Premier achat immobilier à Genève : budget, aides, pièges et calculateur

Un premier achat immobilier à Genève se décide sur trois questions.

Le revenu suffit-il à porter une hypothèque, les fonds propres atteignent-ils la part que les banques exigent, et quels dispositifs cantonaux allègent la facture du ménage qui achète sa résidence principale pour la première fois.

Cet article couvre le revenu nécessaire et son calcul par la règle du tiers, la part de fonds propres et leurs sources admises, les aides cantonales genevoises et leur condition commune de résidence principale, les erreurs à éviter, l'âge du premier achat, l'achat locatif, la déduction fiscale, la zone de développement et les étapes de la transaction.

Le calculateur de capacité d'achat, présent dans l'article, convertit un revenu brut et des fonds propres en prix maximal finançable.

Quel revenu faut-il pour un premier achat immobilier à Genève ?

Le revenu nécessaire pour un premier achat immobilier à Genève est fixé par la règle du tiers : selon la FINMA (juin 2025), les charges théoriques du logement ne dépassent pas un tiers du revenu brut durable.

Le calculateur ci-dessous transforme un revenu brut et des fonds propres en capacité d'achat (le prix maximal finançable).

Les charges théoriques comprennent trois postes, selon les critères de durabilité de la FINMA et la pratique bancaire (l'autorégulation de l'Association suisse des banquiers, ASB, laisse chaque banque fixer son taux théorique).

• Intérêts théoriques : 5 % sur la dette hypothécaire.
• Coûts annexes : entretien compté à 1 % du prix par la plupart des banques (la FINMA retient 0,8 % de la valeur de nantissement pour un immeuble à l'état neuf).
• Amortissement : dette ramenée aux deux tiers de la valeur en 15 ans (ASB ch. 2.2).

Un revenu brut de 150 000 francs autorise 50 000 francs de charges. Avec 20 % de fonds propres, la dette maximale atteint 680 000 francs et le prix maximal environ 850 000 francs. Ce budget permet d'acheter environ 78 m2 au prix médian 2024 des appartements non neufs du marché libre, 10 853 francs/m2 selon l'OCSTAT (novembre 2025), contre 10 284 francs/m2 pour le neuf libre et 7 041 francs/m2 en zone de développement (ZD PPE).

La capacité d'achat réelle est encore inférieure à ce qu'indique le taux du marché : un taux fixe à 10 ans se négocie entre 1,50 % et 2,05 % au premier semestre 2026, alors que le calcul retient 5 %. La règle du tiers mesure la résistance du budget à une hausse des taux : à 1,8 %, les intérêts effectifs du ménage tombent à 12 240 francs par an.

Combien de fonds propres faut-il pour un premier achat ?

Un premier achat exige 20 % de fonds propres sur le prix d'achat (portail fédéral ch.ch), dont 10 % minimum hors avoir du 2e pilier (directives de l'Association suisse des banquiers, ASB, ch. 2.1).

Les frais d'acquisition se paient en liquide, hors de ces 20 % : environ 4 % du prix à Genève, soit les 3 % de droit d'enregistrement (LDE art. 33) plus les émoluments du notaire et du Registre foncier.

Exemple à 850 000 francs : 85 000 d'épargne dure, 85 000 de prévoyance, 567 000 d'hypothèque de 1er rang (deux tiers), 113 000 de 2e rang, auxquels s'ajoutent environ 33 000 francs de frais.

Ce schéma répartit le financement d'un premier achat à 850 000 francs : deux blocs de fonds propres de 85 000 francs chacun, une hypothèque de premier rang de 567 000 francs et un deuxième rang de 113 000 francs, les 33 000 francs de frais d'acquisition restant à payer en liquide.

Les banques admettent quatre sources de fonds propres.

• Épargne et titres : fonds propres durs qui couvrent la part obligatoire de 10 %.
• 2e pilier : versement anticipé (20 000 francs minimum, OEPL art. 5) ou mise en gage ; le versement est imposé comme prestation en capital, au cinquième du barème (LPP art. 83a, LIFD art. 38).
• Pilier 3a : retrait pour un logement à usage propre (OPP 3 art. 3), compté en fonds propres durs et imposé au même barème.
• Donation ou avance d'hoirie : assimilée à des fonds propres ; à Genève, la donation en ligne directe est exonérée de droits (LDE art. 27A), sauf donateur imposé d'après la dépense.

Le 2e pilier ne finance que le logement occupé par l'assuré (encouragement à la propriété du logement, LPP art. 30c) ; un bien loué ou un logement de vacances n'y donne pas accès.

Quelles aides sont réservées au premier achat immobilier à Genève ?

Les aides au premier achat immobilier à Genève sont cinq dispositifs cantonaux réservés à la résidence principale, sans critère de « premier » achat : le primo-accédant y accède parce qu'il habite le logement acheté.

Le tableau ci-dessous présente les cinq dispositifs.

Dispositif	Ce qu'il apporte	Condition principale	Montant ou plafond (année)	Base légale
Casatax	Réduction forfaitaire du droit de vente	Occupation 3 ans en continu	20 924 F, opération jusqu'à 1 394 928 F (2026)	LDE art. 8A ; RDE art. 1
Cautionnement de l'État	Caution sur l'hypothèque au-delà du prêt bancaire	Fonds propres dès 5 %	Prêts garantis jusqu'à 95 % du coût (2024)	LAPI art. 7 al. 1
Prêt de l'État	Prêt qui comble les fonds propres manquants	Fonds propres dès 5 %, banque à 80 %	Jusqu'à 15 % du prix, 10 ans, taux moyen de la dette de l'État (2024)	LAPI art. 7 al. 2 et 3
Épargne-logement	Prime annuelle de l'État sur le capital épargné	Domicile dans le canton	Versements 12 000 F/an, prime jusqu'à 1 200 F/an pendant 10 ans au maximum	LAPLE art. 6 et 7 ; RAPLE art. 4A et 6A
Zone de développement (ZD PPE)	Prix de vente agréé par l'État	Contrôle des prix pendant 10 ans	7 041 F/m2 contre 10 284 F/m2 en neuf libre, écart de 31,5 % (OCSTAT 2024)	LGZD art. 5

Casatax, le cautionnement et le prêt de l'État partagent le plafond de 1 394 928 francs (LAPI art. 5) et rien dans la LDE ni la LAPI n'interdit de les cumuler ; l'épargne-logement finance les 5 % de fonds propres qu'exigent les aides LAPI.

Quelles conditions faut-il remplir pour obtenir ces aides ?

La condition commune à remplir pour obtenir ces aides est d'occuper soi-même le logement acheté, en résidence principale, exigence que les cinq dispositifs posent sous une forme ou une autre. Cinq conditions suivent.

• Résidence principale : Casatax exige 3 ans d'occupation et la preuve dans les 2 ans, sinon le droit plein est dû (LDE art. 8A) ; vendre ou louer un logement LAPI impose de rembourser le prêt (art. 6).
• Prix de l'opération : Casatax, cautionnement et prêt cessent au-dessus de 1 394 928 francs (2026).
• Revenu et fortune : charges entre un cinquième et un tiers du revenu brut, fortune nette sous 50 % du prix de revient pour la LAPI (art. 10A, 10B) ; aucune pour l'épargne-logement.
• Statut de séjour : Suisses majeurs ou titulaires d'un permis d'établissement pour la LAPI (art. 10).
• Ancienneté de l'épargne : 3 ans d'ouverture avant le retrait ; primes remboursées en totalité si le logement est revendu dans les 5 ans, puis en partie jusqu'à la 11e année (LAPLE art. 5, 10, 13).

Cet arbre de décision enchaîne les trois questions qui ouvrent ou ferment les aides, résidence principale, prix sous le plafond Casatax et part de fonds propres, jusqu'aux cinq issues possibles, de Casatax seul au cas où aucun dispositif ne comble l'écart.

Ces cinq issues déterminent quel dispositif combiner selon les fonds propres réunis.

Quelles erreurs éviter lors d'un premier achat immobilier ?

Les erreurs à éviter lors d'un premier achat immobilier sont six pièges propres au primo-accédant. Chaque erreur ci-dessous donne le mécanisme, son coût et le geste qui l'évite.

• Capacité calculée au taux du marché : la banque juge la charge au taux théorique, pas au taux en vigueur ; le budget bâti sur le taux actuel échoue à l'examen. Calculez au taux d'évaluation bancaire.
• Frais d'acquisition hors plan : le droit d'enregistrement de 3 % (LDE art. 33), notaire et Registre foncier s'ajoutent aux fonds propres ; sur 1 000 000 de francs, le droit de vente seul atteint 30 000 francs avant Casatax. Provisionnez-les hors apport.
• Charges récurrentes confondues avec les frais ponctuels : l'acte se paie une fois, l'entretien et les charges de PPE reviennent chaque année, comptés à environ 1 % de la valeur du bien dans le calcul de charge des banques. Intégrez-les à la charge mensuelle.
• Retrait intégral du 2e pilier : le versement anticipé est imposé au cinquième du barème (LIFD art. 38) et réduit la rente. Préférez la mise en gage ou un retrait partiel.
• Signature avant l'accord de financement : l'acte notarié engage l'acheteur ; un refus bancaire postérieur expose l'acompte. Signez après l'accord écrit de la banque.
• Bail résilié trop tôt : délai de congé de 3 mois pour un logement (CO art. 266c) ; un congé anticipé crée un double loyer. Alignez le congé sur la date de l'acte.

À quel âge fait-on son premier achat immobilier ?

On fait son premier achat immobilier à 35 ans en moyenne en Suisse, selon le RE/MAX European Housing Trend Report 2025, contre 31 ans dans les 23 pays européens couverts.

Seuls 36 % des ménages du pays sont propriétaires de leur logement en 2022 selon l'OFS.

L'âge fixe deux paramètres : l'avoir de prévoyance disponible pour les fonds propres, et le temps qu'il reste avant la retraite pour ramener la dette aux deux tiers du bien, en 15 ans au plus selon l'ASB. L'achat locatif, la fiscalité du premier logement, Casatax, la zone de développement, les étapes et l'achat sans fonds propres complètent ce panorama.

Un premier achat immobilier peut-il être locatif ?

Oui, un premier achat immobilier peut être locatif, mais l'acquéreur perd alors les dispositifs réservés au logement occupé.

Casatax (LDE art. 8A) concerne l'immeuble destiné à la résidence principale. Le 2e pilier en versement anticipé doit financer un logement « pour ses propres besoins » (LPP art. 30c, OEPL art. 4) : un objet donné en location en est exclu, et les fonds propres proviennent de l'épargne libre ou de donations.

Selon l'ASB (directives en vigueur depuis le 1er janvier 2025), 10 % de fonds propres hors 2e pilier restent le plancher de tout financement ; l'exigence de 25 % propre aux immeubles de rendement (2020) est abrogée, remplacée par les pondérations-risque plus élevées de l'ordonnance sur les fonds propres (art. 72c). La décision d'achat se juge sur le rendement net rapporté aux fonds engagés.

Le premier achat donne-t-il droit à une déduction fiscale ?

Oui, le premier achat donne droit à une déduction fiscale, selon deux régimes successifs.

Jusqu'à la période fiscale 2028, le propriétaire genevois déduit intérêts hypothécaires et frais d'entretien (LIPP art. 34) et déclare la valeur locative du logement dont il se réserve l'usage (LIPP art. 24). Au 1er janvier 2029, la valeur locative disparaît, l'entretien du logement occupé n'est plus déductible et les intérêts ne le restent qu'au prorata de la part des immeubles loués dans la fortune totale.

Le régime 2029 réserve une exception au premier logement : selon la fiche du DFF du 15 août 2025, l'acquéreur d'une première résidence principale en Suisse déduit ses intérêts pendant 10 ans, jusqu'à 10 000 francs la première année pour un couple marié, 5 000 francs pour une personne seule, plafond réduit chaque année de 10 % du montant initial.

Le retrait du 2e pilier utilisé comme fonds propres suit le régime d'imposition séparée décrit avec les sources de fonds propres, restituable en cas de remboursement (LPP art. 83a).

Casatax suffit-il à rendre un premier achat abordable ?

Non, Casatax ne suffit pas à rendre un premier achat abordable : la réduction couvre une fraction des frais d'acquisition.

Depuis le 1er mars 2026, le droit de vente de 3 % (LDE art. 33) baisse de 20 924 francs pour une opération jusqu'à 1 394 928 francs (RDE art. 1). Pour un appartement à 1 million de francs, ce droit passe de 30 000 à 9 076 francs : 70 % du droit est couvert, 2,1 % du prix ; au plafond, l'abattement est de 50 %.

La réduction accordée par Casatax à Genève concerne les droits d'enregistrement et s'applique à l'acte hypothécaire (dont les droits sont réduits de moitié). Sont exclus le bien au-dessus du plafond et l'acquéreur qui n'occupe pas le logement 3 ans.

Faut-il viser la zone de développement pour un premier achat ?

Oui, viser la zone de développement pour un premier achat convient au ménage qui habite le logement 10 ans et revend à prix plafonné, en échange d'un prix d'entrée inférieur de 31,5 % au neuf libre.

D'après l'OCSTAT (novembre 2025), le prix médian 2024 s'établit à 7 041 francs/m2 en ZD PPE à comparer aux 10 284 francs/m2 pour le neuf hors zone de développement et aux 10 853 francs/m2 pour l'ancien du marché libre.

La loi générale sur les zones de développement (LGZD) impose un contrôle des prix de 10 ans dès l'entrée moyenne dans les logements (art. 5 al. 3) ; la revente se fait au prix maximum autorisé par l'office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF) : prix d'achat, frais de notaire et travaux à plus-value, indexés aux prix à la consommation. L'acquéreur occupe lui-même le logement, sans mise en location (art. 5 al. 1 let. b).

L'offre reste étroite : sur les 1 423 appartements vendus en 2024, 10 % sont des objets ZD PPE, part la plus faible depuis 2006 (OCSTAT).

Le premier achat suit-il les mêmes étapes qu'un achat classique à Genève ?

Oui, le premier achat suit les mêmes étapes qu'un achat classique à Genève : financement, recherche du bien, offre d'achat, acte chez le notaire, inscription au registre foncier.

Le primo-accédant n'a pas d'étape supplémentaire pour acheter un bien immobilier à Genève. Il a, dans chaque étape, une démarche que seul un premier achat demande.

Les cinq gestes propres au primo-accédant suivent la chronologie de l'achat.

• Financement : la banque délivre une attestation de financement avant les visites, seule garantie de sérieux d'un acheteur sans bien à revendre.
• Recherche : le prix visé reste sous le plafond Casatax, 1 394 928 francs dès le 1er mars 2026, condition commune de Casatax, du cautionnement et du prêt de l'État.
• Offre : l'offre d'achat porte une condition suspensive d'obtention du crédit.
• Notaire : la réduction Casatax se demande au notaire pour l'acte de vente (LDE art. 8A).
• Registre foncier : le locataire résilie son bail avec le délai de congé de 3 mois (CO art. 266c) et fournit la preuve de l'occupation en résidence principale dans les 2 ans.

Cette frise aligne les cinq étapes de l'achat et place sous chacune le geste qui n'existe que pour un premier achat, de l'attestation bancaire calculée au taux théorique à la déclaration d'affectation dans les deux ans.

Ces cinq gestes se préparent avant la première visite, l'attestation de financement en tête.

Peut-on faire un premier achat à Genève sans fonds propres ?

Non, on ne peut pas faire un premier achat à Genève sans fonds propres : le cautionnement et le prêt de l'État exigent au moins 5 % du coût d'acquisition en fonds personnels, les prêts garantis plafonnant à 95 % (LAPI art. 7).

Le cautionnement de l'État garantit une hypothèque de 2e rang jusqu'à 95 % du bien, ramenant de 20 % à 5 % la part exigée par les banques. Quant au prêt de l'État, disponible depuis novembre 2024, il avance au maximum les 15 % manquants sur 10 ans.

Les deux dispositifs s'arrêtent au plafond Casatax présenté dans le tableau des aides, pour la résidence principale (LAPI art. 5). Le revenu qui supporte une dette à 95 % détermine alors la capacité d'achat : la loi impose des charges entre un cinquième et un tiers du revenu brut du ménage (LAPI art. 10B), à calculer avant toute demande d'aide.