Fiscalità immobiliare a Ginevra: imposte all’acquisto, durante il possesso e alla vendita, deduzioni
La fiscalità immobiliare a Ginevra designa l’insieme delle imposte legate a un bene situato nel cantone, riscosse dal cantone, dai comuni e dalla Confederazione.
All’acquisto, il proprietario paga i diritti di registrazione. Durante il possesso, il bene rientra nel suo reddito e nella sua sostanza imponibili e sconta l’imposta immobiliare complementare. Alla rivendita, l’utile è tassato in funzione della durata di possesso.
Questo articolo tratta le imposte di ogni tappa, le deduzioni, la soppressione del valore locativo nel 2029 e tre casi particolari.
Quali imposte paga un proprietario immobiliare a Ginevra?
Un proprietario immobiliare a Ginevra paga sei imposte, che colpiscono l’acquisto, il possesso, la vendita e poi la trasmissione del bene, quest’ultima a carico dell’erede o del donatario.
La tabella le classifica per tappa, secondo il diritto del 2026.
| Momento | Imposta e base legale | Base di calcolo | Livello |
|---|---|---|---|
| Acquisto | Diritti di registrazione (legge sui diritti di registrazione, LDE, art. 33, 84 e 85) | Prezzo d’acquisto e cartella ipotecaria | Cantone |
| Possesso | Imposta sul reddito (legge sull’imposizione delle persone fisiche, LIPP, art. 24; legge sull’imposta federale diretta, LIFD, art. 21) | Valore locativo o pigioni incassate | Confederazione, cantone, comune |
| Possesso | Imposta sulla sostanza (LIPP art. 50 e 56) | Valore fiscale, dedotti i debiti | Cantone, comune |
| Possesso | Imposta immobiliare complementare (legge generale sui contributi pubblici, LCP, art. 76) | Valore fiscale lordo | Cantone |
| Vendita | Imposta sugli utili e guadagni immobiliari (LCP art. 80-84) | Guadagno realizzato, dedotte le spese di miglioria | Cantone |
| Trasmissione | Imposta di successione (legge sull’imposta di successione) o di donazione (LDE art. 11) | Valore del bene trasmesso | Cantone |
La Confederazione tassa soltanto il reddito, non la sostanza né il guadagno privato (LIFD art. 1 e 16 cpv. 3). I comuni applicano i loro centesimi addizionali all’imposta cantonale sul reddito e sulla sostanza (LCP art. 293).
Quali imposte si pagano all’acquisto di un bene a Ginevra?
All’acquisto di un bene a Ginevra, l’acquirente paga un diritto di registrazione del 3 % del prezzo, messo a suo carico dalla legge (LDE art. 33 e 163). Questo diritto di mutazione è un’imposta cantonale sul trasferimento di proprietà.
L’acquisto e il suo finanziamento comportano due diritti.
- Diritto di vendita: 3 % del prezzo, senza centesimi addizionali (LDE art. 49).
- Diritto sulla cartella ipotecaria: 1,365 % del suo importo, centesimi addizionali compresi (LDE art. 84 e 85).
Per una residenza principale che l’acquirente occupa 3 anni senza interruzione, l’abbattimento Casatax sottrae 20’924 franchi dal diritto di vendita e dimezza il diritto sulla cartella, per un prezzo fino a 1’394’928 franchi (LDE art. 8A, importi al 1° marzo 2026). Su 1’000’000 di franchi, il diritto di vendita scende da 30’000 a 9’076 franchi.
Gli onorari del notaio si aggiungono, secondo una tariffa distinta.
Come viene tassato il valore locativo a Ginevra?
Il valore locativo è tassato a Ginevra a titolo di reddito in natura: la pigione teorica dell’abitazione occupata dal proprietario si aggiunge al suo reddito imponibile (LIPP art. 24; LIFD art. 21).
Per l’imposta cantonale e comunale (ICC), due agevolazioni lo riducono.
- Abbattimento per occupazione: 4 % per ogni anno di occupazione continua, fino al 40 % (LIPP art. 24 cpv. 2 e 50 lett. e).
- Tasso di sforzo: limite del 20 % dei redditi lordi complessivi, se gli interessi del finanziamento non superano il valore locativo limitato (LIPP art. 24 cpv. 2).
L’imposta federale diretta (IFD), invece, si fonda sul valore locativo lordo. La guida GeTax 2025 dell’amministrazione fiscale ginevrina riporta l’esempio di una villa occupata da 16 anni: 35’856 franchi tassati in IFD, 21’514 franchi in ICC.
Un bene locato dichiara invece le proprie pigioni.
Come viene tassato un bene immobiliare nella sostanza?
Un bene immobiliare è tassato nella sostanza per il suo valore fiscale, che a Ginevra corrisponde al prezzo d’acquisto o a una vecchia stima (LIPP art. 52 cpv. 5), diminuito dei debiti ipotecari (art. 56).
La legge sulle stime fiscali di determinati immobili (LEFI, art. 2) ha maggiorato del 12 % per il 2025 i vecchi valori di ville e appartamenti. Il Tribunale federale ha annullato il 28 febbraio 2025 la loro indicizzazione all’indice dei prezzi al consumo, senza toccare la maggiorazione (sentenza 9C_606/2024).
Dal 2026, un regolamento cantonale li indicizza ai prezzi dell’immobiliare residenziale e della costruzione (+2,18 % nel 2026). Il proprietario che occupa il bene applica al proprio valore fiscale lo stesso abbattimento per occupazione del valore locativo (LIPP art. 50 lett. e).
Quanto costa l’imposta immobiliare complementare?
L’imposta immobiliare complementare costa 1 ‰ del valore fiscale all’anno, ridotto a 0,2 ‰ per la residenza principale di una persona fisica (LCP art. 76 cpv. 1 e 5, nel 2026).
Su un valore fiscale di 1’000’000 di franchi, ammonta a 200 franchi per un’abitazione principale e a 1’000 franchi per un’abitazione data in locazione o secondaria. Ignora l’abbattimento per occupazione e i debiti (cpv. 2), e colpisce il proprietario iscritto al registro fondiario al 31 dicembre (cpv. 6).
L’immobile ad alta o altissima prestazione energetica ne è esonerato per 20 anni, su attestazione cantonale (LCP art. 78).
Quali deduzioni fiscali per un proprietario a Ginevra?
Le deduzioni fiscali di un proprietario a Ginevra riguardano tre tipi di spese, previste dalla LIPP (art. 34).
- Interessi ipotecari: deducibili fino al reddito della sostanza aumentato di 50’000 franchi (LIPP art. 34 lett. a).
- Spese di manutenzione: spese effettive o forfait, a scelta ogni anno e per immobile. Il forfait vale il 15 % del valore locativo dell’abitazione occupata se l’edificio ha al massimo 10 anni, il 25 % oltre (LIPP art. 34 lett. d, dal 2024), contro il 10 % e il 20 % per l’IFD (ordinanza sulle spese relative agli immobili, art. 5).
- Investimenti per il risparmio energetico: assimilati a spese di manutenzione, con un saldo riportabile su due anni (LIPP art. 34 lett. e).
I lavori a plusvalore non sono deducibili dal reddito (LIPP art. 38 cpv. 1 lett. c) e si dichiarano, per il valore fiscale, entro 12 mesi dal loro completamento (LIPP art. 51).
Come si calcola l’imposta sul guadagno immobiliare a Ginevra?
L’imposta sul guadagno immobiliare a Ginevra si calcola sul prezzo di vendita diminuito del prezzo d’acquisto, delle spese di acquisto e di vendita e dei lavori a plusvalore, a un’aliquota che diminuisce con la durata di possesso.
L’imposta sugli utili e guadagni immobiliari (IBGI) colpisce anche un venditore domiciliato fuori dal cantone (LCP art. 80 cpv. 3). La scala (LCP art. 84, dal 2025) comprende sette scaglioni.
| Durata di possesso | Aliquota |
|---|---|
| Meno di 2 anni | 50 % |
| Da 2 a 4 anni | 40 % |
| Da 4 a 6 anni | 30 % |
| Da 6 a 8 anni | 20 % |
| Da 8 a 10 anni | 15 % |
| Da 10 a 25 anni | 10 % |
| 25 anni e più | 2 % |
Un appartamento acquistato a 800’000 franchi più 40’000 franchi di spese, rivenduto a 1’000’000 di franchi dopo 11 anni meno 30’000 franchi di mediazione, genera 130’000 franchi di guadagno, ossia 13’000 franchi di imposta al 10 %. Il venditore che occupa il bene e che, entro 5 anni, reinveste il guadagno in un’abitazione si vede restituire l’imposta (reinvestimento, LCP art. 85).
Lo schema qui sotto mostra la scalinata della scala: l’aliquota è divisa per cinque tra una vendita prima di 2 anni e una vendita dopo 10 anni, poi scende al 2 % oltre i 25 anni.
Che cosa cambia con la soppressione del valore locativo nel 2029?
La soppressione del valore locativo, votata il 28 settembre 2025, toglie dal reddito imponibile il valore locativo dell’abitazione occupata dal proprietario dal 1° gennaio 2029, data fissata dal Consiglio federale il 1° aprile 2026.
Secondo il Consiglio federale, la legge del 20 dicembre 2024 modifica altre tre regole.
- Spese di manutenzione: deduzione soppressa, salvo per i beni locati.
- Interessi ipotecari: deducibili solo in proporzione ai beni locati.
- Prima abitazione: interessi deducibili per 10 anni, limitati il primo anno a 10’000 franchi per una coppia sposata o a 5’000 franchi per una persona sola, poi ridotti del 10 % all’anno.
Il confronto qui sotto mette a fianco la situazione di un proprietario che occupa il bene fino al 2028 e a partire dal 2029, con l’eccezione prevista per una prima abitazione.
I cantoni possono mantenere la deduzione energetica fino al 2050 e istituire un’imposta propria sulle residenze secondarie. Il grande perdente è il proprietario molto indebitato, privato della deduzione dei suoi interessi.
Quali imposte immobiliari secondo la vostra situazione a Ginevra?
Le imposte immobiliari a Ginevra cambiano a seconda che il bene serva da abitazione secondaria, si trovi fuori dal cantone o provenga da un’eredità.
Ogni caso modifica una tappa del percorso fiscale di un bene, uno degli aspetti di ogni progetto di immobiliare a Ginevra.
Come viene tassata un’abitazione secondaria a Ginevra?
Un’abitazione ginevrina che non è la residenza principale del suo proprietario paga un’imposta immobiliare complementare di 1 ‰ del suo valore fiscale anziché 0,2 ‰.
Il venditore di una abitazione secondaria perde il reinvestimento, riservato all’abitazione occupata durevolmente dal proprietario (LCP art. 85; legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette, LAID, art. 12 cpv. 3 lett. e).
Un bene situato fuori dal cantone è tassato a Ginevra?
No, un bene situato fuori dal cantone non è tassato a Ginevra, ma ne aumenta l’aliquota applicata agli altri redditi e alla sostanza (LIPP art. 5 cpv. 1 e 6 cpv. 1).
In assenza di un valore locativo locale per un bene all’estero, l’amministrazione fiscale cantonale applica un forfait del 4,5 % del valore fiscale.
Un’eredità è soggetta all’imposta sul guadagno immobiliare?
No, un’eredità non è soggetta all’imposta sul guadagno immobiliare, la legge esonerando la successione e la divisione ereditaria (LCP art. 81 cpv. 3 lett. c).
L’amministrazione fiscale cantonale ammette che l’erede che rivende computi la durata di possesso dall’acquisto da parte del defunto (successioni aperte dal 2001).