Calculateur de capacité d'achat à Genève : votre prix maximum
Renseignez le revenu brut annuel du ménage, vos fonds propres hors 2e pilier et l'avoir de prévoyance mobilisable : le calculateur rend votre capacité d'achat : le prix maximum, la contrainte qui le limite, le cash à réunir frais d'acquisition compris et les charges théoriques.
Votre ménage
Paramètres au 16 septembre 2026 : fonds propres 20 % dont 10 % hors 2e pilier (directives ASB), hypothèque 80 %, 2e rang amorti en 15 ans, taux théorique 5 %, entretien 1 % du prix, charges plafonnées à un tiers du revenu brut ; frais d'acquisition genevois ≈ 4 % du prix + 2,5 % de l'emprunt, rabais Casatax CHF 20'924 jusqu'à CHF 1'394'928. Estimation indicative : chaque banque applique ses propres paramètres.
Ce que le calculateur applique
Le prix maximum résulte de deux plafonds calculés séparément, dont le plus bas l'emporte. Le premier vient des fonds propres : les banques financent 80 % du prix au plus, l'acheteur apporte 20 %, et 10 % au moins de cette part doit provenir d'autre chose que du 2e pilier, selon les directives de l'Association suisse des banquiers. Les frais d'acquisition, payés hors hypothèque, s'ajoutent à ce cash.
Le second plafond vient du revenu. Les charges théoriques du bien, calculées à un taux d'intérêt de 5 % sur la dette, avec l'amortissement du 2e rang sur 15 ans et un forfait d'entretien de 1 % du prix, ne dépassent pas un tiers du revenu brut du ménage. Ce taux théorique dépasse volontairement les taux du marché : la banque vérifie que le ménage tient en cas de hausse.
Les frais d'acquisition genevois retenus valent environ 4 % du prix pour l'acte de vente et 2,5 % du montant emprunté pour la cédule hypothécaire. Lorsque le logement sert de résidence principale et que le prix ne dépasse pas 1 394 928 francs, le rabais Casatax de 20 924 francs sur le droit de vente et la réduction de moitié du droit sur la cédule sont déduits.
Comment lire le résultat
La ligne « contrainte qui limite le budget » dit ce qui manque. Si ce sont les fonds propres, chaque franc d'épargne supplémentaire ouvre 3,85 à 6,25 francs de prix, selon la part que le 2e pilier couvre déjà ; si c'est le revenu, seul un revenu plus élevé ou un apport bien supérieur à 20 % change le résultat. Le cash à réunir regroupe les fonds propres exigés et les frais : c'est la somme à avoir sur un compte le jour de l'acte.
Le résultat est une estimation. Chaque établissement applique ses propres paramètres, pèse différemment les bonus ou les revenus locatifs, et retient une valeur de nantissement qui peut être inférieure au prix payé. Les mécanismes complets, les sources de fonds propres admises et les aides cantonales sont détaillés dans le guide du premier achat immobilier à Genève.