Résiliation anticipée de bail à Genève : modèle de lettre, délai et repreneur

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La résiliation anticipée d'un bien loué permet de rendre son logement avant le terme du bail, contre présentation d'un repreneur solvable. Elle s'adresse au locataire d'habitation à Genève qui part avant l'échéance ; le locataire commercial dispose du transfert de bail.

Cet article couvre la date de sortie, le dossier de repreneur à présenter et son destinataire, le montant encore dû après la remise des clés. Il traite ensuite les cas particuliers : bail à plusieurs noms, frais facturés par la régie, clause diplomatique, sous-location et recours. Un modèle de lettre à remplir, prêt à envoyer à la régie, est proposé plus bas.

Peut-on quitter son logement avant la fin du bail à Genève ?

Oui, le locataire genevois peut quitter son logement avant la fin du bail s'il présente un repreneur solvable, disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, que le bailleur ne peut raisonnablement refuser.

Ce mécanisme est la restitution anticipée de la chose louée, réglée à l'article 264 alinéa 1 du Code des obligations. Le droit du bail est fédéral : la règle vaut à Genève comme partout en Suisse.

Le locataire qui ne présente aucun repreneur s'acquitte du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO).

Ce que dit la loi (art. 264 al. 1 CO) : « Lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. »

Quel délai faut-il respecter pour une résiliation anticipée ?

Aucun délai de préavis légal ne s'applique à la restitution anticipée : l'article 264 CO n'en prévoit pas. Le préavis d'un mois, qui échoit le 15 ou en fin de mois, vient des règles et usages locatifs, pas de la loi.

Ce préavis figure à l'article 5 lettre b des règles et usages locatifs, disposition paritaire romande sans force obligatoire générale depuis le 1er juillet 2020. Il lie le locataire dont le bail y renvoie et celui d'un logement soumis à la loi générale sur le logement (LGL) ou à la loi générale sur les zones de développement (LGZD).

Le délai est la durée à observer, le terme la date où le congé prend effet.

Voie de sortie	Délai de préavis	Terme
Restitution anticipée, art. 264 CO	aucun	restitution des clés, repreneur présenté
Congé ordinaire d'une habitation, art. 266c CO	3 mois	usage local, à défaut fin d'un trimestre de bail
Bail de durée déterminée, art. 266 al. 1 CO	sans congé	échéance convenue

Aucun terme ne vaut usage local à Genève : le trimestre de bail court depuis la date d'entrée dans les lieux.

Vérifiez votre bail : il indique s'il renvoie aux règles et usages locatifs, donc si le préavis d'un mois vous concerne. Sa clause de résiliation prime la loi quand elle fixe un autre terme (art. 266a al. 1 CO). La restitution anticipée joue de la même manière sous un bail de durée déterminée, sans terme de congé légal à attendre.

Qui peut reprendre votre bail ?

Toute personne solvable et disposée à reprendre le bail aux mêmes conditions peut vous remplacer, et un seul candidat suffit. L'article 264 alinéa 1 du Code des obligations lui pose trois conditions cumulatives.

• Solvabilité : le candidat peut payer le loyer et les charges.
• Reprise aux mêmes conditions : même loyer, mêmes charges, même durée.
• Aucun motif raisonnable de refus dans la personne du candidat.

L'exigence de trois dossiers ne figure dans aucun texte. L'ASLOCA Vaud écrit qu'« un seul candidat suffit ». Le dépôt de plusieurs dossiers reste un usage de régie.

Deux seuils de solvabilité circulent en Suisse romande, sans base légale. Une partie des régies exigent un revenu net mensuel de trois fois le loyer charges comprises. Un loyer de 1 500 francs charges comprises appelle 4 500 francs de revenu.

La même règle appliquée au revenu brut, retenue par d'autres régies, est plus facile à atteindre. Le Tribunal fédéral écarte tout ratio rigide et compare le candidat au locataire en place.

Les trois conditions et la règle du candidat unique tiennent dans le schéma ci-dessous.

« Aux mêmes conditions » interdit au sortant de promettre un loyer plus bas ou des travaux. À Genève, le loyer du repreneur est notifié sur la formule officielle de fixation du loyer initial, que le repreneur peut contester en trente jours.

Comment présenter un repreneur à la régie ?

Présentez un repreneur à la régie en publiant une annonce, en constituant le dossier du candidat, puis en l'envoyant par recommandé avec votre lettre de résiliation ; le récépissé conservé vous protège en cas de contestation.

1. Publier l'annonce sur les portails immobiliers romands et auprès du service logement du CAGI, ouvert aux organisations internationales.
2. Constituer le dossier : trois fiches de salaire, extrait du registre des poursuites (17 francs), pièce d'identité ou permis de séjour, fiche de location signée.
3. Envoyer à la régie, par recommandé, le dossier complet et votre lettre de résiliation.
4. Garder le récépissé et le suivi postal : la preuve de la présentation incombe au sortant, qu'un appel téléphonique n'établit pas.

L'ASLOCA situe l'examen entre quinze et trente jours, qu'aucun texte ne fixe. Ce délai pèse sur votre date de sortie et sur le nombre de loyers encore dus : prenez-vous-y deux mois à l'avance.

Le marché locatif genevois en un chiffre. Le canton de Genève comptait 793 logements vacants au 1er juin 2026, soit 0,31 % du parc. Chiffre de l'office cantonal de la statistique, tableau T 09.02.2.2.01. Trouver un candidat solvable y est rarement un obstacle.

La régie peut-elle refuser votre candidat ?

Oui, la régie peut refuser pour un motif raisonnable tenant à la personne du candidat (art. 264 alinéa 1 du Code des obligations).

Un motif est raisonnable lorsqu'il empêche le bailleur de retrouver la situation qui serait la sienne si le bail s'était poursuivi. Des doutes étayés sur la solvabilité suffisent.

Trois motifs de refus ne sont pas admis.

• Nationalité, origine ou statut de séjour : le Tribunal fédéral écarte « une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes ».
• Extrait des poursuites manquant si le candidat arrive de l'étranger sans pouvoir en produire.
• Volonté de relouer plus cher : le repreneur entre aux conditions existantes.

Un refus injustifié ne prolonge pas votre dette de loyer : la libération intervient comme si le repreneur avait été accepté.

À partir de quand ne payez-vous plus le loyer ?

À compter du lendemain de la restitution des clés, vous ne payez plus le loyer, du moment que vous avez présenté un candidat que la régie ne peut raisonnablement refuser.

L'article 264 al. 1 CO subordonne la libération à la restitution de la chose : tant que vous conservez les clés, le loyer court, candidat accepté ou non.

Vous postez lettre et dossier le 3 septembre 2026 ; la régie les reçoit le 4 septembre et accepte le candidat par écrit le 18 septembre. Vous rendez les clés le 30 septembre. Le loyer court jusqu'au 30 septembre 2026. Dans une affaire genevoise (arrêt 4A_332/2016), le Tribunal fédéral a retenu la date de restitution des clés.

La frise ci-dessous replace les six étapes dans l'ordre, de la lettre à l'arrêt du loyer.

Faites contresigner un constat de remise des clés, quelle que soit la réponse de la régie.

Le locataire sortant ne répond pas des loyers que le repreneur cesse de payer après son entrée. La solidarité de deux ans de l'article 263 al. 4 CO vise le transfert d'un bail commercial, non le logement.

Que devez-vous payer si personne ne reprend le bail ?

Vous devez payer le loyer jusqu'à l'échéance du prochain terme de congé, sous déduction de ce que la régie a économisé et encaissé en relouant (art. 264 al. 2 et 3 CO).

Article 264 al. 3 CO. « Le bailleur doit admettre l'imputation sur le loyer : a. de la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que b. des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé. »

Le schéma ci-dessous pose la soustraction, du loyer brut à la somme réellement due.

Le manque à gagner réel borne votre dette, et non les loyers bruts : exigez d'en voir le décompte et la date de relocation. Le marché genevois sous tension raccourcit le délai de relocation.

Reprocher à la régie d'avoir renoncé à relouer suppose de prouver une omission consciente et grave de sa part (Tribunal fédéral, arrêt 4A_97/2025). Un repreneur qui se désiste à la dernière minute rouvre le même calcul.

Que doit contenir votre lettre de résiliation ?

Votre lettre de résiliation doit contenir, pour être valable face à la régie, l'identité des titulaires et du logement, la date de sortie, l'offre d'un repreneur solvable et la signature manuscrite de chaque cotitulaire.

• Titulaires et logement, avec le nom de chaque signataire, l'adresse et l'étage.
• Date de sortie et jour de remise des clés.
• Offre de repreneur solvable (art. 264 al. 1 CO).
• Signature manuscrite de chaque cotitulaire, la forme écrite étant exigée (art. 266l al. 1 CO).

La formule officielle cantonale de résiliation s'impose au bailleur seul (art. 266l al. 2 CO) : votre lettre n'a pas à en emprunter la forme.

Les trois erreurs qui coûtent un terme de loyer.

• Compter la date d'envoi au lieu de celle de la réception, quand votre bail impose un préavis : le pli est réputé reçu le jour du dépôt de l'avis de retrait, ou le lendemain (ATF 143 III 15), sans attendre les sept jours de garde postale.
• Signer seul la lettre quand le bail porte deux noms.
• Écrire au propriétaire alors qu'une régie est mandatée.

Modèle de lettre de résiliation anticipée à remplir

Le modèle ci-dessous rédige pour vous votre lettre de restitution anticipée, datée et prête à signer.

Préparez votre bail, l'adresse exacte de la régie et la date de sortie visée avant de générer le courrier (le pli part en recommandé).

Gardez un exemplaire signé de la lettre et le suivi postal.

Quelles situations changent ces règles ?

Plusieurs situations changent ces règles : lorsqu'un bail porte plusieurs noms, la lettre obéit à des règles de signature particulières ; la régie facture parfois des frais de résiliation. Certains baux genevois contiennent une clause diplomatique ; d'autres départs se font par la sous-location ou par un congé extraordinaire. La restitution du logement, la garantie de loyer et le recours contre un blocage ont leurs propres règles.

Qui doit signer le congé en colocation ou en couple ?

Tous les cotitulaires du bail signent la lettre. Le congé d'un bail commun donné par un seul colocataire est nul (Tribunal fédéral, arrêt 4A_352/2012 du 21 novembre 2012, consid. 3.2).

Pour le logement de la famille, aucun des époux ne peut résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint, même non signataire (art. 266m al. 1 CO, art. 169 al. 1 CC), et la règle vaut par analogie pour les partenaires enregistrés (art. 266m al. 3 CO). Un congé qui méconnaît cette condition est nul (art. 266o CO).

Le colocataire qui s'en va seul reste partie au contrat tant qu'il n'est pas libéré par un avenant, et il répond solidairement du loyer (art. 544 al. 3 CO).

La régie peut-elle vous facturer des frais de résiliation ?

Non, la régie ne peut pas facturer d'indemnité forfaitaire pour une restitution anticipée fondée sur l'art. 264 CO. Cette disposition est relativement impérative : aucune clause du bail n'y déroge au détriment du locataire.

« Est nulle toute clause prévoyant le paiement, par le locataire, d'une indemnité forfaitaire en cas de restitution anticipée » (Tribunal fédéral, arrêt 4A_75/2015 du 9 juin 2015, consid. 3.1.1). Une indemnité convenue avant la fin du bail pour autre chose qu'un dommage éventuel est nulle (art. 267 al. 2 CO).

Ces frais se pratiquent malgré tout : les montants relevés en Suisse romande s'échelonnent de 150 à 215 francs (RTS, On en parle, 30 octobre 2025 ; Bon à Savoir 4/2024). La régie les prélève parfois sur la garantie de loyer.

Demandez le remboursement par écrit à la régie, puis saisissez la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Cette demande se prescrit par trois ans dès le moment où vous connaissez votre droit (art. 67 al. 1 CO).

La clause diplomatique dispense-t-elle de trouver un repreneur ?

Oui, la clause diplomatique dispense de présenter un repreneur, moyennant une indemnité de trois mois de loyer et charges. L'indemnité diminue si le logement se reloue plus tôt.

Cette clause est contractuelle : elle figure aux Conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève, annexées au bail, mais pas dans la loi. Cette indemnité est la contrepartie contractuelle d'une sortie sans repreneur, que l'art. 264 CO ne permet pas.

Elle ne joue que sur pièce justificative de l'employeur, pour un titulaire d'une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères (DFAE). Elle suppose un transfert hors du canton, ou un licenciement si le bénéficiaire est un étranger sans titre de séjour ordinaire.

Le locataire ne peut en faire usage avant la fin de la première année de location. Vérifiez la présence de cette clause au bail : à défaut, l'art. 264 CO reste la seule voie.

Faut-il sous-louer plutôt que résilier ?

Non, sauf si vous comptez réintégrer le logement : sous-louer suppose une volonté de retour, la restitution anticipée vise un départ définitif.

Le sous-bailleur reste seul débiteur du loyer envers le bailleur principal (art. 262 al. 3 CO). Le Tribunal fédéral a déjà refusé une sous-location lorsque l'intention de retour n'était pas concrète (ATF 138 III 59).

Quelles autres sorties anticipées existe-t-il ?

En dehors de la restitution anticipée, les autres sorties anticipées sont le congé extraordinaire pour justes motifs et celui que les héritiers donnent au décès du locataire.

• Justes motifs : la partie pour laquelle l'exécution du contrat est devenue intolérable peut résilier à n'importe quel moment de l'année, en respectant le délai de congé légal de trois mois. Le juge fixe les conséquences pécuniaires (CO art. 266g).
• Décès du locataire : les héritiers résilient pour le prochain terme légal, sans avoir à présenter de repreneur. Ils répondent sur leur propre fortune des dettes du défunt (CO art. 266i ; CC art. 560 al. 2).

Que deviennent l'état des lieux de sortie et la garantie de loyer ?

L'état des lieux de sortie et la garantie de loyer restent à régler avec le bailleur après l'entrée du repreneur.

À la restitution, le bailleur vérifie l'état du logement et informe immédiatement le locataire des défauts dont ce dernier répond (CO art. 267a al. 1). L'entrée immédiate d'un repreneur rend l'état des lieux de sortie décisif pour départager les responsabilités.

La banque qui détient la garantie ne la libère que sur accord des deux parties ou sur décision de justice (titre exécutoire). Un an après la fin du bail, le locataire l'exige seul si le bailleur n'a élevé aucune prétention envers lui (CO art. 257e al. 3).

Où s'adresser à Genève en cas de litige avec la régie ?

Adressez-vous à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, qui précède obligatoirement le Tribunal des baux et loyers (LOJ rsGE E 2 05 art. 90 ; CPC art. 197).

1. Déposer une requête écrite en français, avec les conclusions et l'objet du litige (CPC art. 202 al. 2 ; LaCC art. 16).
2. Se présenter à l'audience, fixée dans les deux mois et gratuite pour une habitation (CPC art. 203 al. 1 et 113 al. 2 let. c).
3. Saisir le Tribunal des baux et loyers dans les 30 jours en cas d'échec (CPC art. 209 al. 4).

Un mandataire professionnellement qualifié peut représenter le locataire devant les deux instances (LaCC art. 15).