Casatax à Genève : Réduction des Droits d’Enregistrement, Conditions et Montants

Casatax réduit la facture fiscale de l’achat d’une résidence principale dans le canton de Genève, en diminuant les droits d’acquisition sous réserve d’éligibilité à ses critères et d’un prix plafonné.

L’article expose la définition de Casatax et les acquéreurs visés, ses montants en 2026 et l’économie réalisée, la procédure d’obtention auprès de l’autorité fiscale et ses engagements, puis replace Casatax dans le coût d’achat genevois. Il s’appuie sur la base légale cantonale et les données de l’autorité fiscale du canton.

Qu’est-ce que Casatax ?

Casatax est une disposition fiscale cantonale spécifique au canton de Genève, qui réduit les droits dus pour l’acquisition de sa résidence principale. À l’achat d’un bien immobilier à Genève, l’acquéreur est soumis à deux prélèvements : les droits d’enregistrement sur la vente, au taux de 3 % du prix dans le canton, et le droit sur la cédule hypothécaire, au taux de 1,365 % sur le montant emprunté.

Casatax associe deux dégrèvements. Sur le droit de vente, Casatax soustrait un abattement forfaitaire ; sur le droit de la cédule hypothécaire, il réduit de moitié le droit à payer. Pour un achat à CHF 600’000, le droit de vente de 3 % est réduit, de CHF 18’000 à zéro ; pour une cédule de CHF 800’000, le droit de 1,365 % diminue, de CHF 10’920 à CHF 5’460. L’acquéreur qui cumule les deux volets allège l’ensemble de ses frais d’acte.

Le dispositif succède à une initiative de 2002 de la Chambre genevoise immobilière et entre en vigueur en 2004 pour promouvoir l’accession à la propriété. La loi genevoise sur les droits d’enregistrement, à l’article 8A, en fixe le périmètre, et l’administration fiscale cantonale en assure l’application. Le bénéfice est réservé aux personnes physiques occupantes, sous un prix plafond revalorisé.

Qui peut bénéficier de Casatax ?

Casatax est destinée aux personnes qui achètent un logement en tant que résidence principale dans le canton de Genève. Le dispositif pose quatre conditions cumulatives.

• Personne physique : l’acheteur est une personne physique. Les sociétés, fondations et autres personnes morales sont exclues.
• Bien situé à Genève : le logement est situé dans le canton de Genève, appartement en PPE ou maison individuelle.
• Résidence principale : l’acheteur habite le bien en tant que résidence principale. Les résidences secondaires ne remplissent pas la condition, pas plus que l’investissement locatif.
• Prix sous plafond : le prix d’achat n’excède pas le plafond légal (CHF 1’394’928 en 2026).

Ces critères sont illustrés par trois cas. Un couple qui achète un appartement à CHF 900’000 pour y vivre respecte les conditions. Une société immobilière qui achète le même bien à la même fin n’est pas éligible. Une personne physique qui achète une résidence secondaire à la campagne genevoise ne remplit pas les conditions.

L’alinéa 2 de l’article 8A de la loi cantonale sur les droits d’enregistrement dispose que les conditions d’éligibilité s’apprécient au moment de l’achat. L’acquéreur doit non seulement acheter le bien, mais valider la déclaration d’affectation dans les deux ans.

Quels sont les montants Casatax en 2026 ?

Les montants Casatax 2026 sont un rabais maximal de CHF 20’924 sur les droits d’enregistrement, une réduction de 50% du droit sur la cédule hypothécaire et un plafond de prix de CHF 1’394’928. Ces montants s’appliquent aux actes enregistrés à partir du 1er mars 2026.

Le rabais fonctionne comme une déduction forfaitaire. Le droit de vente s’élève à 3% du prix; Casatax en retranche jusqu’à CHF 20’924, ce qui annule le droit en deçà d’environ CHF 697’000 et l’allège au-delà. Le second volet réduit de moitié le droit de 1,365% perçu sur la cédule hypothécaire constituée pour financer l’achat.

Trois exemples situent l’effet du rabais sur le droit de vente. À CHF 600’000, le droit de CHF 18’000 tombe à zéro; à CHF 1’000’000, il passe de CHF 30’000 à CHF 9’076; à CHF 1’200’000, de CHF 36’000 à CHF 15’076. Au-delà du plafond de CHF 1’394’928, l’acquisition perd l’intégralité du bénéfice.

Selon l’administration fiscale cantonale genevoise, ces deux montants sont fixés par la loi sur les droits d’enregistrement et réévalués chaque année.

Composante	Base de calcul	Rabais Casatax 2026
Droits d’enregistrement (droit de vente)	3% du prix d’acquisition	jusqu’à CHF 20’924 déduits
Droit sur la cédule hypothécaire	1,365% du montant emprunté	réduction de 50%
Plafond de prix éligible	prix d’acquisition du bien	CHF 1’394’928

Comment évoluent les montants chaque année ?

Les montants Casatax sont modifiés chaque année par indexation, en date du 1er mars. Le rabais maximal et le plafond de prix sont indexés sur l’indice genevois des prix de la construction, alignant ce dispositif sur le coût réel de l’immobilier cantonal et non de manière forfaitaire.

L’ajustement est relativement constant. Entre 2025 et 2026, notamment, le rabais sur les droits d’enregistrement a évolué de CHF 20’616 à CHF 20’924 tandis que le plafond passait de CHF 1’374’396 à CHF 1’394’928, soit environ 1,5% de progression. Ce même mécanisme a relevé le plafond année après année depuis l’instauration du dispositif, afin de coller à l’inflation des prix genevois.

Selon l’administration fiscale cantonale genevoise, ces valeurs indexées sont publiées annuellement, et applicables aux actes enregistrés à compter du 1er mars.

Combien Casatax permet-il d’économiser ?

Casatax permet d’économiser jusqu’à plusieurs dizaines de milliers de francs sur les frais d’acquisition, selon le prix du bien et le montant emprunté. L’économie combine le rabais sur les droits d’enregistrement et la réduction de moitié du droit sur la cédule hypothécaire.

Le calculateur ci-dessous estime l’économie réalisable selon le prix du bien et le montant emprunté.

Le premier volet atteint au maximum CHF 20’924 en 2026, à partir du moment où le droit de vente de 3% excède ce seuil. Par exemple, pour un bien à CHF 1’200’000, le droit de vente passant de CHF 36’000 à CHF 15’076 permet d’économiser CHF 20’924. Le second volet dépend quant à lui du montant financé: pour une cédule de CHF 800’000, supportant un droit de 1,365% soit CHF 10’920, Casatax ramène ce chiffre à CHF 5’460.

L’avantage total est chiffré sur trois profils. Pour un acquéreur à CHF 600’000 finançant CHF 480’000, Casatax économise CHF 18’000 de droit de vente et CHF 3’276 sur la cédule pour un total à CHF 21’276. À CHF 1’000’000, avec une cédule de CHF 800’000, le total s’élève à CHF 20’924 plus CHF 5’460 soit CHF 26’384. À CHF 1’200’000, avec une cédule de CHF 960’000, le total est supérieur à CHF 27’000.

Les deux variables demeurent le prix du bien et le montant emprunté. D’après l’administration fiscale cantonale genevoise, le barème annuel permet de connaître le rabais maximal applicable à chaque acquisition.

Ce graphique chiffre l’économie totale permise par Casatax pour un achat à CHF 1’000’000, en additionnant le rabais sur les droits d’enregistrement et la réduction de moitié sur la cédule hypothécaire.

Comment obtenir Casatax ?

Pour obtenir Casatax, l’acquéreur mentionne le rabais auprès du notaire, à l’enregistrement de l’acte, puis il le confirme auprès de l’administration fiscale. La procédure se déroule en quatre étapes.

1. Vérifier l’éligibilité avant achat : le bien, son prix sous CHF 1’394’928 et l’usage en résidence principale doivent satisfaire aux exigences.
2. Signaler l’affectation au notaire : mentionner l’usage en résidence principale, que le notaire utilise pour calculer les droits lors de l’enregistrement de l’acte.
3. Emménager dans le logement : occuper le bien comme résidence principale dans les deux ans suivant l’acte.
4. Déposer la déclaration d’affectation effective : transmettre à l’administration fiscale le formulaire signé, avec une attestation de résidence de l’Office cantonal de la population et une preuve de déménagement.

Cette frise récapitule les quatre étapes pour obtenir Casatax à Genève, de la vérification de l’éligibilité au dépôt de la déclaration d’affectation.

Le rabais est appliqué par le notaire à l’acte, puis la déclaration en apporte la confirmation. Selon l’administration fiscale cantonale genevoise, chaque acquéreur dépose un formulaire séparément, dans les deux ans suivant la signature de l’acte notarié.

Quelles obligations après avoir bénéficié de Casatax ?

On dénombre trois obligations après Casatax : l’occupation effective, le dépôt d’une déclaration et la restitution des droits en cas de manquement.

• Occupation effective : affecter le bien à sa résidence principale, pendant au minimum trois ans à compter de l’emménagement.
• Déclaration d’affectation : déclarer cet usage auprès de l’administration fiscale par le dépôt de la déclaration d’affectation effective, dans les deux années après l’acte, en y joignant les justificatifs de résidence et de déménagement.
• Restitution en cas de manquement : restituer les droits dont l’acquéreur a bénéficié à tort, faute de respecter l’usage en résidence principale et la durée minimale d’engagement.

Ces engagements ne se vérifient qu’a posteriori. Un acquéreur qui revend le bien avant trois ans, qui le met en location ou qui omet la déclaration s’expose à une reprise des droits. Conformément à l’article 8A de la loi cantonale sur les droits d’enregistrement, l’administration fiscale notifie une reprise en cas de manquement, ainsi que le montant qu’aurait dû payer le contribuable à défaut de déclaration.

Comment Casatax s’inscrit-il dans le coût d’un achat à Genève ?

Casatax réduit l’un des principaux coûts lors de l’achat d’un bien immobilier à Genève : les droits d’enregistrement perçus lors de la vente. Communément appelés « frais de notaire », ces frais comprennent les droits d’enregistrement, les émoluments du registre foncier, les honoraires du notaire et les coûts liés au financement. Casatax ne concerne que les droits d’enregistrement et la cédule hypothécaire. Les autres postes restent inchangés. Les honoraires du notaire, les émoluments du registre foncier et les frais de cédule complètent ce coût, sur lequel Casatax intervient au moment de l’enregistrement.

Quels autres frais accompagnent l’achat à Genève ?

Ces autres frais d’un achat à Genève sont indépendants des droits d’enregistrement et viennent en sus du prix du bien à l’acquisition.

• Les honoraires du notaire rémunèrent l’instrumentation de l’acte de vente et son inscription.
• Les émoluments du registre foncier couvrent l’inscription du transfert de propriété.
• Les frais de cédule hypothécaire constituent le gage garantissant le prêt.

Parmi ces frais de notaire, seuls les honoraires représentent une part variable selon la valeur du bien, suivant un barème propre.

À quel moment de l’achat intervient Casatax ?

Casatax intervient non pas lors de la signature de l’acte de vente mais lors de son enregistrement, lorsque le notaire liquide les droits. La réduction est pratiquée lors du dépôt à l’enregistrement de l’acte authentique à l’administration fiscale et avant paiement des droits d’enregistrement.

Dans le parcours d’achat à Genève, c’est après la signature de l’acte chez le notaire et avant celle de la déclaration d’affectation du bien. La déclaration de l’affectation effective intervient dans les deux années de l’acte.

Casatax est-il cumulable avec d’autres aides ?

Oui, Casatax se cumule avec les autres dispositifs d’aide à l’accession à la propriété à Genève. Le rabais fiscal s’ajoute aux solutions de financement sans les exclure.

Casatax reste compatible avec l’hypothèque bancaire, l’apport de fonds propres, le recours aux avoirs de prévoyance (LPP et 3e pilier) et les dispositifs cantonaux comme le prêt de l’État ou le cautionnement de l’État. Le cautionnement de l’État applique le même plafond de prix que Casatax.

Casatax existe-t-il en dehors de Genève ?

Non, Casatax est spécifique au canton de Genève. La loi cantonale sur les droits d’enregistrement applicable à Genève règle Casatax. Le dispositif est inapplicable pour les acquisitions en dehors de Genève.

En Suisse, chaque canton fixe ses droits de mutation et les éventuels allègements relatifs à l’accès à la propriété. Un achat dans un autre canton relève du régime fiscal du canton concerné, bien distinct de Casatax.