Tasso di riferimento a Ginevra: valore, riduzione o aumento della pigione, calcolatore

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Il tasso ipotecario di riferimento, l'indice ufficiale degli adeguamenti delle pigioni in Svizzera pubblicato trimestralmente dall'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), si attesta all'1,25 % dal 2 settembre 2025. Questo articolo indica in un riquadro aggiornato il suo valore in vigore e il calendario delle prossime pubblicazioni.

Copre il diritto alla riduzione della pigione e il suo calcolo, con un calcolatore integrato. La richiesta scritta all'amministrazione immobiliare (régie) e le obiezioni del locatore vi figurano, con il caso inverso dell'aumento quando il tasso risale. L'inquilino vi trova la sua procedura, il proprietario locatore i limiti dell'aumento.

Qual è il tasso di riferimento in vigore?

Il tasso ipotecario di riferimento è dell'1,25 %, in vigore dal 2 settembre 2025.

L'UFAB ha confermato questo tasso alle tre ultime scadenze, il 2 giugno 2026, il 3 marzo 2026 e il 2 dicembre 2025. Il tasso d'interesse medio dei crediti ipotecari considerato alla scadenza del 2 giugno 2026 è dell'1,31 % (stato al 31 marzo 2026).

Le due prossime pubblicazioni dell'UFAB sono previste il 1° settembre 2026 e il 1° dicembre 2026.

Questo tasso è federale: calcolato dall'Ufficio federale delle abitazioni, vale per tutta la Svizzera e nessun tasso ginevrino vi si sostituisce. Non si confonde con i tassi ipotecari di mercato, che ogni mutuatario negozia con la propria banca.

Di quanto può diminuire la sua pigione?

La sua pigione può diminuire del 2,91 % per uno scatto di un quarto di punto di scarto rispetto al tasso applicato all'ultima determinazione, e fino al 21,26 % per lo scarto massimo di nove scatti.

Uno scatto vale il 2,91 % e non il 3 %: la riduzione si applica a una pigione già maggiorata, l'aumento alla pigione precedente.

Calcola la mia riduzione della pigione

Secondo l'Ufficio cantonale di statistica di Ginevra, a maggio 2025, un appartamento di 4 locali a pigione libera si affitta in media a 1 639 franchi al mese nel cantone. Una pigione netta di questo importo fissata quando il tasso valeva l'1,75 % apre due scatti: la riduzione raggiunge il 5,66 %, ossia 92,77 franchi al mese e 1 113 franchi su dodici mesi.

Come chiedere una riduzione della pigione alla sua amministrazione immobiliare (régie)?

Una riduzione della pigione si chiede alla sua amministrazione immobiliare (régie) per iscritto, in sei tappe, dalla rilevazione del tasso di partenza all'invio della lettera.

1. Rilevare il tasso di riferimento applicato all'ultima determinazione della pigione, sul modulo ufficiale o sull'ultimo avviso di adeguamento.
2. Confrontare questo tasso con il tasso in vigore, fissato all'1,25 % dal 2 settembre 2025.
3. Convertire lo scarto in scatti di un quarto di punto, poi applicare la formula 3n / (100 + 3n).
4. Isolare la pigione netta, spese accessorie escluse, e tradurre la percentuale ottenuta in franchi.
5. Redigere la lettera con il calcolo in cifre e la data di effetto richiesta.
6. Spedire la richiesta al locatore o all'amministrazione immobiliare (régie) che lo rappresenta.

Secondo il Codice delle obbligazioni, art. 270a cpv. 2, la domanda di riduzione si rivolge per iscritto al locatore. La forma scritta basta alla legge. La raccomandata rientra nella prassi: attesta la data della consegna al locatore.

Cosa dice la legge (art. 270a cpv. 1 CO): «Il conduttore può contestare l’ammontare della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta, ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato ai sensi degli art. 269 e 269a, a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, risultante in particolare da una diminuzione dei costi.»

Il calcolatore di riduzione della pigione riprende queste tappe e genera la lettera di richiesta pronta da copiare.

Secondo il Codice delle obbligazioni, art. 270a cpv. 2, il locatore dispone di 30 giorni per pronunciarsi. La sua risposta apre la questione della data a partire dalla quale la riduzione si applica alla pigione.

Che cosa può opporre il suo locatore alla riduzione?

Il locatore può opporre alla riduzione fattori di compensazione previsti dalla legge, che riducono la diminuzione teorica senza costituire malafede.

Sei motivi di compensazione ricorrono più spesso nella risposta di un locatore a una richiesta di riduzione.

Motivo	Base legale	Limite o regola di calcolo	Giustificativo da richiedere
Aumento dei costi d'esercizio	CO art. 269a lett. b	Aumento effettivo dall'ultima determinazione	Conti d'esercizio
Lavori di miglioria	CO art. 269a lett. b; OLAL art. 14 cpv. 1	Dal 50 al 70 % delle spese per riparazioni importanti	Fatture e conteggio finale
Rincaro	CO art. 269a lett. e; OLAL art. 16	40 % dell'aumento dell'indice svizzero dei prezzi al consumo	Indice dell'ultimo adeguamento
Pigioni in uso nel quartiere	CO art. 269a lett. a	Nessun limite in cifre; oggetti comparabili	Schede degli alloggi comparati
Precedente riduzione della pigione	CO art. 269a lett. d	Importo del piano di pagamento noto in anticipo	Piano di pagamento scritto
Scatti già ripercossi	OLAL art. 13 cpv. 4	Dedotti dal calcolo	Storico degli adeguamenti

Il locatore che adegua solo parzialmente la pigione indica, in franchi o in percentuale della pigione, l'importo dell'aumento a cui rinuncia (OLAL art. 18). Questa indicazione quantifica la riserva conservata e rende la riduzione parziale verificabile riga per riga.

Che cosa fare se il suo locatore rifiuta la riduzione?

Adisca la Commissione di conciliazione in materia di locazioni e pigioni entro i 30 giorni che seguono la risposta del locatore o, in mancanza, la scadenza del suo termine (CO art. 270a cpv. 2).

• Rifiuto: dalla ricezione della presa di posizione negativa.
• Accettazione parziale: dalla ricezione della risposta.
• Silenzio: dalla scadenza dei 30 giorni di cui il locatore dispone.

Secondo il Potere giudiziario ginevrino, il modulo «Richiesta di riduzione della pigione» copre questa procedura; il deposito si effettua per posta o allo sportello.

La conciliazione non dà luogo ad alcuna spesa processuale (CPC art. 113 cpv. 2 lett. c). Un insuccesso apre un'autorizzazione ad agire, che lascia 30 giorni per adire il Tribunale delle locazioni e delle pigioni (CPC art. 209 cpv. 4).

Il contratto di locazione resta in vigore senza modifiche durante la procedura (CO art. 270e). La disdetta data perché l'inquilino fa valere in buona fede pretese derivanti dalla locazione è annullabile (CO art. 271a cpv. 1 lett. a).

Questa annullabilità copre i tre anni che seguono la fine di una procedura in cui il locatore è risultato ampiamente soccombente, ha abbandonato o considerevolmente ridotto le sue pretese, ha rinunciato ad adire il giudice o ha concluso una transazione (lett. e). Il cpv. 2 estende questi tre anni all'accordo scritto concluso fuori procedura.

Tre tipi di organismi accompagnano la procedura.

• Associazioni di difesa degli inquilini: consulenza sul calcolo della riduzione e rappresentanza davanti alla commissione di conciliazione.
• Consultori giuridici: consultazione puntuale per verificare la richiesta prima del deposito.
• Assicurazione di protezione giuridica: presa a carico delle spese di avvocato e di procedura, nei limiti del contratto.

Il locatore può aumentare la pigione quando il tasso risale?

Sì, il locatore può aumentare la pigione dopo un rialzo del tasso di riferimento, nel limite del 3 % per quarto di punto, e mediante notifica su modulo ufficiale approvato dal Cantone.

L'aumento esige una pigione stabilita su un tasso inferiore al tasso in vigore. Una pigione fissata quando il tasso di riferimento era già all'1,25 % non sopporta alcun aumento finché questo non risale all'1,50 %.

Questo tetto deriva dall'OLAL art. 13 cpv. 1.

L'avviso riunisce quattro condizioni. Il CO art. 269d cpv. 1 impone il modulo approvato dal Cantone, la motivazione dell'aumento e un preavviso di dieci giorni; l'OLAL art. 19 cpv. 1 dettaglia ciò che il modulo indica, tra cui la vecchia e la nuova pigione, il vecchio e il nuovo stato delle spese accessorie e la data di entrata in vigore.

• Il modulo approvato dal Cantone: il modulo ufficiale ginevrino sostituisce la lettera ordinaria.
• Motivi precisi: ogni motivo vi è dettagliato importo per importo.
• Un preavviso di dieci giorni: l'avviso giunge all'inquilino almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di disdetta.
• Le possibilità di contestazione: il modulo riporta le condizioni di contestazione e le autorità di conciliazione ginevrine.

Il CO art. 269d cpv. 2 rende nulli l'aumento senza modulo ufficiale, quello privo di motivazione e quello accompagnato da una disdetta o dalla sua minaccia. L'inquilino adisce l'autorità di conciliazione per contestare un aumento entro i 30 giorni che seguono l'avviso di aumento, secondo il CO art. 270b cpv. 1.

Quali pigioni sfuggono al tasso di riferimento?

Le pigioni che sfuggono al tasso di riferimento sono quelle dei contratti indicizzati e dei contratti scalari.

• Contratto indicizzato: la pigione segue l'indice dei prezzi al consumo, secondo il CO art. 269b, per almeno cinque anni.
• Contratto scalare: la pigione sale a date fisse, secondo il CO art. 269c, per almeno tre anni, al massimo un aumento all'anno e un importo di aumento fissato in franchi.

Una pigione già fissata sull'1,25 % in vigore dal 2 settembre 2025 resta invece nel meccanismo: non apre alcuno scarto finché il tasso non si muove.

Le pigioni stabilite dallo Stato di Ginevra, il confine tra il tasso di riferimento e i tassi praticati dalle banche, e gli altri parametri che fanno muovere una pigione ginevrina completano questo quadro.

Gli alloggi sovvenzionati ginevrini sono interessati?

No, gli alloggi sovvenzionati ginevrini non sono interessati: la loro pigione dipende dal regime dell'aiuto dello Stato, non dal tasso di riferimento.

Lo Stato fissa la loro pigione attraverso uno stato locativo approvato che controlla finché l'immobile beneficia dell'aiuto, e in maniera costante per gli immobili delle fondazioni di diritto pubblico.

La legge generale del 4 dicembre 1977 sull'alloggio e la protezione degli inquilini (LGL), rsGE I 4 05, classifica questi immobili in tre categorie all'articolo 16: abitazioni a buon mercato (HBM), abitazioni a pigione moderata (HLM) e abitazioni miste (HM).

Secondo l'articolo 42 LGL, lo stato locativo approvato è modificato unicamente in caso di diminuzione legale delle prestazioni statali o di modifica delle condizioni di gestione dell'immobile, tra le quali figurano le variazioni dei tassi d'interesse dei debiti ipotecari. Il proprietario ha l'obbligo di annunciare al servizio competente ogni riduzione di questi tassi (cpv. 4), e l'autorità può allora diminuire lo stato locativo approvato (cpv. 5).

Il tasso di sfitto cantonale è dello 0,31 % al 1° giugno 2026 (Ufficio cantonale di statistica). La tensione che misura pesa su ciascuna delle regole che inquadrano la locazione immobiliare a Ginevra.