Résidence secondaire à Genève : définition, Lex Weber, impôts et réforme
À Genève, la « résidence secondaire » désigne deux réalités qui ne se recoupent pas : un statut en droit fédéral de la construction, et un traitement fiscal.
L'Office fédéral du développement territorial (ARE) a publié le 31 mars 2026 l'inventaire des logements recensant, pour Genève, 14,15 % de résidences non principales. Le seuil à partir duquel la construction de nouvelles résidences secondaires est fermée est fixé à 20 %, commune par commune.
Cet article couvre les deux : ce que la loi fédérale autorise encore de construire dans le canton, ce qui distingue ce bien d'une résidence principale, son coût fiscal annuel, la réforme fédérale de la valeur locative et l'annonce au canton.
Qu'est-ce qu'une résidence secondaire à Genève ?
Une résidence secondaire à Genève est toute habitation qui n'est ni une résidence principale ni un logement assimilé à une résidence principale (art. 2, al. 4, de la loi fédérale sur les résidences secondaires, LRS).
Deux définitions coexistent sans se recouvrir.
Le droit de la construction, qui sert au calcul de la part communale à partir du registre fédéral des bâtiments et des logements, tient pour résidence principale le logement où au moins un occupant a sa commune d'établissement (art. 2, al. 2, LRS) ; le fisc, celui à l'usage duquel le bien est réservé : l'administration fiscale genevoise impose la valeur locative des immeubles dont le propriétaire se réserve l'usage, ou dont disposent ses proches.
Un seul critère les sépare : la construction suit l'inscription au contrôle des habitants, le fisc suit la réserve d'usage, qu'un logement vide ne fait pas tomber.
Le schéma ci-après aligne les trois qualifications de l'article 2, chacune avec son critère et son alinéa ; la dernière seule compte dans la part communale.
En droit de la construction, les trois cas limites sont tranchés ; le fisc s'en tient à la réserve d'usage.
- Logement laissé vide : assimilé à une résidence principale s'il reste vacant deux ans au plus, habitable et proposé pour une location durable ou mis en vente ; résidence secondaire au-delà (art. 2, al. 3, let. d, LRS).
- Logement prêté à un proche : résidence principale si ce proche a son établissement dans la commune, résidence secondaire sinon.
- Pied-à-terre occupé en semaine pour le travail : assimilé à une résidence principale, comme logement occupé durablement pour une activité lucrative (art. 2, al. 3, let. a, LRS).
Peut-on encore construire une résidence secondaire à Genève ?
Oui, on peut encore construire une résidence secondaire à Genève : aucune commune genevoise n'est concernée par les dispositions restrictives de la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS). Les règles genevoises d'aménagement et l'autorisation de construire continuent de s'imposer.
La LRS, dite Lex Weber, interdit toute nouvelle résidence secondaire dans les communes dont la proportion dépasse 20 %, et bloque l'autorisation qui ferait franchir ce seuil à une commune située en dessous (art. 6, al. 1, LRS).
Ce que dit la loi (art. 75b al. 1 Cst.) : « Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune. »
La proportion résulte de l'inventaire des logements annuel que chaque commune établit, une commune qui ne le remet pas dans les délais étant réputée dépasser 20 % (art. 4 et 5 LRS).
Le graphique classe les douze communes genevoises les plus concernées face au seuil des 20 % ; Céligny, en tête et seule au-dessus, y est mise en évidence.
Selon l'inventaire des logements de l'ARE publié le 31 mars 2026, aucune des 45 communes genevoises n'est classée comme soumise. Avec 20,22 %, Céligny affiche l'unique dépassement du canton et fait pour cette raison l'objet de la procédure de vérification, dont l'issue tombe au plus tard fin octobre 2026.
Si le taux persiste, la commune devient soumise et aucune nouvelle résidence secondaire n'y voit le jour. Sous la limite suivent Jussy (19,72 %), Cologny (19,23 %) et Choulex (19,21 %).
Résidence principale ou secondaire : qu'est-ce qui change à Genève ?
Ce qui change à Genève entre résidence principale et secondaire, c'est le traitement fiscal à l'achat, l'accès à la prévoyance, le niveau de fonds propres exigé, le régime de la revente et l'achat par une personne domiciliée à l'étranger.
Cinq points séparent les deux statuts, les montants Casatax retenus étant ceux en vigueur depuis le 1er mars 2026.
| Ce qui est en jeu | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement de 3 % | Casatax : 20 924 francs de réduction, opération plafonnée à 1 394 928 francs | Aucune réduction |
| Avoirs de prévoyance en fonds propres | Versement anticipé admis | 2e pilier et pilier 3a exclus |
| Fonds propres exigés par les banques | 10 % minimum hors 2e pilier | Aucun minimum réglementaire ; les banques dépassent rarement 60 à 66 % de la valeur |
| Revente et remploi du bénéfice | Impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) remboursé en cas de remploi | IBGI de 2 à 50 %, sans remploi possible |
| Acquisition par une personne à l'étranger | Autorisation non nécessaire | Autorisation obligatoire (loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, LFAIE) |
L'exigence de fonds propres pèse le plus lourd : l'exclusion du 2e pilier et du pilier 3a (art. 4, al. 1, OEPL ; art. 3, al. 3 et 5, OPP 3) oblige l'acquéreur d'une résidence secondaire à réunir hors prévoyance la totalité de ses fonds propres.
Combien coûte une résidence secondaire à Genève chaque année ?
Une résidence secondaire à Genève coûte chaque année à son propriétaire trois impôts, dont le montant varie avec la valeur fiscale du bien : l'impôt sur le revenu par le jeu de la valeur locative, l'impôt immobilier complémentaire et l'impôt sur la fortune.
Suivant l'administration fiscale cantonale, la valeur locative vient s'ajouter au revenu imposable du propriétaire. Même laissé vide toute l'année, un logement y reste soumis.
L'impôt immobilier complémentaire frappe la valeur fiscale de l'immeuble, sans permettre de déduire les dettes hypothécaires. Son taux s'élève à 1 ‰ dans le cas d'un particulier, loin des 0,2 ‰ que supporte la résidence principale (art. 76, al. 1 et 5, de la loi générale sur les contributions publiques).
Est redevable au 31 décembre la personne figurant au registre foncier comme propriétaire ou usufruitier. Pour un bien évalué à 1 million de francs, ce seul impôt revient à 1 000 francs par an, contre 200 francs dans le cas d'une résidence principale.
Le schéma reprend les trois impôts et les deux assiettes qui les portent, l'impôt immobilier complémentaire étant le seul dont le taux soit affiché.
Cette même valeur fiscale fonde la fortune imposable, mais diminuée de 4 % par année d'occupation continue, jusqu'à 40 %, abattement ignoré par l'impôt immobilier complémentaire. La manière de la fixer fait la particularité genevoise : dans le cas d'une villa ou d'un appartement en propriété par étages (PPE) acquis, elle s'identifie au prix d'achat, indexé chaque année par le règlement cantonal, à +2,18 % pour 2026.
Un contribuable genevois détenteur d'un bien immobilier dans un autre canton paie l'impôt au lieu de situation du bien, mais le canton de Genève hausse malgré tout son taux, car celui-ci porte sur le revenu total et la fortune totale. Au terme de la réforme fédérale acceptée en 2025, le premier de ces trois impôts est voué à disparaître.
Ce qui change avec la fin de la valeur locative
Appliquée aux résidences secondaires, la suppression de la valeur locative emporte celle du revenu fictif, mais laisse chaque canton libre de lever à sa place un impôt immobilier cantonal spécifique.
Lors de sa séance du 1er avril 2026, le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 l'entrée en vigueur de l'arrêté fédéral relatif à l'impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires, du 20 décembre 2024, accepté par le peuple et les cantons le 28 septembre 2025.
La frise replace ce jalon dans le régime complet, du vote de 2012 à l'échéance de 2029, seule étape encore à venir et figurée en pointillé.
À compter de la période fiscale 2029, les logements occupés par leur propriétaire ne sont plus imposés sur leur valeur locative, et la déduction des frais d'entretien tombe à moins que les logements soient loués ou affermés.
L'impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires, lui, reste facultatif : l'article 127, alinéa 2bis, de la Constitution permet seulement aux cantons de déroger aux principes de l'imposition pour frapper les résidences secondaires essentiellement à usage personnel, sans les y contraindre, et aucune disposition de la loi générale sur les contributions publiques ne l'instaure à Genève à ce jour.
Ce que le statut de résidence secondaire implique au quotidien
Le statut de résidence secondaire oblige le propriétaire bien après l'acte d'achat. La loi fédérale réserve un régime spécial aux logements créés avant le 11 mars 2012 et la valeur locative est estimée par l'administration fiscale genevoise. Tout séjour prolongé dans ce logement doit être déclaré au canton.
Quelles exceptions la loi prévoit-elle pour les logements existants ?
Les exceptions que la loi fédérale prévoit pour les logements existants, ceux de l'ancien droit, sont la libre affectation des travaux et l'agrandissement de la surface utile principale, leur mode d'habitation restant libre sous réserve des restrictions du droit cantonal ou communal (art. 11, al. 1, LRS).
La distinction ne produit d'effet que dans une commune soumise au seuil de 20 %. Hérité de l'initiative Lex Weber acceptée le 11 mars 2012, ce régime vise le logement créé avant cette date ou autorisé définitivement à ce moment-là (art. 10 LRS).
- Libre affectation des travaux : rénovation, transformation, démolition et reconstruction ne subissent aucune restriction d'utilisation (art. 11, al. 2, LRS).
- Agrandissement de la surface utile principale : jusqu'à 30 % de celle existant au 11 mars 2012, en zone à bâtir, cumulable avec la démolition-reconstruction depuis le 1er octobre 2024 (art. 11, al. 2, LRS).
Comment la valeur locative d'une résidence secondaire est-elle fixée ?
La valeur locative d'une résidence secondaire est fixée par l'administration fiscale cantonale en fonction des conditions locales (art. 24, al. 2, de la loi genevoise sur l'imposition des personnes physiques [LIPP]).
Le loyer théorique suit la surface habitable et le nombre de pièces, puis la vétusté et la situation du logement, que la durée d'occupation continue de l'immeuble pondère ensuite, pondération à ne pas confondre avec l'abattement appliqué à la valeur fiscale.
Le propriétaire retrouve la valeur locative dans le courrier que l'administration adresse avant le 31 mars de chaque année ; un questionnaire destiné aux propriétaires d'appartements et de villas l'actualise après une acquisition ou des travaux.
Faut-il s'annoncer auprès du canton pour une résidence secondaire ?
Non, il ne faut pas s'annoncer auprès du canton pour détenir une résidence secondaire à Genève : seule la personne qui y séjourne doit le faire.
Un Suisse non domicilié dans le canton doit s'annoncer pour s'établir, séjourner ou exercer une activité lucrative, auprès de la commune ou de l'office cantonal de la population et des migrations (OCPM) dans les 14 jours suivant l'arrivée (art. 1, al. 2, de la loi genevoise sur le séjour et l'établissement des Confédérés, LSEC).
Un séjour n'excédant pas 3 mois par année civile en dispense (art. 2, LSEC). Le ressortissant étranger s'annonce à l'OCPM, qui délivre l'attestation de résidence.