Fonds propres pour acheter à Genève : montant, sources, frais et calculateur

Les fonds propres sont l'argent que l'acheteur apporte lui-même, hors crédit, pour financer son logement, une part du prix que les banques exigent avant d'accorder un prêt hypothécaire à Genève. Ils proviennent de l'épargne, de la prévoyance ou de la famille.

Cet article couvre le montant exigé et son calcul, puis les frais d'achat genevois qui s'y ajoutent. Il présente des sources acceptées, parmi lesquelles les deux piliers et l'aide familiale, les solutions en deçà du seuil usuel de fonds propres, la preuve exigée par la banque et le cas de la résidence secondaire. Un calculateur permet d'évaluer les fonds propres nécessaires et le total à réunir, frais inclus.

Combien de fonds propres faut-il pour acheter à Genève ?

Il faut au moins 20 % du prix en fonds propres pour acheter à Genève, selon la pratique des banques de la place, dont la Banque cantonale de Genève (BCGE), qui financent jusqu'à 80 % de la valeur du logement.

D'après les directives de l'Association suisse des banquiers (ASB) concernant les exigences minimales des financements hypothécaires (ch. 2.1, version de décembre 2023 en vigueur depuis le 1er janvier 2025, reconnues par la FINMA), 10 % au moins de la valeur de nantissement proviennent de fonds propres hors 2e pilier. Le seuil de 10 % est la seule fraction de fonds propres fixée par les directives ; le seuil de 20 % appartient à la pratique bancaire.

La banque applique ces parts à la valeur de nantissement, soit la valeur du logement qu'elle estime elle-même, et non au prix payé. Toujours selon le ch. 2.1 des directives ASB précité, tout écart positif entre le prix d'achat et la valeur de nantissement se finance intégralement en fonds propres hors 2e pilier. Pour un appartement payé 1 050 000 francs et estimé à 1 000 000 francs, les 50 000 francs d'écart s'ajoutent hors 2e pilier.

Selon l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT), le prix médian des appartements en propriété par étages (PPE) non neufs du marché libre transactés en 2024 est de 10 853 francs le m², soit environ 1 000 000 francs pour 92 m². Pour cette résidence principale estimée à son prix, le financement se répartit en trois parts.

• Fonds propres hors 2e pilier : 100 000 francs au minimum, soit 10 % du prix.
• Part du 2e pilier possible : 100 000 francs au maximum, pour compléter les 200 000 francs de fonds propres.
• Prêt hypothécaire : 800 000 francs, soit 80 % du prix.

Ce schéma répartit le financement d'un appartement de 1 000 000 francs : 100 000 francs hors 2e pilier, 100 000 francs de 2e pilier au plus et 800 000 francs de prêt hypothécaire. Le bloc hachuré montre les 50 000 francs à ajouter hors 2e pilier quand le prix payé dépasse la valeur retenue par la banque.

Rien n'interdit d'apporter davantage, jusqu'au paiement comptant, ce qui réduit d'autant le prêt hypothécaire.

Comment calculer ses fonds propres pour acheter à Genève ?

Pour calculer ses fonds propres pour acheter à Genève, appliquez 20 % au prix du bien, dont 10 % hors 2e pilier, puis ajoutez les frais d'achat.

Le calculateur ci-dessous prend en entrée le prix, l'épargne, les piliers et l'aide familiale et retourne la part demandée, la part hors 2e pilier, les frais et le manque ou l'excédent.

Le calcul suit quatre étapes.

1. Multipliez la valeur retenue par la banque par 20 % et ajoutez l'éventuel écart avec le prix payé : vous obtenez les fonds propres exigés.
2. Multipliez cette valeur par 10 % et ajoutez le même écart : vous obtenez la part minimale hors 2e pilier.
3. Ajoutez les frais d'achat : environ 4 % du prix selon la Chambre des notaires de Genève, plus environ 2,5 % du montant de la cédule hypothécaire.
4. Comparez ce total à vos avoirs : l'écart mesure le manque.

Les frais d'achat s'ajoutent-ils aux fonds propres ?

Oui, les frais d'achat s'ajoutent aux fonds propres : ils se paient comptant, en plus de l'apport, car la banque prête au plus 80 % de la valeur de l'objet, frais exclus (pratique de la Banque cantonale de Genève).

Un achat à Genève comporte quatre postes de frais, chacun régi par un texte cantonal.

• Droit d'enregistrement : 3 % du prix de vente (LDE art. 33).
• Émolument du registre foncier : 0,21 % du prix (REmORFDIT art. 3).
• Émoluments du notaire : barème dégressif du règlement sur les émoluments des notaires (REmNot).
• Droit sur la cédule hypothécaire : 1,365 % de son montant, soit un droit de 0,65 % (LDE art. 84-85) majoré de 110 centimes additionnels (LCACant art. 4).

D’après la Chambre des notaires de Genève, l’acte de vente coûte environ 4 % du prix et la cédule environ 2,5 % de son montant, droit, notaire et registre foncier compris. Un appartement de 1 000 000 F requiert 200 000 F de fonds propres + 40 000 F de frais d’acte + 20 000 F pour la cédule de 800 000 F : environ 260 000 F comptant, hors allègement Casatax.

Pour la résidence principale, l'allègement fiscal Casatax (LDE art. 8A) diminue le droit de vente de 20 924 F et divise par deux les droits hypothécaires (jusqu'à 1 394 928 F de prix depuis le 1er mars 2026 : RDE art. 1).

Quelles sources de fonds propres la banque accepte-t-elle ?

Les sources de fonds propres que la banque accepte sont six familles, selon les directives de l'Association suisse des banquiers (ASB, ch. 2.1) : épargne et titres, pilier 3a, assurance-vie, avances d'hoirie et donations, prêts postposés, 2e pilier.

Le tableau répertorie chaque source selon qu'elle compte ou non dans la part minimale hors 2e pilier.

Source	Compte dans la part hors 2e pilier ?	Condition ou limite
Épargne en compte	Oui	Avoirs versés ou nantis en faveur de la banque (ASB ch. 2.1).
Titres	Oui	Valeurs mobilières vendues ou nanties (ASB ch. 2.1).
Pilier 3a	Oui	Retrait anticipé pour le logement propre, une fois tous les cinq ans (OPP 3 art. 3), ou nantissement.
Valeur de rachat d'assurance-vie	Oui	Nantissement de la valeur de rachat de la police (ASB ch. 2.1).
Avance d'hoirie, donation	Oui	Réputées fonds propres du client (ASB ch. 2.1).
Prêt de tiers ou de la famille	Oui, sous condition	Prêt cédé, postposé ou dont le remboursement exige l'accord écrit de la banque (ASB ch. 2.1).
2e pilier	Non	Versement anticipé ou mise en gage pour le logement de l'assuré (LPP art. 30b et 30c), admis pour la part au-delà des 10 % et de l'éventuel écart entre le prix et la valeur de nantissement (ASB ch. 2.1).

Mobiliser le 2e pilier après l’épargne, les titres et le pilier 3a préserve la prévoyance : son versement anticipé diminue les prestations de prévoyance (LPP art. 30c al. 4).

Peut-on utiliser son 2e pilier comme fonds propres ?

Oui, on peut utiliser son 2e pilier comme fonds propres pour un logement que l'assuré occupe à son domicile ou à son lieu de séjour habituel, selon l'ordonnance fédérale sur l'encouragement à la propriété du logement (OEPL, art. 4).

Seule la moitié, au maximum, des 20 % exigés par les banques est couverte par le 2e pilier (ASB ch. 2.1).

Le retrait anticipé et la mise en gage divergent sur cinq critères.

Critère	Retrait anticipé	Mise en gage
Apport en cash	Capital versé au vendeur (OEPL, art. 6)	Aucun, l'avoir sert de garantie (LPP, art. 30b)
Effet sur la dette	Prêt réduit du montant retiré	Prêt plus élevé, adossé au gage
Fiscalité	Imposition séparée (LPP, art. 83a ; LIFD, art. 38)	Impôt à la seule réalisation du gage (LPP, art. 83a)
Effet sur la retraite	Prestations réduites (LPP, art. 30c al. 4)	Prestations intactes hors réalisation du gage (CO, art. 331d al. 6)
Registre foncier	Restriction du droit d'aliéner mentionnée (LPP, art. 30e al. 2)	Mention à la réalisation du gage (LPP, art. 30e al. 2)

Le retrait doit être demandé au plus tard trois ans avant le départ à la retraite. Il est limité après 50 ans au plus élevé de deux montants : l’avoir détenu à 50 ans ou la moitié de l’avoir actuel (LPP, art. 30c al. 1 et 2). Il doit atteindre au minimum 20 000 F et n’intervient qu’une seule fois tous les cinq ans (OEPL, art. 5). Il nécessite l’accord écrit du conjoint (LPP, art. 30c al. 5).

Le pilier 3a compte-t-il comme fonds propres ?

Oui, le pilier 3a compte comme fonds propres et entre dans la part minimale de 10 % hors 2e pilier, selon les directives de l'Association suisse des banquiers (ch. 2.1).

Deux voies permettent de mobiliser son avoir 3a. Le retrait anticipé finance l’achat du logement occupé par le titulaire ou le remboursement d’un prêt hypothécaire (OPP 3, art. 3 al. 3) ; la mise en gage laisse le capital sur le compte et le remet en garantie à la banque (OPP 3, art. 4 al. 2).

Le retrait n'est possible que tous les cinq ans (OPP 3, art. 3 al. 4). Le capital retiré est imposé séparément, au cinquième du barème de l'impôt fédéral direct (LIFD, art. 22 et 38).

Une donation ou un prêt familial compte-t-il comme fonds propres ?

Oui, une donation compte comme fonds propres selon les directives de l'ASB (ch. 2.1), alors qu'un prêt familial n'y compte que s'il est cédé à la banque, postposé ou si son remboursement dépend par écrit de l'accord de la banque.

Les directives ASB reconnaissent quatre formes d'aide familiale.

• Donation : fonds propres à part entière, justifiés par un contrat de donation écrit, que la banque demande (pratique bancaire, UBS, 2025).
• Avance d'hoirie : fonds propres au même titre, documentés par un contrat écrit, exigé de la même façon.
• Prêt d'un proche : fonds propres pour un logement à usage propre si le prêteur de la famille proche confirme par écrit que tout remboursement exige l'accord de la banque.
• Prêt cédé ou postposé : fonds propres si le contrat de prêt est cédé à la banque ou assorti d'une postposition.

En dehors de ces conditions, le prêt reste une dette : ses intérêts et ses échéances sont comptabilisés dans la capacité financière qui est limitée à un tiers du revenu brut (usage bancaire, Helvetia, 2025).

Le Code civil (art. 626) soumet l'avance d'hoirie au rapport entre héritiers légaux lors du partage successoral.

Peut-on acheter à Genève avec moins de 20 % de fonds propres ?

Non, pas sans aide : on ne peut pas acheter à Genève avec moins de 20 % de fonds propres sur le marché bancaire ordinaire, sauf avec un dispositif cantonal qui couvre la part manquante.

Selon la loi genevoise sur l'aide à la propriété individuelle (LAPI), deux dispositifs abaissent l'apport exigé.

• Cautionnement de l'État : l'État peut garantir une hypothèque de 2e rang portant les prêts jusqu'à 95 % du coût d'acquisition, soit 5 % de part personnelle (art. 7 al. 1).
• Prêt de l'État : depuis novembre 2024, l'État peut prêter les fonds propres manquants, au maximum 15 % du prix et sur 10 ans au plus, à l'acquéreur qui réunit au moins 5 % (art. 7 al. 2-3).

Les deux aides nécessitent une résidence principale, un prix inférieur au plafond Casatax (1 394 928 F en 2026), des charges entre 1/5 et 1/3 du revenu brut et une fortune nette inférieure à 50 % du prix (LAPI art. 5, 10A, 10B). Vendre ou louer le logement oblige au remboursement (art. 6).

En amont, l’épargne-logement genevoise (LAPLE, rsGE I 4 55) aide à constituer l’apport. L’État double, par une prime plafonnée à 1 200 F par an sur 10 ans au plus, les intérêts d’un compte BCGE alimenté jusqu’à 12 000 F par an et par personne.

Les fonds propres suffisent-ils à fixer son budget d'achat ?

Non, les fonds propres ne suffisent pas à fixer son budget d'achat : le revenu du ménage impose une seconde limite, celle des charges théoriques supportables.

D’après la FINMA (fiche « Le marché hypothécaire », juin 2025), ces charges ne peuvent excéder un tiers du revenu brut durable. Elles sont calculées sur la base d’un taux théorique, souvent de 5 %, des coûts annexes de 0,8 % de la valeur de nantissement pour un immeuble neuf (1 % dans la pratique bancaire courante) et de l’amortissement. Chaque banque fixe le taux théorique.

L’apport et le revenu agissent ensemble : le plus petit des deux plafonds borne le budget pour acheter à Genève. Le choix entre retrait et mise en gage du 2e pilier modifie la dette, donc les charges.

Comment prouver ses fonds propres à la banque ?

Pour prouver ses fonds propres à la banque, l'acquéreur remet des pièces établissant le montant et l'origine des fonds, que la banque vérifie au titre de la loi sur le blanchiment d'argent (LBA, art. 6).

Selon Raiffeisen (juin 2026), la banque réclame les justificatifs de chaque avoir et de chaque dette.

• Fournissez les relevés de comptes : ils prouvent l'épargne et les titres.
• Joignez le certificat de caisse de pension : avec l'avoir de libre passage, il chiffre le 2e pilier.
• Produisez l'attestation 3a : elle établit l'avoir de prévoyance liée.
• Présentez l'acte de donation ou le contrat de prêt : l'acte prouve un don familial, le contrat un prêt et ses conditions de remboursement.

Déposez la demande de versement anticipé bien avant l'acte notarié : la caisse de pension effectue le paiement au plus tard six mois après la demande (OEPL art. 6 al. 1).

Faut-il plus de fonds propres pour une résidence secondaire ?

Oui, il faut plus de fonds propres pour une résidence secondaire : selon UBS, les banques exigent une part nettement plus élevée, d'au moins 40 %. L'hypothèque y finance au maximum 60 % du bien.

La prévoyance en est exclue : l'ordonnance sur l'encouragement à la propriété du logement (OEPL, art. 4 al. 1) réserve le 2e pilier aux « propres besoins », le logement au domicile ou au lieu de séjour habituel. Le pilier 3a suit la même règle. L'usage propre ouvre la prévoyance et le seuil de 20 %, alors qu'une résidence secondaire se finance hors prévoyance.