Sous-location à Genève : autorisation, prix, risques et modèle de demande

La sous-location à Genève concerne le locataire qui confie son logement à un tiers durant une absence, sans rendre son bail. Le code fédéral des obligations en pose le principe et l'exigence de l'accord du bailleur ; le droit cantonal genevois y ajoute ses propres limites.

Cet article couvre le droit de sous-louer et le consentement de la régie ; il présente la demande d'autorisation, son contenu, le refus et le silence de la régie ; il précise le prix admissible, la durée acceptée, le contenu du contrat et le partage des responsabilités ; il énonce ce que risque une sous-location non autorisée ; il compare la sous-location du logement entier et celle d'une chambre ; il décrit comment mettre fin au sous-bail.

Il ferme sur des cas genevois particuliers : logement subventionné, plateformes de location, annonce à l'office cantonal de la population et des migrations et imposition du sous-loyer. Un modèle de demande à remplir accompagne la procédure d'autorisation.

Ai-je le droit de sous-louer mon logement à Genève ?

Oui, le locataire a le droit de sous-louer son logement à Genève, à condition d'obtenir l'accord du bailleur.

C'est l'art. 262 CO, en vigueur au 1er janvier 2026, qui fonde ce droit et limite le refus à trois motifs : refus de communiquer les conditions de la sous-location, conditions abusives par rapport au bail principal, inconvénients majeurs pour le bailleur. Hors ces trois cas, son consentement est dû.

Ce que dit la loi (art. 262 al. 1 et 2 CO) : « Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que: a. si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location; b. si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives; c. si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs. »

La sous-location est le contrat par lequel le locataire remet l'usage du logement à un sous-locataire, en restant titulaire du bail et garant envers le bailleur de l'usage du logement. Une clause du bail interdisant toute sous-location est dépourvue d'effet : le Tribunal fédéral retient le caractère impératif de l'art. 262 et écarte toute interdiction contractuelle totale (ATF 134 III 300).

Deux formules coexistent : la sous-location du logement entier pendant une absence, ou d'une ou plusieurs chambres alors que le locataire continue d'habiter sur place. L'autorisation s'impose dans les deux cas ; prix, durée et limites cantonales divergent.

Ce régime est inchangé. Le 24 novembre 2024, le corps électoral a refusé la révision de cet article par 51,58 % de non, pour une participation de 44,90 %. Le durcissement adopté par les Chambres, consentement écrit obligatoire et refus admis au-delà de deux ans, n'est jamais entré en vigueur.

Comment demander l'autorisation de sous-louer à sa régie ?

Pour demander l'autorisation de sous-louer à sa régie, le locataire adresse une lettre décrivant les conditions de la sous-location, avant l'arrivée du sous-locataire.

Le modèle de demande, à remplir sur sa page dédiée, reprend l'ensemble des rubriques et se renseigne avant expédition.

Remplir le modèle de demande d'autorisation

Une vérification précède ces étapes : le statut de l'immeuble, un logement subventionné ne se sous-louant en aucun cas.

Cinq étapes mènent de la préparation à l'entrée du sous-locataire.

1. Réunir les informations sur le sous-locataire et sur les conditions de la sous-location.
2. Rédiger la demande en une page, datée et signée.
3. L'adresser à la régie qui gère l'immeuble, ou directement au bailleur.
4. Conserver la preuve d'envoi : recommandé, accusé de réception ou copie datée du courriel.
5. Attendre la réponse écrite avant toute entrée du sous-locataire.

Aucune forme ne s'impose, et une autorisation orale se prouve difficilement. L'écrit protège le locataire davantage que la régie : il date la démarche, fige les conditions communiquées et appuie la contestation devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers en cas de refus.

Que doit contenir la demande d'autorisation ?

La demande d'autorisation contient les conditions de la sous-location, seule information que le code des obligations rend opposable au bailleur.

Quatre éléments composent ces conditions selon la doctrine et la pratique.

• Identité du sous-locataire : nom, prénom et adresse actuelle.
• Sous-loyer : montant mensuel en CHF, charges et mobilier compris.
• Durée : dates de début et de fin.
• Usage : destination du logement, identique au bail principal.

Les régies genevoises réclament en pratique quatre informations supplémentaires.

• Motif de l'absence : mission professionnelle, séjour d'études, hospitalisation, essai de vie commune.
• Date de réintégration : jour du retour du locataire.
• Nombre d'occupants : total des personnes logées.
• Pièces sous-louées : désignation des pièces en cas de sous-location partielle.

La date de réintégration se formule comme un engagement ferme. Une demande qui laisse entendre un départ définitif s'analyse comme une substitution de locataire et expose le bail à une résiliation (ATF 138 III 59).

Quels sont les motifs de refus d'une sous-location ?

Les motifs de refus d'une sous-location sont le refus de communiquer les conditions, des conditions abusives par rapport au bail principal et des inconvénients majeurs pour le bailleur, énumérés à l'article 262 alinéa 2 du code des obligations. Cette liste est fermée.

1. Le refus de communiquer les conditions. Sans le nom du sous-locataire, la durée et le sous-loyer, le bailleur perd tout contrôle sur l'usage de son bien. Une demande sans projet de contrat tombe dans ce cas.
2. Des conditions abusives par rapport au bail principal. La comparaison porte sur le loyer principal, jamais sur le marché, ce qui retire à la sous-location tout caractère lucratif. Le Tribunal fédéral tient pour manifestement abusif un sous-loyer qui dépasse de 30 % le montant admissible tiré du loyer principal (ATF 119 II 353, consid. 6).
3. Des inconvénients majeurs pour le bailleur. Le bailleur invoque ici une gêne concrète : suroccupation du logement, nuisances répétées, usage étranger à la destination des locaux. Distincte de ce motif, la substitution de locataire déguisée relève de l'abus de droit (ATF 138 III 59, consid. 2.2.1).

Le schéma ci-dessous reprend les trois motifs et rappelle, dans sa bande de fermeture, qu'aucun autre ne peut être opposé au locataire.

Le refus n'obéit à aucune exigence de forme, et la preuve du motif invoqué incombe au bailleur devant l'autorité de conciliation.

Cinq situations courantes se répartissent entre refus licite et refus abusif.

Situation	Refus licite ou abusif	Base légale ou jurisprudentielle
Demande sans le sous-loyer ni l'identité du sous-locataire	Licite	CO 262 al. 2 let. a
Sous-loyer supérieur de 30 % au montant admissible	Licite	ATF 119 II 353, consid. 6
Sous-loyer au prorata, mobilier facturé à sa valeur réelle	Abusif	CO 262 al. 2 let. b
Locataire sans intention de réintégrer le logement	Licite	ATF 138 III 59, consid. 2.2.1
Refus sans invoquer l'un des trois motifs	Abusif	CO 262 al. 2

Que faire si la régie refuse ou ne répond pas ?

Relancer la régie par écrit, puis saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Hors logement soumis à la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL) ou à la loi générale sur les zones de développement (LGZD), le silence de la régie ne vaut pas autorisation de sous-louer.

Le délai de trente jours souvent présenté comme la règle genevoise vient du contrat-cadre romand, sans force obligatoire générale depuis le 1er juillet 2020 selon l'Office fédéral du logement. Dans un logement libre, il ne s'applique que si le bail le reprend expressément.

Il reste en revanche de droit dans les immeubles soumis à la LGL ou à la LGZD, où l'article 9 des règles et usages locatifs annexés au règlement d'exécution de la LGL ajoute qu'à défaut de réponse dans les trente jours le bailleur est réputé accepter la sous-location.

Le logement subventionné fait exception : la sous-location y est interdite en toute hypothèse, et le silence de la régie n'y vaut aucune autorisation. Ce point se vérifie dans le bail avant de compter les jours.

Trois étapes s'enchaînent face à un refus ou à une absence de réponse.

1. Relancer par courrier recommandé en fixant un délai de réponse.
2. Demander la motivation du refus en renvoyant aux trois motifs de l'article 262 alinéa 2 du code des obligations.
3. Saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, rue de l'Athénée 6-8 à Genève : la requête est écrite, la procédure gratuite et l'audience intervient en principe dans les deux mois.

Ce qu'il ne faut surtout pas faire.

• Installer le sous-locataire avant l'accord de la régie.
• Traiter l'absence de réponse comme un accord tacite hors LGL ou LGZD.
• Résilier son propre bail pendant la procédure.

Quel est le prix d'une sous-location ?

Le prix d'une sous-location est plafonné par le loyer du bail principal, non par les prix du marché genevois : le Tribunal fédéral écarte les critères du loyer abusif pour cette comparaison.

La construction part du loyer principal, charges comprises, divisé par le nombre de pièces ou proratisé à la surface cédée. Sur ce montant, des suppléments sont admis : mobilier, charges propres à la sous-location, place de stationnement, services rendus au sous-locataire.

Une réduction intervient ensuite lorsque la jouissance reste partielle : l'ATF 119 II 353 la fixe à 20 % du montant obtenu. Aucune de ces lignes ne laisse place à une marge : le sous-loyer se bâtit poste par poste et le Tribunal fédéral n'a jamais reconnu de droit à un bénéfice.

Pour le logement meublé, le même arrêt valide un supplément distinct, de nature schématique, de 20 % du loyer par pièce, à défaut d'élément sur la valeur du mobilier.

ASLOCA Genève conteste ces forfaits, qui indexent le prix du mobilier sur le loyer plutôt que sur la qualité des meubles, et retient la valeur réelle : un meuble acheté 1 500 CHF, de durée de vie de quinze ans, justifie 10 CHF par mois.

Un écart de 30 % entre le sous-loyer réclamé et le montant corrigé est manifestement abusif (ATF 119 II 353, consid. 6).

Le sous-locataire conteste son loyer initial devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la remise des locaux (art. 270 CO). Le même écart fonde le refus du bailleur, puis le congé anticipé (ATF 134 III 300, consid. 3).

Combien de temps une sous-location peut-elle durer ?

La sous-location dure le temps de l'absence du locataire. À défaut de durée maximale fixée par la loi, au-delà d'une année la régie peut refuser de prolonger.

Le code des obligations ne fixe aucune durée maximale : le critère est l'intention de réintégrer le logement. Selon l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_556/2015 du 3 mai 2016, le droit à la sous-location n'existe que si le locataire entend réutiliser lui-même la chose louée dans un avenir prévisible, cette intention résultant d'un besoin légitime et clairement perceptible.

Une vague possibilité de revenir un jour ne suffit pas : le montage devient une substitution de locataire, soit un abus de droit.

Au-delà d'une année d'absence, un refus de prolonger devient plausible : dans l'affaire genevoise jugée en 2016, la régie n'avait autorisé qu'une année et le congé signifié ensuite a été tenu pour valable.

Le changement de plans se signale à la régie sans attendre : le locataire qui renonce à revenir se libère du bail en présentant un remplaçant solvable, disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 CO).

Quelle formule choisir : tout le logement ou une chambre ?

La formule à choisir est la sous-location d'une ou plusieurs chambres, le montage le moins risqué, parce que le locataire continue d'occuper les lieux et que le soupçon d'abandon du logement pèse moins lourd sur lui.

Cinq critères séparent les deux formules.

Critère	Logement entier	Une ou plusieurs chambres
Autorisation du bailleur	Requise (art. 262 CO)	Requise (art. 262 CO)
Intention de réintégrer	Examinée strictement, retour prévisible exigé	Moins exposée, mais l'usage partiel ne suffit pas à lui seul
Durée	Bornée par l'absence du locataire	Libre tant que l'occupation commune dure
Mise à disposition via une plateforme	90 jours par an au maximum	Limite cantonale non applicable
Risque principal	Requalification en substitution de locataire	Sous-loyer disproportionné à la surface cédée

L'État de Genève écarte expressément la limitation à 90 jours par an pour la sous-location d'une ou plusieurs chambres, alors qu'elle frappe le logement entier au titre du changement d'affectation.

Que doit prévoir le contrat de sous-location ?

Un contrat de sous-location écrit prévoit l'identité des parties, l'objet, la durée, le sous-loyer, les charges, le mobilier, les états des lieux, la garantie et l'assurance.

• Parties : nom, date de naissance et adresse des deux signataires.
• Objet : logement ou pièces cédées, locaux annexes compris (cave, balcon, place de parc).
• Durée : date d'entrée, date de sortie et délai de résiliation du sous-bail.
• Sous-loyer : montant mensuel en CHF, échéance de paiement et compte de versement.
• Charges : frais compris dans le sous-loyer et frais laissés au sous-locataire (électricité, redevance de réception).
• Mobilier : inventaire des meubles et de l'équipement laissés sur place, signé des deux parties.
• États des lieux : constat d'entrée et constat de sortie annexés au contrat.
• Garantie : trois mois de sous-loyer au maximum, déposés sur un compte bancaire au nom du sous-locataire et jamais gardés en main du titulaire (art. 257e CO).
• Assurance : attestation de responsabilité civile privée au nom du sous-locataire.

Le titulaire fait confirmer par son assureur l'étendue de sa police avant la remise des clés, la couverture d'un sous-locataire dépendant des conditions générales.

Qui répond des dégâts et des loyers impayés ?

Le locataire titulaire répond seul des dégâts et des loyers impayés vis-à-vis de son bailleur. Un sous-loyer que le sous-locataire ne verse pas ne suspend rien : le loyer principal reste dû à la régie.

L'article 262 alinéa 3 du code des obligations fait du locataire le garant, vis-à-vis du bailleur, de l'usage conforme du logement par le sous-locataire, et permet au bailleur de s'adresser directement à ce dernier. Les dégradations laissées par le sous-locataire sont imputées au titulaire, tenu de restituer le logement dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (article 267).

Le schéma ci-dessous suit la chaîne des contrats : chaque trait plein relie une partie à son cocontractant, le trait pointillé rappelle qu'aucun lien direct n'existe entre le bailleur et le sous-locataire.

La solvabilité du candidat se contrôle comme le ferait une régie : l'extrait du registre des poursuites de l'office cantonal genevois coûte 17 francs.

Que risque-t-on en sous-louant sans autorisation ?

On risque d'abord de perdre son bail en sous-louant sans autorisation. En principe, la sous-location non autorisée fonde une résiliation extraordinaire, moyennant, pour une habitation, un délai de congé de trente jours au moins pour la fin d'un mois.

L'article 257f, al. 3, CO soumet ce congé à une protestation écrite préalable, dont le Tribunal fédéral ne dispense le bailleur que si elle paraît d'emblée « manifestement inutile » (arrêt 4A_456/2010). Le motif retenu doit appartenir à ceux qui auraient permis de refuser la sous-location (ATF 134 III 446).

Quatre étapes s'observent alors dans la résiliation extraordinaire.

1. Découverte de la sous-location.
2. Protestation écrite, qui fixe le délai de régularisation.
3. Régularisation ou cessation de la sous-location dans ce délai.
4. Résiliation, 30 jours au moins pour la fin d'un mois, à contester en conciliation dans les 30 jours.

La frise ci-dessous replace les quatre étapes dans l'ordre, de la découverte à la résiliation.

Le bailleur pourra appeler à lui le profit d'une sous-location non autorisée sur la base de l'article 423, al. 1er, CO, si le locataire était de mauvaise foi.

Dans une espèce genevoise, le Tribunal fédéral a confirmé la condamnation d'une locataire à lui restituer 27 493 francs de gains engrangés sur 58 mois, son sous-loyer excédant de 81 % le loyer principal (arrêt 4A_211/2016 du 7 juillet 2016).

Quand la sous-location a déjà commencé sans accord, une demande de consentement s'adresse après coup, mais sa régularisation dépend alors du seul bon vouloir du bailleur : il peut valablement l'accorder a posteriori (ATF 134 III 446). Le locataire mettant un terme à la sous-location, ou qui obtient ce consentement dans le délai fixé, conserve son bail.

Comment mettre fin à une sous-location ?

Pour mettre fin à une sous-location, le locataire titulaire résilie ce contrat par écrit, avec un délai de trois mois pour la fin d'un trimestre de bail à défaut d'usage local.

Trois règles gouvernent ce congé. Le congé doit être notifié sur la formule agréée par le canton, à peine de nullité (articles 266l et 266o). Une chambre meublée louée séparément se libère en comptant deux semaines pour la fin d'un mois (article 266e). Si la sous-location a une durée déterminée, le congé est inutile et il suffit de laisser courir le terme (article 266).

La disparition du bail principal prive la sous-location de tout effet à l'égard du bailleur : comme il n'a aucun lien contractuel avec lui, le sous-locataire ne dispose d'aucun droit propre à rester, et son contrat, fût-il encore en cours, n'est pas opposable au bailleur principal qui peut exiger la restitution du logement (article 273b ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2022).

Saisi en cas clair, le Tribunal des baux et loyers prononce l'évacuation (article 257 du code de procédure civile), à moins que le sous-locataire rende vraisemblable que le bail principal a été conclu pour faire échec aux règles de protection contre les congés, auquel cas il bénéficie lui-même de cette protection (article 273b alinéa 2 ; arrêt 4A_22/2025). Fixer la durée de la sous-location dès le contrat prévient ce contentieux.

Quelles situations genevoises changent ces règles ?

Les situations genevoises qui changent l'application de ces règles sont le logement subventionné, la mise à disposition via une plateforme, la position du propriétaire qui reçoit la demande et l'annonce d'arrivée du sous-locataire, le contenu fédéral restant identique sur l'ensemble du territoire.

Le logement subventionné obéit à un régime d'occupation propre, fixé par le droit cantonal. L'encadrement cantonal de la mise à disposition d'un logement via une plateforme plafonne le nombre de jours et ajoute des obligations fiscales et administratives.

Le propriétaire qui reçoit la demande, lui, dispose d'une marge de manœuvre étroite. Le sous-locataire, enfin, annonce son arrivée à l'office cantonal de la population et des migrations. Ces quatre questions se greffent sur le cadre général de la location immobilière à Genève.

Peut-on sous-louer un logement subventionné à Genève ?

Non, on ne peut pas sous-louer un logement subventionné à Genève : toute sous-location, complète comme partielle, est prohibée et entraîne la résiliation du bail.

Le règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires énonce cette interdiction à l'article 5, alinéa 3 : « Toute sous-location quelconque, complète ou partielle, est interdite et entraîne la résiliation du bail, conformément à l'article 31B de la loi. »

Trois indices trahissent ce régime.

• Catégorie de l'immeuble : habitation bon marché (HBM), à loyers modérés (HLM) ou mixte (HM), soit une des catégories admises au bénéfice de la loi.
• Contrôle du revenu : le revenu du groupe occupant fait l'objet d'un contrôle permanent de l'office cantonal du logement et de la planification foncière.
• Domicile : le logement constitue le domicile civil et fiscal du locataire.

L'office renseigne sur le statut d'un immeuble. Le même règlement exclut de l'allocation de logement le locataire qui sous-loue.

Quelles limites s'appliquent à la sous-location via une plateforme ?

La limite qui s'applique à la sous-location via une plateforme est le plafond de 90 jours par an pour la mise à disposition d'un logement entier en location de courte durée. Au-delà, la location vaut changement d'affectation au sens de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR).

C'est ce plafond que prescrit le règlement d'application de la LDTR à son article 4A, dans sa version en vigueur depuis le 25 mars 2019, la location d'une ou plusieurs chambres mise à part.

Quatre obligations cantonales s'additionnent à ce plafond.

• Une taxe de séjour d'un montant de 4,25 CHF par personne et par nuitée est encaissée par le sous-bailleur.
• Les loyers encaissés doivent être déclarés au fisc.
• Au-delà de 90 jours, l'activité relève de la police du commerce, sans dispenser de l'autorisation LDTR requise du fait du changement d'affectation.
• Le sous-bailleur devra déclarer à la police cantonale tout étranger hébergé à titre lucratif.

Passer outre l'accord du bailleur est impossible : ces règles cantonales ne dispensent d'aucune obligation du droit du bail.

Un propriétaire peut-il s'opposer à la sous-location de son bien ?

Oui, un propriétaire peut s'opposer à la sous-location de son bien, mais uniquement pour l'un des trois motifs de refus que l'article 262 CO énumère limitativement.

Le propriétaire qui reçoit une demande incomplète réclame par écrit les informations manquantes : identité du sous-locataire, durée envisagée et montant du sous-loyer. Il motive ensuite son refus en désignant le motif retenu.

Hors immeuble soumis à la LGL ou à la LGZD, une demande laissée sans réponse ne vaut pas autorisation ; elle prive en revanche le bailleur d'un motif documenté devant la commission de conciliation.

Le bail traite utilement la question dès la mise en location d'un bien : y inscrire la procédure à suivre et les informations attendues évite les demandes incomplètes.

Le sous-locataire doit-il s'annoncer à l'OCPM ?

Oui, le sous-locataire doit s'annoncer à l'office cantonal de la population et des migrations (OCPM) : toute personne qui s'installe dans le canton annonce sa prise de domicile dans les 14 jours qui suivent son arrivée.

Cette annonce conditionne la suite de son séjour : l'obtention d'un permis de séjour nécessite une adresse de domicile en Suisse. Une sous-location non autorisée devient délicate à partir du moment où le sous-locataire a besoin de cette adresse officielle : il apparaît nommément à l'adresse du logement et sur les attestations de domicile comme sur le courrier administratif.

Un sous-locataire peut-il sous-louer à son tour ?

Non, un sous-locataire ne peut pas sous-louer à son tour sans l'accord du bailleur principal.

Chaque étage de la chaîne requiert son propre consentement : le sous-locataire obtient celui du locataire titulaire, seul garant envers le bailleur.

Faut-il déclarer le sous-loyer perçu au fisc ?

Oui, le sous-loyer perçu doit être déclaré au fisc : il constitue un revenu imposable.

L'article 16, alinéa 1, de la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct soumet à l'impôt « tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques ». Le montant perçu figure sous les autres revenus imposables. Le loyer et les charges versés au bailleur se déduisent proportionnellement à la durée et au nombre de pièces sous-louées.