Fiscalité immobilière à Genève : impôts à l'achat, à la détention et à la vente, déductions
La fiscalité immobilière à Genève désigne l'ensemble des impôts liés à un bien situé dans le canton, perçus par le canton, les communes et la Confédération.
À l'achat, le propriétaire s'acquitte de droits d'enregistrement. Pendant la détention, le bien entre dans son revenu et sa fortune imposables et subit l'impôt immobilier complémentaire. À la revente, le gain est imposé en fonction de la durée de possession.
Cet article couvre les impôts de chaque étape, les déductions, la suppression de la valeur locative en 2029 et trois cas particuliers.
Quels impôts paie un propriétaire immobilier à Genève ?
Un propriétaire immobilier à Genève paie six impôts, qui frappent l'achat, la détention, la vente puis la transmission du bien, cette dernière à la charge de l'héritier ou du donataire.
Le tableau les classe par étape, selon le droit de 2026.
| Moment | Impôt et base légale | Base de calcul | Niveau |
|---|---|---|---|
| Achat | Droits d'enregistrement (loi sur les droits d'enregistrement, LDE, art. 33, 84 et 85) | Prix d'achat et cédule hypothécaire | Canton |
| Détention | Impôt sur le revenu (loi sur l'imposition des personnes physiques, LIPP, art. 24 ; loi sur l'impôt fédéral direct, LIFD, art. 21) | Valeur locative ou loyers encaissés | Confédération, canton, commune |
| Détention | Impôt sur la fortune (LIPP art. 50 et 56) | Valeur fiscale, dettes déduites | Canton, commune |
| Détention | Impôt immobilier complémentaire (loi générale sur les contributions publiques, LCP, art. 76) | Valeur fiscale brute | Canton |
| Vente | Impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (LCP art. 80 à 84) | Gain réalisé, impenses déduites | Canton |
| Transmission | Droits de succession (loi sur les droits de succession) ou de donation (LDE art. 11) | Valeur du bien transmis | Canton |
La Confédération ne taxe que le revenu, pas la fortune ou le gain privé (LIFD art. 1 et 16 al. 3). Les communes appliquent leurs centimes additionnels à l'impôt cantonal sur le revenu et la fortune (LCP art. 293).
Quels impôts paie-t-on à l'achat d'un bien à Genève ?
À l'achat d'un bien à Genève, l'acquéreur paie un droit d'enregistrement de 3 % du prix, mis à sa charge par la loi (LDE art. 33 et 163). Ce droit de mutation est un impôt cantonal sur le transfert de propriété.
L'achat et son financement entraînent deux droits.
- Droit de vente : 3 % du prix, sans centime additionnel (LDE art. 49).
- Droit sur la cédule hypothécaire : 1,365 % de son montant, centimes additionnels compris (LDE art. 84 et 85).
Pour une résidence principale que l'acquéreur occupe 3 ans sans interruption, l'abattement Casatax soustrait 20 924 francs du droit de vente et réduit de moitié le droit sur la cédule, pour un prix jusqu'à 1 394 928 francs (LDE art. 8A, montants au 1er mars 2026). Sur 1 000 000 francs, le droit de vente baisse de 30 000 à 9 076 francs.
Les honoraires du notaire s'y ajoutent, selon un tarif distinct.
Comment la valeur locative est-elle imposée à Genève ?
La valeur locative est imposée à Genève à titre de revenu en nature : le loyer théorique du logement occupé par son propriétaire s'ajoute à son revenu imposable (LIPP art. 24 ; LIFD art. 21).
Pour l'impôt cantonal et communal (ICC), deux allègements la réduisent.
- Abattement d'occupation : 4 % par année d'occupation continue, jusqu'à 40 % (LIPP art. 24 al. 2 et 50 let. e).
- Taux d'effort : plafond de 20 % des revenus bruts totaux, si les intérêts du financement ne dépassent pas la valeur locative plafonnée (LIPP art. 24 al. 2).
L'impôt fédéral direct (IFD), lui, est assis sur la valeur locative brute. Le guide GeTax 2025 de l'administration fiscale genevoise donne l'exemple d'une villa occupée depuis 16 ans : 35 856 francs imposés en IFD, 21 514 francs en ICC.
Un bien loué déclare ses loyers à la place.
Comment un bien immobilier est-il imposé dans la fortune ?
Un bien immobilier est imposé dans la fortune pour sa valeur fiscale, qui correspond à Genève au prix d'achat ou à une ancienne estimation (LIPP art. 52 al. 5), diminuée des dettes hypothécaires (art. 56).
La loi sur les estimations fiscales de certains immeubles (LEFI, art. 2) a majoré de 12 % pour 2025 les anciennes valeurs de villas et d'appartements. Le Tribunal fédéral a annulé le 28 février 2025 leur indexation sur les prix à la consommation, sans toucher à la majoration (arrêt 9C_606/2024).
Depuis 2026, un règlement cantonal les indexe sur les prix de l'immobilier résidentiel et de la construction (+2,18 % en 2026). Le propriétaire occupant applique à sa valeur fiscale le même abattement d'occupation que pour la valeur locative (LIPP art. 50 let. e).
Combien coûte l'impôt immobilier complémentaire ?
L'impôt immobilier complémentaire coûte 1 ‰ de la valeur fiscale par an, réduit à 0,2 ‰ pour la résidence principale d'une personne physique (LCP art. 76 al. 1 et 5, en 2026).
Sur une valeur fiscale de 1 000 000 francs, il s'élève à 200 francs s'agissant d'une habitation principale et à 1 000 francs s'agissant d'un logement donné à bail ou secondaire. Il ignore l'abattement d'occupation et les dettes (al. 2), et frappe le propriétaire inscrit au registre foncier au 31 décembre (al. 6).
L'immeuble à haute ou très haute performance énergétique en est exonéré 20 ans, sur attestation cantonale (LCP art. 78).
Quelles déductions fiscales pour un propriétaire à Genève ?
Les déductions fiscales d'un propriétaire à Genève portent sur trois types de frais, prévus par la LIPP (art. 34).
- Intérêts hypothécaires : déductibles jusqu'au rendement de la fortune augmenté de 50 000 francs (LIPP art. 34 let. a).
- Frais d'entretien : frais effectifs ou forfait, au choix chaque année et par immeuble. Le forfait vaut 15 % de la valeur locative du logement occupé si le bâtiment a 10 ans au plus, 25 % au-delà (LIPP art. 34 let. d, depuis 2024), contre 10 % et 20 % pour l'IFD (ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles, art. 5).
- Investissements d'économie d'énergie : assimilés à des frais d'entretien, avec un solde reportable sur deux ans (LIPP art. 34 let. e).
Les travaux à plus-value ne sont pas déductibles du revenu (LIPP art. 38 al. 1 let. c) et se déclarent, pour la valeur fiscale, dans les 12 mois suivant leur achèvement (LIPP art. 51).
Comment se calcule l'impôt sur le gain immobilier à Genève ?
L'impôt sur le gain immobilier à Genève se calcule sur le prix de vente diminué du prix d'achat, des frais d'achat et de vente et des travaux à plus-value, à un taux qui baisse avec la durée de possession.
L'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) frappe même un vendeur domicilié hors du canton (LCP art. 80 al. 3). Le barème (LCP art. 84, dès 2025) comporte sept paliers.
| Durée de possession | Taux |
|---|---|
| Moins de 2 ans | 50 % |
| 2 à 4 ans | 40 % |
| 4 à 6 ans | 30 % |
| 6 à 8 ans | 20 % |
| 8 à 10 ans | 15 % |
| 10 à 25 ans | 10 % |
| 25 ans et plus | 2 % |
Un appartement acquis 800 000 francs plus 40 000 francs de frais, revendu 1 000 000 francs 11 ans après moins 30 000 francs de courtage, dégage 130 000 francs de gain, soit 13 000 francs d'impôt à 10 %. Le vendeur occupant qui, sous 5 ans, réinvestit le gain dans un logement se fait restituer l'impôt (remploi, LCP art. 85).
Le schéma ci-dessous montre l'escalier du barème : le taux est divisé par cinq entre une vente avant 2 ans et une vente après 10 ans, puis tombe à 2 % au-delà de 25 ans.
Que change la suppression de la valeur locative en 2029 ?
La suppression de la valeur locative, votée le 28 septembre 2025, retire du revenu imposable la valeur locative du logement occupé par son propriétaire dès le 1er janvier 2029, date fixée par le Conseil fédéral le 1er avril 2026.
Selon le Conseil fédéral, la loi du 20 décembre 2024 modifie trois autres règles.
- Frais d'entretien : déduction supprimée, sauf pour les biens loués.
- Intérêts hypothécaires : déductibles au seul prorata des biens loués.
- Premier logement : intérêts déductibles 10 ans, plafonnés la première année à 10 000 francs pour un couple marié ou 5 000 francs pour une personne seule, puis réduits de 10 % par an.
Le comparatif ci-dessous met côte à côte la situation d'un propriétaire occupant jusqu'en 2028 et à partir de 2029, avec l'exception prévue pour un premier logement.
Les cantons peuvent conserver la déduction énergétique jusqu'en 2050 et instaurer un impôt propre aux résidences secondaires. Le grand perdant est le propriétaire très endetté, privé de la déduction de ses intérêts.
Quels impôts immobiliers selon votre situation à Genève ?
Les impôts immobiliers à Genève changent selon que le bien sert de logement secondaire, se situe hors du canton ou provient d'un héritage.
Chaque cas modifie une étape du parcours fiscal d'un bien, l'un des volets de tout projet d'immobilier à Genève.
Comment est imposée une résidence secondaire à Genève ?
Un logement genevois qui n'est pas la résidence principale de son propriétaire paie un impôt immobilier complémentaire de 1 ‰ de sa valeur fiscale au lieu de 0,2 ‰.
Le vendeur d'une résidence secondaire perd le remploi, réservé au logement durablement occupé par son propriétaire (LCP art. 85 ; loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs, LHID, art. 12 al. 3 let. e).
Un bien situé hors du canton est-il imposé à Genève ?
Non, un bien situé hors du canton n'est pas imposé à Genève, mais il relève le taux appliqué aux autres revenus et à la fortune (LIPP art. 5 al. 1 et 6 al. 1).
En l'absence de valeur locative locale pour un bien à l'étranger, l'administration fiscale cantonale retient un forfait de 4,5 % de la valeur fiscale.
Un héritage est-il soumis à l'impôt sur le gain immobilier ?
Non, un héritage n'est pas soumis à l'impôt sur le gain immobilier, la loi exonérant la succession et le partage successoral (LCP art. 81 al. 3 let. c).
L'administration fiscale cantonale admet que l'héritier qui revend décompte la durée de possession depuis l'achat par le défunt (successions ouvertes depuis 2001).