Abitazione secondaria a Ginevra: definizione, Lex Weber, imposte e riforma
A Ginevra, l’«abitazione secondaria» designa due realtà che non coincidono: uno statuto nel diritto federale della costruzione e un trattamento fiscale.
L’Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) ha pubblicato il 31 marzo 2026 l’inventario delle abitazioni che, per Ginevra, registra il 14,15% di abitazioni non primarie. La soglia oltre la quale la costruzione di nuove abitazioni secondarie è preclusa è fissata al 20%, comune per comune.
Questo articolo tratta entrambi gli aspetti: ciò che la legge federale permette ancora di costruire nel cantone, ciò che distingue questo bene da un’abitazione primaria, il suo costo fiscale annuo, la riforma federale del valore locativo e la notifica al cantone.
Che cos’è un’abitazione secondaria a Ginevra?
Un’abitazione secondaria a Ginevra è qualsiasi abitazione che non è né un’abitazione primaria né un’abitazione assimilata a un’abitazione primaria (art. 2 cpv. 4 della legge federale sulle abitazioni secondarie, LASec).
Coesistono due definizioni che non si sovrappongono.
Il diritto della costruzione, che serve a calcolare la quota comunale a partire dal registro federale degli edifici e delle abitazioni, considera abitazione primaria quella in cui almeno un occupante ha il proprio domicilio nel comune (art. 2 cpv. 2 LASec); il fisco, quella il cui uso è riservato: l’amministrazione fiscale ginevrina tassa il valore locativo degli immobili di cui il proprietario si riserva l’uso o di cui dispongono i suoi congiunti.
Un solo criterio le separa: la costruzione segue l’iscrizione al controllo degli abitanti, il fisco segue la riserva d’uso, che un’abitazione vuota non fa decadere.
Lo schema qui sotto allinea le tre qualificazioni dell’articolo 2, ciascuna con il suo criterio e il suo capoverso; solo l’ultima conta nella quota comunale.
Nel diritto della costruzione i tre casi limite sono risolti; il fisco si attiene alla riserva d’uso.
- Abitazione lasciata vuota: assimilata a un’abitazione primaria se resta vacante al massimo due anni, abitabile e offerta in locazione durevole o messa in vendita; abitazione secondaria oltre tale termine (art. 2 cpv. 3 lett. d LASec).
- Abitazione prestata a un congiunto: abitazione primaria se questo congiunto ha il proprio domicilio nel comune, abitazione secondaria in caso contrario.
- Pied-à-terre occupato in settimana per lavoro: assimilato a un’abitazione primaria, come abitazione occupata durevolmente per un’attività lucrativa (art. 2 cpv. 3 lett. a LASec).
Si può ancora costruire un’abitazione secondaria a Ginevra?
Sì, a Ginevra si può ancora costruire un’abitazione secondaria: nessun comune ginevrino è interessato dalle disposizioni restrittive della legge federale sulle abitazioni secondarie (LASec). Le norme ginevrine di pianificazione e la licenza edilizia continuano ad applicarsi.
La LASec, detta Lex Weber, vieta qualsiasi nuova abitazione secondaria nei comuni la cui quota supera il 20% e blocca l’autorizzazione che farebbe superare tale soglia a un comune situato al di sotto (art. 6 cpv. 1 LASec).
Ciò che dice la legge (art. 75b cpv. 1 Cost.): «La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20 per cento.»
La quota risulta dall’inventario annuale delle abitazioni che ogni comune allestisce, un comune che non lo consegna nei termini essendo ritenuto superare il 20% (art. 4 e 5 LASec).
Il grafico classifica i dodici comuni ginevrini più interessati rispetto alla soglia del 20%; Céligny, in testa e unico sopra la soglia, vi è evidenziato.
Secondo l’inventario delle abitazioni dell’ARE pubblicato il 31 marzo 2026, nessuno dei 45 comuni ginevrini è classificato come soggetto. Con il 20,22%, Céligny presenta l’unico superamento del cantone e per questo motivo è oggetto della procedura di verifica, il cui esito arriva al più tardi a fine ottobre 2026.
Se la quota persiste, il comune diventa soggetto e lì non nasce più alcuna nuova abitazione secondaria. Sotto il limite seguono Jussy (19,72%), Cologny (19,23%) e Choulex (19,21%).
Abitazione primaria o secondaria: che cosa cambia a Ginevra?
Ciò che cambia a Ginevra tra abitazione primaria e secondaria è il trattamento fiscale all’acquisto, l’accesso alla previdenza, il livello di fondi propri richiesto, il regime della rivendita e l’acquisto da parte di una persona domiciliata all’estero.
Cinque punti separano i due statuti, gli importi Casatax considerati essendo quelli in vigore dal 1° marzo 2026.
| Posta in gioco | Abitazione primaria | Abitazione secondaria |
|---|---|---|
| Diritti di registrazione del 3% | Casatax: riduzione di 20’924 franchi, operazione limitata a 1’394’928 franchi | Nessuna riduzione |
| Averi di previdenza come fondi propri | Prelievo anticipato ammesso | 2° pilastro e pilastro 3a esclusi |
| Fondi propri richiesti dalle banche | 10% minimo al di fuori del 2° pilastro | Nessun minimo regolamentare; le banche superano raramente dal 60 al 66% del valore |
| Rivendita e reinvestimento dell’utile | Imposta sugli utili e guadagni immobiliari (IBGI) rimborsata in caso di reinvestimento | IBGI dal 2 al 50%, senza possibilità di reinvestimento |
| Acquisizione da parte di una persona all’estero | Autorizzazione non necessaria | Autorizzazione obbligatoria (legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero, LAFE) |
Il requisito di fondi propri pesa di più: l’esclusione del 2° pilastro e del pilastro 3a (art. 4 cpv. 1 OPPA; art. 3 cpv. 3 e 5 OPP 3) obbliga l’acquirente di un’abitazione secondaria a riunire al di fuori della previdenza la totalità dei suoi fondi propri.
Quanto costa ogni anno un’abitazione secondaria a Ginevra?
Un’abitazione secondaria a Ginevra costa ogni anno al proprietario tre imposte, il cui importo varia con il valore fiscale del bene: l’imposta sul reddito tramite il valore locativo, l’imposta immobiliare complementare e l’imposta sulla sostanza.
Secondo l’amministrazione fiscale cantonale, il valore locativo si aggiunge al reddito imponibile del proprietario. Anche se lasciata vuota tutto l’anno, un’abitazione vi resta assoggettata.
L’imposta immobiliare complementare colpisce il valore fiscale dell’immobile, senza permettere di dedurre i debiti ipotecari. La sua aliquota è dell’1 ‰ nel caso di un privato, ben lontana dallo 0,2 ‰ che grava sull’abitazione primaria (art. 76 cpv. 1 e 5 della legge generale sui contributi pubblici, LCP).
È debitrice al 31 dicembre la persona iscritta al registro fondiario come proprietaria o usufruttuaria. Per un bene valutato 1 milione di franchi, questa sola imposta ammonta a 1’000 franchi all’anno, contro 200 franchi nel caso di un’abitazione primaria.
Lo schema riprende le tre imposte e le due basi che le sostengono, l’imposta immobiliare complementare essendo l’unica la cui aliquota è indicata.
Questo stesso valore fiscale fonda la sostanza imponibile, ma ridotto del 4% per ogni anno di occupazione continua, fino al 40%, abbattimento ignorato dall’imposta immobiliare complementare. Il modo di fissarlo costituisce la particolarità ginevrina: nel caso di una villa o di un appartamento in proprietà per piani (PPE) acquistato, esso si identifica con il prezzo d’acquisto, indicizzato ogni anno dal regolamento cantonale, al +2,18% per il 2026.
Un contribuente ginevrino che detiene un immobile in un altro cantone paga l’imposta nel luogo di situazione del bene, ma il cantone di Ginevra aumenta comunque la propria aliquota, poiché questa si applica al reddito totale e alla sostanza totale. Al termine della riforma federale accettata nel 2025, la prima di queste tre imposte è destinata a scomparire.
Che cosa cambia con la fine del valore locativo
Applicata alle abitazioni secondarie, la soppressione del valore locativo comporta quella del reddito fittizio, ma lascia a ciascun cantone la libertà di riscuotere al suo posto un’imposta immobiliare cantonale specifica.
Nella seduta del 1° aprile 2026, il Consiglio federale ha fissato al 1° gennaio 2029 l’entrata in vigore del decreto federale concernente l’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie, del 20 dicembre 2024, accettato da popolo e cantoni il 28 settembre 2025.
La cronologia colloca questa tappa nel regime completo, dal voto del 2012 alla scadenza del 2029, unica tappa ancora a venire e raffigurata tratteggiata.
A partire dal periodo fiscale 2029, le abitazioni occupate dal proprietario non sono più tassate sul loro valore locativo, e la deduzione delle spese di manutenzione cade, a meno che le abitazioni siano locate o affittate.
L’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie, invece, resta facoltativa: l’articolo 127 capoverso 2bis della Costituzione permette soltanto ai cantoni di derogare ai principi dell’imposizione per colpire le abitazioni secondarie ad uso essenzialmente personale, senza obbligarli, e nessuna disposizione della legge generale sui contributi pubblici la istituisce a Ginevra a oggi.
Che cosa implica nel quotidiano lo statuto di abitazione secondaria
Lo statuto di abitazione secondaria vincola il proprietario ben oltre l’atto d’acquisto. La legge federale riserva un regime speciale alle abitazioni create prima dell’11 marzo 2012 e il valore locativo è stimato dall’amministrazione fiscale ginevrina. Ogni soggiorno prolungato in questa abitazione deve essere notificato al cantone.
Quali eccezioni prevede la legge per le abitazioni esistenti?
Le eccezioni che la legge federale prevede per le abitazioni esistenti, quelle del diritto anteriore, sono la libera destinazione in caso di lavori e l’ampliamento della superficie utile principale, il loro modo di abitazione restando libero con riserva delle restrizioni del diritto cantonale o comunale (art. 11 cpv. 1 LASec).
La distinzione produce effetto solo in un comune soggetto alla soglia del 20%. Ereditato dall’iniziativa Lex Weber accettata l’11 marzo 2012, questo regime riguarda l’abitazione creata prima di tale data o autorizzata definitivamente a quel momento (art. 10 LASec).
- Libera destinazione in caso di lavori: ristrutturazione, trasformazione, demolizione e ricostruzione non subiscono alcuna restrizione d’utilizzo (art. 11 cpv. 2 LASec).
- Ampliamento della superficie utile principale: fino al 30% di quella esistente all’11 marzo 2012, in zona edificabile, cumulabile con la demolizione-ricostruzione dal 1° ottobre 2024 (art. 11 cpv. 2 LASec).
Come viene fissato il valore locativo di un’abitazione secondaria?
Il valore locativo di un’abitazione secondaria è fissato dall’amministrazione fiscale cantonale in funzione delle condizioni locali (art. 24 cpv. 2 della legge ginevrina sull’imposizione delle persone fisiche [LIPP]).
La pigione teorica segue la superficie abitabile e il numero di locali, poi la vetustà e la posizione dell’abitazione, che la durata di occupazione continua dell’immobile pondera in seguito, ponderazione da non confondere con l’abbattimento applicato al valore fiscale.
Il proprietario ritrova il valore locativo nella lettera che l’amministrazione invia prima del 31 marzo di ogni anno; un questionario destinato ai proprietari di appartamenti e ville lo aggiorna dopo un acquisto o dei lavori.
Occorre notificarsi al cantone per un’abitazione secondaria?
No, non occorre notificarsi al cantone per detenere un’abitazione secondaria a Ginevra: solo la persona che vi soggiorna deve farlo.
Uno svizzero non domiciliato nel cantone deve notificarsi per stabilirsi, soggiornare o esercitare un’attività lucrativa, presso il comune o l’ufficio cantonale della popolazione e delle migrazioni (OCPM) entro 14 giorni dall’arrivo (art. 1 cpv. 2 della legge ginevrina sul soggiorno e il domicilio dei confederati, LSEC).
Un soggiorno non superiore a 3 mesi per anno civile ne dispensa (art. 2 LSEC). Lo straniero si notifica all’OCPM, che rilascia l’attestato di residenza.