. Die Anmeldung vor ihrem Ablauf erneuern, zwei Jahre bei Coprolo und ein Jahr bei der SCHG, andernfalls verfällt das Dossier.
6. Sich innerhalb der angekündigten Frist auf offene Projekte bewerben, rund drei bis vier Wochen bei der Codha.

Das folgende Schema nimmt diese sechs Schritte der Reihe nach auf und trennt die vier, die das Dossier begründen, von den beiden, die es am Leben erhalten.

Für eine subventionierte Genossenschaftswohnung wird das Gesuch beim Sekretariat der Immobilienstiftungen des öffentlichen Rechts (SFIDP) eingereicht. Der Dachverband erinnert daran, dass der Beitritt zu einer Genossenschaft kurzfristig keine Wohnung garantiert.

Wie wird eine Wohnung zugeteilt?

Eine Wohnung wird auf Ausschreibung hin zugeteilt, allein unter den Mitgliedern, die sich fristgerecht bewerben.

Ob eine Warteliste geführt wird, und damit ein Rang besteht, hängt von der Genossenschaft ab: Équilibre stellt niemanden in eine Warteschlange, die Codha listet die überzähligen Bewerbungen auf, und das kantonale Gesetz schreibt den Genossenschaften, die auf einem Grundstück der kantonalen Stiftung bauen, eine Warteliste vor (Art. 13B lit. d LGL).

Das Zuteilungsreglement von Équilibre ordnet drei Kriterien hierarchisch, dann folgt der Stichentscheid.

• Anciennität: Die ältesten Beitrittsjahrgänge haben Vorrang.
• Belegungsquote: Der am dichtesten belegte Haushalt obsiegt, wobei die zulässige Differenz zwischen Zimmerzahl und Bewohnerzahl höchstens zwei beträgt.
• Belastungssatz: Bei gleicher Belegung hat der Haushalt Vorrang, dessen Mietzins am schwersten auf dem Einkommen lastet.
• Stichentscheid: Heterogenität der Gruppe, Engagement im Projekt, Dringlichkeit des Bedarfs.

Die Codha nennt rund 3 bis 7 Jahre ab der Anmeldung, was sie mit der Länge ihrer Liste und mit der Rechtskraft der Baubewilligungen verknüpft.

Früh mehreren Genossenschaften beizutreten und Projekte im Bau anzuvisieren, verkürzt die Wartezeit.

Welche Pflichten treffen einen Genossenschafter?

Zwei Gruppen von Pflichten treffen einen Genossenschafter, jene des Mitglieds und jene des Bewohners.

Das Bundesrecht verankert die Pflicht, die Interessen der Genossenschaft in guten Treuen zu wahren (Art. 866 OR); den Rest regeln die Statuten, hier jene der SCHG.

• Mitglied: die Interessen der Gesellschaft verteidigen, Statuten und Organbeschlüsse einhalten, an den Aktivitäten teilnehmen, die Anteilscheine spätestens bei Unterzeichnung des Mietvertrags einzahlen.
• Bewohner: die Wohnung persönlich als Hauptwohnsitz bewohnen, sie ohne vorgängige Zustimmung der Direktion niemandem überlassen, die zulässige Belegungsquote einhalten.

Der Verwaltungsrat kann mit Zweidrittelmehrheit und nach schriftlicher Mahnung das Mitglied ausschliessen, das seine Wohnung nicht mehr als Hauptwohnsitz bewohnt oder bei Unterbelegung eine zumutbare Ersatzwohnung ablehnt. Der Ausschluss zieht die Kündigung des Mietvertrags nach sich; der Ausgeschlossene kann innert dreissig Tagen an die Generalversammlung rekurrieren, ohne aufschiebende Wirkung.

Was erhält man beim Austritt aus einer Genossenschaft zurück?

Der austretende Genossenschafter erhält höchstens seine Anteilscheine zum Nennwert zurück und kann keinen Mehrwert beanspruchen.

Das Bundesrecht überlässt es den Statuten, diese Ansprüche festzulegen, und anerkennt ohne statutarische Regelung keinen Anspruch am Genossenschaftsvermögen (Art. 864 und 865 OR).

Die Statuten der SCHG sehen eine Rückzahlung drei Jahre nach dem effektiven Austritt vor; eine vorzeitige Rückzahlung, von Fall zu Fall gewährt, ist mit einem Disagio von 2,5 % pro Jahr verbunden, pro rata temporis berechnet. Die durch die berufliche Vorsorge finanzierten Anteile werden der Vorsorgeeinrichtung zurückerstattet.

Im Todesfall wird der Ehegatte oder der eingetragene Partner, mit dem der verstorbene Genossenschafter in gemeinsamem Haushalt lebte, von Rechts wegen Mitglied, nicht aber die Erben. Bei einer Scheidung werden die Anteilscheine auf jene Person übertragen, die die Wohnung behält.

Welches sind die Wohnbaugenossenschaften des Kantons Genf?

Die Wohnbaugenossenschaften des Kantons Genf sind 133 an der Zahl, Eigentümerinnen von 12 540 Wohnungen, also 7,1 % des kantonalen Mietwohnungsbestands, per 31. März 2025 gemäss der Erhebung der Stiftung zur Förderung des preisgünstigen Wohnraums und des genossenschaftlichen Wohnens.

Bei der ersten Erhebung dieser Stiftung, 2021, zählte man deren 128 mit nahezu 12 000 Wohnungen. Mehr als die Hälfte des Bestands wird von acht Genossenschaften gehalten.

Vier Genossenschaften decken die wichtigsten Bewerberprofile ab.

• Société coopérative d'habitation Genève: Generalistin, gegründet 1919, nahezu 2 000 Wohnungen.
• Codha: partizipativer Wohnbau, gegründet 1994, 870 Wohnungen und 8 126 Mitglieder per 31. Dezember 2025.
• La Ciguë: Personen in Ausbildung vorbehalten.
• Les Ailes: 1955 aus Kreisen von Swissair-Angestellten entstanden, 545 Wohnungen, Sitz in Cointrin.

66 % des Genfer Genossenschaftsbestands liegen am rechten Ufer, 21 % im Sektor Rhône-Arve, 13 % am linken Ufer.

Die folgende Grafik fasst die Grösse des Genfer Genossenschaftsbestands und seine Verteilung auf die drei Sektoren des Kantons zusammen.

Ein Teil dieses Bestands untersteht dem subventionierten Regime, eine bodenrechtliche Konstruktion erklärt das Niveau der Genossenschaftsmietzinse, und die Gründung einer eigenen Genossenschaft bleibt möglich.

Was ist der Unterschied zu einer subventionierten Wohnung?

Der Unterschied zu einer subventionierten Wohnung liegt zunächst in der Grundlage des Mietzinses: Die Genossenschaft besitzt ihre Liegenschaft und richtet den Mietzins nach den Gestehungskosten aus, während der Staat für die geförderten Liegenschaften den Mietertrag genehmigt, das heisst die Gesamtheit der Mietzinse der Liegenschaft.

Eine subventionierte Wohnung untersteht diesem zweiten Regime, geregelt durch das allgemeine Wohnbaugesetz (LGL) und dessen Einkommensgrenzen.

Kriterium	Wohnbaugenossenschaft	Subventionierte Wohnung
Eigentümer	die Genossenschaft, deren Bewohner Mitglieder sind	ein vom Staat unterstützter Eigentümer
Mietzinsgrundlage	Gestehungskosten	genehmigter Mietertrag (Art. 42 LGL)
Einkommen	von der Genossenschaft festgelegt, ausser für ihre Wohnungen unter kantonaler Kontrolle	vom Staat kontrolliert, Austrittsgrenze beim 1,75-Fachen der Eintrittsgrenze (Art. 30 Abs. 5 LGL)

Manche Genossenschaften halten gemeinnützige Wohnungen, die als HBM (habitations bon marché, preisgünstige Wohnungen) klassiert sind, womit sich die beiden Regime in einer Liegenschaft überlagern.

Warum bauen die Genossenschaften im Baurecht?

Die Genossenschaften bauen im Baurecht, ohne das Land zu kaufen, um den Bodenpreis aus ihrer Investition herauszuhalten: Die öffentliche Hand behält das Land, das sogenannte Stammgrundstück, und überlässt ihnen die Nutzung des Bodens gegen einen Baurechtszins.

Diese Konstruktion, das Baurecht, senkt die Gestehungskosten, die als Grundlage des Mietzinses dienen. In Genf vergeben der Staat und die Gemeinden diese Grundstücke an Organisationen ohne Gewinnzweck; räumt der Staat ein solches Recht auf seinen eigenen Grundstücken ein, schreibt er das Vorhaben ab 50 gemeinnützigen Wohnungen im Wettbewerb aus (Art. 16 RUP).

Das Gesetz begrenzt die Dauer dieses Rechts auf hundert Jahre, wenn es als selbständiges Recht im Grundbuch eingetragen ist (Art. 779l ZGB), wobei die effektive Dauer in der Urkunde festgelegt wird; bei Ablauf fallen die Bauten gegen Entschädigung an den Eigentümer des Stammgrundstücks zurück.

Kann man eine eigene Wohnbaugenossenschaft gründen?

Ja, ein Kollektiv von Bewohnern kann seine eigene Wohnbaugenossenschaft gründen.

Das schweizerische Recht verlangt mindestens sieben Mitglieder für den öffentlich beurkundeten Gründungsakt und anschliessend den Eintrag ins Handelsregister (Art. 830, 831 und 835 OR).

In Genf berät die kantonale Stiftung für die Wohnraumförderung solche Vorhaben. Dieser Weg ersetzt das Warten auf einer Liste durch ein aufzubauendes Projekt, das der Dachverband der Genfer Wohnbaugenossenschaften als langwierig bezeichnet.