Budget pour acheter à Genève : calculateur, fonds propres, frais et revenu
Le budget d'achat à Genève additionne prix et frais d'acquisition, financés par fonds propres et hypothèque, et plafonnés par le revenu du ménage. Deux contraintes s'appliquent en même temps : le cash disponible et le revenu brut du ménage fixent chacun un plafond de prix. Le calculateur de cette page applique ces deux limites à votre cas particulier et indique celle qui est bloquante.
Cet article couvre la composition du budget, les fonds propres et le revenu exigés par les banques, et le calculateur de capacité d'achat. Il détaille les frais qui s'ajoutent au prix, les aides cantonales genevoises et les étapes qui suivent une fois le budget fixé.
De quoi se compose le budget d'un achat immobilier à Genève ?
Le budget d'achat à Genève se compose du prix du bien, couvert par une hypothèque et vos fonds propres, plus les frais d'acquisition. Les banques suisses financent 80 % du prix au maximum ; l'acheteur apporte 20 % au minimum.
L'hypothèque est scindée en deux rangs : le premier jusqu'aux deux tiers de la valeur du bien et le second pour le solde. Conformément aux directives de l'Association suisse des banquiers (ch. 2.2), le second rang est amorti de manière linéaire en 15 ans au plus ; le premier rang n'est pas amorti.
Les frais d'acquisition s'ajoutent au prix et ne sont pas couverts par l'hypothèque. Ils sont d'environ 6 % du prix à Genève pour un financement à 80 %, acte de vente et cédule hypothécaire compris. Pour un achat à 1 000 000 F : 800 000 F prêtés, 200 000 F apportés, 60 000 F de frais, soit un budget complet de 1 060 000 F.
Le schéma ci-dessous met les trois parts du budget à l'échelle sur l'exemple à 1 000 000 F : la barre est presque entièrement occupée par l'hypothèque de 800 000 F, les fonds propres de 200 000 F forment le bloc suivant et les frais d'acquisition de 60 000 F ne sont qu'un liseré, mais l'accolade rappelle que ces deux derniers segments, 260 000 F, se paient en cash.
Deux contraintes bornent ce budget : les fonds propres disponibles d'un côté, le revenu brut du ménage de l'autre.
Combien de fonds propres faut-il pour acheter à Genève ?
Il faut au moins 20 % du prix en fonds propres pour acheter à Genève, soit 200 000 F sur 1 000 000 F, selon les guides de financement des banques et assureurs suisses (Mobilière, Helvetia, 2026).
Sur ces 20 %, 10 % au moins proviennent obligatoirement de sources autres que le 2e pilier, qu'il soit retiré ou mis en gage. Cette règle des « fonds propres durs », fixée par les directives de l'Association suisse des banquiers (ch. 2.1), borne la part de la retraite engagée dans le logement.
Les banques admettent 5 sources de fonds propres pour le logement de l'acheteur.
- L'épargne : disponible immédiatement.
- Le 2e pilier : retiré ou mis en gage, résidence principale uniquement, 20 000 F au minimum par retrait.
- Le pilier 3a : retrait tous les cinq ans au plus, ou nantissement.
- L'avance d'hoirie ou la donation : capital familial, compté en fonds propres durs.
- Les titres ou polices d'assurance-vie : nantis, sans être vendus.
Le retrait du 2e pilier (art. 30c de la loi fédérale sur la prévoyance professionnelle, LPP) apporte du cash et réduit la dette, mais la rente future baisse et un impôt séparé s'applique. La mise en gage (art. 30b LPP) n'apporte aucun cash : la garantie remplace l'apport, la dette reste plus élevée.
Sur 1 000 000 F, le cash à réunir atteint 260 000 F, soit 26 % du prix : 200 000 F de fonds propres et 60 000 F de frais d'acquisition. Le revenu brut du ménage fixe la seconde limite.
Quel revenu faut-il pour acheter à Genève ?
Pour acheter à Genève, le revenu brut annuel du ménage doit atteindre trois fois les charges théoriques du bien. La règle bancaire de capacité financière plafonne ces charges à un tiers du revenu brut (guide Financement immobilier de la Mobilière, août 2026).
Le total de ces charges comprend trois postes. Les intérêts se calculent à un taux théorique de 5 % sur la dette, contre 1,5 à 2,05 % pour un taux fixe à 10 ans au 1er semestre 2026 (comparateurs hypothécaires suisses). La banque teste une remontée des taux.
L'amortissement du 2e rang compte pour un quinzième du solde au-delà des deux tiers de la valeur. L'entretien compte pour 1 % du prix par an, 0,75 % chez certains établissements.
Le revenu brut retenu additionne les salaires du ménage avant charges sociales et impôts.
À Genève, un appartement non neuf de 100 m² sur le marché libre s'élève à environ 1,09 million de francs au prix médian 2024 de 10 853 F/m² (office cantonal de la statistique, novembre 2025), soit le palier de 1 100 000 F du tableau. Le tableau suivant applique les trois postes ci-dessus à six paliers de prix : dette à 80 %, frais de 4 % du prix et de 2,5 % de l'emprunt, hors Casatax, arrondis au millier.
| Prix | Fonds propres | Frais estimés | Cash total | Charges par an | Revenu brut min. |
|---|---|---|---|---|---|
| 700 000 F | 140 000 F | 42 000 F | 182 000 F | 41 000 F | 124 000 F |
| 900 000 F | 180 000 F | 54 000 F | 234 000 F | 53 000 F | 159 000 F |
| 1 100 000 F | 220 000 F | 66 000 F | 286 000 F | 65 000 F | 194 000 F |
| 1 400 000 F | 280 000 F | 84 000 F | 364 000 F | 82 000 F | 247 000 F |
| 1 800 000 F | 360 000 F | 108 000 F | 468 000 F | 106 000 F | 318 000 F |
| 2 500 000 F | 500 000 F | 150 000 F | 650 000 F | 147 000 F | 442 000 F |
À chaque palier, le cash à réunir dépasse 1,4 fois le revenu brut minimum : près d'une année et demie de revenu brut à réunir avant l'achat. À Genève, le cash bloque avant le revenu pour un ménage salarié qui n'a que son épargne. Le calculateur suivant applique ces deux plafonds à votre situation.
Quelle capacité d'achat avec vos revenus et vos fonds propres ?
La capacité d'achat avec vos revenus et vos fonds propres est le plus bas des deux prix plafonds, celui du cash et celui du revenu.
Le calculateur ci-dessous l'établit et affiche la contrainte qui bloque, le cash à réunir et les charges mensuelles.
Votre ménage
Paramètres au 16 septembre 2026 : fonds propres 20 % dont 10 % hors 2e pilier (directives ASB), hypothèque 80 %, 2e rang amorti en 15 ans, taux théorique 5 %, entretien 1 % du prix, charges plafonnées à un tiers du revenu brut ; frais d'acquisition genevois ≈ 4 % du prix + 2,5 % de l'emprunt, rabais Casatax CHF 20'924 jusqu'à CHF 1'394'928. Estimation indicative : chaque banque applique ses propres paramètres.
Il reprend les paramètres bancaires usuels (dette à 80 %, taux théorique 5 %, amortissement en 15 ans, entretien 1 %, état septembre 2026) et applique aux frais d'acquisition le rabais Casatax si le logement sert de résidence principale et que le prix ne dépasse pas le plafond Casatax. Chaque banque applique ses propres paramètres : le résultat est une estimation, l'accord de financement relève de la banque.
Exemple hors Casatax : un ménage genevois dispose de 200 000 F de revenu brut annuel et de 220 000 F de cash disponible. Le revenu autorise 1 132 000 F (200 000 ÷ 0,1767) ; le cash disponible plafonne à 846 000 F (220 000 ÷ 0,26) : le cash bloque. À 846 000 F, le cash est égal à 220 000 F (169 000 F d'apport, 51 000 F de frais) et les charges théoriques à 49 800 F par an, soit 4 150 F par mois.
Quels frais s'ajoutent au prix d'achat à Genève ?
Quatre frais s'ajoutent au prix d'achat à Genève : les droits d'enregistrement, l'émolument du registre foncier, l'émolument du notaire et les droits sur la cédule hypothécaire (le titre de gage remis à la banque).
Ils atteignent près de 4 % du prix pour l'acte de vente, plus 2,5 % de l'emprunt pour la cédule, payables par fonds propres à la signature.
Chaque poste suit son propre barème.
- Droits d'enregistrement : 3 % du prix, perçus par l'État sur tout acte translatif de propriété à titre onéreux (art. 33 de la loi sur les droits d'enregistrement, LDE).
- Émolument du registre foncier : 0,21 % du prix, plafonné à 40 000 F ; 0,085 % de la créance pour le gage.
- Émolument du notaire : barème cantonal dégressif par tranches, environ 0,5 % du prix, TVA et débours en sus.
- Droits sur la cédule : 0,65 % du montant majoré des centimes additionnels, soit 1,365 %, versés à l'État (art. 84 et 85 LDE).
Sur un bien de 1 000 000 F financé à 80 %, l'acte de vente coûte près de 40 000 F et la cédule de 800 000 F environ 20 000 F : 60 000 F à ajouter aux 200 000 F de fonds propres. Droits et émolument, sous l'appellation commune de frais de notaire, suivent le même barème chez tous les notaires genevois.
Quatre aides cantonales allègent ce budget pour une résidence principale : trois aides de l'État à l'accession et le rabais fiscal Casatax sur les droits d'enregistrement. Le parcours d'achat commence une fois le budget validé par une banque.
Quelles aides cantonales réduisent le budget à Genève ?
Quatre aides cantonales réduisent le budget d'un achat à Genève, portées par l'État et par la banque cantonale, pour une résidence principale, selon l'administration cantonale genevoise.
Trois aides portent sur le cash : la première aide à le constituer, les deux autres réduisent l'apport exigé.
- Compte épargne-logement : l'État double les intérêts crédités par la banque cantonale, avec une prime plafonnée à 1 200 F par an pendant dix ans, sans condition de revenu.
- Cautionnement de l'État : l'État garantit un 2e rang jusqu'à 95 % de la valeur du bien et ramène les fonds propres exigés à 5 %, sous conditions de prix, de revenu et de fortune.
- Prêt de l'État : un prêt cantonal comble le manque de fonds propres dès que l'acquéreur en apporte 5 % du coût d'acquisition.
La quatrième consiste à diminuer les frais d'acte. Le droit de vente d'une résidence principale baisse de 20 924 F si le prix ne dépasse pas 1 394 928 F, un rabais nommé Casatax (art. 8A LDE). Le même dispositif divise par deux le droit afférent à l'acte hypothécaire, en contrepartie d'un engagement d'occuper le logement pendant trois ans.
Peut-on acheter à Genève avec 10 % de fonds propres ?
Oui, on peut acheter avec 10 % de fonds propres à Genève lorsque l'État cautionne un 2e rang jusqu'à 95 % de la valeur du bien. Ces 10 % ne proviennent pas du 2e pilier ; le cautionnement admet même un apport de 5 %, contre 20 % sans lui.
La dette atteint alors 90 % du prix : les intérêts théoriques et l'amortissement du 2e rang augmentent, le revenu requis suit la même hausse. Le cautionnement est réservé à la résidence principale, sous plafonds de prix, de revenu et de fortune.
Que faire une fois le budget fixé ?
Trois étapes transforment le budget fixé en capacité de faire une offre.
- Réunissez le dossier de financement (certificat de salaire, dernière taxation, extrait des poursuites) : la banque le demande dès l'entretien de financement, puis pour la confirmation liée à un bien concret.
- Faites confirmer le budget par la banque avant la première visite, par un accord de principe écrit : le vendeur exige une confirmation de financement souvent dès la réservation, au plus tard chez le notaire.
- Ciblez la recherche sur les biens dont le prix tient dans le budget, frais d'acte compris : le prix affiché n'inclut ni droits ni cédule.
Pour qui veut acheter à Genève, le budget confirmé ouvre le parcours complet, de la recherche du bien à la signature de l'acte.